מיסוי מקרקעין הוא שם כולל למערכת המיסים המוטלת על נדל”ן, הכוללת קרקע וכל המבנים שנבנו עליה. בעסקת מכירת דירה או רכישת דירה, דורשות המדינה את חלקה בעסקה: מס רכישה (עבור הרוכש) ומס שבח (עבור המוכר). בנוסף למיסוי זה, דורשת הרשות המקומית היטלים שונים (היטל השבחה, היטל ביוב, היטל סלילה, היטל תיעול, היטל שצ”פ וכו’), אגרות וארנונה. מכיוון שמיסים אלה עשויים להגיע למאות אלפי ₪, טרם ביצוע עסקה במקרקעין, כדאי להיוועץ בעורך דין מיסוי מקרקעין. חוק מיסוי מקרקעין, הנו חוק מסועף ומורכב, משפטית וכלכלית, והוא מתעדכן ללא הרף, בהתאם לחקיקה הראשית בכנסת, החלטות הממשלה, החלטות רשות המיסים, ופסיקות בתי המשפט. מיסוי מקרקעין הם לרוב הוצאה משמעותית עבור בעלי נכסים, והבנת אופן הערכתם, והשימוש בהם, מהווה חלק חשוב בבעלות על מקרקעין.
בהקשר זה, חשוב להבין כי לא ניתן להפריד את ההיבטים המשפטיים מההיבטים המיסויים בעסקאות במקרקעין. שכן, כל פעולה או החלטה משפטית כרוכה גם בהשלכות מיסויות, והפוך. לדוגמה, בחירה באופן המתאים ביותר להעברת זכויות בנכס – מכירה, השכרה, מתנה, העברה בירושה וכדומה – משפיעה ישירות על חבות המס של הצדדים. לפיכך, תפקידו של עורך הדין הוא לאזן בין השיקולים המשפטיים והמיסויים, במטרה להביא לתוצאה האופטימלית עבור הלקוח.
מה תפקידו של עורך דין מיסוי מקרקעין?
עורך הדין המתמחה במיסוי מקרקעין אחראי על מגוון רחב של משימות, החל מייעוץ לרוכשים ומוכרים בעסקאות קניין, דרך ליווי בפיתוח ובהשבחת נכסים, וכלה בהצגת טיעונים בוועדות ערר, ובבתי משפט בהליכי הערעור על שומות מס. האתגר המרכזי בתפקידו הוא לאזן בין מטרות הלקוח למקסם את התשואה על ההשקעה, לבין הוראות החוק והתקנות המסובכות והמשתנות לעיתים תכופות בתחום המיסוי. אולם, אם נתמצת זאת, לעורך דין מיסוי מקרקעין, יש משימה אחת : לוודא שבעסקת מקרקעין, הלקוח ישלם את מינימום המס הנדרש, בהתאם לחוק.
תכנון מיסוי מקרקעין
עסקאות מקרקעין הן עסקאות מורכבות. לעיתים, כפי שנחשף בתביעות רשלנות המוגשות כנגד עורכי דין בתחום, דווקא העסקאות הפשוטות לכאורה, מסתבכות. העיסוק בתחום מיסוי העסקה, מכניס מרכיב ומימד נוסף. תכנון מיסוי מקרקעין, אפילו שנים טרם ביצוע עסקה, עשוי לחסוך מס של מאות אלפי ש”ח. בניגוד לעסקה פשוטה בשוק, בה ניתן לחשב את המס שיוטל עליה, מיסוי מקרקעין (מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, מס רכוש, היטלי פיתוח, ארנונה וכו’), מכניס לתוכו משתנים רבים: מצב כלכלי, מצב משפחתי, מצב בריאותי, מיקום הנכס, נכסים קיימים ועתידיים, מצב התא המשפחתי, פטורים, הקלות, ועוד. פרצות מס ותכנוני מס (לגיטימיים וחוקיים), מאפשרים לעורך דין מיסוי מקרקעין, להפחית את המס. לכך קוראים תכנון מיסוי מקרקעין.
מתי לפנות לעורך דין מיסוי מקרקעין?
במשפט אחד: בהקדם האפשרי. אם אתם חושבים על עסקה עתידית בנדל”ן, אם התחלתם עסקה, אם אמורה להגיע לידיכם ירושה או אם אתם מתכננים כתיבת צוואה, פנו אל משרד עורכי דין מיסוי מקרקעין. תכנון נכון של צעדיכם, יוכל לחסוך לכם (ולילדיכם) מאות אלפי ש”ח במס. תפקידו של עורך דין מיסוי מקרקעין, הבקיא בחוק ובפסיקת בתי המשפט, להעניק לכם ייעוץ מקצועי ולהפחית את שיעור מיסוי המקרקעין, באופן חוקי.
עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין – התנאים לחיוב במיסוי מקרקעין
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963 קובע, בתמצית, כי החיוב במס יוטל בהצטברות של שני מרכיבים:
- מקרקעין או זכות במקרקעין – לרבות העברת בעלות, חכירה מעל 25 שנים, הרשאת שימוש שניתן לראות בה בעלות או חכירה, ואף הרשאת שימוש במקרקעי ישראל, שניתנו לתקופה קצרה מ- 25 שנים.
- פעולת מכירה – בין בעד תמורה ובין במתנה.
עם זאת, החוק קובע כי קיימות מספר פעולות, שלא ייחשבו כמכירה (ולא יחוייבו במס): העברה בירושה; הקניית זכויות לנאמן, בתנאים מסויימים; מינוי אפוטרופוס, כונס נכסים או מפרק; והעברת זכויות במקרקעין עקב גירושין של בני הזוג.
לשם מה צריך עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין?
חישוב מיסוי המקרקעין הוא פרסונלי, והוא תלוי בגורמים רבים: מיקום הנכס, מועד העסקה, סכום העסקה והעלויות הנלוות, הסטטוס התכנוני של הנכס והאזור, השימוש בנכס, פטורים שונים, ועוד. לכן, על מנת לבצע ולרשום את העסקה כדין, תוך תשלום מיסוי מינימאלי (ולעיתים – פטור מלא), יש לתכנן מראש את העסקה, בהתאם לחוק, בסיוע עורך דין מיסוי מקרקעין. תכנון מס נכון, יהיה ייחודי ויצירתי, במסגרת החוק, וצופה פני עתיד. תכנון מס נכון, יכול לחסוך מאות אלפי שקלים.
האם כל עורך דין יכול לספק ייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין?
כל עורך דין רשאי לעסוק בתחום המקרקעין, ואף לייצג בצורה טובה. אולם, ההתמחות בדיני מקרקעין ובמיסוי מקרקעין היא משמעותית ביותר: תפקידו של עורך הדין למיסוי מקרקעין הוא לבדוק היטב ולמצות את כל האפשרויות החוקיות, על מנת להוזיל או לפטור לחלוטין מהמס על פי חוק, בגין נכס זה ו/או בגין נכסים נוספים (ככל שקיימים). לאחר מכן, עורך הדין יסייע להבין במדויק את הסכומים שיש לשלם לרשויות המס על מנת לתכנן את העסקה, ולהימנע מהפתעות בהמשך. בנוסף לכך, עורך הדין יסייע בדיווחים ובהתנהלות מול רשויות המס, ויוכל לייצג בהליכים מנהליים וליטיגציה.
מהו חוק מיסוי מקרקעין ולמה צריך להתייעץ עם עורך דין מיסוי מקרקעין?
בשעה טובה, רכשתם דירת מגורים. סגרתם על מחיר, על מועד הפינוי והכניסה לדירה, רשמתם הערת אזהרה בטאבו ברישום עסקה בטאבו העברתם כבר מאות אלפי ₪, לבעלי הדירה. כעת, מבקשת המדינה לקבל את חלקה: מס רכישה. מס המוטל על עצם ביצוע הרכישה, בגובה העשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים. לכן, טרם ביצוע עסקה במקרקעין, חשוב להיוועץ עם עו”ד מיסוי מקרקעין בחיפה: חוק מיסוי מקרקעין, הנו חוק מסועף ומורכב, משפטית וכלכלית, והוא מתעדכן ללא הרף, בהתאם לחקיקה הראשית בכנסת, החלטות הממשלה, החלטות רשות המיסים, ופסיקות בתי המשפט בישראל.
מס רכישה
בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ”ג-1963, רכישת זכות במקרקעין בישראל, מחוייבת בתשלום מס בשיעור קבוע משווי הנכס, ובמקרים מסוימים (לרוב – עבור דירת מגורים), בשיעורים מדורגים. שיעור מס הרכישה משתנה מדי שנה, בהתאם לעליית המדד, ותלוי באופן ישיר בגובה העסקה ובסוג הנכס. שווי העסקה כולל את כל הסכום המשולם למוכר תמורת הנכס בעסקה, לרבות סכום המע”מ כאשר מדובר ברכישה מקבלן.
יש להבין כי מס הרכישה הוא מס “מוזר” וחריג. העיקרון בשיטות המס הוא כי החובה בתשלום המס נוצרת בעת מימוש הרווח שנוצר (מקרקעין, רווחי הון וכו’). אולם מס הרכישה משולם כבר בעת רכישת הנכס, בשלב בו אין רווח כלכלי לרוכש, אלא השקעה בלבד. הסיבה לכך הנה רצון המחוקק ליצור מקור הכנסה נוסף, לצד רצון לבצע אסדרה של שוק המקרקעין. מכיוון שהבסיס הוא מוזר, במרוצת השנים נערכו בו שינויים, תיקונים ו”תפירות” גסות, והוא אינו אחיד וקוהרנטי. משכך, ניתן לתכנן את מיסוי המקרקעין, ולנצל פרצות (חוקיות) בחוק.
פטורים והקלות בחישוב מס רכישה
תקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) קובעות פטורים והקלות בתשלום מס הרכישה, לאוכלוסיות שונות: נכים, עיוורים ולקויי ראייה, ילדים עם נכות בשיעור של 100%, עולים חדשים, ניצולי שואה ונכי המלחמה בנאצים, נכי עבודה, נכי צה”ל, נכי תאונות דרכים, נפגעי פעולת איבה, ועוד.
מדרגות מס רכישה
שיעורי מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים ע”י יחיד שזו דירתו היחידה, מדורגים במדרגות מס. במדרגה הראשונה, שיעור המס עומד על 0%; במדרגה השנייה, שיעור המס עומד על 3.5%; במדרגה השלישית, שיעור המס עומד על 5%; במדרגה הרביעית, שיעור המס עומד על 8%; והאחרונה – 10%. ההיגיון, ככל שניתן לאתר במס זה, ברור: המחוקק ביקש להקל על זוגות צעירים, יחידים או משפרי דיור, ביחס למשקיעי נדל”ן. לכן, רוכש דירה שנייה יהיה חייב במס, ובשיעורים גבוהים יותר, ככל שערך הנכס עולה.
מס רכישה דירת מגורים יחידה
כפי שכתבנו, מס רכישה עושה הבחנה ברורה, בין יחיד הרוכש דירת מגורים יחידה, לבין יחיד הרוכש דירה להשקעה. עבור רוכשי דירה ראשונה/יחידה, קיים פטור עד תקרה מסוימת, ופטורים אישיים שונים. יש לשים לב כי “דירה יחידה” אינה בהכרח “דירה ראשונה”. המונח “דירה יחידה”, מטעה. דירה יחידה מוגדרת כדירת המגורים היחידה, הנמצאת בבעלות הרוכש. היא מוגדרת דירה “יחידה”, אף אם ברשותו דירה נוספת שחלקו בה אינו עולה על 33%. בנוסף, רוכש שקיבל דירה בירושה, אשר חלקו בה אינו עולה על 50% – לא תספר כ”דירה נוספת”. כך גם דירה נוספת המושכרת בשכירות מוגנת החל מ-1997. עוד יש לציין כי בני זוג, וילדיהם הקטינים, נחשבים כ-רוכש אחד.
האם עדיף עורך דין מיסוי מקרקעין או רואה חשבון?
עורך דין מיסוי מקרקעין בעיר חיפה
שוק הנדל”ן בחיפה מתאפיין בפעילות ערה. היכרות עם העסקאות השונות, האזורים השונים, המגמות העירוניות והגורמים השונים הפועלים בעיר, מעניק יתרון אמיתי לקראת ביצוע עסקאות נדל”ן. עורך דין מיסוי מקרקעין בחיפה, מכיר את הגורמים העירוניים: העירייה, הוועדה המקומית לתכנון ובניה, תאגידים עירוניים וכו’. הוא מכיר את חוקי העזר של הרשות, את “מרחב הגמישות”, מדיניות האכיפה, תקדימים והביורוקרטיה. בנוסף, ההיכרות עם הגורמים הממשלתיים והפקידות במחוז (לשכת רישום המקרקעין, רשומ”ק, מס רכוש ורמ”י).
עורך דין מקרקעין בחיפה ומיסוי מקרקעין מצריך זהירות רבה יותר, ביחס לאזורים אחרים בישראל. זאת, לאור היות העיר ותיקה ומעורבת, בה קיימות קרקעות שעוד היו בבעלות האימפריה העות’מאנית, ממשלת המנדט, והכנסיה. כל אלו מחייבים חובת זהירות כללית בעסקת המקרקעין, וחובת זהירות עילאית, במיסוי המקרקעין.
זה עשרות שנים, שמשרד עו”ד וולר ושות’, פועל בחיפה. תשומת לב מלאה לפרטים הקטנים ביותר, היכרות מעמיקה עם דיני המקרקעין ודיני מיסוי המקרקעין, היכרות עם העיר חיפה והצפון, מציבים את המשרד בדירוג המשרדים המובילים עפ”י דירוג cofaceBDI. ניסיון ומיומנות עורכי הדין במשרד, לצד שקיפות, זמינות ויצירתיות משפטית – הם סטנדרט העשייה.
משרד עורך דין וולר ושות’ – משרד עורך דין מומחה למיסוי מקרקעין עם נסיון מקצועי רחב היקף
חישוב מיסוי המקרקעין הוא פרסונלי ומשפחתי. בכדי לבצע ולרשום את העסקה כדין, ובתשלום מס נמוך, יש לתכנן מראש את העסקה, בסיוע עורך דין מיסוי מקרקעין. תכנון מס נכון, יהיה ייחודי ויצירתי, במסגרת החוק, וצופה פני עתיד. למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון מקצועי של למעלה מ-40 שנה, בליווי, ניהול, הובלה וייצוג לקוחות, במגוון רחב של הליכים בתחום מיסוי המקרקעין, תוך דגש על חשיבה יצירתית, ייחודית וחוקית. המשרד מסתייע, במידת הצורך, במומחים מובילים בתחומם, לצורך מתן מענה יעיל ושלם ללקוחות המשרד בתחום מיסוי המקרקעין, הן בעסקה המבוקשת והן בעסקאות עתידיות. צרו קשר עכשיו.
למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון מקצועי של למעלה מ-40 שנה, בליווי, ניהול, הובלה וייצוג לקוחות, במגוון רחב של הליכים בתחום מיסוי המקרקעין, תוך דגש על חשיבה יצירתית, ייחודית וחוקית. במסגרת השירותים, מעניק המשרד חוות דעת מקצועיות, מלווה עסקאות מכר ועסקאות קומבינציה, תמ״א 38, עסקאות פינוי בינוי, ועוד. המשרד מסתייע, במידת הצורך, במומחים מובילים בתחומם, לצורך מתן מענה יעיל ושלם ללקוחות המשרד בתחום מיסוי המקרקעין, הן בעסקה המבוקשת והן בעסקאות עתידיות. צרו קשר, עכשיו.
