תביעה לפינוי מושכר לאור הפרת חוזה צפויה

האם ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר, בגין הפרת חוזה צפויה שתקרה בעתיד? בית המשפט העליון פסק ביום 23/6/2022 – כן. אלא שתיק שכירות דירה, הפשוט על פניו, התגלגל בכל הערכאות המשפטיות במשך שנה, תוך שהוא גורם נזק למשכיר הדירה. מה משמעויות הפסיקה לגבי משכירי דירות, שוכרי דירות, חוזים והסכמי שכירות? ומה הלקחים לגבי הסכמי שכירות מהאינטרנט?

פרטי המקרה

שוכר ומשכיר, חתמו על הסכם שכירות. כבר בתחילת הסכם השכירות, לא שילם השוכר דמי שכירות של 2 חודשים, ביטל את השיקים העתידיים שנמסרו על ידו לצורך תשלום השכירות, וכן ביצע מספר הפרות נוספות של ההסכם. המשכיר שלח מכתב התראה בגין הפרה יסודית של ההסכם, אולם ללא הועיל. תביעה שהגיש המשכיר לבית משפט השלום ברחובות (תפ”מ (רח’) 53667-06-21), התקבלה, ובית משפט השלום הורה על פינוי השוכר מהמושכר. אלא שהשוכר ערער לבית המשפט המחוזי, וטען, בין היתר, כי בהסכם השכירות עליו חתמו הצדדים, הוגדרה “הפרה יסודית”, כאי תשלום של שלושה חודשים. ואילו במועד הגשת התביעה, לא התגבשה עילה בגין הפרה יסודית, שכן רק חודשיים לא שולמו.

פסיקת בית המשפט המחוזי

בית המשפט המחוזי פסק (ע”א (מרכז) 52373-02-22  אבי חלילי נ’ דניאל גמרסני), כי יש לדחות את הערעור, ממספר סיבות. ראשית, כי טענת מועד גיבוש ההפרה היסודית, היא טענה חדשה, שלא נזכרה בכתב ההגנה מטעם השוכר, ומטעם זה אין להידרש לה בערעור. לגופה של הטענה, קבע בית המשפט כי “במועד הגשת התביעה כבר התקיימה הפרה יסודית צפויה, משום שהמבקש ביטל את השיקים שהפקיד בידי המשיב לצורך תשלום דמי השכירות.” ההפרה הצפויה התממשה בפועל לאחר הגשת התביעה, וכי לא ניתן להתעלם מכך.

פסיקת בית המשפט העליון 

בית המשפט העליון, אימץ את פסק הדין של בית המשפט המחוזי, ודחה את בקשת רשות הערעור, ממספר טעמים. עם זאת, באשר לטענת היעדר עילת תביעה, שכן במועד הגשת התביעה טרם הפר השוכר את הסכם השכירות, סבר בית המשפט העליון, שיש בה ממש. קרי, במועד הגשת התובענה טרם הפר השוכר את ההסכם השכירות, על דרך אי תשלום דמי שכירות בפועל, באופן המהווה הפרה יסודית של ההסכם. עם זאת, ממכלול התנהגותו של השוכר – ביטול המחאות עתידיות, והודעתו בכתב של השוכר על סירוב לשלם תשלומים עתידיים – ניתן לראות הפרת חוזה צפויה. משכך, רשאי היה המשכיר, לפנות את השוכר מהמושכר, בעילה של הפרה יסודית של הסכם השכירות.

מסקנות ולקחים

• החשש הגדול ביותר של כל משכיר נכס, הוא מצב בו השוכר מפסיק לשלם את דמי השכירות, והוא עומד חסר אונים עם שוכר שלא ניתן לפנותו וללא דמי שכירות.
• תיק זה, התגלגל בכל הערכאות המשפטיות, במשך למעלה משנה – בניגוד לכוונת המחוקק, שביקש שתביעה לפינוי מושכר תתנהל בזמן קצר ביותר, בדיון מהיר.
• ככל שקיים חשש מבוסס להפרה עתידית של הסכם השכירות על ידי השוכר (לדוגמה: אי תשלום במועד, ביטול המחאות, אמירה בע”פ או בכתב) – ייתכן מאד שאין צורך להמתין עד להפרת הסכם השכירות בפועל. ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר, עוד טרם ההפרה.
• משכירי דירות, ושוכרי דירות, סבורים שחוזה שכירות המתקבל בחיפוש פשוט בגוגל (נסו: “חוזה שכירות”, “חוזה שכירות סטנדרטי”, “חוזה שכירות בלתי מוגנת”, “הסכם שכירות בלתי מוגנת”, “חוזה שכירות להורדה”, “הסכם שכירות”, או שילוב של מילות החיפוש הללו), יוכל להגן עליהם, בעת הצורך. רק הסכם ברור ומפורט אצל עורך דין המתמחה בכך, הכולל בטוחות מספיקות, יוכל לספק את ההגנה המשפטית, החוקית והעדכנית ביותר, ללא כל תחרות.

עורך דין מקרקעין

אנו, במשרד עורכי דין וולר ושות’, סבורים שלא ניתן להקל ראש, ואסור לעשות ניסיונות, עם אחד הנכסים היקרים ביותר. המשרד מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזים, הופעה בכל ערכאות בתי המשפט, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי רב-תחומי, ניהול סיכונים, ייצוג נאמן ומסור של הלקוחות. פנו עכשיו לעורך דין מקרקעין. משרד וולר ושות’.