מס שבח המדריך השלם
מהו מס שבח?
מס שבח מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג – 1963, כמס המוטל על הרווח (“השבח”) שנוצר בעסקת מקרקעין, בין מחיר הרכישה של המקרקעין למחיר המכירה. אחוז המס המשולם נקבע על פי מדרגות מס שונות, המושפעות מגורמים שונים, ביניהם מועד רכישת הנכס, ניכויים, דחיות מס ומתן פטורים בתנאים מסוימיים. במקרים רבים, מס השבח עומד על מאות אלפי שקלים. על מנת לבחון את התשלום המתוכנן, לתכנן את המס, להפחית או לקבל פטור ממס שבח, חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין, טרם ביצוע עסקה.
חישוב מס שבח
חישוב הרווח (שבח) מהמקרקעין, וחישוב מס שבח הנם מוכבים. למעשה, הם המורכבים ביותר, מבין סוגי מיסוי המקרקעין בישראל. על פניו, חישוב מס השבח צריך להיות פשוט: תשלום מס בגובה נתון, עבור הרווח שנוצר ממכירת הנכס (ההפרש שבין מחיר הקנייה לבין מחיר המכירה). אלא שחישוב מדויק, מצריך עיון במשתנים רבים, המשפיעים על החבות הסופית במס שבח. היכרות עם סוגי הפטורים השונים, ארגון ותכנון נכון של פעילות המוכרים טרם ביצוע העסקה (ואף שנים קודם), יכולים לחסוך כספים רבים למוכרים.
כך, יש לבחון שני היבטים בסיסיים: נכס המקרקעין עצמו; ונתוני המוכר.
נתוני נכס המקרקעין
- מהות הנכס – האם דירת מגורים, נכס מסחרי או קרקע?
- האם קיימות זכויות בניה נוספות לנכס?
- אופן קבלת הנכס – האם רכישה, ירושה, מתנה?
- זהות הצד המוכר
- יום הרכישה ושווי הרכישה המקורי של הנכס – לצורך חישוב מס שבח לינארי
- יום המכירה ושווי המכירה של הנכס
- מחיר הרכישה – האם דירת מגורים רגילה, או דירת יוקרה?
- מטבע הרכישה – ש”ח, שקל ישן, לירות, דולרים או מטבע זר אחר? כיצד לבצע המרה והצמדה למדד?
- הוצאות וניכויים מוכרים למס שבח
- הקלות, הטבות והנחות שונות, נוספות.
נתוני המוכר
גיל המוכר, המצב המשפחתי, מצב תעסוקתי, מקום המגורים (ישוב ספר, לדוגמה); מספר השנים בו החזיק בנכס; הכנסות בשנים הרלוונטיות; אפשרות קיזוז הפסדים עבור שנים אלה; ועוד.
מס שבח על זכויות בניה
הנחת המוצא של מרבית בעלי דירות המגורים היא שקיים פטור מתשלום מס שבח על מכירת דירת מגורים יחידה, או דירה שנתקבלה בירושה. אלא שהדבר לא תמיד מדויק. במכירת דירת מגורים, המחוקק מתייחס לעסקת המכירה, כשתי עסקאות נפרדות. העסקה הראשונה היא מכירת הדירה; השניה, מכירת זכויות הבנייה. סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין, עוסק במצב בו שווי המכירה הושפע מזכויות בניה קיימות או צפויות, והוא מאפשר פיצול רעיוני בין התמורה שהשתלמה עבור דירת המגורים ובין התמורה שהשתלמה עבור זכויות הבנייה. הפטור מתשלום מס שבח ניתן לדירת מגורים בלבד, וכל יתר הזכויות אשר אפשר וקיימות במקרקעין מושא המכירה – חייבות במס.
במילים אחרות, המחוקק קבע שזכויות הבניה אינן חלק ממכירת דירת המגורים המזכה בפטור ממס. בכל נכס לו זכויות בניה ממשיות (קיימות או צפויות), זכויות הבניה כשלעצמן מהוות נכס החייב במס, עצמאית. מטעם זה, הסמיך המחוקק את מנהל מיסוי מקרקעין לבחון עסקה של מכירת דירת מגורים מזכה, אשר לדעת המנהל התמורה ששולמה בעדה הושפעה מקיומן של זכויות נוספות – קיימות או עתידיות. למנהל מיסוי מקרקעין הותר לערוך “פיצול רעיוני” בין התמורה ששולמה עבור דירת המגורים, לה יינתן הפטור ממס על פי החוק, לבין התמורה ששולמה עבור זכויות הבניה הנוספות, החייבות בתשלום מס שבח. מקרים נפוצים הם בדירת מגורים בקומת הגג, או של בית צמוד קרקע עם זכויות בניה נוספות. לעיתים, של מכירת דירה, כאשר שטח הקרקע גדול ממנה משמעותית. גישה זו מובילה לתוספת למס השבח (ולהפתעה למוכרים).
חישוב מס שבח לדירה עם זכויות בניה
על מנת לקבוע את שווין של זכויות הבנייה, יש לבצע הפרדה בין שווי דירת המגורים, לבין שווי זכויות הבנייה. קרי, ייחוס השווי הנכון לדירת המגורים לעומת רכיב זכויות הבניה ו/או הקרקע. שמאי מקרקעין מטעם המוכרים, טרם העסקה, יבדוק את הנכס ויספק אומדן בכתב, לשווי בנפרד מזכויות הבנייה, ולשווי זכויות הבנייה. חוות הדעת של השמאי תעריך את שווי השוק של הנכס הנמכר (השווי שיש לצפות לו במכירה של אותה זכות במקרקעין בין מוכר מרצון, לקונה מרצון). קביעת שווי זכויות הבניה, אינה נעשית במנותק ובאופן שיורי. היא נעשית במסגרת של בחינה כוללת של העסקה והערכת השווי של כלל חלקיה. כך בודק מנהל מיסוי מקרקעין את העסקה.
תכנון מס שבח הכולל זכויות בניה
במכירת דירת מגורים מזכה שהתמורה בגינה הושפעה מקיומן של זכויות בניה נוספות, קיימת חבות במס על חלק התמורה המיוחס לזכויות הבניה. לצורך חישוב מס שבח על זכויות בניה, יש לבצע תכנון מס מוקדם, באמצעות בעלי מקצוע – שמאי מקרקעין, עורך דין מיסוי מקרקעין, וייתכן ואף רואה חשבון. תכנון מס יעיל עשוי להפחית באופן ניכר מנטל המיסים בעסקת המכירה.
מס שבח תמ”א 38 או “פינוי בינוי”
זכויות בניה מכוח תמ”א 38 או תוכניות “פינוי בינוי”, במסגרתן בעלי הדירות ליזמים/לקבלנים מוענקות זכויות בנייה בבניין מגורים בתמורה לביצוע עבודות השבחה בבניין ובדירות. בהסתמך על הבניין הקיים, וזכויות הבנייה הקיימות/שיאושרו, היזם מחזק את הבניין או מקים בניין חדש, שכולל מספר רב יותר של דירות ומתאים לתקן העכשיו של הבניה, ומציע לכל בעל דירה שיפור ביחס לדירה הקודמת שלו. רשויות המס רואות עסקאות אלו, כחייבות במס. עם זאת, קבע המחוקק כי עלות המס הגבוהה, פוגעת בכדאיות הכלכלית של עסקאות רבות ומעכבת את מימוש תכנית החיזוק. לכן, קבעה המדינה פטור ספציפי ממס שבח, במקרים מסויימים:
- שירותי הבנייה במסגרת הפרויקט מוגבלים לאחת מתוך האפשרויות הללו בלבד: חיזוק מפני רעידות אדמה, מעלית, חניה, הרחבה של עד 25 מטרים יותר מהגודל המקורי של הדירה, הוצאות עיצוב ובנייה.
- הדיירים לא מקבלים מהקבלן כסף, אלא “שירותי בנייה”.
עבודות ושיפורים אחרים בדירות הקיימות ומתן תמורה בכסף לא נכללים במסגרת הפטור. במקרים אלה, יידרש תשלום מס שבח על החלק היחסי של התמורות שאינן במסגרת הפטור. ניתן להפחית הוצאות שונות ולהשתמש בזכאות לפריסת מס שבח.
הפחתת מס שבח
החוק מאפשר למוכר, להפחית את סכום מס השבח שהוא נדרש לשלם בעת מכירת דירה, במקרים מסויימים. הכלל הבסיסי קבוע בסעיף 39 לחוק: “לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי ההוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה… אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה”. כלומר, המוכר בעסקת המקרקעין, רשאי להפחית מהסכום שהוא חב בו, כל הוצאה שהוציא במהלך השנים, לצורך רכישת המקרקעין או לצורך מכירתם. לשם הדוגמה:
- הוצאות שהוציא המוכר, מיום הרכישה ועד ליום המכירה, להשבחת המקרקעין. בין היתר, תיקונים, שיפוצים, הרחבה, שינויי תב”ע, ושיפורים שבוצעו במקרקעין, החל מיום רכישתם. על מנת שהסכומים יוכרו בניכוי, חשוב מאד לשמור העתקים מכל ההסכמים, החוזים, החשבוניות והקבלות, הנוגעים לעבודות שבוצעו
- הוצאות להשבחת מקרקעין סמוכים. לעיתים, שווי המקרקעין גדל בעקבות פעולות השבחה שביצע המוכר, במקרקעין סמוכים שמצויים גם הם בבעלותו. במקרים אלה, ניתן להפחית מסכום החוב, חלק יחסי מאותן הוצאות
- אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין
- דמי תיווך ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין, ולמכירת הזכות במקרקעין (בגובה של עד 2%)
- שכר טרחת עורך דין ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין ולמכירתה
- שכר טרחת שמאי מקרקעין, ושכר טרחת מודד
- הוצאות ששילם המוכר בקשר להכנת דיווחי מס ובקשר לטיפול בהליכי שומה, השגה וערר
- פיצול בין בני זוג, במטרה לנצל הטבות אישיות של כל אחד מהם
- ריבית משכנתא
- פחת
- היטל השבחה ששילם המוכר
- מס רכוש
- במכירת חכירה – סכומים ששילם המוכר, לבעל המקרקעין, בתנאים מסויימים
- פטורים שונים ממס הכנסה
- ועוד.
פריסת מס שבח
ניתן לפרוס את השבח, על פני מספר שנים. ככלל, אגף מיסוי מקרקעין משייך את השבח לשנת המכירה, ולפיו עושה חישוב. אולם, על פי החוק, ניתן לבצע פריסה של השבח עד ארבע שנים לאחור, או לתקופת האחזקה בנכס. כלומר, בני זוג שאחד מהם לא היה במדרגות המס הגבוהות ביותר, יוכלו ליהנות מחישוב מס בגין כל שנה בנפרד, עם סכום מופחת לכל שנה. בכך, יוכלו לממש את החזרי המס להם הם זכאים בכל שנה. פריסת מס שבח מצריכה היכרות עמוקה עם דיני מיסוי מקרקעין. יש להתייעץ עם עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום פריסת מס שבח, טרם ביצוע עסקת מקרקעין.
החזר מס שבח
מוכר זכות במקרקעין, שביצע עסקת מקרקעין למכירת הנכס, ושילם את המס (לרבות מקדמות), עשוי להיות זכאי לקבל החזר. זאת, במקרה של תשלום הגבוה מהנדרש על פי דין. דוגמאות נפוצות הן ביטול עסקה של מכירת הזכות במקרקעין; אי ניצול הטבת מס; העברה בין בני זוג; תשלום גבוה בהעברת דירה בירושה או במתנה; ועוד.
בכדי לבטל את העסקה, שני הצדדים צריכים לפנות לרשות המסים, באמצעות טופס 6130 (טופס תצהיר על ביטול מכירה/פעולה באיגוד). עם זאת, אם בית המשפט הורה על ביטול העסקה, ניתן להגיש תצהיר באופן חד צדדי. מנהל מיסוי מקרקעין אינו מחוייב לתצהיר. הוא רשאי לתקן את השומה, ולחייב את הצדדים בתשלום מיסוי מקרקעין. קראו את הסקירה הקודמת בנושא קביעת שווי מכירה לפי שווי שוק. ההחזר מגיע, בכל מקרה, בצורת זיכוי בגין העסקה.
עורך דין מיסוי מקרקעין
במסגרת הטיפול בתיק, משרדנו בוחן את הנתונים של הנכס, מברר את הרצונות, הצרכים ולוחות הזמנים. במקביל, בודק את ההכנסות ואת הזכאויות של המוכר (ובני המשפחה), וכן נתונים נוספים. בנוסף, אנו בוחנים את עסקאות המקרקעין בעבר, ואת התשלומים ששולמו לרשויות, ועורך סימולטור מס שבח. רק בצורה זו ניתן לטפל במקצועיות ובמיומנות, בכל לקוח.
משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזי מכר, מיסוי מקרקעין, מיומנות, ידע מקצועי רב-תחומי, וניהול סיכונים. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת עסקה מיטבית והפחתת התשלומים הנדרשים לרשויות, במסגרת החוק. המשרד מדורג כאחד המשרדים המובילים בדירוג השנתי של BDI. צרו קשר, עכשיו.
