עורך דין מכירת דירה

עורך דין מכירת דירה, מהווה, במרבית המקרים, את כל ההבדל בין הצלחה לכישלון בעסקת נדל”ן. עסקת מכר מוצלחת, מתנהלת במהירות, בבהירות ובשקיפות, עם מנגנוני הגנה ברורים. התמורה למוכר הדירה, צריכה לעבור במועדים שנקבעו ובאופן מלא, והעסקה צריכה להסתיים ברישום כדין בלשכת רישום המקרקעין. אבל פעמים רבות, טעות או רשלנות באחד השלבים, מכשילים את העסקה, ומסבכים את הלקוח כלכלית, מסחרית, נפשית ומשפחתית. לכן, חשוב לקבל ייעוץ וליווי צמוד של עורך דין מקרקעין מומחה, כבר בשלב בו חושבים או מתכננים, למכור את הדירה. מניסיוננו, בחירת עורך דין לקראת עסקה צריכה להתבצע בשלבים הבאים:

טיפים מאת עורך דין מכירת דירה

דיני המקרקעין (ומיסוי מקרקעין) הם תחום סבוך, עמוס בפרטים משפטיים, הנדסיים, טכניים וכלכליים, המשתנים תכופות. על מנת לוודא שהתהליך הוא “לפי הספר”, מצאנו לנכון להעניק מספר עצות ו”טיפים” לקראת מכירת דירה, מעורך דין מומחה ומנוסה במקרקעין, עד לחתימת הסכם המכר:

• הבינו את הערך האמיתי של הדירה. מומלץ לבצע הערכה של השווי האמיתי של הדירה, באמצעות השוואה לעסקאות שבוצעו באזור, באתר האינטרנט של רשות המיסים, על ידי מתווך נדל”ן או שמאי. באמצעות הערכה של השווי האמיתי של הדירה, ניתן להעריך את ולתכנן את מיסוי המקרקעין.
• מצאו עורך דין מקרקעין מומחה. חיפוש אחר עורך דין מקרקעין מנוסה ובעל מוניטין באזור שלכם, הוא השלב הראשון. ניתן לחפש באינטרנט, אולם בדרך הטובה ביותר היא קבלת המלצות מחברים, ממשפחה או ממתווך נדל”ן. קבעו פגישת ייעוץ עם עורך הדין, על מנת לדון במצב ובצרכים הספציפיים, בבעיות, בשיקולי מיסוי ועוד. במהלך פגישה זו, יש לשאול שאלות על תהליך המכירה, התחייבויות משפטיות ובעיות פוטנציאליות שעלולות להתעורר, ולתת לעורך הדין את מלוא המידע. עורך דין מקרקעין חייב לספק לכם הגנה משפטית והכוונה לאורך כל תהליך המכירה, לעזור לכם להימנע ממלכודות משפטיות פוטנציאליות, ולוודא שהמס שתשלמו בגין העסקה, יהיה הנמוך ביותר האפשרי. רצוי וחשוב מאד להתייעץ עם עורך דין בשלב מוקדם של התהליך.
• הכנה וסדר של מסמכי הדירה. בדקו והדפיסו את שטרות הבעלות, החכירה, המשכנתא, היתר הבניה ונסח טאבו. שמרו את חשבון הארנונה, חשבונות החשמל, ועוד. פעמים רבות, מתגלות סתירות, רישומים חלקיים או מוטעים, במסמכים השונים. מומלץ לתקן אותם טרם ביצוע העסקה. הצד השני לעסקה ידרוש מסמכים אלה, כתנאי לקיום העסקה ולהתקדמות בה.
• הסדרת חריגות בניה ושימושים חורגים. בדירות רבות קיימות חריגות בניה. ככל שנושא זה לא הוסדר, יש לדבר מספר משמעויות. ראשית, סירוב אפשרי של הרשות המקומית לתת אישור בדבר היעדר חובות. שנית, סירוב בקבלת משכנתא. ושלישית, ללא גילוי מתאים, מלא ושקוף לרוכש, המוכר עלול להיות חשוף לביטול החוזה, לתביעה נזיקית בגין הטעיה, חוסר תום לב, ועוד.
• מתן מידע מלא על הדירה. גלו לעורך הדין את מלוא המידע לגבי הדירה, שטח הדירה, חריגות בניה, ליקויי בניה, סכסוכי שכנים, פרויקטי תמ”א 38 המבוצעים בשכונה, תביעות משפטיות שהיו בעבר, ועוד. רק גילוי מלא של עובדות, וניסוח נכון שלהן בהסכם המכר, יבטיח כי גם לאחר המכירה, תוכלו לישון בראש שקט.
• עדכנו והכינו את השוכרים (בדירה מושכרת): בידקו את אפשרויות ההודעה המוקדמת, תקופת האופציה, וכו’. בקשו מהשוכרים לשתף פעולה בהליך המכירה.
• הכנת הדירה למכירה. יש להכין את הדירה למכירה, לבצע תיקונים, תאורה, צביעה וסיוד, גיזום ועוד. קיימים מדריכים רבים כיצד לשפר את הנכס לקראת מכירה, בחיפוש פשוט בגוגל.
• אל תחתמו על זיכרון דברים! זיכרון דברים במקרקעין הוא מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין. לחתימה על זיכרון דברים יש רק מגרעות, העלולות לסבך אתכם בעסקה שאינכם יכולים לסגת ממנה.
• בהליכי משא ומתן עם הרוכשים, יש חשיבות למעורבות עורך הדין שלכם. ניסוחים משפטיים, בטוחות והגנות משפטיות, נאמנות על הכספים, ומציאת פתרונות יצירתיים – בכדי להוביל את העסקה לשביעות רצונכם.

השלכות של הפרת חוזה מכירת דירה

כאשר חוזה מנוסח כראוי, הוא משמש “חומת המגן” לאינטרסים ולזכויות של שני הצדדים המעורבים. כשאחד הצדדים מבצע פעולה, המפרה את החוזה – יש לכך השלכות משפטיות, עד כדי ביטול החוזה. למשל, חתימה על חוזה שלא בתום לב, אי גילוי פרטים מהותיים, ליקויי בניה, בעיות ברישום הבעלות על הדירה, חובות או עיקולים. כל אלה נבדקים מראש על ידי עורך דין מכירת דירה. רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שהאדם יבצע אי פעם. לכן, חשוב לבחון את החוזה בעזרתו של מומחה ולתת דגש על כל מילה, פסיק ונקודה.

ביטול חוזה בעזרת עו”ד מכירת דירה

לעיתים קרובות, אחד מהצדדים לחוזה המכר, בוחר או נאלץ להפר את החוזה שנחתם. התפיסה הרווחת בציבור, והמדיניות המשפטית בישראל, היא שקיימת חובה חוקית או מוסרית, לקיים חוזה. אלא שלצד זאת, החוק, והפסיקה המשפטית, מכירים בשלוש סיבות לביטול חוזה:

1. אחד מהצדדים הפר “הפרה יסודית” את החוזה. הפרה יסודית הנה הפרה, שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה לו היה רואה את ההפרה ותוצאותיה מראש. בנוסף לכך, הצדדים רשאים להגדיר סעיפים בחוזה כ”הפרה יסודית”.
2. פגמים בכריתת ההסכם. חוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג- 1973, מאפשר לצד שחתם על החוזה כתוצאה מטעות, מהטעיה, איומים, כפיה, עושק, חוסר מסוגלות פיזית, נפשית או משפטית – לבטל את החוזה ללא התראה.
3. לא התקיים תנאי מתלה, אותם קבעו הצדדים בחוזה. תנאי מתלה פירושו חוזה שקיומו מותנה בתנאי: אם התנאי יתקיים, אזי החוזה יכנס לתוקף. אי התקיימות התנאי לא יביא בהכרח להפרת ההסכם, אלא לביטולו כדין. “תנאי מתלה” יכול להיות אירוע הקשור לגורם שאינו צד להסכם, או אירוע שהתקיימותו מותנית בנקיטת פעולה של אחד הצדדים.

השלכות ביטול חוזה למכירת דירה

עיקרון ב”ביטול והשבה” קובע כי לאחר ביטול החוזה, על כל צד להשיב לצד השני את מה שקיבל (אלא אם הדבר לא אפשרי או לא סביר). לאחר הביטול, ניתן לדרוש פיצויים מהצד המפר, בגין הנזקים שגרם כתוצאה מביטול החוזה. שיעור הפיצויים המוסכמים לרוב מוסדר בהסכם, אולם במסגרת תביעה משפטית ניתן לדרוש סכומים נוספים. בתי המשפט מעדיפים להורות על אכיפה של הסכם ולא ביטולו. לפיכך, בתביעות מסוג זה, יעדיפו בתי המשפט להורות על ביצוע החלקים האפשריים בהסכם, ולא לבטל אותו. בגין החלקים שלא ניתן לבצע, מורים בתי המשפט על פיצויים מצד הצר המפר.

מחפשים עו”ד למכירת דירה – היעזרו בנו!

חוזים הם ענף משפטי מורכב, גם לעורכי דין ותיקים ומנוסים. בעוד שככלל, הוראות החוק קבועות, הרי שהפסיקה המשפטית משתכללת ומתפתחת. לכן, חשוב לבחור במשרד עו”ד אשר מתמחה בתחום החוזים, ובתחום חוזי הדירות בפרט. בצורה זו תוכלו להיות סמוכים ובטוחים שאתם בידיים טובות. צוות משרד עורכי הדין וולר ושות’ ישמח לסייע לכם ולענות על כל בקשה ושאלה. מעוניינים לשמוע פרטים נוספים? צרו קשר ונשמח לעזור.

פעמים רבות אנשים חותמים על הסכמים, בלי להבין באופן מלא את החוזה. בין אם בשל חוסר ידע, בין מתמימות או ממתן אמון בצד השני. התוצאה היא לעיתים חוזה משפטי פסול, שאינו תקין, או שאינו מאוזן. בעקבות מצב כזה, עלולים להיגרם נזקים כלכליים משמעותיים, כמו גם עוגמת נפש חמורה. בכדי להימנע מכך, חשוב להתייעץ עם עורך דין מכירת דירה.

משרד עורכי דין וולר ושות’, הנו בין המשרדים המובילים בישראל, עפ”י דירוג BDI. לאורך שנות פעילותו, התבלט המשרד ביצירת תקדימים משפטיים, חדשנות, ייצוג מסור ונאמן של הלקוחות, מבלי להתפשר על ערכי הליבה: מקצועיות, אנושיות והגינות. אין צורך לבחור או להתפשר: אתם יכולים להיות בטוחים בשירותי המשרד. צרו קשר, כבר עכשיו.