עורך דין קניית דירה

אנחנו תמיד אומרים, שעסקת מקרקעין היא לרוב העסקה היקרה והמורכבת ביותר לרובנו, מבחינה כלכלית ורגשית. דיני המקרקעין הם תחום סבוך, עמוס בפרטים משפטיים, הנדסיים וטכניים, המתעדכנים ומשתכללים באופן תדיר. כל טעות, באחד מהפרטים, עלולה לגרום נזק עצום. על מנת לוודא שתהליך זה מבוצע “לפי הספר”, כאשר רוכשים דירה מקבלן, או רוכשים דירה יד שניה, חובה לקבל ליווי של עורך דין קניית דירה, המתמחה בתחום המקרקעין, בעל ניסיון וידע.

עורך דין לקניית דירה יד שניה

עורך דין לקניית דירה או לחילופין עורך דין מקרקעין יבדוק ויברר עבורכם את זהות המוכר, ואת הזכויות שלו בנכס: את רישום הנכס; את המגבלות הקנייניות, הערת אזהרה, פגמים וליקויים בדירה, מגבלות תכנוניות, הליכים משפטיים, ועוד. בנוסף עורך הדין צריך לבחון את מיסוי המקרקעין שיחולו על העסקה: בחירה בעורך דין, הבקיא במיסוי מקרקעין ובתכנון מס בעסקאות מקרקעין, מפחיתה באופן משמעותי את שיעור מיסוי המקרקעין שיידרש בקניית הדירה, ובמקרים מסוימים – אף להימנע ממנו לחלוטין. לכן, מומלץ מאוד לקונה להתייעץ עם עורך דין לגבי מיסוי מקרקעין, עוד בטרם התחיל לחפש דירה. לכן, אם הלקוחות מעוניינים לחסוך עד מאות אלפי שקלים, חשוב לבחור בתבונה את עורך הדין המייצג.

קניית דירה מקבלן

במרבית המקרים, רוכשי דירות חדשות מקבלן, אינם בקיאים ואינם מיומנים בקריאת מפרטים, הסכמים משפטיים, חוזה המכר, תשריטים, מועדי התשלום, חריגות, רישום והבטחת הזכויות וניהול מו”מ עם הקבלן. לכן, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין, מנוסה, שצבר ניסיון באלפי עסקאות של רכישת דירה. על עורך הדין ללוות אתכם, כבר מתחילת התהליך, לאורך שלבי המשא ומתן, להיות זמין ונגיש לכל צרכיכם, עד לחתימה על חוזה המכר.

עו”ד קניית דירה לאיתור כשלים ובעיות בחוזה המכר

עורך דין שלא מברר ובודק את הפרטים הכי קטנים, מדייק בכל נתון, שואל וחוקר על כל מסמך ושרטוט, קובע תנאים, מועדים וסכומים ברורים וחד משמעיים – עלול לגרום נזק ללקוחותיו. אלא שעורכי דין רבים (ובמיוחד בפירמות ה”גדולות” או המפורסמות), נוטים להעביר את הבירורים הללו, לידי עורכי דין צעירים, ואף מתמחים. ברם, האמרה “השטן מסתתר הפרטים הקטנים” – נאמרה על עסקאות מקרקעין…

אין תחליף לעורך דין, שביצע כבר אלפי עסקאות במקרקעין עבור לקוחותיו; לייצוג על ידי עורך דין רכישת דירה מנוסה ומיומן, שיודע לאתר את הכשלים ואת הבעיות בחוזה מכר, ולהציג ללקוח תמונה ברורה ונכונה; ולליווי משפטי של עורך דין לרכישת דירה, המכיר את דיני מיסוי המקרקעין, במטרה לתכנן ולהפחית את הוצאות המיסוי בעסקה, ולחסוך לכם הרבה כסף.

עורך דין רכישת דירה

רכישת דירה היא, ללא ספק, אחת מהעסקאות הגדולות והמשמעותיות ביותר, שאדם ממוצע מבצע בחייו. העסקה אינה רק כלכלית, אלא אישית, משפחתית וזוגית. בעסקאות רכישת דירה, מחיר כל טעות הוא גבוה מאד. זו הסיבה שבמרבית העסקאות במקרקעין, מלווים את העסקה שורה של יועצים: עורך דין רכישת דירה, שמאי מטעם הרוכשים ו/או מטעם הבנק, מתווך, יועץ משכנתא, אדריכל, מהנדס, ועוד. אולם הבדיקה הראשונית של הדירה צריכה להיעשות על ידי עורך דין, המיומן ובקיא בתחום זה (ואף בנישה הרלוונטית). עורך הדין ילווה אתכם לאורך כל הדרך, יבצע את הבדיקות הנדרשות, וייקח חלק משמעותי במשא ומתן על תנאי חוזה המכר עבורכם, עד לרישום הדירה בטאבו, על שמכם.

עסקת מקרקעין כוללת מספר תחומים: חוזים, חוק המכר דירות, מיסוי מקרקעין, דיני הרשויות המקומיות, תכנון ובניה, הנדסה, ועוד. כל אחת מהעסקאות במקרקעין, מחייבת בדיקה ו”איבחון”, המתאימים ומיוחדים לה. קיימת שונות בין רכישת דירה מקבלן, מרכישת דירה בפרויקט פינוי-בינוי או התחדשות עירונית, מדירה להשקעה, מנכס מסחרי, מרכישת נכס במגזר החקלאי, מנחלה, מקרקע בלתי מופשרת, מקרקע השייכת לכנסייה, ועוד.

פעולות עורך הדין טרם רכישת דירה

טרם הרכישה, יאסוף עורך הדין לרכישת דירה את המסמכים השונים, במטרה לבדוק את הנכס מבחינה עובדתית, משפטית, רישומית וקניינית. במסגרת תפקידם עורכי הדין נוקטים במספר צעדים חיוניים, לשם הבטחת והצלחת העסקה. בין היתר –

בדיקת זהות המוכרים

איך מוודאים שמוכר הנכס, הוא באמת הבעלים האמיתיים, ומחזיק בכל הזכויות למכירה, של כל הנכס? לא מדובר רק על מקרי “עוקץ”, אלא לעיתים ניסיון למכור נכס “בעייתי” (משכון, משכנתא, עיקולים, מבנה מסוכן וכו’), מי שאינו בעל זכויות מלאות, ועוד. לכן, מבצעים בדיקות קפדניות לזהות המוכר ולמעמדו (תעודות), והשוואה שלהן לרישומי הטאבו, רמ”י, הרשות המקומית, מסמך אישור זכויות (מטעם החברה המשכנת, ככל שרלוונטי), ועוד בדיקות.

זיהוי הנכס

איך מזהים את הנכס באופן וודאי? זה לא כל פשוט כמו שזה נשמע. דירות מפוצלות, דירות ש”נסגרו” בתוך קומת עמודים, דירות שנבנו בניגוד להיתר הבניה, מחסנים, נכס שייעודו שלא למגורים, דירות שהרישום שלהן לא הושלם, דירות הנמצאות בהליך של הפקעה, ועוד. לצורך זיהוי הנכס, בודקים את מסמכי הרישום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), גוש/חלקה, רשות מקרקעי ישראל, רשם המשכונות, החברה המשכנת (ככל שקיימת), בוועדה המקומית לתכנון ובנייה, במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, שטח הנכס, תשריט מדידת הארנונה, ומסמכי הבית המשותף.

במסגרת הבדיקה, תינתן תשומת לב לרישומים בדבר הערות אזהרה שליליות או חיוביות בנכס, עיקולים, זכויות של גורמים נוספים בנכס (זכות מעבר לציבור, זיקת הנאה), הסכמים שנחתמו בעבר, ועוד.

יש לעיין בתשריט, בהיתרי הבניה והבקשות שהוגשו לצורך קבלת ההיתר (של הדירה ושל הבניין כולו), וביצוע השוואה בין היתר הבנייה לבין המצב בפועל. יש לבחון את התב”ע ואת המוסדות הסמוכים, צירי התנועה, תחבורה ציבורית, את המתחמים בהם מבוצעת תמ”א 38 או התחדשות עירונית, ועוד.

הערכות חבות מיסוי

ביצוע רישום הזכויות בטאבו על שם הקונה

אחריות עורך הדין ברכישה

בכל חוזה מכר, מוסיפים עורכי הדין של הצדדים, פסקה ארוכה, קבועה, כדוגמת “הרוכש מצהיר כי הוא ערך את כל הבדיקות הנחוצות מבחינה תכנונית, הנדסית, חוקית ומשפטית, בסיוע אנשי מקצוע, וכי הוא רוכש את הדירה כמצבה כיום (“As-is”) “. על פניו, סעיף זה פוטר את עורך הדין מאחריות. ואולם, כפי שנקבע בשורה של פסקי דין, מכוח חובת הזהירות והנאמנות של עורך דין כלפי לקוחו, על עורך הדין לפעול באופן אקטיבי, לבדוק, להצליב מידע ולברר, בעצמו, ואין הוא יכול להישען על המסמכים שנמסרו לידו. כפי שנפסק ב- ת”א (ת”א) 24687-02-19 נטע מור נ’ אלעד ישראל מגורים בע”מ –

“נאמר כבר לא אחת בפסיקת ביהמ”ש העליון ויש לחזור על חשיבות הייצוג המשפטי. לא ניתן להקל ראש בחשיבותו של עוה”ד בעסקת מקרקעין. לעוה”ד יש חלק משמעותי בכל ההליך. עוה”ד מי שמקצוע מהמעלה הראשונה הוא יכול לבחון את המצב המשפטי הקשור לנכס, לשם כך הוא נשכר על ידי הלקוח, הוא אינו נשכר לעשות תיקנו הגאה או לבחון את תנאי התשלום, הוא נשכר אך ורק לעשות את כל הבדיקות המשפטיות. אינני יכול לשים דגש מספיק על עניין זה. חובתו של עוה”ד הינה חובה מוגברת בעניין זה. מהמדובר בנכס מקרקעין לרוב אחד הנכסים המשמעותיים של אדם שרוכש אותו בחייו. המדובר בסכומים בדרך כלל מאוד גבוהים, ולא ניתן להקל ראש…”

להתייעץ עם המומחים בתחום

בעסקת מקרקעין, התייעצות וליווי של עורך דין מומחה לדיני מקרקעין, חיונית, בראש ובראשונה – כדי להגן עליכם. רק ליווי של עורך דין מומחה, מיומן בתחום המקרקעין, שערך בעצמו אלפי עסקאות, תבטיח את האינטרסים שלכם ברכישת דירה. במשך למעלה מ-40 שנה, עוסק משרד עורכי דין וולר ושות’ במקרקעין, נדל”ן, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה. צוות המשרד כולל עורכי דין בעלי ניסיון וותק רב, במטרה להעניק לכל לקוח, את השירות המקצועי והאיכותי ביותר. צלצלו עכשיו.

משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו ערך מוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, אלפי לקוחות וחוזי מכר, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות, בהתאמה מירבית לצרכי כל לקוח, ובשכר טרחה שקוף, ברור והוגן. לכל שאלה בתחום, צרו קשר.