רישום מחסן בטאבו

רישום מחסן כדירה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), היא אחת השאלות הנפוצות ביותר במשרדנו. קיימים מחסנים הרשומים כ”מחסנים” בהיתר הבניה, אך בפועל נעשה בהם שימוש חורג, כדירת מגורים. לעיתים קרובות, קיימים פערים בין הרישום בטאבו, לבין הרישום בספרי הרשות המקומית, לבין הרישום במשרדי מיסוי מקרקעין. במקרים אחרים, עולה השאלה במסגרת בחינת היתכנות לביצוע פרויקט תמ”א 38 או בעסקאות של התחדשות עירונית. לעיתים, עולה השאלה כשקונים מאתרים “הזדמנויות” נדל”ן, במחיר נמוך. אלא שכידוע, החוק והמציאות בתחום הנדל”ן – מורכבים. היכולת לבצע רישום מחסן כדירה בטאבו, מחייבת בדיקה מעמיקה של היבטים תכנוניים, הנדסיים ומשפטיים. מוזמנים לעיין בסקירה קצרה בנושא.

הגדרת המושג דירה בחוק המקרקעין

חוק המקרקעין, תשכ”ט – 1969, מגדיר את המושג “דירה”: “חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר”. משמעות המונח “דירה” בחוק המקרקעין רחבה יותר מהמשמעות הנפוצה. כפי שמציין פרופ’ ויסמן (דיני קניין בעלות ושיתוף, עמ’ 355) –

“הדירות שמדובר בהן אינן חייבות להיות במשמעות המילונית של המילה דירות, דהיינו, מקום למגורים. תא המשמש לכל צורך שהוא (כגון מחסן) מספיק כדי שייחשב כ’דירה’ בהקשר של בתים משותפים, ובלבד שמדובר ביחידה שלמה ונפרדת… הן מבחינה חזותית הן מבחינת היעוד התא הוא נפרד ואינו מהווה חלק מיחידה אחרת שבבית”.

הכרה במחסן כדירה

כפי שצויין לעיל, המחסן צריך להיות יחידה שלמה ונפרדת, מתוחמת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות: “מגורים”, “עסק”, שהן, או “לכל צורך אחר”. במילים אחרות, על מנת שמחסן יוכר כדירה, עליו לעמוד ב-2 תנאים מצטברים:

• חדר או תא.
• הוא מהווה יחידה שלמה ונפרדת: מבחינה חזותית, מבחינת הייעוד התכנוני (מפרט טכני, היתר הבניה, תקנון וכו’, ומטרות השימוש בו), ללא הצמדה לדירה בבית המשותף, ומבלי שהוא מהווה חלק מהרכוש המשותף.

לפיכך, מחסן במרתף שנועד לשמש את אחת מדירות הבית, לא יחשב כדירה, לאור הכוונה שיהיה נספח לדירה. דוגמא נוספת יכולה להיות מחסן שאינו משמש לכל מטרה ואינו מחובר לחשמל ולמים – מחסן שכזה אינו נחשב כדירה וזאת על אף שהיה רשום ככזה (ע”א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ’ דוד שרון). מחסן העומד בכל התנאים המצטברים, אין מניעה לראותו כדירה, ולרשום אותו כדירה בטאבו. בהתאם, ניתן להצמיד למחסן שהפך לדירה, מחסנים אחרים, חניות, חצרות, גגות וכיוצ”ב.

רישום מחסן 

ככלל, מחסן יכול להירשם בשלושה מצבים: דירה; רכוש משותף שהוצמד לדירה; או רכוש משותף.

מחסן לצורך תמ”א 38 

תמ”א 38 נועדה לתמרץ בעלי דירות לחזק את דירתם מפני רעידות אדמה ואירועי לחימה. הבסיס להצלחת פרויקט תמ”א 38, הוא שמירה על עיקרון השוויון בין בעלי הדירות. משמע, כל בעלי הדירות בפרויקט אמורים לקבל מהיזם, את אותה התמורה – תוספת שטח לדירתם. אלא שהמציאות מוכיחה כי בפרויקט תמ”א 38, קיומו של מחסן, עלול לחבל בפרויקט כולו, ובתמורה לבעלים. באופן פרטני, קיימים בניינים רבים, בהם קבלנים מכרו, לצד הדירות, יחידות נוספות (בעיקר מחסנים). מחסנים אלה, אשר התפרסו על שטח גדול יחסית, נרשמו כיחידה נפרדת, משמע לא הוצמדו לדירה ספציפית. ברבות הימים, בשל מצוקת הדיור והרצון של בעלי המחסנים למקסם את הרווח מהנכס שברשותם, מחסנים רבים הפכו לדירות מגורים או ליחידות משרדים. כעת, הבעלים אותם המחסנים, דורשים זכויות שוות ערך לדירה.

תמורה למחסן בפרויקטי תמ”א 38

ברור כי הכרה במחסן כיחידה נוספת, משבשת את האיזון בין בעלי הדירות, ומפירה את עיקרון השוויון. במספר פסקי דין נקבע כי המחסנים, אף ששימשו למגורים – אינם מהווים ״הכשר קנייני״ או תכנוני. לא ניתן להשוות בין דירת מגורים שנבנתה בהיתר, לבין מחסן המשמש כדירת מגורים, ללא היתר כדין. לפיכך, הבעלים אינם זכאים לקבל תוספת או הרחבה מכוח תמ״א 38. עם זאת, המציאות מוכיחה כי יזמים עורכים משא ומתן, ומנסים להגיע להסדרים עם בעלי מחסנים, ולהציע להם חלופות שונות (רכישת שטח נוסף, תגמול כספי, שדרוגים וכיוצ”ב), במטרה לא לעכב את פרויקט התמ”א 38. מעטים המקרים בהם מובאים המקרים לבית המשפט.

לסיכום, ככל שבעל דירה דורש תמורה עודפת ביחס ליתר בעלי הדירות, ובשל כך העסקה מתעכבת או מסוכלת – באפשרות נציגות הבית המשותף לפנות אל המפקח על הבתים המשותפים, לאחר שהושג הרוב הדרוש, בבקשה לאכוף את העסקה על אותו בעל דירה ולאפשר את הוצאתה לפועל. מוזמנים להרחיב לקרוא במדריך המקיף לועד הבית לקראת פרויקט תמ”א 38.

מס שבח על מחסן

מס שבח, הנו התשלום החל על מוכר זכויות במקרקעין, בגין רווח שנצבר בין סכום הרכישה לבין סכום המכירה. קיימות הקלות ופטורים במס שבח, במכירת דירת מגורים, ככל שמתקיימים מספר תנאים נוספים. ככלל, רשות המיסים אינה מאפשרת ואינה מכירה בפטור על מחסן, כ”דירת מגורים”. זאת, לאור החובה כי ייעודו התכנוני של המחסן, בהיתר הבנייה, צריך להיות למגורים.

לסיכום:

החוק והפסיקה מתירים את רישום המחסן כדירה, בתנאים שצויינו לעיל. בחינת ייעוד המחסן, האפשרויות לעשות בו שימוש, התיקונים הנדרשים ברישום ועוד, צריכים להיעשות על ידי עורך דין דיני מקרקעין מומחה. בנוסף, יש להביא בחשבון היבטי מס שבח, אגרות והיטלים, שאפשר שיידרשו על ידי הרשויות. במשך למעלה מ-40 שנה, משרד עורכי דין וולר ושות’ מהווה כתובת מקצועית לאלפי לקוחות. נשמח לסייע גם לכם. צרו קשר, כבר עכשיו.