top image

מס שבח

מס שבח

מהו מס שבח ?

מס שבח מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג – 1963, כמס המוטל על הרווח ("השבח") שנוצר בעסקת מקרקעין, בין מחיר הרכישה של המקרקעין למחיר המכירה. אחוז המס המשולם נקבע על פי מדרגות מס שונות, המושפעות מגורמים שונים, ביניהם מועד רכישת הנכס, ניכויים, דחיות מס ומתן פטורים בתנאים מסוימיים. במקרים רבים, מס השבח עומד על מאות אלפי שקלים. על מנת לבחון את התשלום המתוכנן, לתכנן את המס, להפחית או לקבל פטור ממס שבח, חשוב להתייעץ עם עורך דין מקרקעין, טרם ביצוע עסקה.

 

חישוב מס שבח

חישוב מס שבח נחשב לסבוך ומורכב במיוחד, מבין סוגי מיסוי המקרקעין. זאת, מכיוון שהוא מכיל פטורים רבים, הקשורים ותלויים במגוון קריטריונים ותנאים. היכרות עם סוגי הפטורים השונים, ארגון ותכנון נכון של פעילות המוכרים טרם ביצוע העסקה (ולעיתים – אף שנים קודם לכן), יכולים לחסוך כספים רבים למוכרים.

 

הפחתת מס שבח

החוק מאפשר למוכר, להפחית את סכום מס השבח שהוא נדרש לשלם בעת מכירת דירה, במקרים מסויימים. הכלל הבסיסי קבוע בסעיף 39 לחוק: "לשם קביעת סכום השבח יותרו בניכוי ההוצאות שהוצאו לרכישת הזכות במקרקעין או במכירתה… אם אינן כלולות בשווי הרכישה ואינן מותרות בניכוי לפי הפקודה". כלומר, המוכר בעסקת המקרקעין, רשאי להפחית מהסכום שהוא חב בו, כל הוצאה שהוציא במהלך השנים, לצורך רכישת המקרקעין או לצורך מכירתם. לשם הדוגמה:

  1. כל ההוצאות שהוציא המוכר, החל מיום הרכישה ועד ליום המכירה, שנועדו להשבחת המקרקעין. בין היתר, תיקונים, שיפוצים, הרחבה, שינויי תב"ע, ושיפורים שבוצעו במקרקעין, החל מיום רכישתם. על מנת שהסכומים יוכרו בניכוי, חשוב מאד לשמור העתקים מכל ההסכמים, החוזים, החשבוניות והקבלות, הנוגעים לעבודות שבוצעו
  2. הוצאות להשבחת מקרקעין סמוכים: לעיתים, שווי המקרקעין גדל בעקבות פעולות השבחה שביצע המוכר, במקרקעין סמוכים שמצויים גם הם בבעלותו. במקרים אלה, ניתן להפחית מסכום החוב, חלק יחסי מאותן הוצאות
  3. אגרות ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין
  4. דמי תיווך ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין, ולמכירת הזכות במקרקעין (בגובה של עד 2%)
  5. שכר טרחת עורך דין ששילם המוכר בקשר לרכישת הזכות במקרקעין ולמכירתה
  6. שכר טרחת שמאי מקרקעין ושכר טרחת מודד מוסמך, ששולמו בקשר עם רכישת הזכות במקרקעין, השבחתה ומכירתה
  7. הוצאות ששילם המוכר בקשר להכנת דיווחי מס ובקשר לטיפול בהליכי שומה, השגה וערר
  8. פיצול בין בני זוג, במטרה לנצל הטבות אישיות של כל אחד מהם
  9. ריבית משכנתא
  10. פחת
  11. היטל השבחה ששילם המוכר
  12. מס רכוש
  13. במכירת חכירה – סכומים ששילם המוכר, לבעל המקרקעין, בעד הסכמתו לרשום שעבוד על זכות החכירה או בעד הסכמתו למכירה, בעד חכירת הזכות, ולרבות בעד דמי חכירה מהוונים או דמי היוון
  14. פטורים שונים ממס הכנסה
  15. ועוד.

 

פריסת מס שבח

ניתן לפרוס את השבח, על פני מספר שנים. ככלל, אגף מיסוי מקרקעין משייך את השבח לשנת המכירה, ולפיו עושה חישוב. אולם, על פי חוק מיסוי מקרקעין, ניתן לבצע פריסה של השבח עד ארבע שנים לאחור, או לתקופת האחזקה בנכס. כלומר, בני זוג שאחד מהם לא היה במדרגות המס הגבוהות ביותר, יוכלו ליהנות מחישוב מס בגין כל שנה בנפרד, עם סכום מופחת לכל שנה. בכך, יוכלו לממש את החזרי המס להם הם זכאים בכל שנה. אלא שכדי ליהנות מזכאות לפריסת מס שבח, נדרש להכיר את דיני מיסוי מקרקעין, את האפשרויות השונות, ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין, מקצועי, המתמחה בתחום, טרם ביצוע עסקת מקרקעין.

 

עורך דין מס שבח

במסגרת הטיפול בתיק, משרדנו בוחן את הנתונים של הנכס הנמכר (או העשוי להימכר), מברר את הרצונות, הצרכים ולוחות הזמנים, בודק את ההכנסות ואת הזכאויות של בני הזוג בתא המשפחתי, ובוחן נתונים נוספים. בנוסף, המשרד בוחן את עסקאות המקרקעין שבוצעו בעבר, ואת התשלומים שנדרשו ושולמו לרשויות, ועורך סימולטור מס שבח. רק בצורה זו ניתן לטפל במקצועיות ובמיומנות, בכל לקוח.

משרד עורכי דין וולר ושות' מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזי מכר, מיסוי מקרקעין, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות, והופעה בפני כל הערכאות המשפטיות. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת עסקה מיטבית והפחתת התשלומים הנדרשים לרשויות, במסגרת החוק. צרו קשר עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר