העברת בעלות במקרקעי ישראל
כ-90% מהמקרקעין בישראל, מוחזקים ע”י המדינה, ומוגדרים כ”מקרקעי ישראל”. הבעלות הציבורית על הקרקע מהווה עקרון יסוד במדיניות מדינת ישראל, זה עשרות בשנים. בעבר, משטר המקרקעין הותיר את המקרקעין בבעלות המדינה, והעניק לאזרח את האפשרות לחכירת המקרקעין, עד 49 שנים. אולם, בשנים האחרונות, חלחלה ההבנה כי המשטר המשפטי הנכון והרצוי הוא הקניית זכות בעלות על הקרקע, ולא זכות חכירה. זהו אחד מעיקרי הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, ושינוי חשוב באופן הניהול והשימוש בנכסי המקרקעין של כולנו. מה המשמעות, ההשלכות והאפשרויות ברישום החדש? כיצד מבצעים העברת בעלות במקרקעי ישראל? סקירה מקיפה.
זכות בעלות מול זכות חכירה
כפי שסקרנו במאמר “זכויות במקרקעין“, חוק המקרקעין מונה חמישה סוגי זכויות במקרקעין: בעלות; שכירות; משכנתא; זיקת הנאה; וזכות קדימה. הבעלות היא הזכות ה”חזקה” ביותר: בעל המקרקעין רשאי לבצע במקרקעין כל פעולה, ללא צורך בקבלת אישור מגורם כלשהו, למעט פעולות שנאסרו בהסכם או בדין. בעל המקרקעין אינו זקוק לאישורי הרשויות כדי לבצע שינויים בנכס, הוא רשאי לבצע שיעבוד, לקיחת משכנתא ועוד. מנגד, זכות חכירה, היא סוג של שכירות: שימוש זמני במקרקעין, כנגד תשלום תמורה. חוכר הנכס נדרש לאישור הבעלים (רמ”י), בכל שינוי, מכירה או שעבוד של המקרקעין.
מעבר לכך: בעבר, אישור הבעלים לביצוע שינוי בנכס, היה מותנה בתשלומי סכומי כסף גבוהים. עם הקניית זכות הבעלות, ניתן להקטין משמעותית את היקף המימון הנדרש עבור ביצוע פרויקטים.
העברת בעלות במקרקעי ישראל
חוק רשות מקרקעי ישראל קובע כי ניתן להעביר בעלות במקרקעי ישראל, בהתאם לכללים המפורטים בו, כך שהחוכר יירשם בטאבו כבעלים של הנכס. במילים אחרות, הקניית הבעלות לחוכר משמעותה המרת זכויות מ”חכירה” ל-“בעלות”. בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בנושא העברת הבעלות (פרק משנה 5.1 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל), ובהתאם לנוהל הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה, ללא תמורה ובתמורה – בנכסים ששטחם אינו עולה על דונם.
העברת הבעלות תתבצע בשני מסלולים: העברת הבעלות ללא תמורה; והעברת הבעלות תמורת תשלום. בהתאם לכך, שולחת רמ”י הודעות לחוכרים על כך שהנכס שלהם יעבור לבעלותם המלאה, בטאבו. בנוסף, רמ”י מאפשרת לבצע בדיקת היתכנות הזכאות לקבלת בעלות על נכס, באופן מקוון.
איגרת זכאות לבעלות
חוכר העונה על הקריטריונים שנקבעו בהחלטת המועצה ונמצא זכאי להעברת הבעלות ללא תמורה, יקבל הודעה מרמ”י. בהודעה זו מפורטת זכאותו לבעלות, ואליה מצורפים מסמכים נלווים לוועדה המקומית לתכנון ובניה, המייתרים את הצורך בהסכמת הרשות בעת שינוי תכנוני. ההודעה מעניקה לחוכר אפשרות להתנגד להעברת הבעלות בנכס במשך 60 ימים. אם בתום תקופה זו לא התקבלה התנגדות החוכר, תפעל רמ”י להעברת הבעלות ולרישום החוכר כבעלים. מודגש כי העברת הבעלות היא זכות ולא חובה. החוכר רשאי לבחור שלא לקבל את הבעלות בנכס גם אם העברת הבעלות הוצעה לו ללא תמורה. מי שקיבל איגרת זכאות לבעלות, אינו נדרש לפנות לרמ”י לקבלת אישור לבקשות להיתר, פיצול מגרש, שינוי ייעוד ו/או ניצול ושימוש חורג. הוא גם לא יתבקש לשלם בגין הסכמת רמ”י להיתר מסוג זה.
רמ”י מבצעת את העברת הבעלות ללא תמורה, ללא תשלום, ללא צורך בהגעה או בהגשת טפסים. בעת הרישום בטאבו תתווסף הערה בפנקסי המקרקעין בדבר הגבלת העברת הזכויות לאדם זר, כהגדרתו בחוק מקרקעי ישראל (תיקון מס’ 3), התשע”א-2011. לאחר רישום הבעלות בטאבו, יוכלו הבעלים לפנות ישירות ללשכות רישום המקרקעין ולוועדות התכנון המקומיות, לצורך ביצוע פעולות במקרקעין שבבעלותם.
העברת בעלות תמורת תשלום
חוכר הזכאי להעברת הבעלות בתמורה, רשאי להגיש לרמ”י טופס בקשה לרכישת הבעלות, בצירוף כל המסמכים הנדרשים. לאחר התשלום, תשלח רמ”י שטרי מכר חתומים לצורך רישום זכויותיו בלשכת רישום המקרקעין, או “איגרת זכאות לבעלות”. ביצוע הרישום בלשכת רישום המקרקעין הוא באחריות החוכר.
גובה התשלום בגין העברת בעלות
נכון לשנת 2022, התשלום הנו אחיד, והוא נקבע כאחוז מערך הקרקע, על פי הערכת שמאי מקרקעין:
- רכישת בעלות במקרקעין ששטחם בין 280 מ”ר ל- 540 מ”ר – 4.5% משווי הקרקע.
- רכישת בעלות במקרקעין ששטחם למעלה מ-540 מ”ר ועד 1,000 מ”ר – 9% משווי הקרקע.
- רכישת בעלות במקרקעין ששטחם מעל דונם ועד 16 דונם – בין 12% ועד 31%.
בנכסים המיועדים למסחר, תעשיה, תיירות ועסקים, התשלום הנו בהתאם לגודל המקרקעין ובהתאם להערכת שמאי מקרקעין. על סכומים אלה מתווסף מע”מ ומס רכישה.
העברת בעלות בחיפה ובצפון
רמ”י שלחה בשנת 2021 למעלה מ-3,600 אגרות זכאות לבעלות במרחב צפון, ועוד אלפי הודעות במרחב חיפה. כעת, נפתחות בידי החוכרים אפשרויות שונות לביצוע שינויים בנכס (תוספת בנייה, שינוי ייעוד וכו’). מהעבר השני, קיימים סיכונים בהעברת הבעלות, או עיכובים בהעברת הבעלות. כך לדוגמה: חוכר שהפר את הסכם החכירה ולא תיקן את ההפרה; אי מילוי תנאי הסכם החכירה כדין; קיומן של חריגות בניה בנכס; חוב כספי לרשות מקרקעי ישראל או לגורמים אחרים; עיקולים או תביעות; ועוד.
הקניית בעלות בנכסים במקרקעין שטרם עברו הליך הסדר מקרקעין
על פי נוהל רמ”י 90.01B הקניית בעלות או שדרוג זכות חכירה ללא תמורה ובתמורה, הקניית בעלות תתאפשר בדירות למגורים בבנייה רוויה הרשומות בבית משותף במקרקעין שטרם עברו הליך הסדר מקרקעין. נכסים למגורים בבנייה נמוכה וכן על נכסי תעסוקה, בין הרשומים בבית משותף ובין בחלקה בשלמות – יהיו זכאים לשדרוג חכירה בלבד.
העברת בעלות בישוב קהילתי קטן ובישוב חקלאי
על פי נוהל רמ”י, העברת הבעלות לחוכר נכס למגורים בישוב קהילתי קטן או ביישוב חקלאי מותנית בהסכמת האגודה השיתופית של הישוב החקלאי או הסוכנות היהודית לארץ ישראל וההסתדרות הציונית העולמית, לפי העניין, ובכפוף להחלטות המועצה בהתאם לכללי העברת הבעלות, ללא תמורה או תמורת אותם סכומים הקבועים בהחלטת המועצה בנושא העברת הבעלות.
אם נתנה האגודה ו/או הסוכנות את הסכמתה ללא תנאים, באופן גורף או לנכס יחיד, יתאפשר רישום הבעלות בפנקסי המקרקעין ביישוב זה בכפוף לאמור בנוהל זה. אם לא נתנה האגודה ו/או הסוכנות את הסכמתה או שניתנה הסכמה מותנית והתנאים המוצעים לא אושרו ע”י רמ”י, יתאפשר שדרוג החכירה והזכות להארכת תקופת החכירה לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת או עד לרישום זכות הבעלות, לפי המוקדם מבין השניים, כך שלא יידרש עוד בעל הזכויות לקבל את אישור רמ”י ו/או לשלם לרמ”י כל תשלום כספי, לרבות בגין כל תוספת בנייה, שינוי ייעוד, ניצול ופיצול של אותו הנכס.
העברת בעלות בנכסי קק”ל
רישום הבעלות על שם החוכר במקרקעי קק”ל כפוף לעריכת עסקת חליפין בין המדינה לקק”ל ובהתאם להסכמתה.
שדרוג חכירה בנכסי קק”ל
החלטת מועצת מינהל מקרקעי ישראל בדבר העברת בעלות לפי הרפורמה במקרקעי ישראל, לא חלה על מקרקעי קק”ל. חוכר בקרקע שבבעלות הקק”ל זכאי להטבות הגלומות בהעברת הבעלות, למעט רישום הבעלות על שמו, ולא יידרש עוד לפנות לרשות כדי לקבל חתימתה על בקשה להיתר (תוספת בנייה, פיצול מגרש, שינוי יעוד וניצול, שימוש חורג). כמו כן, לא יתבקש לשלם בגין הסכמת הרשות להיתר מסוג זה. עם סיום תקופת החכירה תחדש הרשות את החכירה ללא תמורה, לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת או עד לרישום זכות הבעלות, לפי המוקדם מבין השניים. רישום הבעלות על שם החוכר במקרקעי קק”ל כפוף לעריכת עסקת חליפין בין המדינה לקק”ל.
העברת זכויות במקרקעין רישום בטאבו
בהתאם לחוק המקרקעין, עסקה במקרקעין טעונה רישום בטאבו. כל עוד העסקה נרשמה, בידי הרוכש זכויות חוזיות בלבד – אף אם רשם לזכותו הערת אזהרה. הזכויות הקנייניות ה”חזקות”, נוצרות רק בעת השלמת הרישום בטאבו. ללא רישום פורמלי של זכויות הרוכש בטאבו, הרוכש ייאלץ לפנות לבית המשפט ולקבל פסק דין, המאשר את זכויותיו בנכס. לפיכך, גם במקרה בו רשות מקרקעי ישראל מעבירה את הזכויות לידי החוכרים, עדיין יש לוודא שמלוא הזכויות נרשמו כנדרש.
עורך דין מקרקעין בחיפה
למשרד וולר ושות’ ניסיון של למעלה מ-40 שנה, בתחום המקרקעין והנדל”ן. המשרד מעניק ייעוץ וליווי שוטף לחוכרים המעוניינים בהקניית בעלות בחיפה והצפון, ומעניק יעוץ משפטי מיטבי על מנת לשמור על זכויות לקוחותינו ולחסוך עלויות מאוד משמעותיות. בנוסף, המשרד מבצע בדיקות עבור לקוחות מהמגזר הפרטי והמסחרי, של זכאותם להעברת בעלות לנכסים, בהליך של הקניית בעלות. נשמח לסייע גם לכם. צרו קשר, עכשיו.
