שינוי רגולציה: מבנים ללא טופס 4 יוכלו להציב פאנלים סולאריים
משרד האנרגיה והתשתיות הודיע ביום 2/3/2023, כי, בהתאם לפרשנות משפטית מאת משרד המשפטים, לא יידרש עוד טופס 4 (טופס אישור אכלוס), כתנאי להצבת פאנלים סולאריים על גגות מבנים. מדובר בהסרת אחד החסמים הבירוקרטיים המשמעותיים ביותר למשק האנרגיה, ופוטנציאל לעסקאות כלכליות רווחיות ביותר, לכל הצדדים. בנוסף השינוי עשוי לאפשר לייעל את השימוש במשאב הקרקע באמצעות הגדלת המימוש של מתקני אנרגיה מתחדשת בשטחים מבונים, על פני השטחים הפתוחים.
המצב החוקי עד היום – דרישה לטופס 4
מרבית המתקנים לייצור אנרגיה מתחדשת מאנרגיה סולארית (PV) המוצבים על גגות מבנים, פטורים מהיתר בניה לפי דין. זאת, בהתאם לתקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע”ד-2014 (תיקון 101). אלא שעד היום, חברת החשמל לישראל חייבה יזמים שביקשו לחבר מערכות סולאריות, להציג “טופס 4” (טופס אישור אכלוס) של המבנה שעליו יוקם המתקן. טופס 4 מהווה הצהרה של הרשות כי בניית המבנה הסתיימה באופן רשמי, כי לא נשקפת סכנה למשתמשים הצפויים במבנה ושניתן להשתמש בו למטרה המוצהרת שלשמה נבנה. בהיעדר טופס 4, סירבה חברת החשמל לחבר מערכות סולאריות, או לדון בבקשות לכניסה למכסה.
משמעות היעדר טופס 4
“טופס 4” הנו אחד האישורים הסופיים בתהליך הבניה של המבנה. לאחר סיום הבנייה, בעל היתר הבנייה מגיש בקשה לקבלת טופס 4 מהוועדה המקומית לתכנון ובניה. רק לאחר הגשת הטפסים ע”י בעל ההיתר (לרוב – בעל המקרקעין), מתחיל הליך בדיקת המבנה לצורך חיבורו לתשתיות. האחריות על ההגשה והקבלה של טופס 4 מוטלת על כתפי האדריכל, המהנדס, הקבלן הראשי ואנשי המקצוע שלקחו חלק בפרויקט. לאחר ביצוע הבדיקות וקבלת כל האישורים, נרשם כי הבנייה הסתיימה, ונקבע כי המבנה מתאים לאכלוס דיירים מכל ההיבטים הנדרשים.
לאחר שינוי הרגולציה
קיימים מבנים רבים בישראל, אשר נבנו כחוק וקיבלו אישור אכלוס, אך אין להם טופס 4 מסיבות שונות. לצורך הדוגמה, מבנים ישנים שהוקמו לפני חקיקת חוק התכנון והבנייה, תשכ”ה-1965, או מבנים שטרם הגשת הטופס, הקבלן פשט את הרגל, ולא השלים את ההליך. קיימים מקרים בהם בוצעו שינויים קלים ביחס להיתר הבניה (חריגה מהיתר), אשר שללו את הזכאות לטופס 4. לפי הפרשנות המשפטית החדשה, במבנים שכבר מחוברים לחשמל ואין להם טופס 4, ניתן להסתפק באותם מסמכים שנדרשים ממילא לקבלת פטור מהיתר בנייה למתקן. הנימוק המשפטי לכך היא שממילא מדובר במתקנים סולאריים הפטורים מהיתר בניה. לפיכך, כאשר לא נעשה שינוי במבנה המקורי, לא נדרש להמציא טופס 4 למבנה. כל שיידרש הוא להמציא את האישורים שמעידים על הפטור מהיתר של המתקן הסולארי. תוקף השינוי – מיידי.
מערכת סולארית בבית משותף
לפי ההערכות, 27% מהפוטנציאל הסולארי של ישראל נמצא בגגות בתים משותפים. אלא שנכון לשנת 2023, עשרות בתים משותפים בלבד התקינו מערכות סולאריות על הגג. נראה כי החסמים הנם כלכליים בעיקר (כדאיות כלכלית נמוכה מאד לכל דייר, וכן צורך בלקיחת הלוואות אישיות). לצידם, חסמים בירוקרטיים (
סרבול ומאמץ רב מול חברת החשמל, הליך בחירת קבלן/ חברה מתקינה). החסם הבירוקרטי שהיה בעבר, שדרש הסכמת כלל הבעלים – נפתר בשנת 2021. תיקון לחוק המקרקעין קבע כי ניתן להתקין פאנלים סולאריים על גגות בתים משותפים, בהסכמת 66% מבעלי הדירות.
משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ליווי וייעוץ משפטי, לרשויות מקומיות, תאגידים עירוניים, חברות, שותפויות ועסקים, בתחומים המוניציפאליים, מכרזים, דיני איכות הסביבה, וניהול שוטף. לכל שאלה בתחום, צרו קשר.
