בטחונות בהשכרת דירה – המדריך המעודכן 2026
בטחונות בהשכרת דירה הם הכלי המרכזי להגנת בעל הדירה מפני נזקים, אי-תשלום שכר דירה וסיכונים אחרים. הבטחונות המקובלים כוללים: שטר חוב, ערבות אישית של ערב, פיקדון כספי, ערבות בנקאית וצ'קים ביטחוניים. תקנות השכירות והשאילה (חוזה מצוי) 2026 הגבילו את הפיקדון הכספי לשני חודשי שכר דירה, ואת הצ'קים הביטחוניים לשלושה חודשים. שטר חוב וערבות אישית אינם מוגבלים בחוק – ולכן נשארים הכלים החזקים ביותר. משרד וולר ושות' (נוסד 1965), מדורג BDI ו-Dun's 100 לשנת 2026, מייעץ לבעלי דירות ושוכרים בחוזי שכירות.
מהם בטחונות בהשכרת דירה?
בטחונות בהשכרת דירה נועדו להבטיח את חיובי השוכר על פי חוזה השכירות, ובהם תשלום דמי השכירות, תשלומים שוטפים מסוימים, תיקון ליקויים שהשוכר אחראי להם ופינוי הדירה במועד. חוק השכירות והשאילה מגביל את הסכום המצטבר של ערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, ובהן פיקדון כספי וערבות בנקאית, לנמוך מבין דמי שכירות עבור שליש מתקופת השכירות לבין שלושה חודשי שכירות. לצד זאת קיימים אמצעי בטוחה נוספים, ובהם שטר חוב, צ'ק ביטחון וערבים אישיים, שלגביהם יש לבחון את הוראות החוק, ההסכם ואופן המימוש בנפרד.
הבטחונות אינם תחליף לחוזה שכירות, אלא מנגנון אכיפה משלים שמטרתו לצמצם סיכוני הפרה ולספק למשכיר מקור גבייה במקרה של נזק או אי תשלום.
למה צריך בטחונות?
השכרת דירה היא עסק מסוכן: בעלי הדירה מפקידים בידי שוכר, אדם זר, נכס מקרקעין יקר, שכסף רב הושקע ברכישתו. בנוסף, בדירה קיימות מערכות וציוד רב (מיזוג, הסקות, מערכות סולאריות, ריהוט וכו'), השייכים לבעלים. על הדירה מוטלים אגרות, מסים ותשלומים שונים (ארנונה, מים, ביוב, חשמל, שמירה, גז, טלפון ותקשורת, ועד בית/ חברת ניהול, ועועד).
כל אלה מחייבים הכנת חוזה שכירות, שיכלול מנגנונים ברורים, פשוטים ומוסכמים, שיוכלו להבטיח, במידת הצורך, את פיצוי בעלי הדירה על כל נזק שעלולים להיגרם להם. בטחונות בהשכרת דירה נועדו להבטיח את קיום התחייבויות השוכר כלפי המשכיר, ולמנע נזקים כלכליים במקרה של הפרת ההסכם.
אילו סוגי בטחונות קיימים בהשכרת דירה?
הדין הישראלי מאפשר שימוש במספר סוגי בטוחות, אשר לכל אחת מהן רמת חוזק משפטי שונה:
- ערבות בנקאית אוטונומית
- שטר חוב
- צ’ק ביטחון
- פיקדון כספי
- ערבים אישיים
בחירת הבטוחה משפיעה באופן ישיר על יכולת המימוש במקרה של הפרת חוזה.
מזומן (פיקדון כספי)
פיקדון כסף שמקבל לידיו הבעלים, מאת שוכר הדירה, בנפרד מהכספים שנועדו לתשלום השכירות. "פיקדון מזומן שכירות" מוחזר, בסיום תקופת השכירות, אם וככל שלא היה צורך לעשות שימוש בכספים אלה, כהגדרתם בחוזה השכירות. מניסיוננו, עד שלושה חודשי שכירות או שליש מתקופת השכירות, הנם בטוחה מספיקה.
היתרון של פקדון המזומן – אפשרות המימוש המיידית שלו. מנגד, החסרון המרכזי הוא קושי של השוכר לשלם סכום כסף נוסף, במזומן ובאופן מיידי, מעבר לתשלום דמי השכירות החודשיים. החסרון מצידו של משכיר הנכס הוא, שסכום המזומן מצריך הפקדה, וייתכן שאף דיווח לרשויות המס.
צ'ק בטחון
צ'ק ביטחון הוא אחד האמצעים המקובלים להבטחת התחייבויות השוכר במסגרת חוזה השכירות. בדרך כלל מדובר בהמחאה הנחתמת על ידי השוכר ונמסרת למשכיר בעת חתימת ההסכם, כאשר מטרתה להבטיח את קיום התחייבויותיו של השוכר ולא לשמש כאמצעי התשלום השוטף של דמי השכירות.
מקובל לציין על גבי ההמחאה כי מדובר ב"צ'ק ביטחון" או "לביטחון בלבד", אולם הכיתוב כשלעצמו אינו קובע את מלוא הזכויות והחובות של הצדדים. ההסכם צריך להגדיר באילו נסיבות רשאי המשכיר לעשות שימוש בהמחאה, ומהו ההליך שעליו לנקוט במקרה שבו לטענתו השוכר הפר את התחייבויותיו.
מבחינת השוכר, היתרון המרכזי הוא שהמחאה נמסרת כבטוחה ואינה אמורה להיפרע במהלך תקופת השכירות כחלק מתשלום דמי השכירות הרגיל. עם זאת, אין משמעות הדבר שהמחאה אינה ניתנת להצגה לפירעון. כאשר המשכיר סבור שהתקיים התנאי המאפשר את מימוש הביטחון, עשויה להתעורר מחלוקת בדבר עצם הזכאות להציג את ההמחאה לפירעון, ובמקרה של חילול ההמחאה עשויות להתקיים גם דרכי גבייה לפי הדין.
חשוב להבחין בין צ'ק ביטחון לבין בטוחות אחרות הקבועות בחוק השכירות והשאילה. סעיף 25י לחוק מסדיר, בין היתר, מגבלות החלות על ערבויות הכרוכות בהוצאה כספית מצד השוכר, ובהן ערבות בנקאית, ערבות של צד שלישי ומזומן. צ'ק ביטחון אינו נמנה במפורש ברשימה זו, ולכן אין לקבוע באופן גורף כי כל המחאה שנמסרה כבטוחה כפופה לתקרה זו, או לחלופין כי כל סכום שנקוב בהמחאה מותר ללא הגבלה. שאלת תוקפה של הבטוחה והאפשרות לעשות בה שימוש מחייבת לבחון את נוסח חוזה השכירות, מטרת ההמחאה, ההתחייבות שאותה היא נועדה להבטיח והוראות הדין הרלוונטיות.
גם כאשר נמסר צ'ק ביטחון, אין המשמעות היא שהמשכיר רשאי לעשות בו שימוש בכל עת ולפי שיקול דעתו הבלעדי. מימוש בטוחה צריך להיבחן בהתאם להסכם השכירות, להוראות הדין ולחובת תום הלב. בפרט, יש להבחין בין עצם קיומו של חוב או הפרה נטענת לבין השאלה אם מתקיימים התנאים המאפשרים את מימוש הביטחון ובאיזה היקף.
בסיום השכירות, יש לבחון את החזרת ההמחאה בהתאם להוראות הדין ולהסכם. כאשר אין עוד חוב או התחייבות שהבטוחה נועדה להבטיח, אין הצדקה להחזיק בה ללא הגבלת זמן. מנגד, כאשר קיימת מחלוקת ממשית לגבי חוב של השוכר, יש לבחון את זכויות הצדדים ואת דרך מימוש הבטוחה בהתאם לנסיבות המקרה.
לכן, בעת חתימת חוזה שכירות אין לבחון רק את השאלה "כמה כסף" נקוב בצ'ק הביטחון. חשוב לא פחות לבדוק מה בדיוק הוא נועד להבטיח, באילו תנאים ניתן לעשות בו שימוש, האם קיימת חובת הודעה מוקדמת, כיצד ניתן להתנגד למימושו ומהן התחייבויות המשכיר לאחר תום השכירות.
ערבות אישית
ערבות אישית לשכירות היא התחייבות של אדם לקיים את חיובי השוכר כלפי המשכיר, והיא יוצרת חבות אישית-אובליגטורית של הערב. היא מאפשרת לנושה (בעל הנכס), אם החיוב לא קויים, להגיש תביעה אישית נגד הערב ולרדת לכלל נכסיו. הערב והחייב אחראים כלפי הנושה יחד ולחוד. עם זאת, הנושה אינו רשאי לדרוש מן הערב מילוי ערבותו בלי שדרש תחילה מן החייב קיום חיובו, אלא אם כן הערב ויתר על דרישה זו, או שהחייב נפטר, ניתן נגדו צו קבלת נכסים/פירוק, יצא מחוץ לישראל, או שמתן הדרישה כרוך בקשיים מיוחדים. הפסיקה פירשה את דרישה זו באופן מצמצם, וקבעה כי די במשלוח התראה לחייב העיקרי זמן קצר טרם הפנייה לערב.
מבחינת דיני השכירות, הערבות נוצרת בהחתמת צד ג' על שטר ערבות אישית, כערב לחיובי שוכר הדירה. דרך המימוש היא הגשת תביעה כספית של הערב, בבית המשפט, או בלשכת ההוצאה לפועל. החיסרון מרכזי של ערבות זו היא בדרך מימושה: הליך משפטי, שכירת עורך דין, הוצאות כספים, ואף ייתכנו עיכובים או סיבוכים משפטיים (דוגמת הגנות ל"ערב יחיד" או ל"ערב מוגן"), שיאריכו את ההליכים.
שטר חוב
מדובר בשטר חוב אישי של השוכר. שטר זה מוחזר בסיום תקופת השכירות, ככל שלא היה צורך לעשות שימוש בשטר. דרך המימוש היא הגשת תביעה כספית של הערב, בבית המשפט, או בלשכת ההוצאה לפועל. החיסרון המרכזי של ערבות זו היא בדרך מימושה: הליך משפטי, שכירת עורך דין, הוצאות כספים, ואף ייתכנו עיכובים או סיבוכים משפטיים, שיאריכו את ההליכים. עם זאת, החתמת ערבים על שטר החוב עשויה להקל בדרך מימוש הבטוחה.
ערבות בנקאית אוטונומית (צ'ק בנקאי)
מסמך ("שטר") כספי, המונפק על ידי בנק מסחרי, לבקשת השוכר. הבנק מבטיח שהבטוחה תוכל להתממש, מחשבונו של השוכר, למול דרישה לבנק המנפיק. היתרון – מהירות מימוש הבטוחה, והליכים קצרים (פניה לבנק). החיסרון – הבנק המנפיק "משריין" את כספי השוכר, וייתכן שבכך מקשה עליו בהתנהלות השוטפת. בתמורה, הבנקים דורשים עמלה (בגובה בין 2.9%-1.8%, עם עמלת מינימום שנעה בין 250–350 שקל), בגין כל שנת ערבות. לכן, חשוב לדרוש שעלות הערבות הבנקאית תחול על השוכר בלבד.
מהי הבטוחה החזקה ביותר?
ברוב המקרים, הבטוחה החזקה ביותר עבור משכיר היא ערבות בנקאית אוטונומית, מאחר שהיא מאפשרת מימוש מהיר יחסית ואינה תלויה בהוכחת הפרת חוזה בבית משפט. עם זאת, מדובר גם בבטוחה היקרה ביותר לשוכר ולעיתים אינה זמינה בעסקאות סטנדרטיות.
בטחונות לטובת צדדים שלישיים
בנוסף לבטוחות שבין המשכיר לשוכר, מומלץ להסדיר גם מנגנוני הבטחה לטובת גורמי צד שלישי הנובעים מהשימוש בדירה והמתקנים שבה. מטרת המנגנונים היא למנוע צבירת חובות על שם המשכיר ולהבטיח רציפות תשלומים בעבור שירותים חיצוניים. בכלל זה יש לכלול גורמים כגון ועד בית או חברת ניהול, חברת החשמל, הרשות המקומית (ארנונה), תאגיד המים והביוב, ספקי גז, וכן ספקי תקשורת ואינטרנט.
"התגלה חוב לצד שלישי הנובע מתקופת השכירות או משימוש השוכר, ולא סולק בתוך שבעה ימים ממועד דרישת המשכיר, יהיה המשכיר רשאי לפרוע את החוב ולזקוף את הסכום ששולם ליתרת החיובים של השוכר או לקזזו מן הבטוחות, ובלבד שנמסרה לשוכר הודעה בכתב המפרטת את החוב, את מקורו ואת האסמכתאות לתשלום. בסיום השכירות, כתנאי להשבת הבטוחות, יציג השוכר אישורי יתרה אפס או אישור היעדר חובות מהספקים הרלוונטיים לגבי התקופה החוזית. אי הצגת אישורים לא תגרע מחובת המשכיר להשיב בטוחות שאינן נדרשות לקיזוז, אך תצדיק עיכוב סכום סביר ומידתי לכיסוי חיובים צפויים כנגד התחייבות להשבה בתוך המועד הקבוע בהסכם לאחר הצגת האסמכתאות."
השוואה מקיפה: סוגי בטחונות בהשכרת דירה
| סוג הבטוחה | יתרונות מרכזיים | חסרונות וסיכונים | דרך המימוש בפועל | מגבלות דין ותקרה |
|---|---|---|---|---|
| ערבות בנקאית אוטונומית | גבייה מהירה בבנק; בלתי תלויה בסכסוך החוזי הראשי. | יקרה לשוכר (עמלה שנתית); סוגרת מסגרת אשראי בבנק. | פנייה ישירה לבנק המנפיק בצירוף הודעה מוקדמת לשוכר. | מוגבלת בחוק: עד 3 חודשי שכירות (או שליש מתקופת החוזה). |
| פיקדון כספי (מזומן) | נזילות מוחלטת; שליטה ישירה של המשכיר בכסף. | נטל פיננסי מיידי על השוכר; חובת קיזוז זהירה למניעת תביעת השבה. | קיזוז ישיר על ידי המשכיר בכפוף לתנאי החוזה והתראה מוקדמת. | מוגבל בחוק: עד 3 חודשי שכירות (או שליש מתקופת החוזה). |
| שטר חוב | אין מגבלת סכום בחוק; ללא עלות ניפוק; ניתן להחתים ערבים. | אינו נזיל; מימוש מצריך הליך משפטי במידה והשוכר מתנגד. | הגשה לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל (כתביעה על סכום קצוב). | ללא הגבלת תקרה בחוק (אינו נחשב ערובה הכרוכה בהוצאה כספית). |
| צ’ק ביטחון | כלי מרתיע, פשוט וזמין; נפוץ מאוד במנהג המקומי. | חשיפה לביטול הצ'ק בבנק או לחזרתו מחוסר כיסוי (א.מ.כ). | הפקדה בבנק; במקרה של חילול – פנייה להוצאה לפועל. | כפוף לבחינת מהות החוב, הוראות החוזה וחובת תום הלב. |
| ערבות אישית (ערבים) | מגדילה את כיס הגבייה; יצירת לחץ פסיכולוגי חיובי על השוכר. | תלויה בחוסן הכלכלי של הערב; דורשת הליך משפטי נפרד. | משלוח התראה לחייב ולערב, והגשת תביעה אזרחית/הוצל"פ. | כפופה להגנות "חוק הערבות" ולחובת דרישה תחילה מהשוכר. |
החזרת בטחונות לשוכר
עם סיום השכירות, על המשכיר להשיב את הערובה או את יתרתה לאחר מימוש כדין, לרבות פירותיה, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת לרשותו או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר. אנחנו ממליצים שלא להחזיר את הבטחונות באופן אוטומטי, אלא רק לאחר בדיקה של המשכיר כי –
- הדירה ריקה מכל אדם וחפץ שאינם רכוש המשכיר.
- כל המתקנים והמערכות פועלים ותקינים באופן סביר.
- שהדירה מסויידת ונקיה (כפי שסוכם בחוזה).
- בוצעה קריאה עדכנית של המונים, במעמד החזרת המפתח ועזיבת הדירה.
- השוכר הציג קבלות על ביצוע כל התשלומים שבאחריותו, בהתאם לחוזה.
ביטוח שכירות
כלי חדש שנכנס לשוק השכירות בשנים האחרונות, הוא "ביטוח שכירות" – כלי פיננסי המספק הגנה למשכירים מפני מגוון סיכונים כספיים ותפעוליים הנובעים מהשכרת הנכס. מטרתו העיקרית היא להבטיח את האינטרסים הכלכליים של המשכיר ולצמצם חשיפה למצבים בלתי צפויים, באמצעות שימוש במספר רכיבים:
- כיסוי אובדן דמי שכירות. במסגרת זו, חברת הביטוח מפצה את המשכיר במקרה של אי תשלום או פיגור בתשלומים.
- הגנה מפני נזקים לנכס. הביטוח מכסה פגיעות ברכוש כגון השחתת קירות, ריהוט ורצפות, ומאפשר תיקון והחלפה של פריטים פגומים.
- מימון הליכים משפטיים לפינוי דיירים, אגרות בית משפט ושכר טרחת עורך דין, ומספק סיוע בהליכי גישור ומשא ומתן. בנוסף, הוא מעניק כיסוי לחבות צד שלישי, דהיינו הגנה מפני תביעות של השוכר בגין נזקים או תאונות שעלולים להתרחש בדירה.
מתי ניתן לממש בטחונות?
מימוש בטוחות יתאפשר בדרך כלל כאשר מתקיים אחד מהמצבים הבאים:
- אי תשלום דמי שכירות
- גרימת נזק לנכס מעבר לבלאי סביר
- הפרת חוזה מהותית
- אי פינוי הדירה במועד
מימוש בטוחה חייב להיעשות בהתאם להוראות החוזה ובכפוף לעקרונות תום הלב.
חובת הודעה מוקדמת לפני מימוש והשבת הערובה
על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הערובה ולאפשר לו לתקן את הטעון תיקון בתוך זמן סביר. עם סיום תקופת השכירות, על המשכיר להשיב לשוכר את הערובה, או את יתרתה לאחר מימוש כדין, בתוך 60 ימים ממועד השבת הדירה המושכרת לרשותו, או עד למועד שבו נפרעו חובות השוכר, לפי המאוחר מביניהם.
מה עושים כאשר משכיר מממש בטוחה ללא התראה או בניגוד לעילות?
כאשר משכיר מממש בטוחה ללא התראה מוקדמת או בניגוד לעילות בהסכם השכירות או הקבועות בדין, המימוש חשופה להשבה מלאה של הסכום שנגבה (ולעיתים אף לפיצוי ולחיוב בהוצאות). הדין מתיר מימוש ערובה רק בגין אי תשלום דמי שכירות, אי תשלום חיובים שוטפים, אי תיקון נזקים שבאחריות השוכר או אי פינוי במועד, ורק לאחר שנמסרה הודעה ברורה מראש וניתנה לשוכר שהות סבירה לתקן את ההפרה.
במצב של מימוש שלא כדין נכון לפעול באופן מסודר ומדוד. ראשית, יש לפנות בכתב למשכיר, לדרוש פירוט מלא של עילת המימוש, סכום המימוש והאסמכתאות התומכות, ולהבהיר כי בהיעדר עילה ובהיעדר התראה פעולת המימוש פסולה וכי נדרשת השבה מיידית בתוך פרק זמן קצר ומוגדר. במקביל יש לאסוף ולארגן את מלוא החומר הרלוונטי, ובהם הסכם השכירות, פרוטוקולי מסירה והחזרה, חשבונות ותשלומים, תכתובות, תצלומים וקריאות מונים, כדי לבסס את התביעה ולהקטין מרחב מחלוקת עובדתי.
בחירת מסלול האכיפה נקבעת לפי סוג הבטוחה שמומשה. כאשר מדובר בפיקדון מזומן, ההליך הראוי הוא תביעה להשבה בעילות חוזיות ועשיית עושר. כאשר המימוש נעשה באמצעות צ׳ק ביטחון או שטר חוב שנמסרו לביצוע בהוצאה לפועל, יש להגיש בזמן התנגדות לביצוע בצירוף בקשה לעיכוב הליכים, לפרט כי לא התקיימה עילה וכי לא נמסרה הודעה כדין, ולהעביר את המחלוקת להכרעת בית המשפט. בערבות בנקאית אוטונומית ההתערבות טרם משיכה שמורה למקרים חריגים של מרמה או נסיבות מיוחדות, ולאחר משיכה נכון להגיש תביעה להשבה ולנזקים בהתאם לנסיבות.
מדוע משרד וולר ושות' ממליץ על מודל מותאם של בטוחות?
ניסיון של עשרות שנים בליטיגציה מלמד כי אין בטוחה אחת המתאימה לכל עסקת שכירות. בחירת הבטוחות צריכה להיגזר, בין היתר, מגובה דמי השכירות, מאורך תקופת השכירות, מסוג הנכס, מהיקף החשיפה האפשרית של המשכיר ומהיכולת המעשית לממש את הבטוחה במקרה של הפרה.
לכן, במקום להסתמך באופן אוטומטי על אמצעי ביטחון יחיד, ניתן במקרים המתאימים לבנות מערך בטוחות משולב. כך, למשל, שטר חוב עשוי לשמש כלי נוסף להבטחת התחייבויות השוכר, ובמקרים מסוימים ניתן לשקול גם ערבים או בטוחה אחרת, בהתאם לנסיבות העסקה ולהוראות הדין.
גם בכל הנוגע לתשלומים לרשויות ולספקי שירות יש לנסח את ההסדר בזהירות. יש להבחין בין התחייבותו החוזית של השוכר לשאת בתשלומים החלים עליו לבין האופן שבו ניתן להבטיח התחייבות זו. אין מקום להסתמך על המחאות פתוחות ללא הגדרה ברורה של מטרתן, של הגורם הרשאי לעשות בהן שימוש ושל התנאים להצגתן לפירעון.
בשכירות בעלת היקף כספי משמעותי, או כאשר קיימת חשיפה מיוחדת מבחינת המשכיר, עשויה ערבות בנקאית להוות פתרון מתאים יותר במקרים מסוימים. עם זאת, מדובר בבטוחה הכרוכה בעלות עבור השוכר, ולכן יש לבחון את נחיצותה ואת תנאיה במסגרת מכלול הוראות הסכם השכירות ובשים לב למגבלות הקבועות בדין.
המטרה אינה ליצור את מספר הבטוחות הגדול ביותר, אלא לבנות מערך בטוחות מידתי, ברור ובר-מימוש, אשר ייתן מענה לסיכונים הממשיים בעסקה מבלי להטיל על השוכר חיובים או בטוחות שאינם נדרשים. חוזה שכירות שנוסח כראוי צריך להגדיר לא רק אילו בטוחות נמסרות, אלא גם מה כל בטוחה נועדה להבטיח, באילו נסיבות ניתן לממשה ומהו ההליך שיש לנקוט קודם לכן.
שאלות ותשובות
האם מותר לדרוש גם פיקדון מזומן וגם ערבות בנקאית?
כן, עקרונית. חוק שכירות הוגנת מגביל ערובה הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר עד הנמוך מבין שלושה חודשי שכירות או שליש מתקופת השכירות. לפיכך, ניתן לדרוש את שתי הבטוחות, ובתנאי שייספרו לתקרה של שלושה חודשים או שליש התקופה, לפי הנמוך.
איך מחשבים את תקרת הבטוחות?
תקרת הערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר היא הנמוך מבין שני הסכומים: דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות, או סכום השווה לשלושה חודשי שכירות. לדוגמה, אם דמי השכירות הם 6,000 ₪ ותקופת השכירות היא 12 חודשים, שליש מתקופת השכירות הוא ארבעה חודשים, ולכן התקרה תהיה 18,000 ₪, שהם שלושה חודשי שכירות.
כיצד מממשים שטר חוב?
באמצעות פתיחת תיק בהוצאה לפועל כ"תביעה על סכום קצוב" אם עומדים בתנאים הסטטוטוריים, ובכפוף לתשלום אגרות ולמסירת התראה לפי הדין.
מה קורה אם המשכיר מימש ערובה בלי התראה או בניגוד לעילות?
מימוש ערובה בניגוד להוראות החוק או להסכם, ובלא התראה זמן סביר ומתן אפשרות תיקון, חשוף להשבה מלאה של הכספים ואף לפיצוי נלווה. הדין מחייב הודעת מימוש מראש ומתיר מימוש רק בעילות מוגדרות: אי־תשלום שכר דירה, אי־תשלום חיובים שוטפים, אי תיקון ליקויים שהשוכר אחראי להם, אי־פינוי במועד.
האם מגבלת הבטוחות חלה על כל שכירות?
לא בהכרח. הוראות סימן ו' לחוק השכירות והשאילה, ובהן סעיף 25י העוסק בערובות, כפופות לסייגי התחולה הקבועים בסעיף 25טו. לכן, לפני שמחילים את מגבלת הערובות על חוזה מסוים, יש לבדוק שהחוזה אכן נכנס לגדר "חוזה שכירות למגורים" שעליו חל סימן ו' לחוק.
האם קיימת עדיפות מבחינת החוק לבטוחה מסוימת?
הדין אינו קובע עדיפות, אך מדגיש תקרה לבטוחות הכרוכות בהוצאה כספית, עילות מימוש מוגבלות, חובת התראה והשבה.
האם הערבות חלה באופן אוטומטי גם בתקופת האופציה?
לא בהכרח. ערבות להסכם שכירות חלה רק על התקופה שנקבעה בהסכם המקורי. אם רוצים שהערבות תחול גם על תקופת הארכה (אופציה), יש לציין זאת במפורש בהסכם. אם המשכיר לא התנה במפורש שהערבות תחול גם על תקופת האופציה, הערבות לא תחול על חובות שנוצרו בתקופת ההארכה. בית המשפט קבע כי נדרש ניסוח ברור בהסכם, אחרת הערבות תקפה רק עד סוף תקופת השכירות המקורית.
מה עושים אם המשכיר לא מחזיר את הפיקדון?
ניתן לפנות בדרישה משפטית, ובהמשך להגיש תביעה אזרחית להחזר הכספים.
לסיכום
ביטחונות בהשכרת דירה מהווים חוליה מהותית ביחסי משכיר-שוכר, המשמשים כמנגנון הגנה עבור שני הצדדים. הם מאפשרים יצירת מסגרת חוזית ברורה, שקופה וצודקת, המצמצמת סיכונים כלכליים ומשפטיים. מגוון הכלים כגון פיקדונות, ערבויות, ערבים, ביטוחים ואמצעי בטחון משפטיים מאפשרים להבטיח את הנכס, את התשלומים, ואת קיום התחייבויות השוכר במהלך התקופה.
למעלה מכך: בטחונות עשויים לסייע ביצירת סביבת שכירות יציבה, מוגנת ושוויונית, התורמת לניהול נכסים אופטימלי ולמניעת חיכוכים מיותרים בין הצדדים. רק עורך דין מקרקעין יידע להכין ולהתאים, עבור כל הצדדים, את הסכם השכירות, את המנגנונים המשפטיים הנדרשים ואת הבטחונות המדויקים. לא מומלץ להשתמש בחוזים מתוך תבנית (או חוזים מהאינטרנט), שכן הם אינם מעודכנים, מכילים פרצות רבות וסעיפים לא מובנים. במקרה הצורך, לא תהיה יכולת לעשות בהם שימוש.
משרד וולר ושות' מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע עסקת שכירות, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון משנת 1965 בתחום המקרקעין, אלפי לקוחות וחוזי שכירות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, וניהול סיכונים. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה הבטוחה ביותר עבורו. פנו אלינו לייעוץ מקצועי לפני חתימה על חוזה שכירות – ונבנה עבורכם הסכם בטוח, ברור והוגן. צרו איתנו קשר עכשיו.
נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, המוביל את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין, הגנת נכסים וניהול סיכונים חוזיים בחיפה והצפון.
פורסם ביום 15/09/2022. נבדק ועודכן לאחרונה: 05/10/2026.
