top image

דירה להשקעה

דירה להשקעה, רכישת דירה להשקעה עורך דין מקרקעין

רכישה ומכירה של דירה להשקעה

דירה להשקעה נרכשת למטרת יצירת הכנסה, באמצעות מכירתה (כעבור תקופה), או השכרתה לאחר. רוכש הדירה אינו מתכוון להתגורר בדירה: זוהי דירת מגורים נוספת, מעבר לדירתו היחידה. בעבר, השאלה האם לקנות דירה להשקעה, מול השקעה בשוק ההון, היתה נחלתם של בעלי הון בלבד. אלא שהמצב משתנה בעשור האחרון, והשאלה הופכת רלוונטית גם לזוגות צעירים, לאנשים בפרק ב’ לנישואין, או למי שיש לו קצת הון עצמי בצד. כל אלה מתלבטים האם להשקיע בדירה, או להשקיע את הכסף, כך שלא יישחק אל מול העלייה הנמשכת במחירי הדיור. לאור הזינוק במחירי שוק הנדל”ן בישראל, קצב התחלות הבניה הנמוך, השיעור המהיר של גידול האוכלוסייה, ועוד מגמות כלכליות ודמוגרפיות בישראל – לדעת רבים, נדל”ן היא השקעה טובה, שיכולה להניב רווחים בעתיד. אולם ברכישת דירה להשקעה קיימים סיכונים כלכליים, הנדסיים, תפעוליים ומשפטיים.

 

הטעות ש(כמעט) כולם עושים

אנו במשרד רואים לקוחות, הסבורים שהשקעה בנדל”ן היא משהו טכני בלבד. עריכת בדיקות ועיון במודעות נדל”ן, עריכת חישובים ואקסלים של תשואות, ומציאת מימון מתאים. לאחר רכישת הדירה להשקעה, הציפייה היא שההשקעה תתגלגל מעצמה. החזר חודשי קבוע, בלי “כאב ראש”. אלא שזו טעות כבדה. דירה להשקעה, הנושאת תשואה טובה ומהווה נכס מוחשי, מצריכה חיפוש וחקירות מקדימות, בנוסף לניהול ופעילות אקטיבית, רציפה. השקעה בנדל”ן דורשת סבלנות, ידע, מקצועיות, הבנת תהליכים, וניהול שוטף של הנכס – למול אלטרנטיבות השקעה אחרות.

 

מה שיעור התשואה על נכס להשקעה?

התשואה הממוצעת על דירת מגורים להשקעה, עומדת על 3%-4%, בשנה. התשואה הממוצעת על נכס מסחרי להשקעה, היא סביב 6%-7%. חישוב תשואה על נכס נדל”ן הוא משימה לא פשוטה, הכוללת מרכיבים רבים של אי ודאות, תחזיות והערכות. בנוסף, מרבית המשקיעים אופטימיים, ונוטים לחשוב כי ערך הנדל”ן יעלה לאורך זמן. לתקופת זמן ארוכה, התשובה נכונה. אולם, בתקופת ההשקעה (ומול חלופות השקעות הון), ייתכן כי מסיבות שונות, ההשקעה לא תהיה רווחית. לעיתים, היא אף מובילים להפסדים ריאליים.

לצורך חישוב שיעור התשואה, ככלל אצבע, אנחנו ממליצים לערוך חישוב ריאלי יחסית של התשואה השנתית הצפויה, לצד חישוב פסימי יותר. את החישוב יש לערוך למספר שנים קדימה, על מנת למנוע הטיות ותנודתיות.

 

קניית דירה להשקעה

בבסיס עסקת קניית דירה להשקעה, טמונה ההנחה שנכס נדל”ן הוא נכס מניב, קבוע ויציב, לאורך זמן. השכרת הנכס, או מכירתו לאחר תקופה ארוכה, עשויה להניב תשואה גבוהה יותר ממחיר העסקה המקורית. כאשר בוחנים את אפשרות הקנייה, יש מספר שאלות שצריך להקדים ולשאול: האם אתם מעוניינים בהשקעה לטווח ארוך? האם אתם מודעים למחיר האמיתי של דירה (כולל מיסוי מקרקעין)? האם אתם מודעים לעלויות האחזקה השוטפות? באיזה אזור תרצו להשקיע (דירה להשקעה בארץ, או רכישת דירה להשקעה בחו”ל)? ועוד שאלות רבות.

 

דירות להשקעה בפריפריה

חיפוש במודעות בעיתונות, מעלה שורה של דירות בפריפריה, במחיר זול ונגיש. השקעה כמעט בטוחה, יחסית לדירות במרכז הארץ. אולם, יש לזכור את הנתונים הכמעט וודאיים הבאים:

  • דירות ישנות. הדירות המוצגות הן לרוב דירות ישנות, הכוללות ליקויי בניה. לעיתים, הדירות כוללות חריגות בניה. לעיתים, הדירה ממוקמת במרתף, בקומה גבוהה (ללא מעלית), וכו’.
  • מיקום הדירה – באזורים מוחלשים או “פשוטים”. המחיר הזול של הדירות נעוץ בכך שהדירה ממוקמת באזורים חלשים מבחינה סוציו-אקונומית, אוכלוסיה מוחלשת, מחסור במקומות תעסוקה, וכו’. ככל הנראה פיתוח, תמ”א 38 או התחדשות עירונית במיקום זה, לא יתרחשו בעשורים הקרובים.
  • ריחוק מהמרכז. ככל שהדירה רחוקה יותר ממקום המגורים של המשקיע, קשה יותר להגיע אליה בקביעות. במקרים של תקלות, חידוש חוזה שכירות, אסיפות דיירים וכו’, על הבעלים להגיע למקום בעצמו.
  • שוכרים. ככל שהאזור בעייתי יותר, קשה יותר להשכיר את הנכס. דבר זה מגדיל את הסיכונים משוכרים בעייתיים, תשלומי שכר דירה, והגדלת האפשרות לסילוק יד ולתביעה לסילוק מושכר. בנושא זה, קראו את המאמרים בטחונות בהשכרת דירה, פינוי שוכר מדירה, וזכויות וחובות של משכירי דירות.
  • צורך בשיפוץ הדירה בעת הרכישה, ולפני מכירה. לצורך השכרת הדירה, הבעלים החדשים יידרשו לבצע שיפוץ. בעת שהבעלים יבקש למכור את הנכס, המציאות מראה שיידרש שיפוץ נוסף – קוסמטי או מהותי. לעיתים, עלות התיקונים שבאחריות בעל הנכס עשויה לנוע בין מאות לבין אלפי ש”ח בשנה. תיקונים חד-פעמיים בבית המשותף, החלפת תשתיות ומתקנים וכו’, שהם באחריות הבעלים, “נוגסים” אף הם בהכנסה. הימנעות משיפוץ הדירה לקראת שיווק ומכירה, תוביל למכירת הדירה בשווי נמוך יחסית לשוק, כך שגורם של עליות המחירים במשוואה עשוי להיפגע. משכך, יש להחשיב את עלויות השיפוצים, במחיר הרכישה.

 

איך לבחור דירה להשקעה?

בדיקות פיזיות

כל דירה מצריכה בדיקה מדוקדקת ויסודית, וניסוח הסכמים מתאימים. כך, שונים ההסכמים והבדיקות לדירה בבית משותף, לבין בית פרטי; בין נכס הנמצא קרוב למקום המגורים, לבין דירה הנמצאת בפריפריה (שתצריך התעסקות עם שוכרים מתחלפים, נסיעות ועם תיקונים מזדמנים); בין נכס המיועד להשכרה לסטודנטים, לבין נכס המיועד להשכרה למשפחות; בין נכס מבודד, לנכס הנמצא בלב שינוי תב”ע מתוכנן, או המיועד להיות בסמוך לתמ”א 38; בין נכס הנמצא בתחומי הקו הירוק, לבין נכס הנמצא ביהודה ושומרון; ועוד. הכלל: נסו לזהות סיכונים לירידת ערך של הדירה בעתיד. אם הסיכונים גדולים מדי, מומלץ לוותר על הרכישה. לאורך כל שלב הבדיקה ורגע לפני הרכישה, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין.

בדיקות כלכליות

במקביל לבדיקות של הנכס עצמו, והתאמתו לצרכים, יש לבחון גם את היכולות הכלכליות של המשקיע. לצערנו, אנחנו רואים משקיעים, עם הון עצמי נמוך יחסית, הרוכשים דירה להשקעה. לפי התוכניות של הרוכשים (על הנייר), שכר הדירה ישלם את ההלוואות, ובתוך זמן קצר – יחד עם עליית מחירי הדירות בישראל – יהיה ניתן למכור את הנכס ברווח נאה. אלא שהמצגות הללו אינן מציאותיות. רכישת דירה להשקעה מחייבת הבנה של היכולות הכלכליות של המציע. בין היתר, ההון העצמי, יכולת ההחזר החודשית, בלאי על הדירה, מיסוי מקרקעין, ביטוחים, גובה המשכנתא (ועליית הריבית), הכנסות צפויות משכר דירה, ועוד. משקיע שלא בודק זאת היטב, עלול למצוא עצמו עם נכס בעייתי, עם הלוואות ועם חובות.

 

מיסוי מקרקעין של דירה להשקעה

מס רכישה

מס רכישה, הוא תשלום המועבר לרשות המיסים, בעת קניית דירה או זכות במקרקעין. המס חל על הרוכש, בעת ביצוע הרכישה, בשלב עדיין אין רווח – אלא רק השקעה הונית. יש להבחין בין מס הרכישה, לבין מס שבח (המשולם בעת מכירת הדירה ברווח, כאשר המס הוא בגין השבח שנוצר בגין הדירה). מקורו של המס הוא ניסיון של מדינת ישראל להשפיע על שוק הנדל”ן ולהכווין את העדפות הרוכשים, באמצעות מיסוי – ובייחוד דירות להשקעה.

נסביר: דירה להשקעה מיועדת ליצירת הכנסה נוספת (שאינה מעבודה), באמצעות השכרתה או מכירתה. הרוכש (המשקיע), שיש דירה בבעלותו, אינו מתכוון לגור בדירה בעצמו. לפיכך, רשויות המס מעוניינות לבצע הבחנה בין מיסוי דירה יחידה, לבין מיסוי דירה שאינה היחידה שנמצאת בבעלות הרוכש. לפיכך, המדינה פטרה מתשלום מס, ככל שמדובר בדירת מגורים יחידה של הרוכש. אולם ככל שענייננו בדירה נוספת ו/או דירה ראשונה יקרה יותר – אזי יחול תשלום מס רכישה, בהתאם למדרגות המס. נכון לשנת 2023, מדרגת מס רכישה לדירה יחידה, היא 1,919,155 ₪.

מכיוון שמס הרכישה על דירה שניה הוא כבד, ומאחר שקיימים פטורים והקלות במיסוי המקרקעין, משקיעי נדל”ן (לרוב ותיקים ומנוסים), נעזרים באנשי מקצוע בתחום. עו”ד מיסוי מקרקעין הוא הצעד הראשון והמקדמי לכל עסקת נדל”ן. תכנון מיסוי מקרקעין בעסקת רכישת נכס להשקעה – חיוני. כאן ההבדל בין המשקיעים החכמים, לבין אלו שישלמו עשרות אלפי ש”ח מיותרים לרשויות המס.

מס שבח

לצד מס רכישה בעת הרכישה, יש מס משמעותי נוסף – מס שבח. זהו מס המוטל על הרווח הריאלי שנוצר, במועד מכירת דירה. מס השבח עומד על 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה, כאשר מסכום זה ניתן לקזז את ההוצאות שהוציא. המחוקק קבע כי קיימים פטורים ממס שבח, ברכישת הדירה הראשונה. אולם, ככלל, אין פטור מס שבח במכירת דירה להשקעה. עם זאת, קיימים מקרים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה להשקעה, גם כאשר למוכר יש דירה נוספת בבעלותו, באופן מלא או חלקי. הדבר תלוי בנתונים האישיים של המוכר, בנתוני הדירה עצמה, וכו’.

 

מהי דירה יחידה?

המחוקק העדיף להעניק פטורים והקלות משמעותיות לרוכשים של “דירה יחידה” (רוכשים של דירה ראשונה, או משפרי דיור), לעומת משקיעים, הרוכשים “דירה נוספת”. אלא שהמונח “דירה יחידה”, מטעה. דירה יחידה מוגדרת כדירת המגורים היחידה, הנמצאת בבעלות הרוכש. היא מוגדרת דירה “יחידה”, אף אם ברשותו דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על 33%. בנוסף, רוכש שקיבל דירה בירושה, אשר חלקו בה אינו עולה על 50% – לא תספר כ”דירה נוספת”. כך גם דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת החל מ-1997.

 

מיסוי הכנסה מהשכרת דירה למגורים

בעל דירה להשקעה חייב בתשלום מס על ההכנסה מדמי השכירות. המס נגבה רק כאשר ההכנסה החודשית עולה על 5,471 ₪ (נכון לשנת 2023). אם דמי השכירות החודשיים גבוהים מהסכום הזה, המס שייגבה הוא על הסכום כולו, מהשקל הראשון. נכון להיום, קיימים שני מסלולי מיסוי שבהם יכול לבחור בעל הדירה: מס של 10% ומס שולי.

פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירה למגורים

יחיד שמשכיר דירה למגורים, יכול לקבל פטור ממס הכנסה על הכנסותיו משכר הדירה, בהתאם לגובה הכנסתו מדמי השכירות. חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים), התש”ן – 1990, קבע תנאים מצטברים למתן פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל:

  • המשכיר הוא אדם (לא חברה ולא שותפות).
  • הדירה, על פי טיבה וייעודה, מיועדת לשמש למגורים.
  • הדירה איננה רשומה בספרי העסק של המשכיר או איננה חייבת ברישום.
  • הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד.
  • הדירה משמשת לשוכר למגורים בלבד.
  • ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי  המשכיר, בן זוגו  המתגורר עמו או של  ילדיו עד גיל שמונה עשרה.

בעל דירה שמשכיר את דירתו, ובמקביל גר בשכירות

משנת 2023, אדם שבבעלותו דירה יחידה, והוא משכיר אותה למגורים, ובמקביל שוכר דירה אחרת למגוריו שלו, רשאי, לצורכי מיסוי, להפחית את דמי השכירות שהוא משלם כשוכר (עד לתקרה מסויימת) מתוך דמי השכירות שהוא מקבל כמשכיר, ולשלם מס בשיעור 10% רק על ההפרש.

מכירת דירה בהפסד

לפי נתוני משרד האוצר, בשנים 2021-2023, חלק לא מבוטל ממוכרי דירות להשקעה, הפסידו כסף. נתוני משרד האוצר מבוססים על נתוני עסקאות הנדל”ן של רשות המסים. שיעור גבוה מבין ההפסדים היו בגין דירות בערי הפריפריה (באר שבע בצמרת הטבלה). עיקר המכירות שהניבו הפסדים למשקיעים הן של נכסים אשר הוחזקו במשך תקופה קצרה, עד 3 שנים.

מבחינת מיסוי מקרקעין על מכירת דירה בהפסד, הפסד הון (ריאלי) ממכירת זכות במקרקעין שנוצר בשנת המס נכס. ככזה, הוא מותר בקיזוז כנגד רווח הון מכל סוג, ובכלל זה שבח מקרקעין אחר, רווחים בשוק ההון וכו’. במידה ולא ניתן לקזז את ההפסד בשנה שבה הוא נוצר, אזי ניתן להעביר את ההפסד לשנות המס הבאות, ולקזז אותו כנגד רווחי הון, בכפוף להגשת דו”ח שנתי. קיזוז הפסד משבח כנגד רווחי הון אחרים – עשוי לחסוך מס בשיעור כולל של עד 33%. למותר לציין כי יש צורך לשמור את כל הקבלות וההסכמים הרלוונטיים, על מנת שרשות המיסים תכיר בהוצאות אלו, ותכיר בניכוי.

התייעצות מקדימה עם עורך דין מומחה

לאחר (או במקביל) לאיתור הדירה המבוקשת, ובוודאי לפני חתימת הסכם מכר דירה או זיכרון דברים, חשוב מאד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין. עורך הדין יכול לבדוק את המסמכים ואת פרטי הדירה, לוודא את זהות המוכרים, לבחון את נכונות ודיוק הרישום בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל (רמ”י), בחברה המשכנת וברשם המשכונות, לבדוק האם קיימים חובות על הנכס, לבדוק האם קיימות חריגות בניה או הליכים משפטיים, ולנסח הוראות חוזיות שונות, המתאימות לדירה הספציפית, לרצונכם ולצרכיכם. בנוסף, עורך דין מומחה במקרקעין, ובמיסוי מקרקעין, יוכל ערוך תחשיבים מקדימים של מיסוי המקרקעין בעסקה, לבדוק אפשרויות לפטורים והקלות, ולתכנן את המס בעסקה על דירה להשקעה.

משרד וולר ושות’, משרד עורכי דין בעל ותק ומוניטין של למעלה מ-40 שנה, בליווי ברכישת ובמכירת דירות להשקעה, בייעוץ משפטי, תכנוני וכלכלי. המשרד מדורג כאחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בדירוג BDI. עורכי הדין במשרד וולר ושות’, הם הכתובת לייעוץ מקצועי, ליווי משפטי ומקסום האינטרסים בעסקת נדל”ן. נשמח לייעץ, לטפל ולייצג אתכם בכל תחומי הנדל”ן.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר

מאמרים נוספים