רכוש משותף

בית משותף הנו מבנה שיש בו שתי דירות או יותר, והוא רשום בפנקס הבתים המשותפים. לכל דירה בבית המשותף יש בעלות נפרדת. שאר חלקי הבניין הנם רכוש משותף, הנמצא בבעלות משותפת של כל בעלי הדירות בבניין. כך לדוגמה, גג הבית, הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המעליות, המקלט, מתקני הסקה או מים, וכל מתקן המיועד לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם. הרישום של הבית כבית משותף, חיוני לצורך חלוקת הזכויות, בין הבעלים. כעובדה, מרבית סכסוכי השכנים בישראל, עוסקים ברכוש המשותף.

זכויות בבית המשותף

זכות בבית משותף (הן זכות הבעלות בדירה והן הזכויות ברכוש המשותף), היא זכות ייחודית. היא אינה משתלבת ב”משבצות” הקניין המקובלות. כב’ השופט חשין, ב-רע”א 7112/93 צודלר נ’ יוסף [פורסם בנבו] קבע כי “הבית המשותף הוא “יצור כלאיים” שלא ניתן להחיל עליו, כמובן מאליו, כללים מקובלים לגבי קניין רגיל“. בעוד שלגבי זכות הקניין הקלאסית אין מקום לדבר על מונחים כגון סבירות, הרי שזכות בבית משותף, משלבת בתוכה יסודות ייחודיים ויסודות שיתופיים, אשר מחייבים בחינת החלטות לאור סבירותן.

רכוש משותף

הגדרתו של הרכוש המשותף הנה הגדרה שיורית: “כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסוימת“. בהתאם, ההכרעה אם חלק מסוים בבית משותף נחשב ל”רכוש משותף”, מתבססת על מבחן הייעוד. מבחן זה כולל שני תנאים מצטברים: האחד, שאותו חלק הרלוונטי בבית המשותף נועד, על פי מהותו, לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם; והשני, שניתנה לכל בעלי הדירות או למרביתם זכות, או למצער רשות, לעשות בשטח זה שימוש.

זכות שימוש ברכוש המשותף

הוראות סעיף 55 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969, קובעות כי לכל דייר המתגורר בבניין הרשום כבית משותף, יש זכות ברכוש המשותף. כלומר, לכל דירה צמוד חלק בלתי מסוים (לא מוגדר, לא מתוחם) ברכוש המשותף. שיעור החלק של כל דירה ייקבע בתקנון הבית המשותף. אם אין תקנון, חלק כל דירה הנו בהתאם ליחס שבין שטח הרצפה של הדירה, ובין שטח הרצפה הכולל שבבית המשותף.

בבניינים שאינם רשומים כבית משותף (ובבניינים שטרם נרשמו בבית משותף), כל חלק שלא שייך לדירה בבניין המשותף, הינו רכושם של כלל הדיירים בבניין. רכוש זה כולל את הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם.

האם ניתן להצמיד רכוש משותף?

“הצמדה” מהווה הוצאת חלק מסוים מתוך הרכוש המשותף, והצמדתו לדירה מסוימת. באופן זה, אותו השטח יוצא מהרכוש המשותף, ועובר להיות קניינו של בעל הדירה שאליה הוצמד. יש אפשרות לקבוע, בהסכמה, בצורה ברורה ומפורשת, הצמדת רכוש משותף לדירה מסוימת, בלבד. סעיף 62(א) לחוק המקרקעין קובע כי גריעה מהרכוש המשותף והצמדת חלקים ממנו לדירות דיירים מסוימים, כפופות להסכמת כל בעלי הדירות, פה אחד, ובלעדיה אין היא תקפה. על פי החוק, ההצמדה היא “עסקה במקרקעין”, לכל דבר ועניין, ומחייבת דיווח למיסוי מקרקעין. לאחר הדיווח, יש לבצע רישום/ בקשה לתיקון צו הבית המשותף. כך, מקבלת העסקה תוקף קנייני.

עם זאת, ועל אף הסכמות הדיירים, על פי סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, ועל פי הדין (ע”א 7260/12 ‏עמליה פרנק כהן נכסים והשקעות בע”מ נ’ חברת “וזוב נכסים בע”מ”‏), חלקים מסוימים מהבית המשותף ומהמנגנונים בו, אינם יכולים להיות מוצמדים לדירה מסוימת. כך, לשם הדוגמה, חדרי המדרגות, המעליות, מקלטים ומתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות, אינם יכולים להיות מוצמדים לדירה כלשהי. מובהר כי שתיקת דיירים, ואף לתקופה ארוכה, אינה מהווה הסכמה או מחילה, כלפי ביצוע ההצמדה, וזכויותיהם בבניין המשותף, ככלל, אינן מתיישנות, והן שרירות וקיימות (ע”א 831/80 זמיר נ’ כימיקלים ופוספטים בע”מ).

כיצד מבצעים הצמדת רכוש משותף לדירה?

נושא גריעת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה מסוימת, העסיק באופן תדיר את הפסיקה. הצמדה של חלקים מהרכוש המשותף, יכולה להיעשות בהסכם שבין רוכש הדירה לבין הקבלן (המוכר), בהתאם לחוק המכר (דירות), תשל”ג – 1973. אפשר גם לחתום עליה מאוחר יותר, בהסכם בין בעלי הדירות. מעוניינים לחתום על חוזה מכר דירה? פנו אלינו ונשמח לסייע.

בניה על רכוש משותף

לאף דייר בבית משותף, אין זכות לבנות על הרכוש המשותף, גם אם רוב השכנים מסכימים לכך. פסק הדין שניתן בבית המשפט העליון בחודש יוני 2023, קבע כי הסכמת הדיירים בבקשה להיתר הבנייה, מוכיחה את ההסכמה לביצוע הבנייה. אולם, ההסכמה אינה מהוות הוכחה לויתור על זכויות קניין ברכוש המשותף. בנוסף, ההסכמה אינה מקימה זכות קניינית לבעל הדירה. להרחבת הסקירה בנושא, קראו כאן.

תיקונים ברכוש המשותף

סעיף 3(א) לחוק קובע כי לכל בעל דירה יש זכות לתבוע מוועד הבית, וכן מבעלים של דירה אחרת, לבצע תיקונים אשר אי-ביצועם עשוי לפגוע בדירתו או בערכה. את התיקון צריך לבצע ועד הבית. על בעל הדירה לפנות לוועד הבית, או לבעלים של הדירה השנייה (בהתאם למקרה), ולבקש מהם לבצע את התיקון הנדרש, בכדי שדירתו לא תיפגע.

במידה וועד הבית מסרב לבצע את התיקון הנדרש, רשאי בעל הדירה לבצע בעצמו את התיקון. עם זאת, הוא אינו רשאי לקזז כנגד הוצאות התיקון את דמי הוועד שעליו לשלם. עליו לפנות לבית המשפט, כדי לתבוע החזר כספי עבור התיקון. במסגרת התביעה, עליו להוכיח כי היה פגם משמעותי, בולט, מסוכן או דחוף, ברכוש המשותף; כי פנה לוועד הבית ולבעלי הדירות, אולם הפניה סורבה/ התעלמו מהפניה; כי הוצאותיו בגין התיקון היו סבירות, בנסיבות העניין; וכי התיקון בוצע ברמה סבירה.

שדרוג/ שיפור הרכוש המשותף

סעיף 58 לחוק המקרקעין קובע –

“בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לענין זה, “החזקה תקינה” – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.”.

אולם בעוד שניתן לחייב בעל דירה בתשלום הוצאות הנובעות מהחזקה תקינה של הבית המשותף, שהתקבלו בהחלטת ועד הבית ברוב דעות (גם אם לא הסכים להוצאה זו), הרי שלא ניתן לחייב בעל דירה ללא הסכמתו בהוצאות שיפוץ, ככל שאלו חורגות מ”החזקה תקינה”. לפיכך, מה ההבדל בין “החזקה תקינה”, לבין שדרוג, שיפוץ או שדרוג?

בכל הנוגע להיקף המינוח “החזקה תקינה” – מינוח זה משתנה בהתייחס לתנאי המקום והזמן. בהתאמה לכך, יש לפרשו באופן רחב, הכולל גם עבודות המשנות את המצב הקיים ומתאימות אותו לסטנדרט חדש יותר התואם את מועד השיפוץ, אשר יחשבו אף הן כעבודות לצורך תחזוקה שוטפת. כך, “שמירה על המצב של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת סיום הבנייה”, אין בה הגבלת התחזוקה רק למפגעים בטיחותיים. ההיפך הוא הנכון: כל הוצאה שיש בה כדי לשמר את המצב, שלא יגיע למצב בו הבית מט לנפול. לשם הדוגמה, הוצאות אסתטיות (עבודה לצביעת חדר המדרגות או לשיקום החזיתות); התקנת דלת חיצונית עם אינטרקום, מטעמי ביטחון; וכו’.

תקנון הבית המשותף 

סעיף 61 לחוק המקרקעין מסדיר את היחסים בין בעלי הדירות, באמצעות תקנון. על פי החוק, הוראות התקנון המצוי יחולו על בעלי הדירות בבתים המשותפים, אלא אם הם יבחרו לנסח הוראות חליפיות בתקנון מוסכם. האסיפה הכללית של הבית המשותף מסדירה את ההתנהלות בבית המשותף, קובעת את אופן הניהול של הרכוש המשותף, ההוצאות וההכנסות, תיקונים, ועוד. היא מחויבת לבצע את התיקונים הנחוצים ברכוש המשותף, אשר אי ביצועם עלול לפגוע באחד הנכסים בבית המשותף. נציגות הבית המשותף מוסמכת לפעול מטעם בעלי הדירות, בכל עניין הקשור לניהולו השוטף ולאחזקתו התקינה של הבית המשותף. סכסוכים בין בעלי הדירות בנושאים המופיעים המופיעים בתקנון המשותף, יידונו בפני המפקח על רישום המקרקעין.

יש לשים לב כי התקנון המוסכם, או שינויו, יהיה תקף רק בתנאים המצטברים הבאים:

• הוא אינו פוגע בזכויות בעלי הדירות בבניין.
• הוא אינו קובע תשלומים או חובות ללא הסכמה וללא הוראה מפורשת בחוק.
• והוא לא מצמיד רכוש משותף לדירה מסוימת, בלי הסכמת כל בעלי הדירות.

תשומת לב לנושא נוסף: הוראות תקנון הבית המשותף חלות הן על השימוש למגורים, והן על שימושים אחרים. כך לדוגמה, יחולו ההוראות של הבית המשותף גם על עסקים, חנויות ומשרדים הנמצאים באותו הבניין. פעמים רבות נושא זה אינו נמצא בשיקולים של מי שרוכש נכס מסחרי.

האם ניתן להתקין עמדת טעינה לרכב חשמלי ברכוש המשותף?

במצב החוקי כיום, התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי ברכוש המשותף, מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף. עמדת טעינה, כשהיא מותקנת כראוי, ומחוברת ללוח החשמל הדירתי, אינה מונעת שימוש סביר ברכוש המשותף, מבעל דירה אחר. לפיכך, נראה שההתקנה והשימוש אינן טעונות הסכמת האסיפה הכללית של הבית המשותף. קראו עוד במאמר בנושא התקנת עמדת טעינה לרכב חשמלי בחניה משותפת.

הצמדת חניה בבית משותף

הצמדת חניה לדירה מצריכה הסכמת כלל בעלי הדירות. ככל שמתקבלת החלטה כזו, יש לשנות את תקנון הבית המשותף, להצמיד את החלק לדירה מסוימת, ולהשלים רישום בטאבו. המבקש יהא חייב בתשלום דמי איזון, לשאר בעלי הדירות (לרוב – הסכום נקבע על ידי שמאי מקרקעין).

מקלט בבית משותף

בשנת 1972 תיקנה הכנסת את חוק הג”א, המחייב בניית מקלט בכל מבנה פרטי או ציבורי. המקלט מהווה רכוש משותף, בהתאם להגדרת רכוש משותף (סעיף 52 לחוק). מקלט משותף בבית מגורים הוא רכוש כל הדיירים, והם המופקדים על הטיפול בו. בהתאם להוראות ההתגוננות האזרחית, יש להחזיק את המקלט באופן שיאפשר את השימוש בו בכל עת כמחסה מפני התקפה וכן לשמור על ניקיונו ולפנות ממנו כל מיטלטלין. חוק המקרקעין קובע כי ועד הבית רשאי לבצע במקלט עבודות הכרחיות להחזקתו התקינה, להתקשר בחוזים לצורך ביצוע עבודות אלו, ולגבות מהדיירים הוצאות עבור העבודות שבוצעו.

• בשעת שגרה, ניתן, בתנאים מסוימים, לעשות שימוש שוטף בעד 20% משטח המקלט, אם רוב בעלי הדירות בבניין הסכימו לכך, ובכל מקרה לא לצורך אחסון. לדוגמה – לצורכי תרבות, תפילה, פעילות ספורטיבית, משחקים לילדים, מועדון (לנוער, למבוגרים, לקשישים), חניית אופניים ועגלות ילדים, ועוד.
• בשעת חירום, על כל הדיירים לרוקן את המקלט מחפצים .

הרשות המקומית מוסמכת להורות לבעלי מקלט לעשות, כל אחד במקלטו, כל תיקון ושינוי, כדי לאפשר את השימוש במקלט לייעודו. פיקוד העורף (הג”א) רשאי לבצע ביקורות במקלטים פרטיים, בנסיבות מסוימות. במקרה של סכסוך בין בעלי הדירות לגבי השימוש במקלט, בעלי הדירות, או ועד הבית, רשאים להגיש תביעה למפקח על רישום המקרקעין, על מנת שיכריע בנושא.

זכויות בניה בבית משותף

המושג “זכויות בניה” אינו מוגדר בחוק המקרקעין או בתקנותיו. הוא שואב את מהותו ותוכנו מפסיקות בתי המשפט. זכויות בניה אינן מקרקעין, ואינן זכויות במקרקעין. הן מבטאות את האפשרות לניצול הקרקע לבנייה על פי תכנית המתאר הרלוונטית, או את האפשרות להמשיך ולבנות על השטחים שנבנו. מעמד זכויות הבניה אינו כחלק מהמקרקעין ומהרכוש המשותף, אלא “נכס משותף”, המצוי ב”בעלות משותפת” של כלל הדיירים. במקרה בו הוצמד רכוש משותף לדירה מסוימת, אזי ניתנת לאותה הדירה זכות לשימוש בלעדי בחלק מסוים בשטח המשותף, אך לא זכויות בניה.

זכויות בנייה בבית משותף, קיימות או עתידיות, יכולות להיות מושא להסכמות חוזיות בין הבעלים. משכך, בעל דירה יכול לוותר עליהן ולהעבירן לאחר. נושא זה דורש הסכמה, בכתב, של יתר בעלי הדירות בבניין. גם בנושא זה, יש לקבל סיוע של עורך דין מקרקעין, לצורך עיגון ההסכמות בכתב, תיקון תקנון הבית המשותף, ורישום בטאבו. עוד יש לפרט באופן מדויק את זכויות הבניה המועברות, מיקומם, התמורה הכספית, ועוד. וראו לעניין זה: ע”א 19/81 ביבי נ’ הורברט, פ”ד לז(2) 497, 501-502 (1983); ע”א 432/83 מזרחי נ’ חביב, פ”ד מ(4) 673, 680 (1986).

פיצול דירות בבית המשותף

אחד מהמקורות לסכסוכים בבתים משותפים, הוא פיצול של אחת הדירות. במקרה בו בעלי אחת הדירות מבצע פיצול או חלוקה של הדירה הפרטית, הדבר משפיע על הבניין כולו. העומס הנוצר על תשתיות הבניין (חניות, אשפה, ניקיון, מעלית וכו’), מביא לסכסוכי שכנים. יש לזכור כי פיצול הדירה פוגע בערכן של דירות אחרות. זאת מכיוון שהוספת יחידות דיור מורידה את ערך הדירות בניין המשותף כולו. תשתית הבניין והרכוש המשותף, תוכננו למספר יחידות בלבד. עתה על בעלי הדירות המקוריים “להתחלק” בו עם עוד דיירים נוספים. עיינו בהרחבה בנושא פיצול דירות בהיתר.

ביטוח רכוש משותף

ביטוח דירה (מבנה, תכולה), מעניק כיסוי ביטוחי לנזקים שעלולים להיגרם לדירה הפרטית. מנגד, ביטוח בתים משותפים נועד לבטח שלושה סוגים עיקריים של נזקים:

• נזקים לרכוש המשותף. אלו הם נזקים למעליות, מתקני הסקה, שערים, חדרי מדרגות, מקלטים, חדרי שירות שונים, גינות, חניות ועוד.
• סיכוני חבות. אלו הם חבות מעבידים (מנקה הבניין וכו’), וכן אחריות חוקית כלפי צד ג’ (אורחים, נותני שירות, שליחים וכו’).
• נזק לבניין כולו. במצב של נזק סופני, כליל, של המבנה כולו, המצריך הקמה מחדש של הבניין.

עורך דין מקרקעין – הביטחון שלך בעסקה

קניית דירה בבית משותף, מצריכה התנהלות זהירה ומקצועית. עורך דין קניית דירה הוא בעל הידע והניסיון בקריאת תוכניות בניה, תשריטים ותקנונים, חוזים והסכמים. משרד וולר ושות’ מעניק למגוון לקוחותיו, ניסיון, מומחיות ומיומנות של עשרות שנים בדיני המקרקעין, ודיני התכנון והבניה. עם ניסיון של אלפי לקוחות, עורכי הדין במשרדנו יגנו, יסייעו ויקדמו את עסקת המקרקעין הרצויה לכם. צרו קשר עכשיו.