שטח דירה
אחד הפרמטרים החשובים ביותר, בעת חיפוש דירה לרכישה או לשכירות, הוא שטח הדירה. משטח הדירה נגזר, בין היתר, שווי הנכס. אלא שבדיקה מהירה מעלה כי לא ניתן להסכים מהו שטח הדירה. האם השטח בפועל, השטח הפנימי, השטח החיצוני, השטח הרשום בטאבו, השטח הרשום בהיתר הבנייה או השטח בגינו משולמת הארנונה? ומה לגבי מרפסות, לובי כניסה, מרתפים, מחסנים, מקלטים, שטחי שירות, מדרגות בנכס, חניה פרטית, או שטחים משותפים בבניין? פעמים רבות קיימים פערים ניכרים, של עשרות אחוזים, בין כל הרישומים הללו.
משמעות הפערים של שטח הדירה
- בעלי דירות לא יודעים לנקוב באופן מדויק בשטח הדירה שלהם.
- הגשת תביעות כנגד קבלנים וכנגד מוכרים, בשל פער בין השטח הרשום, לבין שטח הדירה בפועל.
- ריבוי השגות והליכים משפטיים בסכסוכי שומה, הקשורים לשטח דירה (כגון היטל השבחה, דמי היתר, ארנונה וכיוצ”ב).
- צורך בהתאמה/עדכון שטחים לצורך רישום או תיקון צו בית משותף.
- התארכות הליכי רישוי הבניה. רישום בית משותף דורש תשריט חדש, בשל חוסר ההתאמה לתשריט שהיה בעת הוצאת היתר בניה.
- אי אחידות בדיווחי עסקאות לרשות המסים.
- שונות ברישומי הטאבו: שיטת המדידה שאימץ הטאבו היא הבעייתית ביותר, וגורמת לפערים המשמעותיים ביותר.
- היעדר מידע אחיד, אמין, מפולח, המאפשר ניתוח של שוק הדיור.
תקן 9 הגדרת שטח דירה
ריבוי ההגדרות של הרשויות השונות, הוביל בשנת 2006 לקביעת תקן להגדרה אחידה של שטח דירה – תקן 9 (“הגדרה ודיווח של שטחים בנויים בדירות מגורים בשומות מקרקעין”). התקן הגדיר את שטח הדירה, לשם יצירת מתאם גבוה בין נתון השטח לבין שווי הדירה. בשל כך, לא הוכללו בתקן שטחים קומתיים משותפים או שטחים בנויים אחרים שמוצמדים קניינית אך אינם צמודים פיזית לדירה. בשנת 2008 יזם משרד הבינוי והשיכון תיקון לצו מכר דירות (טופס של מפרט), שאימץ את הגדרת שטח הדירה שבתקן 9 וחייב יזמים לציין במפרט הטכני (נספח לחוזה המכר), את שטח הדירה.
לאחר אישור התקן, ותיקון חוק המכר, מונו צוותי בדיקה לקראת החלת הגדרת שטח דירה, גם בטאבו וברשויות המקומיות. בשנת 2017 המליצה הוועדה להפחתת הנטל הרגולטורי, שמונתה בהחלטת הממשלה, לאמץ את תקן 9 גם במרשם המקרקעין. ואכן, ביום 1/1/2020, חל נוהל חדש, שהתאים בין שטח הדירה לפי תקן 9, לבין השטח לרישום בטאבו.
חישוב שטח דירה
בפסק הדין ע”א 6025/92 צמיתות בע”מ נ’ חרושת חימר בע”מ, המהווה את אחת ההלכות המנחות בתחום, קבעה כב’ השופטת דורנר כי יש לתת לביטויים בחוזה את המשמעות הניתנת להם בחוזים מאותו סוג. ואכן, הוכח שבענף הבנייה נהוג לכלול בשטח ברוטו של דירה חלקים ברכוש המשותף והצמדות. ואולם, מכיוון שהפרסומים מיועדים לעיני ציבור לקוחות, הרי על פי מובנו הטבע והרגיל של המשפט השטח המדובר מתייחס לדירה בלבד. אין זה סביר כי מי שאינו נמנה עם חוגי המקצוע בענף הבנייה יעלה על דעתו כי שטח דירתו ברוטו כולל גם חלקים במדרגות, בפיר המעלית, בחניה וכדומה.
בפסק דין רבים, בחר בית המשפט להיצמד למובן הלשוני הנפוץ, בקרב רוכשי הדירות. ב-ע”א 3073/06, אנגל ג’נרל דבלופרס בע”מ נ’ אשכנזי, קבע בית המשפט כי מידות הדירה בפועל יהיו בהתאמה מוחלטת למידות המופיעות בתכניות המכר. אם השטח לא רשום במפורש כ-“נטו”, השטח יהיה כפי שפורסם בפרוספקט המכירה. על הקבלן להציג את שטח הדירה “נטו”.
תביעה נגד קבלן
ההחלטה על רכישת דירה מורכבת משיקולים רבים. גודלה של הדירה הוא רק אחד מהם. אלא שהחשיבות היא בעצם הצגת המימדים (הכוזבים) של הדירה, כדי שישמשו רכיב לצורך רכישה. חובת הקבלן להציג את המידות בהתאמה מלאה לתוכניות המכר. אי עמידה בחובת הגילוי באשר לשטחה האמיתי, עשויה לעלות כדי הטעיה.
מסקנות והמלצות
- המחוקק הטיל חובה ואחריות על מוכר הדירה, לציין את השטח “נטו” של הדירה. ככל ולא ינהג כך הקבלן, השטח שיקבע יהיה השטח שהוצג בפרוספקט השיווק.
- ברכישת דירה מקבלן, הקפידו לקבל לידכם הן את הפרוספקט והן את טופס המפרט. ראו כי שטח הדירה נכתב בצורה ברורה, שאינה ניתנת לפרשנות. שטחים אחרים, נוספים, המוצמדים לדירה (מרפסת, גג צמוד, חנייה וכו’) – השטח יירשם בנפרד.
- לגבי דירות יד שניה – השוו בין נתוני השטחים שאתם מקבלים (חיוב ארנונה, נסח טאבו, היתר בניה וכו’). ככל שיש פערים ניכרים, הבינו מה מקורם ומה ההשלכות לגבי הנכס שאתם מעוניינים לרכוש. האם מדובר בהצמדות לדירה? חריגות בניה ישנות? שימוש במחסן כדירה? פלישה למקרקעין או השתלטות על שטחים ציבוריים? ועוד.
- שיטת חישוב הארנונה, אינה בהכרח מותאמת לחישוב שטח הדירה. שימו לב לנתון זה, שמשמעותו מאות ש”ח בשנה.
עורך דין מקרקעין
שטח הדירה מהווה נתון יסודי ומהותי, בעסקת מכר מקרקעין. היכרות עם שיטות חישוב שטח הדירה והוראות החוק, עשויות למנוע חילוקי דעות והליכים משפטיים. עורך דין מקרקעין יידע ללוות אתכם בשלבי ביצוע עסקת מקרקעין, לבדוק את הבדיקות הנדרשות, במטרה להבטיח את האינטרסים שלכם. כבר למעלה מ-40 שנה שמשרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו שירותים מעולים בתחום המקרקעין. השילוב שבין ניסיון, ידע משפטי ומיומנות, עושים את כל ההבדל. צרו קשר עכשיו.
