רכישת דירה להשקעה

מהי דירה יחידה?

המונח “דירה יחידה”, מטעה. דירה יחידה מוגדרת כדירת המגורים היחידה, הנמצאת בבעלות הרוכש. היא מוגדרת דירה “יחידה”, אף אם ברשותו דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על 33%. בנוסף, רוכש שקיבל דירה בירושה, אשר חלקו בה אינו עולה על 50% – לא תספר כ”דירה נוספת”. כך גם דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת החל מ-1997. עוד יש לציין כי בני זוג, וילדיהם הקטינים, נחשבים כרוכש אחד.

קניית דירה להשקעה

בבסיס עסקת קניית דירה להשקעה, טמונה ההנחה שנכס נדל”ן הוא נכס מניב, קבוע ויציב, לאורך זמן. השכרת הנכס, או מכירתו לאחר תקופה ארוכה, עשויה להניב תשואה גבוהה יותר ממחיר העסקה המקורית. כאשר בוחנים את אפשרות הקנייה, יש מספר שאלות שצריך להקדים ולשאול: האם אתם מעוניינים בהשקעה לטווח ארוך? האם אתם מודעים למחיר האמיתי של דירה (כולל מיסוי מקרקעין)? האם אתם מודעים לעלויות האחזקה השוטפות? באיזה אזור תרצו להשקיע (דירה להשקעה בארץ, או רכישת דירה להשקעה בחו”ל)? ועוד שאלות רבות.

איך לבחור דירה להשקעה?

כל דירה מצריכה בדיקה מדוקדקת ויסודית, וניסוח הסכמים מתאימים. כך, שונים ההסכמים והבדיקות לדירה בבית משותף, לבין בית פרטי; בין נכס הנמצא קרוב למקום המגורים, לבין דירה הנמצאת בפריפריה (שתצריך התעסקות עם שוכרים מתחלפים, נסיעות ועם תיקונים מזדמנים); בין נכס המיועד להשכרה לסטודנטים, לבין נכס המיועד להשכרה למשפחות; בין נכס מבודד, לנכס הנמצא בלב שינוי תב”ע מתוכנן; בין נכס הנמצא בתחומי הקו הירוק, לבין נכס הנמצא ביהודה ושומרון; ועוד. לאורך כל שלב הבדיקה ורגע לפני הרכישה, חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין.

מיסוי מקרקעין על רכישת דירה להשקעה – מס רכישה

מס רכישה, הוא תשלום המועבר לרשות המיסים, בעת קניית דירה או זכות במקרקעין. המס חל על הרוכש, בעת ביצוע הרכישה, בשלב עדיין אין רווח – אלא רק השקעה הונית. יש להבחין בין מס הרכישה, לבין מס השבח (המשולם בעת מכירת הדירה ברווח, כאשר המס הוא בגין השבח שנוצר בגין הדירה). מקורו של המס הוא ניסיון של מדינת ישראל להשפיע על שוק הנדל”ן ולהכווין את העדפות הרוכשים, באמצעות מיסוי – ובייחוד דירות להשקעה. לפיכך, פטרה המדינה מתשלום מס ככל שמדובר בדירת מגורים יחידה של הרוכש. ככל שמדובר בדירה נוספת ו/או, דירה ראשונה יקרה יותר – אזי יחול תשלום, בהתאם למדרגות מס רכישה. נכון לשנת 2023, מדרגת מס רכישה לדירה יחידה, היא 1,919,155 ₪.

התייעצות מקדימה עם עורך דין מומחה

לאחר (או במקביל) לאיתור הדירה המבוקשת, ובוודאי לפני חתימת הסכם מכר דירה או זיכרון דברים, חשוב מאד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין. עורך הדין יכול לבדוק את המסמכים ואת פרטי הדירה, לוודא את זהות המוכרים, לבחון את נכונות ודיוק הרישום בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל (רמ”י), בחברה המשכנת וברשם המשכונות, לבדוק האם קיימים חובות על הנכס, לבדוק האם קיימות חריגות בניה או הליכים משפטיים, ולנסח הוראות חוזיות שונות, המתאימות לדירה הספציפית, לרצונכם ולצרכיכם. בנוסף, עורך דין מומחה במקרקעין, ובמיסוי מקרקעין, יוכל ערוך תחשיבים מקדימים של מיסוי המקרקעין בעסקה (המשפיעים על התמורה בעסקה ואף על כדאיותה), לבדוק אפשרויות לפטורים והקלות שונות, ולתכנן את המס בעסקה על דירה להשקעה.

משרד וולר ושות’, משרד עורכי דין בעל וותק ומוניטין בסיוע של רכישת דירה להשקעה, ברכישת נכסים, בייעוץ משפטי, תכנוני וכלכלי. המשרד מדורג כאחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בדירוג BDI. עורכי הדין במשרד וולר ושות’, הם הכתובת לייעוץ מקצועי, ליווי משפטי ומקסום האינטרסים בעסקת נדל”ן.