בית המשפט העליון: דייר לא יכול לבנות על רכוש משותף, גם בהסכמת רוב הדיירים

בית המשפט העליון פסק ביום 14/6/2023, כי לדייר בבית משותף אין זכות לבנות על הרכוש המשותף, גם אם רוב השכנים מסכימים לכך. על פי פסק הדין, הסכמת הדיירים בבקשה להיתר הבנייה, מוכיחה את ההסכמה לביצוע הבנייה. אולם, ההסכמה אינה מהוות הוכחה לויתור על זכויות קניין ברכוש המשותף. בנוסף, ההסכמה אינה מקימה זכות קניינית לבעל הדירה.

למי שייכות זכויות בניה?

חוק המקרקעין איננו מציין את המונח “זכויות בניה“: מונח זה נטבע בחוק התכנון והבנייה, ובפסיקה המשפטית, שם נקבע כי “זכויות בניה” הן יתרת הזכויות לבנייה, אשר טרם נוצלו בקרקע, בהתאם לתוכניות מאושרות ותקפות.

זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות, הוכרו בפסיקה כנכס בעל ערך כלכלי. הבעלות בזכויות הבניה שייכות לכל בעלי הדירות בבית המשותף במקרקעין, אלא אם קיימת הוראה אחרת במרשם המקרקעין או בתקנון הבית המשותף. משכך, כל אחד מבעלי הדירות רשאי לבקש היתר לניצול החלק היחסי מתוך הזכויות הללו, בהתאם לחלקו ברכוש המשותף.

זכויות בניה יכולות להיות מושא להסכמות חוזיות. בהיעדר הסכמה חוזית, מוקנות זכויות הבניה הקיימות או העתידיות, לכלל דיירי הבית המשותף כל אחד לפי שיעור החזקותיו במקרקעין. הסכמה לויתור על זכויות בניה צריכה להיות ברורה ומפורשת של כל בעלי הדירות בבית המשותף. זאת, במסגרת הסכם המכר, בתקנון הבית המשותף או “בכל דרך נאותה אחרת”. לצד הדרישה להסכמה ברורה ומפורשת לצורך ויתור על זכויות בנייה קיימות, ניתן למצוא בפסיקה קביעה מקלה בשאלה האם ההסכמה החוזית בעניין זכויות הבנייה הקיימות כוללת ויתור על זכויות בניה עתידיות.

פרטי המקרה:

המערער הוא בעלים של דירה בבית משותף. לדירת העותר הוצמדו שטחי הגגות המצויים מעל דירתו, ומעל הדירה הסמוכה לדירתו. המערער הגיש לוועדה המקומית בקשה להיתר שינויים מהיתר בנייה שניתן לו, הכוללת בנייה על הרכוש המשותף שצמוד לדירתו, וכן על רכוש משותף שאינו צמוד לדירתו. לבקשה צורפה תכנית הגשה עליה חתומים, לטענת המערער, 75% מבעלי הזכויות בבית המשותף. הוועדה המקומית לתכנון ובניה, דחתה את הבקשה. על החלטת הוועדה המקומית הגיש המערער ערר לוועדת הערר. הוועדה קבעה שתחילה יתכבד המערער ויסדיר את זכויותיו הקנייניות ברכוש המשותף, ורק לאחר מכן תיבחן הבקשה להיתר. נגד החלטת ועדת הערר הגיש המערער עתירה מנהלית. העתירה נדחתה, ומכאן הערעור.

סמכויות מוסד התכנון

חוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965, והתקנות שהותקנו מכוחו, מעמידים את התשתית החוקית והנורמטיבית למערכת התכנון והבנייה. הם מגדירים, בין היתר, את מוסדות התכנון ברמות השונות ואת סמכויותיהם ודרכי עבודתם לרבות בתחומי הפיקוח ואכיפת הוראות החוק. תכלית התהליך התכנוני הוא ניצול מיטבי של משאב הקרקע, למכלול הצרכים. כל אלה, תוך שמירה על האינטרסים השונים – של הציבור ושל הפרט. לפיכך הוראות החוק והתקנות שהותקנו מכוחו קובעות, בין היתר, שתכנון הבנייה והשימוש בקרקע יתבססו על תכנית מתאר שיאשרו מוסדות התכנון מכוח סמכותם ויהיו טעונים רישוי, כלומר היתר בנייה.

אלא שההליכים הקנייניים, וההליכים התכנונים, שלובים ותלויים זה בזה. לא ניתן להפרידם. במילים אחרות, לא ניתן לבצע פעולת תכנוניות, ללא ביסוס או אסמכתאות קנייניות. אלא שמגיש הבקשה אינו נדרש להוכחה ברורה, חד-משמעית וחלוטה, אלא מספיקות ראיות ראשוניות ולכאוריות. אלה יאפשרו לוועדה המקומית לבחון את הבקשה – אלא אם ברור על פניו כי למבקש אין כל זכות קניינית. וכך קבע בג”ץ 1578/90 הלן אייזן נ’ הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל-אביב:

“… אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על-ידי המבקש או בעלי הקניין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הוועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכות בנייה מבחינת דיני הקניין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות בדין לזכאים, אין זכויות הקניין שנויות במחלוקת, תדונה הוועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הוועדות בשאלות הקנייניות לגופו של העניין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד”.

פסיקת בית המשפט העליון

רשויות התכנון לא קבעו שאין בידי המערער זכות קניינית. כל שקבעו הוא כי בנסיבות העניין הצגת תכנית חתומה ע”י 75% מדיירי הבניין, אינה מספיקה לשם הוכחה שאותם דיירים הסכימו להעביר לידי המערער את הזכויות ברכוש המשותף. כן העלתה ועדת הערר ספק האם בכלל ניתן להצמיד את הרכוש המשותף נושא הערעור לאחת הדירות. זאת, נוכח האמור בסעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, לפיו בעלי הדירות אינם רשאים להצמיד לדירה מסוימת את שטח חדרי המדרגות. גם בעניין זה לא התיימר מוסד התכנון לקבוע קביעה קניינית, אלא ציין כי יש בכך כדי להביא להשהיית ההחלטה בבקשה להיתר, עד לקבלת קביעה קניינית מהגורמים המוסמכים לכך.

בהחלטת רשויות התכנון לא נפל כל פגם. הלכה פסוקה היא כי מוסד התכנון רשאי להחליט לפי שיקול דעתו, מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקניין. זאת, בכדי שלא יתקיים דיון בבקשה כל עוד לא ניתן פסק דין מטעם בימ”ש מוסמך הקובע שלמבקש זכות קניינית. הטעם לכך: יכולות הוועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש. ברי הוא אפוא, כי כאשר מוסד תכנון סבור כי ישנם ספקות קנייניים בבקשה שלפניו, רשאי הוא, שלא לומר חייב, להשהות את הדיון בבקשה עד לקבלת הכרעה בסוגיה הקניינית מהרשויות המוסמכות לכך.

החלטת רשויות התכנון לבחון את השאלה הקניינית

רשויות התכנון רשאיות להסתפק בהסכמתם הפוזיטיבית של 75% מדיירי הבית המשותף לבקשה להיתר בנייה על שטחים משותפים. אולם רשות אין משמעה חובה. בענייננו סברו רשויות התכנון כי יש צורך בהסדרה קניינית של הרכוש המשותף טרם ידונו בבקשה להיתר. החלטתם זו נבעה, בין היתר, משני אלו:

1. האם ניתן להצמיד את הרכוש המשותף לדירת המערער?
2. סימני שאלה בנוגע לחתימות שהוצגו ע”י המערער.

השאלה בה יש להכריע אינה האם למערער זכות ברכוש המשותף ואם לאו, אלא האם החלטת רשויות התכנון לפיה לא ניתן להסתפק בענייננו בחתימתם לכאורה של 75% מבעלי הזכויות, היא החלטה החורגת ממתחם הסבירות. התשובה לשאלה זו אינה יכולה להיות אלא שלילית. רשויות התכנון בחנו את הבקשה להיתר, ובאו למסקנה כי הבקשה מצריכה הסדרה קניינית מקדמית. החלטה זו הינה סבירה, ולמצער אינה בגדר החלטה בלתי סבירה באופן קיצוני המצדיק את התערבות ביהמ”ש. אכן, אין זה מן הנמנע שגם החלטה לדון בבקשה להיתר, אילו התקבלה ע”י רשויות התכנון, הייתה החלטה סבירה כשלעצמה. עם זאת, קביעה לפיה ישנן החלטות נוספות המצויות במתחם הסבירות אינה מקימה עילה להתערבות שיפוטית בהחלטת הרשות כאשר ההחלטה שהתקבלה סבירה גם היא. לכך יש להוסיף כי המערער לא טען כי קיימת מניעה כלשהי להסדרת זכויותיו הקנייניות. גם בכך יש כדי לתמוך בהחלטת רשויות התכנון לדרוש מהמערער להסדיר את זכותו הקניינית טרם תיבחן בקשתו להיתר.

לסיכום

סמכות מוסדות התכנון מוגבלת לדיון בשאלות תכנוניות. כשמוסד התכנון מוצא שעל פני הדברים אין בידי מבקש ההיתר זכויות קנייניות, רשאי הוא לעכב את הבקשה עד להכרעת הערכאה המוסמכת בסוגיה הקניינית. ככל שלמתנגדים טענות קנייניות, עליהם לבררן בפני הערכאה המתאימה.

עורך דין מקרקעין 

למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון, מיומנות ומומחיות, שנרכשו במשך למעלה מ-40 שנה. המשרד הנו משרד מוביל עפ”י מדריך הדירוג BDI, ומהווה מוקד ידע מקצועי, ליזמים, חברות, עורכי דין ואנשים פרטיים. צרו קשר כבר עכשיו.