הסכם מכר דירה
חוזה מכר דירה (או הסכם מכר דירה) הוא המסמך המשפטי המרכזי בתהליך מכירת או רכישת דירה. הסכם זה מסדיר את תנאי מכירת הזכויות בדירה, בין הצדדים. מסמך המכר דירה מותאם למצבם של הצדדים, מגבלותיהם, למצבה הפיזי, המשפטי, ההנדסי והתכנוני של הדירה, ולעיתים אף לצדדי ג’. כאשר הוא מבוצע בצורה מקצועית וראויה, בליווי עורך דין מומחה במקרקעין, הוא יוצר איזון נכון בין האינטרסים של מוכר הדירה לבין רוכש הדירה, ומגן על הצדדים כנדרש.
סוגי הסכמי מכר
בשוק הנדל”ן נפוצים סוגים שונים של הסכמי מכר: הסכם לרכישה של דירת מגורים מקבלן (על פי חוק המכר (דירות), התשל”ג-1973); הסכם למכירה או רכישה של דירת מגורים (דירה יד שניה); הסכם למכירה, לרכישה או לחכירת נכס; ועוד.
הפרטים המופיעים בהסכם מכר דירה
- תיאור מהות העסקה (העברת זכות בעלות, זכות חכירה).
- זיהוי הנכס – גוש, חלקה, תת חלקה, כתובת, קומה, שטח הדירה ועוד.
- פרטי הצדדים – זיהוי ברור וחד משמעי של הצדדים לעסקה, במטרה לוודא שהמוכרים הם בעלי זכות הבעלות בנכס הנמכר. כשמדובר בעסקת מקרקעין בין אנשים פרטיים, הדברים פשוטים. אך כאשר אחד הצדדים הוא חברה או שותפות, יש צורך לוודא שלאותו הצד ניתנו הסמכויות כדין. בנוסף, בפרטי הצדדים יצויינו שמות ופרטי עורכי הדין המייצגים את הצדדים.
- מועד כניסת ההסכם לתוקף ותנאים מתלים – האם ההסכם נכנס לתוקף מיד עם חתימתו ע”י הצדדים, או שקיימים תנאים מתלים (תנאים מקדימים), שרק לאחר שהתקיימו, ייכנס הסכם המכר לתוקף. כך לדוגמה, הוצאת היתר בניה, הסדרת חריגות בניה, פינוי דייר סרבן, הוצאת צו ירושה וכו’.
- הצהרות המוכר – זכותו של מוכר הנכס, טיב הנכס, מצב הנכס, היקף הבעלות בנכס, זכויות נוספות בנכס (אחוזי בנייה, הצמדות), קיומו של היתר בניה, חריגות, מגבלות, פגמים, שעבודים, משכנתאות, ועוד. בנוסף, יופיעו התחייבות להמצאת מסמכים, חובות, תשלומי מיסים, וכיוצ”ב. ככל שיש חשש לפגמים, בעיות או ליקויים בדירה, יש להתייעץ עם עורך דין מכירת דירה. חובת הגילוי המוטלת על המוכר, גבוהה. ככל שיתברר כי המוכר העלים או השמיט פרט, יראה זאת בית המשפט בחומרה.
- הצהרות הקונה – הצהרות והתחייבויות הקונה בדבר עריכת בדיקות משפטיות, הנדסיות ותכנוניות. יכולת כספית לרכישת הנכס ולעמידה בתשלומים, אישור בנק לקבלת משכנתא, תשלומי מיסוי מקרקעין, ועוד.
- התמורה – סכום הרכישה הכולל, חלוקת התשלומים, מועדי התשלומים וגובה כל אחד מהם. כמו כן, אופן הבטחת התשלומים, רישום הערת אזהרה, רישום משכון, ניכוי משכנתאות.
- העברת מסמכים בין הצדדים וקביעת זמן מירבי להמצאתם, התחייבות לחתימות על מסמכים שונים, ועוד.
- אחריות הצדדים לתשלומי מיסוי מקרקעין (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה).
- המסירה – מועד המסירה ומצב הנכס בעת המסירה.
- סעדים ותרופות – קביעת התרופות והסעדים שיקבל מי מהצדדים, סכומי הפיצויים המוסכמים והמועד לתשלומם, אם העסקה לא תושלם או תתקדם כמסוכם.
- חתימת הצדדים.
מעמד החתימה על חוזה מכר
במעמד החתימה, עורכי הדין של הצדדים יוודאו את קיום המסמכים הנדרשים לעסקה. הצדדים יחתמו על חוזה מכר דירה, תצהירים, תשריטים ותוכניות. בנוסף, יחתמו הצדדים על ייפוי כוח בלתי חוזר לעורכי הדין (לצורך רישום זכויות, רישום הערת אזהרה, וביצוע תשלומים), שטרי מכר לרישום בטאבו ב-5 העתקים, ועוד. עורכי הדין יחתימו את הצדדים על טופס הכרת לקוח, במסגרת החוק לאיסור הלבנת הון.
ביטול הסכם מכר דירה
פעמים רבות מודיע אחד הצדדים על ביטול הסכם מכר. בתי המשפט עוסקים בשאלה, האם טיוטה שלא נחתמה על ידי הצדדים, מהווה חוזה תקף? האם הצד שנפגע זכאי לתבוע פיצוי? בתי המשפט קבעו כי, במקרים מסויימים, טיוטת הסכם מכר דירה, ואף זכרון דברים, עשויים להחשב כהסכם מחייב. על מנת שכך יהיה, על טיוטת ההסכם לעמוד בשני רכיבים, מצטברים:
- גמירות דעת הצדדים להתקשר בחוזה מחייב. משמע, שניתן ללמוד מהתנהגות הצדדים, והמסמכים שהוחלפו ביניהם, על כוונתם להתקשר בחוזה.
- מסוימות: כתיבת הפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה, המוסכמים על הצדדים. כך לדוגמה, שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים. הדרישה נובעת מהתפיסה הבסיסית שחוזה מהתגבש רק כאשר הצדדים מסכימים העניינים החיוניים והמהותיים שבו. עם השנים איפשרו בתי המשפט להכיר בהסכם כבעל מסוימות מספקת, גם כאשר לא ניתן היה למצוא בו “תנאים חיוניים לעסקה”. זאת, רק כאשר פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל. פסק הדין המנחה בעניין זה – ע”א 692/86 בוטקובסקי נ’ גת.
קיומו של הסכם חתום הנו ראיה חזקה בדבר גמירת דעת הצדדים להתקשר בחוזה. היעדר הסכם חתום הנו נתון חשוב, הנבחן על פי כלל נסיבות המקרה. לעיתים ניתן להסיק ממנו שהצדדים לא גמרו בדעתם להתקשר בחוזה. מאידך, לעיתים כלל הנסיבות מעידות שלמרות שלא נחתם הסכם, הצדדים גמרו בדעתם להתקשר בחוזה.
להתייעץ עם עורך דין מומחה במקרקעין
עסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת, טכנית ויקרה. המשמעות של טעויות הנן, לעיתים, אובדן של מיליוני ש”ח, והליכים משפטיים שיארכו שנים ארוכות. לכן, עסקת מקרקעין היא לא משהו שניתן להקל בו ראש. ליווי עורך דין מומחה במקרקעין בעסקת מכירת דירה או ברכישת דירה, מגן עליכם. במשך עשרות שנים עוסק משרד עורכי דין וולר ושות’ במקרקעין, נדל”ן, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה. צלצלו עכשיו.
