עורך דין מכירת דירה, מהווה, במרבית המקרים, את כל ההבדל בין הצלחה לכישלון בעסקת נדל”ן. על פניו, נדמה כאילו הסיכונים הם ברכישת הדירה, ולא בעת המכירה. אלא שעסקאות מכר דירה מסתיימות בבתי המשפט, בטענות בדבר עסקאות סותרות או נוגדות, הסתרת פגמים בדירה, אי גילוי עובדות, עיכובים בהשלמת העסקה, סתירות בהסכם המכר, וכו’. עסקת מכר מוצלחת, מתנהלת במהירות, בבהירות ובשקיפות, עם מנגנוני הגנה ברורים. התמורה למוכר הדירה, צריכה לעבור במועדים שנקבעו ובאופן מלא, והעסקה צריכה להסתיים ברישום כדין בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). אבל פעמים רבות, טעות או רשלנות באחד השלבים, מכשילים את העסקה, ומסבכים את הלקוח כלכלית, מסחרית, נפשית ומשפחתית. לכן, חשוב לקבל ייעוץ וליווי צמוד של עורך דין מקרקעין מומחה, כבר בשלב בו חושבים או מתכננים, למכור את הדירה. מניסיוננו, בחירת עורך דין לקראת עסקה צריכה להתבצע בשלבים הבאים:
השלב הטרום חוזי: מה צריך לדעת?
1. בדיקת שווי הדירה: הערכת השווי המשוער של הדירה לפי עסקאות קודמות, בסביבה. ניתן להיעזר בשירותים ובמידע באינטרנט (YAD2, מדל”ן וכו’), ובעסקאות מורכבות או יקרות במיוחד – כדאי להיעזר בשירותי שמאי מקרקעין או מתווכים.
2. הכנת הדירה למכירה: יש לשפר את הנראות והתחזוקה של הדירה על מנת להעלות את הערך שלה לטובת הצלחת העסקה. שינויים ותיקונים באלפי ₪ בודדים, עשויים להיות שווים לרווח של מאות אלפי ₪.
3. פרסום הדירה למכירה: פרסום מודעות במדיות שונות, או פניה למתווכי נדל”ן.
הפקת מסמכים: נסח טאבו, טופס 4, היתר בניה, מדידת ארנונה וכו’
הפקת נסח טאבו עדכני לאימות רישום זכויות הבעלות בדירה של המוכר, על מנת לוודא שאין בעיות ברישום, וכי לא רשומות הערות אזהרה על הבית. אם הדירה אינה רשומה בטאבו, יש להזמין “אישור זכויות” מרשות מקרקעי ישראל.
מכירת דירה שיש בה שוכרים
אם הדירה מושכרת, יש לבחון את השפעת הסכם השכירות על תהליך המכירה ולקבוע את תנאי הפינוי או המשך השכירות עם הקונים החדשים.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה
מכירת דירה שהתקבלה בירושה דורשת בדיקות משפטיות נוספות, כמו אישור הצוואה, בדיקת רישום הנכס בטאבו ובדיקת זכויות יורשים נוספים.
עלויות נלוות במכירת דירה
1. עמלות תיווך
במקרה בו נעשה שימוש בשירותי תיווך למכירת הדירה, יש לשלם דמי תיווך. דמי התיווך הם בדרך כלל אחוז מסוים ממחיר המכירה של הנכס, כ-2% בממוצע.
2. שכר טרחת עורך דין
שכר טרחת עורך דין נדרש עבור הליווי המשפטי של העסקה. שכר הטרחה יכול להשתנות בהתאם למורכבות העסקה ולמוניטין של עורך הדין, ומגיע בדרך כלל לאחוז מסוים ממחיר המכירה או סכום קבוע.
3. מס שבח
מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת הנכס. יש לבדוק האם יש פטור ממס שבח בהתאם לתנאים שונים, כמו דירה יחידה או תקופות החזקה ארוכות.
4. היטל השבחה
במקרה שבו נערכו שינויים תכנוניים שהעלו את שווי הנכס, ייתכן ויידרש לשלם היטל השבחה לרשות המקומית.
5. עלויות רישום בטאבו
תשלומים עבור רישום העסקה בטאבו, כולל הוצאת נסחי טאבו, אישורי זכויות, כולל חתימות עם נוטריון והסדרת רישום הערת אזהרה.
6. בדיקות ושמאות
עלויות של שמאי מקרקעין או בדיקות נוספות נדרשות, כמו בדיקת מערכות החשמל והמים של הנכס.
7. תיקון ליקויים
עלויות תיקון ליקויים שהתגלו בנכס במהלך תהליך המכירה, אם הוסכם שהמוכר ישא בעלויות אלה.
8. דמי פינוי
אם הדירה מושכרת, ייתכן ויידרש לשלם דמי פינוי לשוכרים כדי לפנות את הנכס. דבר זה לא קורה כל פעם – אך חשוב להיות מודעים למקרה.
תהליך המשא ומתן
המשא ומתן הוא שלב קריטי במכירת דירה. זהו השלב שבו נקבעים התנאים המוסכמים בין המוכר לקונה, כגון מחיר הנכס, תנאי התשלום, מועדי הפינוי והערבויות. תהליך המשא ומתן כולל:
- הצעות: הצדדים מציגים את הצעותיהם ומתמקחים על תנאי העסקה.
- הצעת נגד: במידה ויש פערים, מוצעות הצעות נגד עד שהצדדים יגיעו להסכמה.
- בדיקות נוספות: יש לבצע בדיקות נוספות לוודא שאין בעיות נוספות בנכס, לרוב מומלץ לעשות זאת ע”י בעל מקצוע.
- חתימה על זכרון דברים: מסמך לא מחייב שמסכם את ההסכמות הראשוניות.
סוגיות נפוצות במשא ומתן
- מחיר הדירה: נקודת המשא ומתן המרכזית.
- מועדי התשלום: תשלום מקדמה, תשלומים נוספים ותנאי התשלום.
- מועדי הפינוי: תאריך הפינוי של המוכר והעברת החזקה לקונה.
- תיקון ליקויים: הסכמות לגבי תיקון ליקויים שהתגלו בנכס.
- ערבויות וביטחונות: ערבויות שהקונה נדרש לספק למוכר להבטחת התשלומים.
שלב חתימת חוזה מכירת דירה
בשלב זה מתקיימת פגישה בין הצדדים לחתימת חוזה המכר. עורך הדין מוודא שהחוזה כולל את כל התנאים והמנגנונים המשפטיים הנדרשים להבטחת זכויות הצדדים. שימו לב, חשוב שלכל צד יהיה ייצוג משלו.
תשלום מקדמה ולוח תשלומים
הסכם המכר כולל את תנאי התשלום, תשלום מקדמה ולוח תשלומים מסודר. עורך הדין מוודא שהכספים מועברים בהתאם לתנאים המוסכמים.
מנגנוני הגנה משפטיים
הסכם המכר כולל מנגנוני הגנה משפטיים להבטחת זכויות המוכר והקונה, לרבות ערבויות וביטחונות למקרה של הפרת החוזה.
שלבי ביצוע חוזה מכירת דירה
שמירת מסמכים ודיווח למיסוי מקרקעין
עורך הדין שומר על כל המסמכים הנדרשים ומוודא שהכספים מתקבלים במועדם. כמו כן, מקובל שעורך הדין אחראי לדיווח למיסוי מקרקעין, בגין העסקה.
בדיקת חובות ועיקולים
לפני כל הליך מכירה חשוב לוודא שאין עיקולים או חובות על הנכס. אם קיימים חובות, יש להסדירם לפני חתימת החוזה.
טיפול בחריגות בנייה
חריגות בניה עלולות להוות מכשול לקיום העסקה, ל”פיצוץ העסקה”, או לתביעת ענק לאחר ביצוע העסקה. לכן, חשוב להסדיר כל חריגה לפני המכירה, ולהצטייד באישורים המתאימים.
מכירת דירה עם משכנתא
מכירת דירה שיש עליה משכנתא דורשת התייחסות מיוחדת לתהליך הפירעון והסדרת החוב מול הבנק. תהליך זה כולל מספר שלבים חשובים שיש לבצע כדי לוודא שהמכירה מתבצעת בצורה חלקה וללא בעיות.
שלבי התהליך
1. קבלת אישור עקרוני מהבנק
לפני שמתחילים בתהליך המכירה, יש לקבל מהבנק אישור עקרוני לפירעון המשכנתא. יש לבדוק את הסכום המדויק הנדרש לפירעון המשכנתא, כולל קנסות על פירעון מוקדם במידת הצורך.
2. פירעון יתרת המשכנתא
במעמד המכירה, יש להסדיר את יתרת המשכנתא מול הבנק. המוכר ישתמש בכספים שיתקבלו ממכירת הדירה לשם כך. הכספים מועברים מהקונה ישירות לבנק לצורך פירעון המשכנתא.
3. הסרת שיעבוד
לאחר פירעון המשכנתא, הבנק יסיר את השיעבוד שרשום על הדירה בטאבו. זהו שלב קריטי להשלמת העסקה ולרישום הדירה על שם הקונה.
4. רישום הערת אזהרה
אם הקונה לוקח משכנתא כדי לרכוש את הדירה, יש לרשום הערת אזהרה לטובת הבנק של הקונה בטאבו. זה מבטיח את זכויות הבנק במקרה שהקונה לא יעמוד בתנאי ההלוואה.
טיפים מאת עורך דין מכירת דירה
דיני המקרקעין (ומיסוי מקרקעין) הם תחום סבוך, עמוס בפרטים משפטיים, הנדסיים, טכניים וכלכליים, המשתנים תכופות. על מנת לוודא שהתהליך הוא “לפי הספר”, מצאנו לנכון להעניק מספר עצות ו”טיפים” לקראת מכירת דירה, מעורך דין מומחה ומנוסה במקרקעין, עד לחתימת הסכם המכר:
- הבינו את הערך האמיתי של הדירה: מומלץ לבצע הערכה של השווי האמיתי של הדירה, באמצעות השוואה לעסקאות שבוצעו באזור, באתר האינטרנט של רשות המיסים, על ידי מתווך נדל”ן או שמאי. באמצעות הערכה של השווי האמיתי של הדירה, ניתן להעריך את ולתכנן את מיסוי המקרקעין.
- מצאו עורך דין מקרקעין מומחה: חיפוש אחר עורך דין מקרקעין מנוסה ובעל מוניטין באזור שלכם, הוא השלב הראשון. ניתן לחפש באינטרנט, אולם בדרך הטובה ביותר היא קבלת המלצות מחברים, ממשפחה או ממתווך נדל”ן. קבעו פגישת ייעוץ עם עורך הדין, על מנת לדון במצב ובצרכים הספציפיים, בבעיות, בשיקולי מיסוי ועוד. במהלך פגישה זו, יש לשאול שאלות על תהליך המכירה, התחייבויות משפטיות ובעיות פוטנציאליות שעלולות להתעורר, ולתת לעורך הדין את מלוא המידע. עורך דין מקרקעין חייב לספק לכם הגנה משפטית והכוונה לאורך כל תהליך המכירה, לעזור לכם להימנע ממלכודות משפטיות פוטנציאליות, ולוודא שהמס שתשלמו בגין העסקה, יהיה הנמוך ביותר האפשרי. רצוי וחשוב מאד להתייעץ עם עורך דין בשלב מוקדם של התהליך.
- הכנה וסדר של מסמכי הדירה: בדקו והדפיסו את שטרות הבעלות, החכירה, המשכנתא, היתר הבניה ונסח טאבו. שמרו את חשבון הארנונה, חשבונות החשמל, ועוד. פעמים רבות, מתגלות סתירות, רישומים חלקיים או מוטעים, במסמכים השונים. מומלץ לתקן אותם טרם ביצוע העסקה. הצד השני לעסקה ידרוש מסמכים אלה, כתנאי לקיום העסקה ולהתקדמות בה.
- הסדרת חריגות בניה ושימושים חורגים: בדירות רבות קיימות חריגות בניה. ככל שנושא זה לא הוסדר, יש לדבר מספר משמעויות. ראשית, סירוב אפשרי של הרשות המקומית לתת אישור בדבר היעדר חובות. שנית, סירוב בקבלת משכנתא. ושלישית, ללא גילוי מתאים, מלא ושקוף לרוכש, המוכר עלול להיות חשוף לביטול החוזה, לתביעה נזיקית בגין הטעיה, חוסר תום לב, ועוד.
- מתן מידע מלא על הדירה: גלו לעורך הדין את מלוא המידע לגבי הדירה, שטח הדירה, חריגות בניה, ליקויי בניה, סכסוכי שכנים, פרויקטי תמ”א 38 המבוצעים בשכונה, תביעות משפטיות שהיו בעבר, ועוד. רק גילוי מלא של עובדות, וניסוח נכון שלהן בהסכם המכר, יבטיח כי גם לאחר המכירה, תוכלו לישון בראש שקט.
- עדכנו והכינו את השוכרים (בדירה מושכרת): בידקו את אפשרויות ההודעה המוקדמת, תקופת האופציה, וכו’. בקשו מהשוכרים לשתף פעולה בהליך המכירה.
- הכנת הדירה למכירה: יש להכין את הדירה למכירה, לבצע תיקונים, תאורה, צביעה וסיוד, גיזום ועוד. קיימים מדריכים רבים כיצד לשפר את הנכס לקראת מכירה, בחיפוש פשוט בגוגל.
- אל תחתמו על זיכרון דברים! זיכרון דברים במקרקעין הוא מסמך משפטי מחייב לכל דבר ועניין. לחתימה על זיכרון דברים יש רק מגרעות, העלולות לסבך אתכם בעסקה שאינכם יכולים לסגת ממנה.
- בהליכי משא ומתן עם הרוכשים, יש חשיבות למעורבות עורך הדין שלכם. ניסוחים משפטיים, בטוחות והגנות משפטיות, נאמנות על הכספים, ומציאת פתרונות יצירתיים – בכדי להוביל את העסקה לשביעות רצונכם.
השלכות של הפרת חוזה מכירת דירה
כאשר חוזה מנוסח כראוי, הוא משמש “חומת המגן” לאינטרסים ולזכויות של שני הצדדים המעורבים. כשאחד הצדדים מבצע פעולה, המפרה את החוזה – יש לכך השלכות משפטיות, עד כדי ביטול החוזה. למשל, חתימה על חוזה שלא בתום לב, אי גילוי פרטים מהותיים, ליקויי בניה, בעיות ברישום הבעלות על הדירה, חובות או עיקולים. כל אלה נבדקים מראש על ידי עורך דין מכירת דירה. רכישת דירה היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שהאדם יבצע אי פעם. לכן, חשוב לבחון את החוזה בעזרתו של מומחה ולתת דגש על כל מילה, פסיק ונקודה.
ביטול חוזה בעזרת עו”ד מכירת דירה
לעיתים קרובות, אחד מהצדדים לחוזה המכר, בוחר או נאלץ להפר את החוזה שנחתם. התפיסה הרווחת בציבור, והמדיניות המשפטית בישראל, היא שקיימת חובה חוקית או מוסרית, לקיים חוזה. אלא שלצד זאת, החוק, והפסיקה המשפטית, מכירים בשלוש סיבות לביטול חוזה:
- אחד מהצדדים הפר “הפרה יסודית” את החוזה. הפרה יסודית הנה הפרה, שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה לו היה רואה את ההפרה ותוצאותיה מראש. בנוסף לכך, הצדדים רשאים להגדיר סעיפים בחוזה כ”הפרה יסודית”.
- פגמים בכריתת ההסכם. חוק החוזים (חלק כללי), התשל”ג– 1973, מאפשר לצד שחתם על החוזה כתוצאה מטעות, מהטעיה, איומים, כפיה, עושק, חוסר מסוגלות פיזית, נפשית או משפטית – לבטל את החוזה ללא התראה.
- לא התקיים תנאי מתלה, אותם קבעו הצדדים בחוזה. תנאי מתלה פירושו חוזה שקיומו מותנה בתנאי: אם התנאי יתקיים, אזי החוזה יכנס לתוקף. אי התקיימות התנאי לא יביא בהכרח להפרת ההסכם, אלא לביטולו כדין. “תנאי מתלה” יכול להיות אירוע הקשור לגורם שאינו צד להסכם, או אירוע שהתקיימותו מותנית בנקיטת פעולה של אחד הצדדים.
השלכות ביטול חוזה למכירת דירה
עיקרון ב”ביטול והשבה” קובע כי לאחר ביטול החוזה, על כל צד להשיב לצד השני את מה שקיבל (אלא אם הדבר לא אפשרי או לא סביר). לאחר הביטול, ניתן לדרוש פיצויים מהצד המפר, בגין הנזקים שגרם כתוצאה מביטול החוזה. שיעור הפיצויים המוסכמים לרוב מוסדר בהסכם, אולם במסגרת תביעה משפטית ניתן לדרוש סכומים נוספים. בתי המשפט מעדיפים להורות על אכיפה של הסכם ולא ביטולו. לפיכך, בתביעות מסוג זה, יעדיפו בתי המשפט להורות על ביצוע החלקים האפשריים בהסכם, ולא לבטל אותו. בגין החלקים שלא ניתן לבצע, מורים בתי המשפט על פיצויים מצד הצר המפר.
פיצויים במקרה של הפרת חוזה למכירת דירה
דיני החוזים עושים הבחנה בין שני סוגי הפרות: הפרה “רגילה” – הפרה פשוטה, רגילה, שניתנת לתיקון על ידי הצד המפר בתוך ימים בודדים, ולרוב בעלות נמוכה. לעומתה, מנגד, הפרה יסודית – הפרה המעניקה לצד הנפגע את הזכות לבטל את ההסכם ולדרוש פיצויים. דוגמאות נפוצות הן אי-עמידה בתשלומים בפרקי הזמן הקבועים בהסכם, הפרת חובת גילוי, ליקויי בניה בדירה, אי המצאת מסמכים וכו’. ההבדל המהותי בין הפרה יסודית, לבין הפרה שאיננה יסודית, היא בזכויות שהפרה זו מעניקה לצד הנפגע: הפרה יסודית מעניקה לצד הנפגע זכות ביטול מלאה של החוזה.
סוגי פיצויים
- “פיצוי שלילי” או “פיצויי הסתמכות“. כלומר, תשלום פיצוי בגין הוצאות ונזקים שנגרמו לצד הנפגע, שהצליח להוכיח אותם.
- “פיצוי חיובי” או “פיצויי קיום“. פיצוי שמטרתו להעמיד את הצד הנפגע במצב אילו ההסכם היה מתקיים.
- אכיפת חוזה. במקרה זה, הצד הנפגע מבקש מבית המשפט לאכוף על הצד השני (המפר) לעמוד ולקיים את הוראות החוזה.
- פיצוי מוסכם. פיצוי בסכום אותו קבעו הצדדים בהסכם, בגין הפרות אפשריות, ללא צורך בהוכחת גובה הנזק. עם זאת, סעיף 15 לחוק החוזים קובע כי בית המשפט זכאי להפחית את הפיצוי המוסכם “אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה“.
מסירת הדירה
- פגישה במעמד המסירה: המוכר והקונה נפגשים במעמד המסירה, לעיתים יחד עם עורך הדין המלווה את העסקה.
- מסירת המפתחות: עם בדיקת הדירה, הרוכש משלים את התשלום שנותר, המוכר מוסר את המפתחות לקונה, יחד עם כל המסמכים הנדרשים להעברת הבעלות בנכס.
פעולות לאחר המסירה
- עדכון הרשויות: יש לעדכן את הרשויות המתאימות, כמו הרשות המקומית, הוועד המקומי (במגזר הכפרי), חברת החשמל (103), גז (לפי חברת הגז הקיימת בדירה), חברות התקשורת, תאגיד המים, ו-ועד הבית, על העברת הבעלות.
- רישום בטאבו: ווידוא סופי שהנכס נרשם על שם הקונה בטאבו ושאין הערות או שיעבודים שלא הוסרו.
תקלות אפשריות
- ליקויים בנכס: אם מתגלים ליקויים בדירה שלא טופלו, או שלא הוצהר עליהם בגלוי, בעת המכירה ובהסכם המכר – יש לפנות לעורך הדין למימוש זכויות לפי החוזה.
- עיכובים במסירה. במידה ויש עיכוב במסירה מצד המוכר, מכל סיבה שהיא – יש לעדכן את עורך הדין, לבדיקת האפשרויות המשפטיות.
מחפשים עו”ד למכירת דירה – היעזרו בנו!
חוזים, ובייחוד חוזי מקרקעין, הם ענף משפטי מורכב, גם לעורכי דין ותיקים ומנוסים. בעוד שככלל, הוראות החוק קבועות, הרי שהפסיקה המשפטית משתכללת ומתפתחת. חשוב לבחור במשרד עו”ד המתמחה בתחום. כך תוכלו להיות סמוכים ובטוחים שאתם בידיים טובות. צוות משרד עורכי הדין וולר ושות’ ישמח לסייע לכם ולענות על כל בקשה ושאלה. מעוניינים לשמוע פרטים נוספים? צרו קשר ונשמח לעזור.
משרד עורכי דין וולר ושות’, הנו בין המשרדים המובילים בישראל, עפ”י דירוג BDI. לאורך שנות פעילותו, התבלט המשרד ביצירת תקדימים משפטיים, חדשנות, ייצוג מסור ונאמן של הלקוחות, מבלי להתפשר על ערכי הליבה: מקצועיות, אנושיות והגינות. אין צורך לבחור או להתפשר: אתם יכולים להיות בטוחים בשירותי המשרד. צרו קשר, כבר עכשיו.
