חוזה שכירות

מהי שכירות?

חוזה שכירות הוא מסמך משפטי מחייב המגדיר את מערכת היחסים בין משכיר לשוכר, אך בפועל הוא הרבה מעבר להסכמה חוזית טכנית. מדובר במנגנון ניהול סיכונים משפטי, כלכלי ותפעולי, אשר קובע את גבולות האחריות, הסמכויות והחשיפות של הצדדים לאורך תקופת השכירות.

הדין הישראלי בתחום השכירות מבוסס בעיקר על חוק השכירות והשאילה, התשל”א-1971, בשילוב הוראות חוק החוזים, פסיקה עדכנית וחקיקה צרכנית משלימה. עסקת שכירות דירה, נתפשת פעמים רבות כעסקה "קטנה" או "פשוטה", ביחס לרכישת או מכירת דירה. בחיפוש פשוט בגוגל, או בשיטוט בפורומים שונים באינטרנט, ניתן למצוא בקלות חוזה שכירות סטנדרטי להורדה. אבל דווקא עסקות מסוג זה, עלולות להיגרר לסכסוכים משפטיים לאורך שנים רבות, לירידת ערך הנכס ולהפסדים כספיים. וכך, הדירה שנקנתה להשקעה, הופכת להפסד כספי משמעותי.

המסגרת המשפטית

חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, מגדיר את זכות השכירות כ-"שכירות היא זכות שהוקנתה בתמורה (להלן – דמי שכירות), להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות".

במקרקעין, עסקת שכירות דירה היא חוזה בין בעלים (משכיר) לבין שוכר, במסגרתו מוקנות זכות שכירות במקרקעין, למטרות שונות. החוק קובע כי על שני הצדדים לקיים את החוזה בדרך מקובלת ובתום לב. חוזה השכירות צריך להיעשות בכתב ולהחתם על ידי שני הצדדים. אולם, גם אם החוזה לא נחתם, ואף אם נעשה בעל-פה, ייתכן כי החוזה וההסכמות שעליהן הסכימו הצדדים, יהיו בתוקף.

שכירות כעסקה משפטית בעלת סיכון מובנה

בעסקאות שכירות קיימים פערי מידע מובנים בין הצדדים, ולעיתים גם פערי כוח כלכליים או משפטיים. פערים אלה מייצרים שלושה מוקדי סיכון מרכזיים:

• אי בהירות ביחס להיקף החובות התחזוקתיות
• מחלוקות בדבר פינוי מוקדם והפרת חוזה
• שימוש לא מוסדר בביטחונות וערבויות

במקרים רבים, הסכסוך אינו נובע מהפרה ברורה, אלא מפרשנות שונה של סעיפי החוזה או מהיעדר הסדרה מפורטת מראש.

הסיכון הגדול ביותר – אי פינוי המושכר

פעמים רבות, בעקבות סכסוך עם בעלי הנכס, רצון לנקמה בבעלי הנכס, דייר המתגלה כ"בעייתי", קשיים כלכליים אליהם נקלע השוכר, ואף רצון להשתלט על הנכס, מסרב השוכר לפנות את הנכס. מבחינת משכירי הדירות, אי פינוי המושכר, מהווה את הסיכון הגדול ביותר: נזק כלכלי ישיר ונזק עקיף; צורך בפיקוח ובבקרה הדוקים; צורך בנקיטת הליכים משפטיים; ועוגמת נפש רבה. החוק אינו מאפשר סעד עצמי בפינוי השוכרים, אלא מחייב נקיטת הליכים משפטיים (מהירים יחסית), מצד הבעלים. זוהי "תביעה לפינוי מושכר".

מה אומרים הנתונים? תיקי תביעה כנגד שוכרים

מה ההבדל בין חוזי השכירות?

קיימים מספר סוגים של חוזי שכירות, השונים מהותית אחד מהשני:

• חוזה שכירות מוגנת. חוזה המקנה לאדם השוכר זכויות מיוחדות, מתוקף החוק להגנת הדייר. חוק זה חל על דיירים המחזיקים בדירות שנרכשו תמורת דמי מפתח. בעסקה זו, משלם הרוכש מחיר נמוך, ובתמורה מקבל חזקה על הנכס, ומשלם דמי שכירות נמוכים במיוחד. בתמורה לתשלום דמי השכירות, מקבל הדייר הגנה לזכויות המגורים שלו בנכס, עד סוף ימיו. במקרים מסויימים, הוא יכול להוריש זכות זו לקרוב משפחה מדרגה ראשונה. חוזה שכירות מוגנת היה נהוג לפני שנים רבות, ואילו היום כמעט שלא נחתמים חוזים חדשים מסוג זה.
• חוזה שכירות בלתי מוגנת. החוזה הסטנדרטי והנפוץ כיום, כפי שיורחב בהמשך המאמר.
• חוזה שכירות משנה. חוזה בין שוכר הנכס לבין צד ג' (משמע, אדם נוסף שאינו השוכר או המשכיר). במסגרת חוזה שכירות משנה, משכיר השוכר את הנכס, או חלקים ממנו, לצד ג'.
• חוזה שכירות לטווח קצר. חוזה שכירות הנכרת, בעל פה או בכתב, לפרק זמן קצר יחסית, דוגמת סאבלט, נופש או תיירות.

מה כולל הסכם שכירות?

הסכם שכירות צריך לכלול, לכל הפחות, את הפרטים הבאים:

1. כתובת הנכס המושכר.
2. שמות הצדדים לחוזה, מספרי תעודת הזהות שלהם ומענם.
3. תיאור הדירה המושכרת, הריהוט והאביזרים שבה, ובכלל זה תיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, שהושכרו.
4. תקופת השכירות, קיומה של ברירה להארכת התקופה ותנאי הברירה ("אופציה"). בנוסף, קיומה של זכות לביטול החוזה ותנאי הביטול.
5. דמי השכירות, מועד תשלומם ואופן התשלום.
6. תשלומים נוספים החלים על השוכר שאינם דמי שכירות, אם ישנם, וגובהם.
7. פגם או ליקוי אחר בדירה המושכרת שאינו קל ערך, הידוע למשכיר בעת ההתקשרות בחוזה, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבתה או בנכס המשמש אותה הגורם או עלול לגרום הפרעה של ממש לשימוש בדירה המושכרת והידוע למשכיר בעת ההתקשרות בחוזה.
8. כל פרט נוסף אותו יקבע שר המשפטים.

יש לשים לב: לא ניתן לקבוע בהסכם השכירות תנאים העומדים בניגוד לחוק, או להטיל על השוכר תשלומים שלא נקבעו בחוק. לתנאים אלה לא יהיה כל תוקף, אף אם השוכר הסכים להם.

הגנה על רכוש המשכיר

רוב הדירות, מגיעות מאובזרות: מזגנים, הסקות, מקררים, תריסים חשמליים, ריהוט וכו'. בדירות אחרות, מותקנות מערכות יקרות ("בית חכם", בריכות שחיה, פאנלים סולאריים, ועוד). החוזה צריך לכלול בתוכו פירוט מלא של כלל החפצים בנכס, השייכים לבעלים. בעלי נכסים שאינם כוללים בחוזה פירוט של הרכוש בדירה, עלולים למצוא עצמם עם רכוש מקולקל או רכוש שנעלם במעבר בין דיירים. במסגרת ההגנה על הרכוש, כולל החוזה הוראות בתחום הנזיקין והביטוח לדירה, הוראות בדבר דיווח לרשויות השונות, וכן הוראות עיקריות באשר לשימוש ולתפעול מערכות הנכס.

ההגנה על המשכיר, כוללת התייחסות לשכירות המשנה. ההתייחסות חייבת לכלול היבטים כנגד שכירות לטווח קצר, הכנסת שוכרים נוספים, החלפת השוכרים, או שימוש בנכס לייעוד אחר (דוגמת פתיחת משרד, שימוש בנכס כעסק, חלל עבודה משותף, דירת Airbnbוכו'). מעבר להפרת האמון בין הצדדים, ומעבר להפרת החוזה, עלול בעל הנכס להיפגע באופן אישי. קיימות אין-ספור דוגמאות לתלונות שכנים, הליכי פיקוח ואכיפה של הרשות המקומית, מיסוי בגין השימוש בדירה, נזקים לנכס, ועוד. לכן, חוזה השכירות יגדיר את השימושים המותרים, ויאסור במפורש כל שימוש אחר, כולל סנקציות וקנסות על הפרה אפשרית.

ההגנה על רכוש המשכיר צריכה לכלול הוראות מפורשות בחוזה ביחס למצב הנכס, בסיום השכירות. כבר ראינו חוזי שכירות, בהם היה כתוב כי על השוכר לצבוע את הקירות, במועד הפינוי. כאשר הצדדים הסתכסכו ביניהם במהלך תקופת החוזה, צבע המשכיר את הדירה… בצבע שחור.

חלוקת אחריות תשלומים

איך מבטיחים את התשלומים ואת השמירה על הדירה שהשכרנו? בטחונות

בעלי הדירה מפקידים בידי שוכר, נכס מקרקעין יקר, שכסף רב הושקע ברכישתו. בנוסף, בנכס קיימות מערכות וציוד רב (מיזוג, הסקות, מערכות סולאריות, ריהוט וכו'). על הדירה מוטלים אגרות, מסים ותשלומים שונים (ארנונה, מים, ביוב, חשמל, טלפון, שמירה, גז, טלפון ותקשורת, ועד בית, ועוד). גם השימוש בנכס על ידי השוכר, מוגבל להוראות הדין. על מנת לוודא כי השוכר עומד בתנאי החוזה ובהוראות הדין, חוזה השכירות צריך לכלול בטוחות לפיצוי בעלי הדירה על כל נזק שעלולים להיגרם להם. נחזור על הבטחונות הנפוצים ביותר בהשכרת דירה, אותם סקרנו במאמר קודם (כאן):

• מזומן – פיקדון כסף שמקבל לידיו הבעלים, מאת שוכר הדירה, בנפרד מכספי השכירות.
• צ'ק בטחון – המחאה חתומה על ידי השוכר, לפקודת המשכיר בלבד, ללא ציון תאריך פרעון, בסכום עליו סיכמו הצדדים.
• החתמת צד ג' על שטר ערבות אישית, כערב לחיובי שוכר הדירה.
• שטר חוב אישי של השוכר.
• ערבות בנקאית אוטונומית – המחאה המונפקת ע"י בנק מסחרי, לבקשת השוכר. הבנק מבטיח שהבטוחה תוכל להתממש, מחשבונו של השוכר, למול דרישה חד-צדדית לבנק המנפיק.

מנגנוני פיצוי מוסכם בגין אי-פינוי

הטעות הנפוצה ביותר של בעלי נכסים היא האמונה כי ביום פקיעת החוזה, השוכר יפנה את הנכס אוטומטית. שוכרים מפרים מנצלים את הידיעה כי הליך משפטי לוקח זמן, וממשיכים להתגורר בנכס ללא תשלום. כדי להפוך את המשוואה הזו לבלתי כדאית עבור השוכר, על החוזה לכלול מנגנוני הרתעה אגרסיביים.

הסכמים המנוסחים על ידי פירמת וולר ושות' כוללים סעיף פיצוי מוסכם קשיח, הקובע סכום נקוב וגבוה במיוחד עבור כל יום של איחור בפינוי המושכר (למשל, 500 עד 1,000 ש"ח ליום). פיצוי זה נקבע כפיצוי מוערך מראש ללא צורך בהוכחת נזק, ומהווה כלי מוחץ בבתי המשפט. בנוסף, אנו מטמיעים סעיפי מילוט (Exit Clauses) המאפשרים למשכיר להביא את החוזה לסיומו המוקדם בהודעה מראש של 60-90 ימים, לצורך מכירת הנכס או שימוש עצמי, תוך הגנה מלאה מפני טענות הסתמכות של השוכר.

איך מבטלים חוזה שכירות?

ניתן לבטל חוזה באופן חד צדדי, אך רק במקרה שהצד השני הפר את החוזה הפרה מהותית, או במקרה שהחוזה נחתם מלכתחילה כתוצאה מטעות או הטעיה של אחד הצדדים, או במקרה שאחד הצדדים חתם על החוזה כתוצאה מלחץ שהופעל עליו או ניצול מצוקתו. אם שוכר או משכיר מעוניינים לשמור לעצמם את הזכות לבטל את החוזה באופן חד-צדדי גם כשלא היתה הפרת חוזה על-ידי הצד השני, עליהם לכלול מראש תנאי מפורש בחוזה המאפשר זאת.