רישום מחסן כדירה בטאבו

האם ניתן לרשום מחסן כדירה בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו)?

זו אחת השאלות הנפוצות ביותר במשרדנו. קיימים מחסנים הרשומים כ"מחסנים" בהיתר הבניה, אך בפועל נעשה בהם שימוש חורג, כדירת מגורים. במקרים אחרים, עולה שאלת התמורה על המחסן (המשמש למגורים), במסגרת בחינת היתכנות לביצוע פרויקט תמ"א 38 או בעסקאות של התחדשות עירונית. לעיתים, עולה השאלה כשקונים מאתרים "הזדמנויות" נדל"ן, במחיר נמוך, ומוצאים שהדירה רשומה כמחסן.

החוק והמציאות בתחום הנדל"ן – מורכבים. לעיתים קרובות, קיימים פערים בין הרישום בטאבו, לבין הרישום בספרי הרשות המקומית, לבין הרישום במשרדי מיסוי מקרקעין. היכולת לבצע רישום מחסן כדירה בטאבו, מחייבת בדיקה מעמיקה של היבטים תכנוניים, הנדסיים ומשפטיים. מוזמנים לעיין בסקירה קצרה בנושא.

הגדרת המושג דירה בחוק המקרקעין

חוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969, מגדיר את המושג "דירה": "חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". משמעות המונח "דירה" בחוק המקרקעין רחבה יותר מהמשמעות הנפוצה. כפי שמציין פרופ' ויסמן (דיני קניין בעלות ושיתוף, עמ' 355) –

"הדירות שמדובר בהן אינן חייבות להיות במשמעות המילונית של המילה דירות, דהיינו, מקום למגורים. תא המשמש לכל צורך שהוא (כגון מחסן) מספיק כדי שייחשב כ'דירה' בהקשר של בתים משותפים, ובלבד שמדובר ביחידה שלמה ונפרדת… הן מבחינה חזותית הן מבחינת היעוד התא הוא נפרד ואינו מהווה חלק מיחידה אחרת שבבית".

מה התנאים להכרה במחסן כדירה?

מבחינה תכנונית, המחסן צריך להיות יחידה שלמה ונפרדת, מתוחמת, שיש לה קיום עצמי לאחת מן המטרות: "מגורים", "עסק", שהן, או "לכל צורך אחר". במילים אחרות, על מנת שמחסן יוכר כדירה, עליו לעמוד ב-2 תנאים מצטברים:

• חדר או תא.
• הוא מהווה יחידה שלמה ונפרדת: מבחינה חזותית, מבחינת הייעוד התכנוני (מפרט טכני, היתר הבניה, תקנון וכו', ומטרות השימוש בו), ללא הצמדה לדירה בבית המשותף, ומבלי שהוא מהווה חלק מהרכוש המשותף.

לפיכך, מחסן במרתף שנועד לשמש את אחת מדירות הבית, לא יחשב כדירה, לאור הכוונה שיהיה נספח לדירה. דוגמא נוספת יכולה להיות מחסן שאינו משמש לכל מטרה ואינו מחובר לחשמל ולמים: מחסן שכזה אינו נחשב כדירה וזאת על אף שהיה רשום ככזה (ע"א 11965/05 עזבון המנוח מרדכי קליין נ' דוד שרון).

רק מחסן העומד בכל התנאים המצטברים, אין מניעה לראותו כדירה, ולרשום אותו כדירה בטאבו. בהתאם, ניתן להצמיד למחסן שהפך לדירה, מחסנים אחרים, חניות, חצרות, גגות וכיוצ"ב.

איך מזהים מחסן? בין היתר בנייה לרישום בטאבו

אחת הבעיות השכיחות ביותר בשוק הנדל"ן היא רכישת מחסן אשר מוצג, שיווקית או חוזית, כדירה לכל דבר. בפועל, קיימים פערים משמעותיים בין המצג השיווקי לבין המצב התכנוני והרישומי. כשאתם נכנסים לדירה בבית משותף, הנראית כמו דירת מגורים לכל דבר, קל להסתנוור משיפוץ מודרני או ממיקום אטרקטיבי. אולם, לעיתים, הדירה היא מחסן שהוסב לדירה ללא היתר.

סימני אזהרה

להלן ריכוז של "סימני אזהרה" העשויים להעיד על אי-התאמה תכנונית, הדורשים בדיקה מעמיקה בתיק הבניין:

טעויות נפוצות ברכישת מחסן שהוצג כדירה

• הסתמכות על הצהרות המוכרים במסגרת המשא ומת או בחוזהן. אי גילוי מצב תכנוני או שימוש חורג עלול להקים עילות משפטיות לביטול העסקה או לתביעות בגין מצג שווא והטעיה.

• הסתמכות בלעדית על הרישום בטאבו, מבלי לבדוק את היתר הבניה. במקרים רבים, הרישום אינו משקף את הייעוד התכנוני בפועל, אלא מצב היסטורי או חלקי בלבד.

• היעדר בדיקת משכנתא מוקדמת. רוכשים מניחים כי עצם קיומו של רישום מאפשר מימון, אך בפועל הבנקים מבצעים בדיקה תכנונית עצמאית, באמצעות שמאי מטעמם.

• התעלמות מהשלכות עתידיות של מכירה. במצב זה, הרוכש הפוטנציאלי נדרש לשקלל סיכון משפטי, תכנוני וכלכלי, אשר משפיע באופן ישיר על שווי הנכס ועל כושר הסחירות שלו. לעיתים, עסקאות מסוג זה מתבצעות במחיר מופחת משמעותית, או תוך הסתמכות על קונה שאינו נדרש למימון בנקאי.

• היעדר בדיקה של מסמכי הבית המשותף. לעיתים המחסן מוגדר כשטח שירות בלבד, ללא אפשרות חוקית למגורים.

המשמעות המצטברת של טעויות אלו היא חשיפה כלכלית משמעותית, הכוללת ירידת ערך, קשיי מימון, וסיכון משפטי מתמשך.

מה הסיכון המשפטי בשימוש במחסן כדירת מגורים ללא היתר?

שימוש במחסן כדירת מגורים ללא היתר מתאים אינו רק סוגיה תכנונית, אלא עלול לעלות כדי הפרה של דיני התכנון והבניה. הדין הישראלי רואה בשימוש חורג ללא היתר עבירה נמשכת, אשר עשויה לגרור הליכים מנהליים ופליליים כאחד.

במישור המנהלי, הרשות המקומית רשאית להוציא צווי הפסקת שימוש, צווים להריסה או צווים מנהליים אחרים, אשר מחייבים הפסקת מגורים מיידית בנכס. במקרים מסוימים, ניתן אף להטיל קנסות יומיים מתמשכים, כל עוד נמשך השימוש הבלתי חוקי.

במישור הפלילי, בעלי הנכס או המשתמשים בו עלולים להיחשף להליכים משפטיים בגין שימוש חורג ללא היתר, הכוללים קנסות משמעותיים ולעיתים אף אחריות אישית. חשוב להדגיש כי האחריות אינה חלה רק על בעל הנכס, אלא גם על המשתמש בפועל.

מעבר להיבט האכיפתי, קיימת גם פגיעה ישירה בשווי הנכס. נכס שאינו תואם היתר בניה מתקשה להימכר, אינו ניתן למימון בנקאי מלא, ולעיתים אף אינו ניתן לרישום תקין במערכת רישום המקרקעין.

לכן, שימוש במחסן כדירה ללא הסדרה מלאה אינו מהלך טכני בלבד, אלא החלטה משפטית בעלת השלכות רחבות היקף, אשר מחייבת בחינה מקצועית מוקדמת.

מה התנאים הנדרשים כדי לרשום מחסן כדירה בטאבו?

בהתאם לדיני המקרקעין, אפשר לרשום מחסן בשלוש דרכים עיקריות:

1. כרישום כדירה נפרדת – מחסן העומד בתנאים המהותיים של יחידה שלמה ונפרדת, וייעודו התכנוני מאפשר שימוש עצמאי, ניתן לרושמו כדירה לכל דבר ועניין (כתת-חלקה).

2. כרכוש משותף צמוד לדירה מסוימת – מחסן הרשום כחלק מהרכוש המשותף, אך הוצמד לדירה מסוימת בתקנון הבית המשותף או בהסכם שיתוף.

3. כרכוש משותף כללי – מחסן שהוא בבעלות כלל בעלי הזכויות בבית המשותף, איננו דירה עצמאית וללא הצמדה לדירה ספציפית. המחסן שייך לרכוש המשותף של כל בעלי הדירות בבית המשותף לפי חלקם היחסי.

    

האם ניתן לקבל משכנתא על מחסן הרשום כדירה?

אחד הסוגיות המרכזיות ביותר ברישום מחסן כדירה הוא שאלת האפשרות למימון בנקאי. בניגוד לדירה רגילה, שבה קיים סטנדרט מימוני ברור, מחסן שהוסב או נרשם כדירה מציב אתגר משמעותי מול הבנקים. ברוב המקרים, הבנק אינו בוחן רק את הרישום בטאבו, אלא את המצב התכנוני בפועל ואת התאמת הנכס להיתר הבניה.

כאשר קיימת אי התאמה בין הרישום לבין היתר הבניה, או כאשר השימוש בפועל אינו תואם את הייעוד התכנוני, הבנקים נוטים לראות בנכס נכס בסיכון גבוה. המשמעות היא אחת מהבאות: סירוב למתן משכנתא, דרישה להקטנת שיעור המימון, או הערכת שווי נמוכה משמעותית ממחיר העסקה.

גם כאשר קיימת הסדרה חלקית, הבנק יבחן האם ניתן לרשום שעבוד תקין והאם ניתן לממש את הנכס במקרה של חדלות פירעון. לכן, רישום בטאבו לבדו אינו מספק. נדרש שילוב בין היתר בניה, התאמה תכנונית, ורישום תקין בבית המשותף.

בפועל, עסקאות רבות נופלות בשלב זה, כאשר הרוכש מגלה כי נכס "רשום כדירה" אינו בהכרח נכס בר מימון. לכן, יש לבצע בדיקת מימון מקדימה עוד לפני הרכישה, ולא בדיעבד.

העברת מחסן בבניין מגורים לצד שלישי

ראו את הניתוח המשפטי של פסיקת העליון בנושא מחסנים בבניין מגורים.

מחסן לצורך תמ"א 38 

תמ"א 38 נועדה לתמרץ בעלי דירות לחזק את דירתם מפני רעידות אדמה ואירועי לחימה. הבסיס להצלחת פרויקט תמ"א 38, הוא שמירה על עיקרון השוויון בין בעלי הדירות. משמע, כל בעלי הדירות בפרויקט אמורים לקבל מהיזם, את אותה התמורה – תוספת שטח לדירתם. אלא שהמציאות מוכיחה כי בפרויקט תמ"א 38, קיומו של מחסן, עלול לחבל בפרויקט כולו, ובתמורה לבעלים.

קיומם של מחסנים שהוסבו לדירות מעלה קושי משמעותי בפרויקטי תמ"א 38 ופינוי-בינוי. בעלי מחסנים רבים דורשים זכויות תמורה שוות ערך לדיירים בעלי דירות, חרף העובדה שהמחסן אינו מוכר כדירה בהיתר. הדבר עלול לשבש את עקרון השוויון בין בעלי הדירות ולעכב את הפרויקט כולו. הפסיקה קבעה כי מחסן אינו מקנה זכויות זהות לדירה לעניין זכויות בנייה, אולם בפועל יזמים רבים נאלצים להגיע להסכמות עם בעלי המחסנים, לעיתים באמצעות תמורה כספית או הטבות אחרות, על מנת שלא לסכל את מימוש הפרויקט.

תמורה למחסן בפרויקטי תמ"א 38

ברור כי הכרה במחסן כיחידה נוספת, משבשת את האיזון בין בעלי הדירות, ומפירה את עיקרון השוויון. במספר פסקי דין נקבע כי המחסנים, אף ששימשו למגורים – אינם מהווים ״הכשר קנייני״ או תכנוני. לא ניתן להשוות בין דירת מגורים שנבנתה בהיתר, לבין מחסן המשמש כדירת מגורים, ללא היתר כדין. לפיכך, הבעלים אינם זכאים לקבל תוספת או הרחבה מכוח תמ״א 38. עם זאת, המציאות מוכיחה כי יזמים עורכים משא ומתן, ומנסים להגיע להסדרים עם בעלי מחסנים, ולהציע להם חלופות שונות (רכישת שטח נוסף, תגמול כספי, שדרוגים וכיוצ"ב), במטרה לא לעכב את פרויקט התמ"א 38. מעטים המקרים בהם מובאים המקרים לבית המשפט.

לסיכום, ככל שבעל דירה דורש תמורה עודפת ביחס ליתר בעלי הדירות, ובשל כך העסקה מתעכבת או מסוכלת – באפשרות נציגות הבית המשותף לפנות אל המפקח על הבתים המשותפים, לאחר שהושג הרוב הדרוש, בבקשה לאכוף את העסקה על אותו בעל דירה ולאפשר את הוצאתה לפועל. מוזמנים להרחיב לקרוא במדריך המקיף לועד הבית לקראת פרויקט תמ"א 38.

מה מס שבח על מחסן?

מס שבח, הנו התשלום החל על מוכר זכויות במקרקעין, על הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה. ואולם, המחוקק קבע פטור מתשלום מס השבח במקרים מסויימים, כאשר אחד מהם הוא מכירתה של "דירת מגורים מזכה", המוגדרת בסעיף 49ב לחוק מיסוי מקרקעין כ"דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים". נזכיר כי קיימות הקלות ופטורים במס שבח, במכירת דירת מגורים, ככל שמתקיימים מספר תנאים נוספים.

ככלל, רשות המיסים אינה מאפשרת ואינה מכירה בפטור על מחסן, כ"דירת מגורים". גם אם נעשה במחסן שימוש למגורים, המבחן הוא השימוש התכנוני ולא מבחן הניצול. עם זאת, נסייג כי לאחרונה, הכיר בית המשפט העליון בפטור ממס שבח על מחסן, נוכח הנסיבות הייחודיות שבמקרה (שימוש חוקי ובלתי מסויג במשך כ־70 שנה, תשלומי מס רכישה שבוצעו, היעדר היתכנות להסדרה תכנונית, ועוד). אולם נדמה כי זהו מקרה חריג שבחריגים.

מה קורה כאשר הוועדה המקומית מסרבת להסדרת מחסן?

במקרים בהם מוגשת בקשה להסדרת מחסן כדירה, אין ודאות כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תאשר את הבקשה. סירוב יכול לנבוע ממגוון שיקולים, בהם מדיניות תכנונית, צפיפות, היעדר תשתיות, או אי התאמה לתב"ע הקיימת.

כאשר הרשות מסרבת, עומדות בפני המבקש מספר אפשרויות. הראשונה היא הגשת ערר לוועדת הערר המחוזית, אשר מוסמכת לבחון מחדש החלטות של הוועדה המקומית. במסגרת זו נבחנים שיקולים תכנוניים רחבים יותר.

אפשרות שנייה היא תיקון תכנוני באמצעות שינוי תב"ע נקודתי. זהו הליך מורכב וארוך הדורש מעורבות מקצועית רחבה ולעיתים גם תמיכה ציבורית.

אפשרות שלישית היא ויתור על ההסדרה והותרת הנכס במצבו הקיים, תוך הבנה של המשמעויות המשפטיות והכלכליות הנובעות מכך.

חשוב להבין כי סירוב אינו סוף פסוק, אך הוא משנה באופן מהותי את פרופיל הסיכון של הנכס. במקרים רבים, הסירוב משפיע גם על שווי השוק, על יכולת המימון ועל אפשרות המכירה העתידית. לכן, יש חשיבות קריטית לניתוח סיכויים מראש לפני תחילת הליך ההסדרה, ולא לאחר קבלת החלטת סירוב.

לסיכום:

החוק והפסיקה מתירים את רישום המחסן כדירה, בתנאים שצויינו לעיל. בחינת ייעוד המחסן, האפשרויות לעשות בו שימוש, התיקונים הנדרשים ברישום ועוד, צריכים להיעשות על ידי עורך דין דיני מקרקעין מומחה. בנוסף, יש להביא בחשבון היבטי מס שבח, אגרות והיטלים, שאפשר שיידרשו על ידי הרשויות.

במשך למעלה מ-60 שנה, משרד עורכי דין וולר ושות' מהווה כתובת מקצועית לאלפי לקוחות, והוא מדורג בצמרת משרדי עורכי הדין ע"י BDI ו-DUN'S100. נשמח לסייע גם לכם. צרו קשר, כבר עכשיו.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו"ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 30/03/2022. עידכון אחרון: 21/04/2026.