זכויות במקרקעין

חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969, מונה חמישה סוגי זכויות במקרקעין: בעלות; שכירות; משכנתא; זיקת הנאה; וזכות קדימה. על פי סעיף 161 לחוק המקרקעין,  התשכ”ט-1969, שכותרתו “שלילת זכויות שביושר”, קבע כי “אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק“. קרי, לא ניתן ליצור סוגים נוספים של זכויות במקרקעין, אף אם הוסכמו בין הצדדים. עם זאת, גם לאחר החוק, הכירה הפסיקה בזכויות נוספות במקרקעין, דוגמת “בר רשות” ו”זכות שביושר”. נעשה סדר:

הזכויות במקרקעין

רישיון במקרקעין משמעו היתר או רשות שנתן בעל המקרקעין, להחזיק או להשתמש בנכס.

בעלות

סעיף 2 לחוק המקרקעין קובע: “הבעלות במקרקעין היא הזכות להחזיק במקרקעין, להשתמש בהם ולעשות בהם כל דבר וכל עסקה בכפוף להגבלות לפי דין או לפי הסכם”. זוהי זכות בלעדית של אדם, קבוצת בני אדם או גוף משפטי, על נכס מקרקעין. בעל המקרקעין רשאי לבצע במקרקעין כל פעולה, ללא צורך בקבלת אישור מגורם כלשהו, למעט פעולות שנאסרו בהסכם או בדין. יצויין כי זכות הבעלות הנה זכות הקניין החזקה ביותר, והיא נוצרת ומשתכללת אך ורק עם ביצוע רישום בעלות בטאבו.

שכירות

סעיף 3 לחוק המקרקעין קובע: “שכירות מקרקעין הינה זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות”. משמע, שכירות היא זכות להחזיק ולעשות שימוש זמני במקרקעין, לתקופה קצובה, כנגד תשלום תמורה לבעלים. השכירות נוצרת בחוזה בין המשכיר לשוכר (אך גם בהיעדר חוזה מפורש, ניתן ללמוד מהסכמת בעל הנכם לשימוש ולהחזקה בו על־ידי אחר על חוזה מכללא בין הצדדים). החוק מונה שלושה סוגים של שכירות, ומחיל עליהן משטר וחובות שונים:

• שכירות קצרת מועד (שכירות “רגילה”), הינה שכירות עד לחמש שנים. שכירות מעין זו, שהיא הנפוצה ביותר, אינה מחייבת הסכם בכתב, ואינה מחוייבת ברישום בטאבו. זאת, כיוון שהליכים אלה מטריחים ומכבידים על הצדדים לעסקה. עם זאת, אם הצדדים מעוניינים לרשום את הסכם השכירות, אין מניעה לבצע רישום. למען הסר ספק, תקופת “אופציה” בחוזה, המאריכה את השכירות מעבר לחמש שנים – חייבת ברישום. מוזמנים לקרוא הרחבה בנושא חוזה שכירות.
• חכירה. שכירות לתקופה של למעלה מחמש שנים תיקרא “חכירה”, והיא מחייבת הסכם בכתב בין הצדדים. במידה והצדדים מעוניינים שתוקף ההסכם יהיה למשך למעלה מ-10 שנים, אזי נדרש גם רישום בטאבו. במניין השנים יחשב ההסכם המקורי, וגם תקופות ההארכה (“אופציה”), ככל שהיו.
• חכירה לדורות. שכירות הארוכה מ-25 שנים. חכירה לדורות מהווה עסקה במקרקעין, בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.

משכנתא

סעיף 4 לחוק המקרקעין, מונה בקצרה את הזכות השלישית במקרקעין – משכנתא. על פי החוק, “משכנתא היא משכון של מקרקעין“. משכנתא אינה פוגעת בזכותו של בעל המקרקעין להחזיק בהם, להשתמש בהם ו/או לעשות בהם עסקה, בכפוף לתנאי המשכנתא. המשכנתא תרשם בטאבו על הנכס, או ברשם המשכונות (אם הנכס אינו רשום בטאבו). המשכנתא תוסר בהחזרת ההלוואה במלואה.

זיקת הנאה

סעיף 5 לחוק המקרקעין מגדיר כדלקמן: “שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמה זכות להחזיק בהם“. זיקה זו עשויה לקבוע כי בעל המקרקעין הזכאים, או מי שהזיקה ניתנה לטובתו, זכאי לעשות שימוש מסויים, או חייב לבצע פעולה מסוימת, או כי בעל המקרקעין הכפופים אינו זכאי לעשות פעולה מסויימת, או אינו זכאי למנוע פעולה מסוימת, באותם מקרקעין. זיקת ההנאה הנפוצות ביותר נעשות לטובת אדם מסויים, קבוצת בני אדם (מוגדרת או לא מוגדרת), לטובת מקרקעין מסויימים, או למטרה מסויימת.

בניגוד ליתר הזכויות, זיקת ההנאה לרוב אינה נעשית בהסכם כתוב. נסיבות העניין, הקשרים בין הצדדים, אופי וצורת המקרקעין, והשימוש בו, הם המלמדים עליה. עם זאת, המחוקק קבע כי הענקת הזיקה מחייבת הסכם בכתב, למעט זיקה שנרכשה מכח שנים (תקופה של 30 שנים, ברציפות). 

זכות קדימה

זכות קדימה במקרקעין הינה זכות המוקנית על ידי בעל מקרקעין אחר. הזכות קובעת כי במידה שהבעלים יבקש למכור את המקרקעין (או את חלקם), יהיה חייב להציעם קודם לבעל זכות הקדימה, אשר לו האפשרות לסרב ראשון. קיימות סיטואציות חוקיות, בהם קיימת זכות קדימה, ללא צורך לרישומה בטאבו, וביניהן:

• זכות קדימה בין בני זוג (דירה המשמשת לבני הזוג כדירת מגורים, הרשומה על שם שני בני הזוג, או מקרקעין שהם עסק או משק חקלאי, המתנהלים ע”י שני בני הזוג במשותף). במקרים אלה, אחד מבני הזוג רשאי להעביר את חלקו במקרקעין לאחר, רק אם הציע אותו קודם לכן, לבן זוגו.
• זכות קדימה בין יורשים – במשק חקלאי שעבר בירושה, יכול יורש להעביר את חלקו במקרקעין, אך ורק אם פנה קודם ליורש שלו זכות הקדימה. יורשי משק חקלאי זכאים לזכות קדימה אך ורק במהלך השנתיים הראשונות לאחר הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה.
  

רישום זכויות

מרבית הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). אולם, מתנהלים עוד מספר מרשמים, בהם ניתן לבצע רישום זכויות. מרשם רשות מקרקעי ישראל (רמ”י); רשם המשכונות; חברה משכנת; ורשם החברות. בנוסף, לעיתים מתגלה רישום גם בתיקי הוועדה המקומית לתכנון ובניה, או ברישומי הרשות המקומית. אחת הטעויות הנפוצות של עורכי דין היא ויתור על בדיקה במרשמים אלה, לקראת עסקת מקרקעין. דבר זה, כמובן, מוביל לנזקים בלתי הפיכים ללקוחות.

רישום זכויות בטאבו 

כפי שנסקר לעיל, ככלל, כל עסקה במקרקעין מסתיימת ברישום ייחודי. אם הרישום לא הושלם, באמצעות רישום זכויות בטאבו, העסקה לא הושלמה. כך, אי רישום זכויות בטאבו מגביל את האפשרות לסחור בנכס או לעשות בו פעולות נוספות. כיום, ניתן לבצע רישום זכויות בטאבו, או העברת זכויות בטאבו, באופן מקוון (הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין).

בר רשות במקרקעין

למרות שאינו מוכר במיוחד בקרב הציבור הרחב, מושג “בר רשות” או “בר רשות במקרקעין”, מככב לא מעט בסכסוכים שבין בעלי מקרקעין לבין המחזיק בהם. “בר רשות” הוא בעל רשות/ רישיון להשתמש במקרקעין שלא על פי אחת מחמש הדרכים המנויות בחוק המקרקעין. הוא מקבל את זכותו להשתמש במקרקעין מבעל הקרקע, באופן מפורש בהסכם בכתב (חוזה), בעל פה, או להינתן מכללא (באופן עקיף), כאשר בר הרשות משתמש שנים רבות בקרקע, בתום לב, בידיעת בעל הקרקע, כאשר בעל הקרקע יודע על ההחזקה במקרקעין ונמנע מלפעול לסילוקו מהם (ע”א 7139/89 אלוני נ’ ארד). רישיון בר-רשות אינו יוצר זכויות, אלא רק מהווה טענת הגנה מפני טענת הסגת גבול ודרישה לתשלום דמי שימוש בגין השימוש במקרקעין. וכפי שמסכמת את ההבחנה המלומדת נ’ זלצמן (“רישיון במקרקעין”, הפרקליט מב 24, 57-56 (1995)) –

“בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך. הסכמתו שבשתיקה של בעל המקרקעין לפעולתו של פלוני בנכס היא שמונחת בבסיסה של הרשות מכללא. ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס. ההסכמה הנלמדת משתיקתו של בעל המקרקעין מטהרת את ההחזקה או השימוש מיסוד אי-החוקיות שדבק בו, והופכת את מעשה העוולה למעשה ברשות”.

רשיונות בר-רשות

במהלך השנים, בתי המשפט בישראל עשו הבחנה בין שני סוגי רישיונות להחזקת מקרקעין:

• רישיון בתמורה. זהו רישיון לשימוש במקרקעין הניתן בתמורה.
•  רישיון שניתן ללא תמורה. רישיון זה יכול להיווצר באחת משתי דרכים: רישיון שנוצר מהסכמה מפורשת בין הצדדים (בכתב או בדרך אחרת); או רישיון מכללא, שנוצר מהתנהגות הצדדים, לאורך תקופה.

בהתאם להלכה הפסוקה, זכותו של בר-רשות במקרקעין היא זכות אישית שאיננה ניתנת להעברה או להורשה. על כן, חליפו של הבעלים נותן הרשות, אשר רכש ממנו את הנכס מושא הרישיון, אינו כפוף לזכות שניתנה לבר-הרשות, והרשות תבוא לקיצה עם מכירת המקרקעין על ידי הבעלים, בהגשת תביעה, או בהפקעת הקרקע ע”י רשות מוסמכת, והרוכש אינו חייב במתן רישיון או בחוב כלשהו שהעניק הבעלים הקודם לבר-הרשות. וראו עוד בעניין: ע”א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ’ כדורי; ו-ע”א 346/62 רכטר נ’ מנהל מס עזבון, ירושלים, פ”ד יז 701, 708 (1963).

עורך דין מקרקעין בחיפה

המומחיות הנדרשת מעורך דין מקרקעין, ופסיקות בתי המשפט באשר לאחריותו של עורך הדין, מציבות רף מקצועי גבוה לעורכי הדין בתחום. למשרד וולר ושות’ ניסיון עשיר בייעוץ וייצוג לגורמים הפעילים בתחום המקרקעין והנדל”ן, למעלה מ-40 שנה. נשמח לסייע גם לכם, ולשמור על האינטרסים שלכם. צרו קשר, כבר עכשיו.