חוזה חכירה רשות מקרקעי ישראל (רמ”י)

כפי שסקרנו בפוסט קודם (כאן), כ-90% מהמקרקעין בישראל, מוחזקים ע”י המדינה, ומוגדרים כ”מקרקעי ישראל”. קרקעות אלו, שהיו שייכות לנציב הבריטי, וכן לקרנות של יהודים מהעולם (ובראשן הקרן הקיימת לישראל), הועברו לניהול מינהל מקרקעי ישראל (כיום “הרשות למקרקעי ישראל”, או בקיצור – רמ”י). על פי חוק רשות מקרקעי ישראל, התש”ך-1960, הקרקעות שנקנו יועמדו לטובת העם היהודי ולא יימכרו, אלא תתבצע חכירה לתקופה של עשרות שנים. סקירה תמציתית של הסכמי/ חוזי חכירה.

חוזה חכירה

חוזה חכירה הנו הסכם משפטי, הנחתם בין מחכיר (בעל זכות במקרקעין – רמ”י), לבין החוכר (מי שמעוניין לקבל את הזכות במקרקעין). החוזה מבהיר כי המחכיר מחכיר חלק מסויים במקרקעין, לאדם, לתקופה ובתנאים המצויינים בחוזה. מרבית החוזים נחתמו לתקופה בת 49 שנים, עם אפשרות להארכה (“אופציה”), של 49 שנים נוספות.

הארכת חוזה חכירה

לקראת סיום תקופת החכירה (במידה ורמ”י איננה מעוניינת להעביר את הבעלות לידי החוכר), מודיעה רמ”י על רצונה להאריך את חוזה החכירה. במקרים אחרים, החוכר שיש ברשותו חוזה חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל, צריך להגיש בקשה להארכת משך החכירה. ככלל, עקרונית, רמ”י מאשרת את חידוש החוזה במידה ומתקיימים התנאים המצטברים הבאים:

1. לחוכר יש חוזה בתוקף עם רמ”י, שנחתם כדין.
2. אין לחוכר חובות כלפי רמ”י.
3. החוכר לא הפר את החוזה (העברת זכויות, חריגות בניה, בניה בלתי חוקית).
4. אין הגבלות משפטיות כלשהן שעלולות למנוע את חידוש חוזה החכירה.

אליה וקוץ בה: הסכמת רמ”י להארכת חוזה החכירה, איננה אוטומטית או “טכנית”. כתנאי להארכה, מבקשת רמ”י לחתום על חוזה חכירה חדש, אשר תנאיו שונים מחוזה החכירה המקורי. הלכה למעשה, מבחינה משפטית, מדובר על הסכם חדש – ולא על מימוש אופציה. כפי שידוע לכל העוסקים בכך, רמ”י נוהגת לעשות שימוש ב”צומת” זו, שבו נדרשת הסכמתה להארכת חוזה החכירה, לשדרוג תנאי החוזה המקורי, וכן כמכשיר לגביית תשלומים (דמי חכירה/דמי היתר).

סירוב רמ”י לחידוש חוזה בשל הפרה

פסק דין חשוב שניתן בשנת 2022 (ת”א (חיפה) 21960-06-18 מנש תיירות ונופש אכזיב בע”מ ואח׳ נ׳ מדינת-ישראל-רשות מקרקעי ישראל), קבע כי, במקום שבו ידעה רמ”י שבוצעו שימושים בניגוד למטרות חוזה החכירה, לא הביעה התנגדות, לא התרתה ואף לא ביטלה את הסכם החכירה – לא תוכל רמ”י לסרב להאריך את ההסכם, וחובתה של רמ”י להאריך את חוזה החכירה. לפיכך, על רמ”י לבחון את הבקשה לגופה, תוך הפעלת שיקול דעת כרשות מנהלית.

חובת רמ”י למתן אישורים להיתר בניה כפופה להוראות הדין, ולחובתה כגוף מינהלי

בקשות להיתרי בנייה, בקרקעות שהן בבעלות רמ”י, חייבות לקבל את הסכמת הבעלים, כתנאי מקדמי לדיון בבקשות, במוסדות התכנון. אלא שגם כאן, מנצלת רמ”י את זכותה, ודורשת תנאים שונים, לעיתים בלתי ענייניים.

בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי (עת”מ (נצ’) 29559-05-23‏ ‏ א.ק. אבירם יזמות והנדסה בע”מ נ’ רשות מקרקעי ישראל), עתרה חברה יזמית כנגד רמ”י, בטענה שלאחר מימוש הזכות, ולאחר קבלת טופס 4 מהוועדה המקומית, סרבה רמ”י לתת אישור להיתר הבניה, בשל (כפי שנימקה רמ”י “הפרת תנאי ההסכם ע”י החברה”, וכן “חלוף המועד לביצוע הבניה”). בית המשפט פסק כי –

“בסירובה ליתן הסכמה למתן היתרי הבניה חרגה רמ”י מאמות מידה של חובת ההגינות לה כפופה רשות ציבורית וגם מחובת תום הלב. במצב בו כבר נרשמו זכויות ממש במרשם המקרקעין על שם צדדי ג’ שרכשו מגרשים, הגישו בקשות להיתרי בניה, בנו עליהם, סיימו הבניה וקיבלו טופס 4  ואף השלימו רישום הזכויות על שמם במרשם המקרקעין (ללא שרמ”י נוקטת פעולה כלשהיא  נגד כל ההליכים הנ”ל), אינטרס ההסתמכות של אותם צדדים אינו מאפשר ביטול הסכם החכירה. התנגדותה של רמ”י ליתן הסכמה למתן היתרי הבניה הינה ממניעים לא ענייניים. העותרים מוחזקים כבני ערובה בידי רמ”י, להפעלת לחץ על החברה, שהעבירה לעותרים זכויות… ככל שמתנגדת היא, עמדת רמ”י תכלול טעמים הנדסיים תכנונים ענייניים בלבד. בחלוף מועד 100 הימים וככל שלא תוגש תשובה תיחשב רמ”י כמסכימה למתן ההיתר. לאחר הגשת  עמדת רמ”י (או בהיעדרה ובחלוף 100 הימים) תדון הוועדה בבקשות ותחליט בהן עניינית.“

המשך חכירה ללא חוזה

קיימים מקרים רבים, בהם תוקף החוזה פג, אך השוכרים (או החוכרים) ממשיכים החזיק ולהשתמש בנכס (אף במשך שנים רבות), על אף שחוזה חדש לא נחתם, והכל בהסכמת המשכיר (או המחכיר). בתי המשפט קבעו כי המשך ההחזקה והשימוש בנכס על ידי המשכיר, על אף שתקופת השכירות המקורית הסתיימה והחוזה לא חודש פורמאלית, מלמדים על הסכמה מכללא של הצדדים להמשיך את היחס המשפטי ביניהם בהתאם לחוזה המקורי. עם זאת, נקבע כי שכירות כזו כפופה לכלל הקבוע בסעיף 19(א) לחוק השכירות, לפיו ככל ש”לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני“. כמו כן, השכירות תהא כפופה לכלל הקבוע בסעיף 19(ב)(2) לחוק השכירות, לפיו השכירות תסתיים במועד שנקבע בהודעה, אלא אם מועד זה הינו בלתי סביר ואז השכירות תסתיים “תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה“.

מיסוי מקרקעין בעת מימוש אופציה לחכירה

על פי פסיקת בית המשפט, מימוש אופציה להמשך חכירת נכס מקרקעין מרשות מקרקעי ישראל, ייתכן ויהיה חייב במס רכישה. סוגיה זו טרם הוכרעה בבית המשפט העליון. ההבחנה לגבי החוב במס, היא כדלקמן:

אם בעת כריתת חוזה החכירה המקורי, כבר החליטה רמ”י כי בדעתה להאריך את ההסכם ולממש את האופציה, והחוכר שילם את המס על בסיס שווי החכירה בגין התקופה המקורית והאופציה – לא יחול מס בעת מימוש האופציה בעתיד. לעומת זאת, אם בעת כריתת חוזה החכירה המקורי שולם מס הרכישה רק על תקופת החכירה הראשונית – על השוכר לשלם מס על מימוש האופציה בעתיד. בכל מקרה של ספק, לשם הזהירות, יש לדווח למנהל מיסוי מקרקעין על ביצוע העסקה.

ביטול חוזה חכירה

כל חריגה של החוכר מתנאי השימוש בהסכם החכירה ו/או מהוראות הדין, עלולה להוות הפרה של חוזה החכירה, ועלולה להוות עילה לביטול חוזה החכירה על ידי רמ”י. לדוגמה, תוספת בניה ללא היתר, חריגות בניה, פיצול הנכס ליחידות משנה, שימוש בנכס בניגוד לייעוד או לתב”ע וכיוצ”ב, עלול להוות עילה לביטול החוזה. במקרים רבים, נוהגת רמ”י לגבות דמי היתר, לקנוס את החוכרים בגביית דמי שימוש, ולעיתים אף עשויה רמ”י לדרוש את ביטול החוזה לחלוטין.

השבת קרקע לרמ”י

משרד הבינוי והשיכון, ורמ”י עצמה, מקדמות תכניות רבות המשנות את ייעודי הקרקע מחקלאות, למגורים ותעסוקה. בחוזה קיים סעיף השבה, הקובע כי בבוא מועד שינוי הייעוד, הקרקע תושב לרמ”י. בתמורה, החוכר יהיה זכאי לפיצוי כספי, ובנוסף לתמריצים מכוח החלטות מועצת רשות מקרקעי ישראל (תמריץ כספי נוסף לחוכרים שישתפו פעולה ולא יערימו קשיים על התהליך; אופציה לקבלת קרקע אחרת בפטור ממכרז, כאשר מימוש האופציה יהיה במחיר ממוצע של ההצעות הזוכות במכרזים על קרקעות אחרות שמשווקות על ידי רמ”י). במספר פסקי דין, קבעו בתי המשפט כי השבת הזכויות במקרקעין לידי רשות מקרקעי ישראל, היא בבחינת “מכירת זכויות במקרקעין”, כהגדרתן בחוק מיסוי מקרקעין. ומכאן, שפעולת המכירה מחוייבת בדיווח ובתשלום מס.  

דמי שימוש בקרקע

קיימים מספר סוגים של דמי שימוש, אותם גובה רמ”י:

• דמי חכירה. משולמים באופן שנתי למשך 49 שנה ומהווים לרוב 80% משוויו של הנכס.
• דמי היוון. דמי חכירה שמשולמים מראש לכל התקופה (49 או 98 שנה), במקום על בסיס שנתי. מהווים לרוב 91% משוויו של הנכס.
• דמי הסכמה. תשלום שרשות מקרקעי ישראל מקבלת בעת שהנכס המוחכר נמכר, כאשר החכירה אינה מהוונת.
• דמי היתר. תשלום נוסף שמשלם החוכר, במטרה לנצל זכויות בניה הקשורות בקרקע שלא שולמו בזמן שנחתם חוזה החכירה.

עורך דין מקרקעין לענייני רמ”י

הטיפול במקרקעין הנמצאים בבעלות רשות מקרקעי ישראל, מורכבים במיוחד. מעבר לדיני המקרקעין הכלליים, ומיסוי המקרקעין, הם מחייבים מעקב והתעדכנות עקבית בהחלטות רשות מקרקעי ישראל. משרד וולר ושות’, בעל ניסיון של למעלה מ-40 שנה בענייני רשות מקרקעי ישראל, ייצוג חוכרים ובעלי זכויות בקרקעות רמ”י, ייצוג משפטי, בוררויות וגישורים.