תביעה לפינוי מושכר: המדריך המלא לפינוי דייר סרבן

תמצית משפטית: תביעה לפינוי מושכר

הליך תביעה לפינוי מושכר הנו מסלול משפטי מזורז, המוסדר בתקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, ומוגבל לבירור זכות החזקה בנכס בלבד. לשוכר עומדים 30 ימים להגשת כתב הגנה, והדיון נקבע, ככלל, בתוך 30 ימים מהמועד האחרון להגשתו. כאשר השוכר אינו מערים קשיים, ניתן לקבל פסק דין לפינוי בתוך חודשים ספורים, ואם השוכר אינו מתפנה, הפינוי נאכף בלשכת ההוצאה לפועל. משרד וולר ושות' מעמיד לרשותכם ניסיון ומיומנות של למעלה מ-60 שנים בניהול ליטיגציית מקרקעין מורכבת ובפינוי שוכרים סרבנים, במטרה להשיב לכם את השליטה בדירה שהשכרתם.

החשש הגדול ביותר של כל משכיר נכס, הוא מצב בו השוכר מפסיק לשלם את דמי השכירות, גורם נזקים לדירה, משתמש בדירה בניגוד למסוכם, או מסרב לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות. בעל הנכס עומד חסר אונים עם שוכר שלא ניתן לפנותו, ולעיתים אף ללא דמי שכירות. במקרה הטוב, יש למשכיר הנכס בטחונות (צ'ק ביטחון, ערבות בנקאית, ערבים וכו'), המאפשרים לו להחזיר לעצמו חלק מהנזקים. במקרה הרע, על משכיר הנכס לנקוט בפעולות משפטיות, בראשן תביעה לפינוי מושכר, שיאלצו את השוכר להתפנות מהנכס, באופן מהיר.

מאמר זה יסקור את המסגרת המשפטית, את ההיבטים הפרוצדורליים ואת דרכי הפעולה המומלצות בבית המשפט ובלשכת ההוצאה לפועל, תוך שילוב דגשים מעשיים של מניעת סכסוכים ובחירת אסטרטגיה נכונה בעת התמודדות עם דייר סרבן. את השלב שלפני הפנייה לבית המשפט, ובכלל זה מה מותר ומה אסור למשכיר לעשות ונוסח מכתב פינוי לדוגמה, סקרנו במאמר נפרד על פינוי שוכר מדירה.

מה המסגרת החוקית לפינוי שוכר?

המשכיר הנו בעל הזכות בנכס, וזכויותיו הקנייניות מוגנות על ידי החוק ובתי המשפט. מאידך, אף לשוכר, המחזיק בנכס מכוח חוזה השכירות, עומדות זכויות, ואף עליהן החוק מגן, ובייחוד מפני התנהלות דרקונית שלא כדין מצדו של המשכיר.

יחסי שוכר-משכיר מוסדרים בעיקר בחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, ובכלל זה בפרק העוסק בשכירות דירה למגורים, שהוסף בתיקון "שכירות הוגנת" משנת 2017. דברי חקיקה נוספים הם חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, הקובע מתי ניתן לבטל חוזה בשל הפרה; חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, הקובע עקרונות כלליים דוגמת חובת תום הלב (סעיף 39), המשפיעים על פרשנות חוזי שכירות ועל אופן יישומם; וחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, המעניק הגנות מיוחדות לדיירים מוגנים ומגביל את האפשרות לפנותם. תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, ובפרט תקנה 81, מסדירות את ההיבטים הפרוצדורליים של הגשת תביעת פינוי וניהולה בבית המשפט, וחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967 מסדיר את אכיפת פסק הדין.

הפרת חוזה שכירות

ככלל, שוכר רשאי להתגורר בנכס המושכר בהתאם לתנאי חוזה השכירות. למשכיר – בעל הנכס – אין זכות לדרוש את פינויו לפני תום תקופת השכירות שנקבעה בחוזה השכירות, אלא במקרה של הפרה מצד השוכר, או כאשר החוזה עצמו מאפשר זאת.

חוזה השכירות יכלול את חובות וזכויות שני הצדדים, ויכלול נושאים כמו זהות השוכר, תקופת השכירות, תשלום דמי השכירות, השימושים המותרים והאסורים בנכס, תשלומי החשבונות (מים וביוב, גז, חשמל, תקשורת וארנונה), ועוד. יש לנסח חוזה שכירות ברור ומפורט אצל עורך דין המתמחה בכך. אין להסתפק בחוזה שכירות סטנדרטי, או הסכם שכירות מהאינטרנט. הסכם השכירות שייערך אצל עורך דין מקרקעין יכלול, בראש ובראשונה, בטחונות בחוזה שכירות דירה, על מנת לספק את ההגנה החוקית המרבית לבעל הנכס, וכן הגדרה מפורשת של ההפרות שייחשבו "הפרה יסודית". לפי סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות), הגדרה כזו בחוזה מאפשרת לבטל אותו בשל ההפרה, ללא צורך לתת לשוכר ארכה.

מה העילות הנפוצות של הפרת חוזה שכירות?

• אי עמידה בתשלומי שכר הדירה או בעיות חוזרות ונשנות בתשלומים.
• הפרה צפויה של חוזה השכירות, למשל ביטול שיקים עתידיים.
• אי תשלום חשבונות שוטפים – חשמל, מים, ארנונה, ועד בית וכו'.
• השחתה או גרימת נזק לנכס או לחפצים שבנכס המושכר.
• שימוש בדירה שלא למטרות האמורות בהסכם.
• פעילות לא חוקית בדירה.
• השכרת משנה (ואף סאבלט לתקופה קצרה) ללא הסכמת המשכיר.
• עריכת שינויים במבנה ללא רשות המשכיר.
• גרימת מטרד, רעש או לכלוך ליתר דיירי הבית המשותף או ברכוש המשותף.
• אי תיקון נזקים הנמצאים באחריות השוכר.
• סירוב לכניסה מתואמת של בעל הדירה, מתווכים או בעלי מקצוע מטעמו.
• שוכר שפינה את הדירה בתום החוזה, אך ממשיך להשתמש בחלקים מהנכס (מחסן, חניה וכו').

הדרך הבטוחה ביותר למנוע מראש מצבים של סכסוכים ופינוי דייר מנכס, היא ניסוח חוזה שכירות מקצועי, מותאם אישית, אצל עורך דין מומחה, בשילוב בדיקה מוקדמת של יכולות השוכר טרם החתימה.

המציאות בשטח: פרופיל הסיכון החדש של שוכרים סרבנים

תביעות לפינוי מושכר מהוות חלק משמעותי מהתיקים הנדונים בבתי משפט השלום בישראל. מעבר לנתונים, הניסיון המעשי שלנו מלמד על שתי תופעות שכל משכיר צריך להכיר.

"השוכר המיומן"

הניסיון המעשי בליטיגציית מקרקעין מזהה שינוי מדאיג בפרופיל של מפרי ההסכמים. "שוכרים סרבנים", אלו המסרבים לפנות את הנכס, אינם משלמים את דמי השכירות או את תשלומי החובה, הפכו להיות "מתורגלים", מנוסים ומתוחכמים יותר מאי פעם. שוכרים אלו מודעים היטב למגבלות מערכת המשפט, ללוחות הזמנים הדיוניים ולמחסומים הפרוצדורליים העומדים בפני בעל הנכס. הם מנצלים עד תום את דיני הפרוצדורה האזרחית, מגישים בקשות דחייה, ומותחים את זמן שהותם בנכס שלא כדין, תוך גרימת נזקים כלכליים עצומים למשכירים. לכן, תביעה שהוגשה כשהיא שלמה, מגובה בראיות ובתצהירים, ומומצאת כדין, היא המענה היעיל ביותר.

תופעת "הסרבנים הסדרתיים" (שוכרים חוזרים)

אחד הסיכונים הבוערים ביותר כיום עבור בעלי דירות הוא תופעת "הסרבנים החוזרים". אלו הם שוכרים העוברים מנכס לנכס ומשאירים מאחוריהם שובל של צרות משפטיות, חובות כספיים כבדים ונכסים פגועים. אנו נתקלים לא פעם במקרים שבהם אנו מנהלים הליך מהיר ויעיל לפינוי שוכר סרבן מדירה מסוימת, וכעבור חודשים ספורים בלבד, אנו מקבלים פנייה מבעלים של נכס אחר, ומוצאים עצמנו פועלים כנגד אותו השוכר בדיוק. זו סיבה נוספת לבדוק את השוכר היטב לפני החתימה, ולדרוש בטחונות הולמים.

סוגי פינוי מושכר (מתי ניתן לפנות שוכר?)

פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות

מהות הסכם השכירות הוא תשלום בגין הזכות להתגורר באופן זמני בנכס. כאשר הדייר מפסיק לשלם דמי שכירות למשכיר בתקופת השכירות, זו עילה להפרת החוזה, המאפשרת למשכיר לפנות את הדייר הבעייתי מהנכס. פעמים רבות אנחנו שומעים כי משכירים מאמינים להבטחות שוכרים כי התשלום יוסדר, ישולם בחודש הבא, ועוד תירוצים. מניסיוננו, הדברים לא מסתדרים בהמשך. מטבע הדברים, ככל שפרק הזמן שחלף מהמועד בו השוכר הפסיק לשלם את דמי השכירות ועד לפינוי המושכר בפועל גדול יותר, כך גדל גם הנזק הכספי שנגרם.

פינוי בשל הפרת הסכם השכירות

הפרת הסכם השכירות יכולה להתבטא במגוון צורות נוספות: פגיעה בנכס או בציוד שבו, הפרה צפויה של הסכם השכירות, או שינוי במבנה הנכס ללא הסכמת המשכיר. בנוסף, במקרה בו השוכר הפר את אחד מסעיפי החוזה שהוגדר בחוזה כ"סעיף מהותי" או כ"הפרה יסודית". בכל אחד מהמקרים, על המשכיר מוטל נטל ההוכחה כי השוכר הפר את ההסכם וכי החוזה בוטל כדין. חשוב לזכור: כאשר ההפרה אינה יסודית, יש לתת לשוכר תחילה ארכה לתקנה, ורק לאחר מכן ניתן לבטל את החוזה (סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות)).

פינוי בשל סיום תקופת השכירות

במקרים שבהם השכירות היא לתקופה מוגדרת, והשוכר לא עזב את הנכס, המשכיר יכול להגיש תביעה לפינוי עם סיום התקופה. לא מומלץ להשתהות מעבר למועד שנקבע לפינוי השוכר, שכן השוכר הכיר וקיבל את תקופת השכירות בעת שחתם על חוזה השכירות. מניסיון ארוך שנים, אנחנו ממליצים להימנע מלהיגרר אחר הבטחות של השוכר לפינוי, שהוא "ימצא דירה בהקדם" או שהוא "מחפש דירה מתאימה". כאשר החוזה כולל אפשרות הארכה, חוק השכירות והשאילה קובע מועדי הודעה מוקדמים (90 יום למשכיר ו-60 יום לשוכר), ולכן יש להקפיד על הודעה בכתב ובמועד.

במקרים שבהם אין הסכם שכירות בכתב (לדוגמה, שכירות בין קרובי משפחה, או שכירות שהוארכה שוב ושוב במהלך השנים ללא הסכם), וכאשר השוכר מפר את חובותיו או שהשכירות הסתיימה, ניתן לפעול בהליך הקבוע בדין. במקרה כזה יידרש להוכיח את נסיבות ההתקשרות ואת העילה לסיומה.

פינוי על סמך שימוש לא חוקי

אם השוכר משתמש בנכס למטרות לא חוקיות, זו הפרה חמורה של החוזה, המצדיקה פעולה מיידית. גם פתיחת עסק בדירת מגורים, כאשר מטרת השכירות בחוזה היא למגורים בלבד, עשויה להוות עילה לפינוי, אף אם לא נעשים שינויים מבניים כלשהם בדירה.

פינוי בעקבות מכירת הדירה

מצב נוסף, שכיח יחסית, הוא מצב בו הבעלים מוכרים את הדירה, אך השוכר מסרב להתפנות ואינו מאפשר את כניסת הבעלים החדשים. חשוב להבהיר: מכירת הדירה אינה מסיימת את חוזה השכירות, והקונה נכנס, ככלל, בנעלי המשכיר. לכן, תהיה אפשרות לפנות את השוכר לפני תום חוזה השכירות רק כאשר קיים בחוזה סעיף המתיר זאת במקרה של מכירה, או סעיף מפורש המאפשר לקצר את תקופת השכירות באופן חד-צדדי, בהודעה מוקדמת. ברי כי מוכר שהתחייב למסור לקונה דירה פנויה, מבלי לוודא שהחוזה עם השוכר מאפשר זאת, חושף את עצמו לתביעה מצד הקונה.

פינוי שוכר לקראת פרויקט התחדשות עירונית

בעלי דירות רבים, בחיפה ובערים אחרות, חותמים על הסכמי פינוי-בינוי או תמ"א 38, ומתחייבים כלפי היזם למסור את הדירה פנויה במועד שייקבע. כאשר הדירה מושכרת, נוצר מתח בין שתי ההתחייבויות: חוזה השכירות אינו מסתיים מאליו רק משום שנחתם הסכם עם יזם, והשוכר זכאי להמשיך להחזיק בדירה עד תום תקופת השכירות, אלא אם החוזה מאפשר לסיים אותו מוקדם יותר.

לכן, בעל דירה בבניין שבו מתקדם פרויקט התחדשות עירונית, מומלץ שיכלול בכל חוזה שכירות חדש סעיף יציאה מוקדמת, המותנה בהודעה על מועד הפינוי לצורך הפרויקט, עם תקופת הודעה מוגדרת. בנוסף, מומלץ לתאם את תקופות השכירות עם לוחות הזמנים של הפרויקט, ולא לחתום על הארכות ארוכות כשמועד הפינוי מתקרב. אם תקופת השכירות הסתיימה, או שהחוזה בוטל כדין, והשוכר מסרב להתפנות, הדרך היא תביעה לפינוי מושכר, בדיוק כמו בכל מקרה אחר. עיכוב בפינוי דירה אחת עלול לעכב את הפרויקט כולו, ולחשוף את בעל הדירה לטענות מצד היזם ומצד שכניו.

תביעה לפינוי מושכר

תביעה לפינוי מושכר היא תביעה המוגשת לבית משפט השלום, לצורך פינוי מושכר מדייר סרבן, בשל אחת מהעילות לעיל. נדגיש: מטרת התביעה היא לחייב את השוכר לפנות את הנכס ולהחזיר את החזקה בו למשכיר. את יתר המחלוקות בין הצדדים מבררים בהליך נפרד.

מי רשאי להגיש את התביעה, ונגד מי?

את התביעה מגיש המשכיר, או בעל הזכות בנכס. התביעה מוגשת נגד כל השוכרים החתומים על החוזה, ומומלץ שתכלול גם את "כל מי שמחזיק בנכס מכוחם", כדי שפסק הדין יחול על כל מי שמתגורר בנכס בפועל. כאשר הושכרה בדירה יחידה בשכירות משנה, או כשמתגוררים בה בני משפחה של השוכר, יש לתת לכך את הדעת כבר בשלב ניסוח כתב התביעה.

לפני הגשת התביעה

לפני פנייה לבית המשפט, יש לוודא שהחוזה בוטל כדין, בדרך כלל באמצעות מכתב התראה מנומק. כאשר ההפרה אינה יסודית, יש לתת לשוכר ארכה לתיקון, ורק אז לבטל. המכתב, אישורי המסירה והתכתובות בין הצדדים יצורפו לכתב התביעה. את השלב הזה, לרבות נוסח מכתב לדוגמה, תמצאו במאמר על מכתב פינוי שוכר ומה מותר למשכיר לפני תביעה.

מהם מסלולי התביעה לפינוי מושכר?

בעל הנכס המבקש לפנות את השוכר יכול לבחור בין שני הליכים: תביעה לפינוי מושכר בהליך המהיר, ותביעה בהליך רגיל.

• תביעה לפינוי מושכר בהליך המהיר (תקנה 81). בהליך זה, שמטרתו לסלק מהנכס את השוכר, לא ניתן לתבוע רכיבים נוספים, דוגמת חוב כספי, תשלומי חשבונות, תשלומים עבור נזקים שנגרמו ופיצויים. התביעה תוגש לבית משפט השלום באזור שבו נמצא הנכס, בצירוף הראיות ותצהיר מטעם התובע. השוכר הנתבע יידרש להגיש כתב הגנה בתוך 30 ימים מיום המצאת כתב התביעה, ולצרף אליו תצהירים. בית המשפט יקבע דיון, ככלל, לא יאוחר מ-30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה. השוכר אינו רשאי להגיש בהליך זה תביעה שכנגד. אם מוגש כתב הגנה, בירור העניין בבית המשפט אורך, בדרך כלל, פרק זמן קצר.
• תביעה בהליך רגיל. בהליך זה ניתן לתבוע הן את הפינוי והן את יתר התביעות שיש לבעל הנכס כנגד השוכר. החיסרון הוא משך ההליך: תביעה בהליך רגיל אינה נהנית מלוחות הזמנים המקוצרים, כך שההפסד הכספי של הבעלים, עד לקבלת פסק דין, ילך ויגדל. גם תביעה שהוגשה בהליך המהיר עלולה, בנסיבות מסוימות, להתברר כמורכבת יותר, למשל כאשר מתעוררות שאלות עובדתיות או משפטיות סבוכות. לכן, מניסיוננו, ברוב המקרים עדיף להגיש תביעה לפינוי בהליך המהיר, ובמקביל, או לאחר מכן, להגיש תביעה כספית נפרדת.

מה השלבים העיקריים בתהליך תביעה לפינוי מושכר?

1. בדיקה מקדימה: בחינת החוזה, העילה, הבטוחות והמכתבים שנשלחו, ומינוי עורך דין להגשת התביעה.
2. ניסוח והגשת כתב התביעה לבית משפט השלום המוסמך, בצירוף החוזה, הראיות לעילת הפינוי, ההתראות שנשלחו לשוכר ותצהיר של המשכיר.
3. המצאה כדין של כתב התביעה לשוכר. המצאה פגומה היא אחת הסיבות השכיחות לעיכוב, ולכן יש להקפיד עליה.
4. כתב הגנה: השוכר רשאי להגיש כתב הגנה, בצירוף תצהירים, בתוך 30 ימים. בהיעדר כתב הגנה, ניתן לבקש פסק דין בהעדר הגנה, המורה על פינוי הנכס.
5. דיון: ככלל בתוך 30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה. בדיון נשמעים הצדדים ומתבררות טענות ההגנה, ולעיתים ההליך מסתיים בהסכמה על מועד פינוי.
6. פסק דין: הכרעה בתיק, לרבות מועד הפינוי, והוצאות משפט.
7. אכיפה: אם השוכר אינו מתפנה במועד, פתיחת תיק בלשכת ההוצאה לפועל.

אילו מסמכים חובה לצרף לכתב התביעה?

כדי שהתביעה תתברר במסלול המהיר, עליכם לצרף לכתב התביעה את כל הראיות מראש. הכל חייב להיות מונח על השולחן מהרגע הראשון. בין המסמכים המרכזיים:

• חוזה השכירות, על נספחיו וכל הארכה או תיקון שלו.
• ראיה לזכותו של התובע בנכס (למשל נסח רישום, או חוזה שמכוחו הוא מחזיק בנכס).
• פנקס התשלומים: פירוט התשלומים שהתקבלו ושלא התקבלו, שיקים שחזרו והוראות תשלום שבוטלו.
• מכתבי ההתראה והביטול שנשלחו לשוכר, ואישורי המסירה שלהם.
• תכתובות בין הצדדים (WhatsApp, דואר אלקטרוני, SMS), תמונות ותיעוד של נזקים.
• תצהיר של המשכיר, המאמת את העובדות שבכתב התביעה.
• ייפוי כוח לעורך הדין, אם התובע מיוצג.

טענות הגנה נפוצות של שוכרים

שוכר המבקש להתגונן בתביעה לפינוי מושכר מעלה, לרוב, אחת מהטענות הבאות: כי החוב שולם או קוזז; כי המשכיר ויתר על ההפרה או הסכים לדחיית התשלומים; כי החוזה לא בוטל כדין, למשל משום שלא ניתנה ארכה בהפרה שאינה יסודית; כי המשכיר הוא שהפר את החוזה, למשל בכך שלא תיקן ליקויים; או כי החוזה הוארך. את רוב הטענות האלה ניתן לנטרל מראש באמצעות תיעוד מסודר ומכתב ביטול מנוסח היטב, ולכן ההכנה לפני התביעה היא המפתח להליך קצר.

• "החוב שולם": מענה באמצעות טבלת תשלומים מלאה ומסמכי בנק, המראים אילו תשלומים התקבלו ואילו לא.
• "המשכיר הסכים לדחייה": מענה באמצעות התכתובות בין הצדדים, ובעיקר מכתב ההתראה, שמראה כי המשכיר עמד על זכויותיו.
• "החוזה לא בוטל כדין": מענה באמצעות מכתב הביטול ואישורי המסירה, וכשההפרה אינה יסודית, גם מכתב הארכה.
• "החוזה הוארך": מענה באמצעות הודעת אי-הארכה שנשלחה במועד, והסתייגות בכתב מכל תשלום שהתקבל לאחר תום התקופה.
• "המשכיר הפר קודם": מענה באמצעות תיעוד הטיפול בפניות השוכר לתיקון ליקויים, ככל שהיו כאלה.

פסק דין בהסכמה: מועד פינוי מוסכם

לא אחת, כבר בדיון הראשון מתברר לשוכר כי אין בידו הגנה של ממש, והצדדים מגיעים להסכמה על מועד פינוי. במקרה כזה, מומלץ לבקש מבית המשפט ליתן להסכמה תוקף של פסק דין. ההבדל מהותי: הסכמה בעל-פה, או מכתב שבו השוכר "מתחייב להתפנות", אינם ניתנים לאכיפה מיידית, ואילו פסק דין בהסכמה ניתן לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל, אם השוכר לא יעמוד במועד. מניסיוננו, כדאי לכלול בהסכמה גם את מצב המסירה, את הסדרת החשבונות השוטפים עד למועד הפינוי, ואת גורל הבטוחות.

ערעור על פסק הדין ועיכוב ביצוע

שוכר שהפסיד בתביעה רשאי לערער על פסק הדין. עם זאת, ככלל, הגשת ערעור אינה מעכבת כשלעצמה את ביצוע פסק הדין. שוכר המבקש להמשיך להחזיק בנכס עד להכרעה בערעור, נדרש להגיש בקשה לעיכוב ביצוע, ובית המשפט בוחן, בין היתר, את סיכויי הערעור ואת מאזן הנזקים בין הצדדים. כאשר בית המשפט נעתר לבקשה, הוא רשאי להתנות את העיכוב בתנאים, כגון תשלום דמי שימוש או הפקדת ערובה. לכן, גם לאחר פסק הדין, חשוב להמשיך ללוות את ההליך באופן מקצועי ולהיערך לבקשות מצד השוכר.

שכר טרחה והוצאות

לצד האגרה, משכיר המנהל תביעה לפינוי מושכר נושא בשכר טרחת עורך הדין, ולעיתים גם בהוצאות המצאה, ובהמשך, אם נדרשת אכיפה, בהוצאות ביצוע הפינוי בלשכת ההוצאה לפועל. בסיום ההליך, רשאי המשכיר לבקש לחייב את השוכר בהוצאות המשפט ובשכר הטרחה, ובית המשפט פוסק אותם לפי שיקול דעתו. השיקול הכלכלי צריך להיעשות בראייה כוללת: עלות ההליך מול הנזק המצטבר מכל חודש נוסף שבו השוכר מחזיק בדירה ואינו משלם.

טבלת השוואה: מסלול פינוי רגיל מול מסלול מהיר לפינוי מושכר

הבחירה בין שני המסלולים היא החלטה אסטרטגית, ולא רק טכנית. הטבלה שלהלן מרכזת את ההבדלים העיקריים בין תביעה אזרחית במסלול הרגיל לבין תביעה לפינוי מושכר במסלול המיוחד:

מתי לבחור בכל מסלול?

מניסיוננו, ברוב המקרים הנכון הוא לפצל: להגיש תביעה לפינוי מושכר בהליך המהיר, כדי להחזיר את הנכס בהקדם, ובמקביל, או לאחר הפינוי, להגיש תביעה כספית נפרדת בגין החוב והנזקים. היגיון הפיצול פשוט: כל חודש שבו השוכר מחזיק בנכס מגדיל את הנזק, ואילו את היקף הנזק המלא, ובכלל זה נזקים לדירה שיתגלו רק לאחר הפינוי, ניתן לדעת רק כשהנכס חוזר לידי המשכיר.

המסלול הרגיל מתאים בעיקר למצבים שבהם שאלת הפינוי קשורה באופן הדוק לשאלות כספיות או עובדתיות מורכבות, למשל כאשר קיימת מחלוקת של ממש על תוקפו של החוזה, על הארכתו או על זהות הצדדים לו. גם אז, מומלץ לבחון היטב אם אין דרך לבודד את שאלת החזקה ולהביאה להכרעה מהירה.

לוח זמנים משוער: ממכתב ההתראה ועד קבלת המפתח

הטבלה שלהלן מציגה את השלבים העיקריים ואת המועדים הקבועים בדין. המועדים בפועל תלויים בהמצאה, בהתנהלות השוכר ובעומס בבית המשפט ובלשכת ההוצאה לפועל.

אגרת תביעה לפינוי מושכר

גובה האגרה קבוע בתקנות בתי המשפט (אגרות), התשס"ז-2007. נכון לינואר 2026, גובה האגרה בתביעה לפינוי מושכר הוא 774 ₪, וסכום זה מתעדכן מעת לעת לפי מדד המחירים לצרכן. התובע משלם את האגרה לבית המשפט במועד הגשת התביעה. יש לציין כי התובע רשאי לבקש לחייב את השוכר בהחזר האגרה, כמו גם בהוצאות שכר טרחת עורך הדין מטעמו.

התביעה הכספית: חוב שכר הדירה, הנזקים והערבים

משום שבהליך המהיר לא ניתן לתבוע סעדים כספיים, את חוב שכר הדירה, החשבונות שלא שולמו, הנזקים לדירה ודמי השימוש עבור התקופה שבה השוכר החזיק בנכס שלא כדין, תובעים בתביעה כספית נפרדת. תביעה זו יכולה להתנהל במקביל לתביעת הפינוי, או לאחר מכן, כאשר היקף הנזק כבר ידוע. ככל שנחתמה ערבות תקפה, ניתן לצרף לתביעה הכספית גם את הערבים. בנוסף, ובכפוף לתנאי הבטוחה ולחוק השכירות והשאילה, ניתן לממש את הבטוחות שנמסרו, לאחר הודעה מוקדמת לשוכר.

כיצד אוכפים פסק דין לפינוי מושכר?

פסק הדין מורה לשוכר לפנות את הנכס, ולרוב נקבע בו מועד לפינוי. אם השוכר אינו מתפנה מרצונו, ניתן לפנות ללשכת ההוצאה לפועל. אם בפסק הדין נקבע מועד לפינוי, ניתן לפתוח תיק רק לאחר שחלף מועד זה. אם לא נקבע מועד, ככלל, ניתן לפתוח תיק רק לאחר שחלפו 15 ימים ממועד מתן פסק הדין, ואם ניתן שלא בנוכחות השוכר, 15 ימים מהמצאתו לו.

לטופס בקשה לביצוע פסק דין בהוצאה לפועל יש לצרף את פסק הדין (מקור או העתק נאמן למקור), הנושא את מספרי הזהות של הצדדים. יש לצרף את פרטי הנכס המושכר ואת פרטי השוכר כנגדו ייפתח התיק, וכן ייפוי כוח אם הזוכה מיוצג על ידי עורך דין. נכון לינואר 2026, אגרת פתיחת התיק היא 218 ₪. עם פתיחת התיק, הלשכה שולחת לשוכר אזהרה, הכוללת הודעת פינוי. בתקופת האזהרה, שהיא ככלל 20 ימים, רשאי השוכר להתפנות מהנכס מרצונו. לאחר מסירת האזהרה, וככל שהשוכר לא התפנה מהדירה, על הזוכה (בעל הדירה) להגיש בקשה לפינוי.

בקשת זוכה לפינוי דייר (שוכר) מדירה שכורה

על הזוכה להגיש בקשה לביצוע פינוי מושכר בהתאם לפסק הדין ("טופס 500"), ולמלא את כל הפרטים, ביניהם: פרטי המבקש, נגד מי מוגשת הבקשה, הכתובת המלאה שבה יתבצע הפינוי, טווח התאריכים שבהם מבוקש ביצוע הפינוי, ומבצע הפינוי, כלומר בעל תפקיד לפי בקשת הזוכה, או בעל תפקיד מרשימת בעלי התפקיד הקיימים בלשכת ההוצאה לפועל. לבקשה יש לצרף את אישור המסירה של האזהרה. הבקשה תובא בפני רשם ההוצאה לפועל, שהוא הגורם השיפוטי במערכת ההוצאה לפועל, והפינוי יבוצע במהלך 14 הימים הבאים שלאחר מתן הצו על ידי הרשם, באמצעות בעל תפקיד, ולא על ידי המשכיר עצמו (ראו אתר רשות האכיפה והגבייה).

המצאת כתב התביעה: השלב שבו תביעות רבות נתקעות

מניסיוננו, חלק ניכר מהעיכובים בתביעות לפינוי מושכר אינו נובע מטענות ההגנה של השוכר, אלא מהמצאה שלא בוצעה כראוי. המועד להגשת כתב ההגנה, ובעקבותיו מועד הדיון, נמנים רק ממועד ההמצאה. לכן, שוכר שמתחמק מקבלת מסמכים עלול לעכב את ההליך כולו, אם המשכיר אינו ערוך לכך.

ככלל, כתב התביעה מומצא לשוכר במסירה אישית, או בדרכים אחרות הקבועות בתקנות סדר הדין האזרחי. כאשר השוכר מתחמק, ניתן לבקש מבית המשפט להורות על דרך המצאה חלופית. המלצתנו המעשית: לוודא עוד בשלב חתימת החוזה שמופיעות בו כתובות מעודכנות להמצאת הודעות, לרבות כתובת דואר אלקטרוני ומספר טלפון נייד, ולשמור תיעוד של כל ערוץ תקשורת שבו השוכר השתמש בפועל.

ראיות: כיצד מוכיחים את ההפרה ואת ביטול החוזה?

בהליך המהיר, התביעה עומדת או נופלת על הראיות שצורפו לה. בית המשפט אינו מצפה לתיק עב כרס, אלא לתשתית ברורה ומסודרת, המוכיחה שלושה דברים: שקיים חוזה שכירות ומהם תנאיו; שהשוכר הפר אותו; ושהחוזה בוטל כדין, או שתקופתו הסתיימה.

• הוכחת החוזה: חוזה חתום, על נספחיו. כשאין חוזה בכתב, העברות בנקאיות קבועות, תכתובות ועדויות על ההסכמות בין הצדדים.
• הוכחת ההפרה: טבלת תשלומים ומסמכי בנק, שיקים שחזרו, תכתובות שבהן השוכר מודה בחוב, תלונות שכנים, מכתבים מוועד הבית, תמונות של נזק, והודעות מהרשות המקומית על חוב ארנונה.
• הוכחת הביטול: מכתב הביטול, אישורי המסירה שלו, וכאשר ההפרה אינה יסודית, גם המכתב שבו ניתנה לשוכר ארכה לתיקון.
• תצהיר המשכיר: תצהיר שמאמת את העובדות, ומפנה לכל אחת מהראיות שצורפו. תצהיר כללי, שאינו מפרט מועדים וסכומים, מחליש את התביעה.

כמה שוכרים, שותפים ושוכר משנה

דירות רבות מושכרות לכמה שוכרים יחד, לבני זוג או לשותפים. במצב כזה, התביעה צריכה להיות מוגשת נגד כל השוכרים החתומים על החוזה, ולא רק נגד מי שהפסיק לשלם. פסק דין נגד שוכר אחד בלבד עלול שלא לאפשר את פינוי השוכרים האחרים.

כאשר השוכר השכיר את הדירה, או חלק ממנה, בשכירות משנה ללא הסכמת המשכיר, מדובר ככלל בהפרה של החוזה. גם אז, מי שמחזיק בפועל בדירה הוא שוכר המשנה, ולכן יש לכלול בתביעה, ובהמשך בבקשה לביצוע הפינוי, את כל המחזיקים בנכס. הנוסח המקובל, "הנתבע וכל מי שמחזיק בנכס מכוחו", נועד בדיוק לכך.

פינוי מושכר שאינו דירת מגורים: חנות, משרד ומחסן

ההליך המהיר לפינוי מושכר אינו מוגבל לדירות מגורים, והוא חל, ככלל, גם על נכסים מסחריים, כגון חנויות, משרדים, מחסנים וחניות, ובלבד שלא חל עליהם חוק הגנת הדייר. עם זאת, יש הבדל חשוב אחד: פרק "שכירות הוגנת" בחוק השכירות והשאילה, הקובע בין היתר הגבלות על בטוחות ומועדי הודעה, חל על שכירות דירה למגורים בלבד. בשכירות מסחרית, היחסים בין הצדדים נקבעים בעיקר בחוזה עצמו, ולכן לניסוח החוזה המסחרי, ובמיוחד להגדרת ההפרות היסודיות ולמנגנוני הבטוחות, יש משקל מכריע.

בנכס מסחרי, השוכר נוטה לעיתים להשאיר בנכס ציוד, מלאי או מתקנים שהתקין. גם כאן, אין לפנות את הציוד בכוח. את הפינוי מבצעים באמצעות לשכת ההוצאה לפועל, ואת שאלת הבעלות במתקנים ובשיפורים שהותקנו בנכס מומלץ להסדיר מראש בחוזה.

טעויות נפוצות של משכירים בתביעה לפינוי מושכר

לאורך השנים ראינו לא מעט תביעות פינוי שהתארכו שלא לצורך, בגלל טעויות שניתן היה למנוע. אלה העיקריות:

1. המתנה ממושכת לפני הגשת התביעה, בתקווה שהשוכר יסדיר את החוב. כל חודש המתנה הוא נזק נוסף, ולא אחת גם מחליש את הטענה שההפרה יסודית.
2. ביטול החוזה שלא כדין, למשל ללא ארכה בהפרה שאינה יסודית, או ללא הודעת ביטול ברורה.
3. צירוף סעדים כספיים לתביעת הפינוי, כך שהתביעה אינה מתאימה למסלול המהיר.
4. תביעה נגד חלק מהשוכרים בלבד, או ללא התייחסות למחזיקים נוספים בנכס.
5. ראיות חסרות, ותצהיר כללי שאינו מפרט מועדים, סכומים ומסמכים.
6. המצאה פגומה של כתב התביעה, שמאפשרת לשוכר לטעון שלא קיבל אותו.
7. קבלת תשלומים כרגיל לאחר ביטול החוזה, ללא הסתייגות בכתב, דבר שעלול להתפרש כהסכמה להמשך השכירות.
8. ניסיון לקצר את הדרך בעשיית דין עצמית, שמסבך את המשכיר בהליך נגדי ומעכב את הפינוי עצמו.

יום הפינוי, ומה עושים אחריו

ביום הפינוי, הפינוי מבוצע באמצעות בעל התפקיד מטעם לשכת ההוצאה לפועל, ולא על ידי המשכיר. מומלץ שהמשכיר, או מי מטעמו, יהיה נוכח במקום, יתעד את מצב הנכס בתמונות ובסרטון, ירשום את קריאות מוני המים, החשמל והגז, ויקבל לידיו את החזקה בנכס. רק לאחר שהחזקה הוחזרה לו כדין, רשאי המשכיר להחליף את המנעולים.

לאחר הפינוי, חשוב לסגור את הקצוות: לתעד כל נזק שנגרם לנכס, לאסוף הצעות מחיר לתיקונו, ולהסדיר את מצב החשבונות מול הרשות המקומית, חברת החשמל ותאגיד המים. אלה הם הראיות שישמשו בתביעה הכספית. אשר לבטוחות, בשכירות דירה למגורים, סעיף 25י לחוק השכירות והשאילה מחייב להשיב לשוכר את הבטוחה, או את יתרתה, בתוך 60 ימים מתום השכירות או מסילוק החובות, לפי המאוחר. מימוש הבטוחה, כאמור, מותר רק בעילות שנקבעו בחוק ולאחר הודעה מוקדמת לשוכר.

כך תקצרו מראש את הליך הפינוי: הסעיפים שחייבים להופיע בחוזה

הדרך המהירה ביותר לפנות שוכר מתחילה ביום חתימת החוזה. חוזה שכירות מנוסח היטב אינו מונע סכסוך, אבל הוא מקצר אותו באופן משמעותי, משום שהוא מנטרל מראש את רוב טענות ההגנה של השוכר. מניסיוננו, אלה הסעיפים החשובים ביותר:

• הגדרה מפורשת של הפרות יסודיות. אי תשלום שכר דירה במועד, שכירות משנה ללא הסכמה, שינויים במבנה ושימוש שלא למטרה שהוסכמה, ייקבעו במפורש כהפרות יסודיות. כך ניתן לבטל את החוזה ללא צורך בארכה.
• כתובות להמצאת הודעות. כתובת הדירה, כתובת נוספת של השוכר, דואר אלקטרוני ומספר טלפון נייד, והסכמה שהודעה שתישלח אליהם תיחשב כמתקבלת.
• דמי שימוש מוסכמים בגין איחור בפינוי. סכום יומי או חודשי שהשוכר ישלם אם לא יפנה את הנכס במועד. סעיף כזה מייצר תמריץ ממשי לפינוי במועד, והוא נבחן על ידי בית המשפט לפי כללי הפיצויים המוסכמים.
• בטוחות בהיקף המותר בחוק, ובנוסח המאפשר את מימושן בעילות הקבועות בחוק, לרבות אי-פינוי הנכס במועד. בטוחה שחורגת מהמותר עלולה להפוך לנקודת תורפה.
• ערבים חתומים, שערבותם חלה גם על דמי השימוש ועל הנזקים שייגרמו עד למועד הפינוי בפועל.
• פרוטוקול מסירה בתחילת השכירות, עם תמונות ורשימת ציוד. בלעדיו, קשה להוכיח בסוף השכירות אילו נזקים נגרמו על ידי השוכר.
• סעיף יציאה מוקדמת, ככל שהמשכיר צופה אפשרות של מכירת הנכס או של פרויקט התחדשות עירונית, עם הודעה מוקדמת מוגדרת.

האם ניתן להשתמש בכוח כדי לפנות שוכר?

לא. אף שסעיף 18 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מתיר למחזיק כדין להשתמש בכוח סביר כנגד מי שתפס את המקרקעין שלא כדין, בתוך 30 ימים מיום התפיסה, בתי המשפט שוללים את השימוש בו כנגד שוכר שנכנס לנכס מכוח חוזה. החלפת מנעולים, ניתוק מים או חשמל, הוצאת חפצים או הצבת "שומרים" הן עשיית דין עצמית אסורה, גם אם החוזה מתיר זאת במפורש. תניה כזו בטלה מחמת תקנת הציבור, וכדברי בית המשפט בבש"א (שלום ת"א) 183955/03 אגבאריה נ' תחנת סונול מכבים בע"מ, מי שפועל על פיה "מסתכן לעיתים בחריגה מהוראות הדין ובלאו הכי מסתכן בביצוע מעשה פלילי". משכיר שפינה בכוח עלול להיתבע, להידרש להשיב לשוכר את החזקה, ולשלם פיצוי משמעותי. את הפסיקה, את החשיפה הפלילית ואת רשימת הפעולות האסורות, סקרנו בהרחבה במאמר על פינוי שוכר מדירה ומה אסור למשכיר לעשות.

חוזה שכירות להורדה מהאינטרנט – אפשרות להיפגעות של שני הצדדים

לא פעם, כאשר נוצר הצורך בתביעה לפינוי מושכר, מתברר שהסכסוך נובע מחוזה שכירות סטנדרטי מהאינטרנט. חוזה זה אמנם יכול להיראות כפתרון פשוט וזול, אך הוא טומן בחובו מספר בעיות פוטנציאליות:

• חוסר התאמה לנסיבות הספציפיות של הצדדים או הנכס. חוזים מהאינטרנט הם לרוב גנריים, ואינם מותאמים לנסיבות הייחודיות של כל עסקת שכירות. כל נכס, משכיר ושוכר הם ייחודיים, ויש צורך בהתאמת החוזה לצרכים הספציפיים. לשם הדוגמה, תוכניות בנייה עתידיות בבית המשותף (דוגמת פינוי-בינוי), אפשרות של מכירת הנכס וקיצור תקופת השכירות, ועוד.
• חוסר עדכניות. החקיקה, ובמיוחד הפסיקה בתחום דיני השכירות, מתעדכנות מעת לעת. חוזה שהורד מהאינטרנט עלול להיות מיושן, ולא לשקף את המצב המשפטי העדכני, ובכלל זה את הוראות "שכירות הוגנת".
• אי-חוקיות של סעיפים. חוזים מהאינטרנט עלולים לכלול סעיפים בלתי חוקיים או בלתי אכיפים, דוגמת סעיף המתיר "סעד עצמי" או בטוחה החורגת מהמותר בחוק.
• חוסר בהירות או עמימות. חוזים גנריים עשויים להיות מנוסחים באופן עמום, מה שעלול להוביל לפרשנויות שונות ולסכסוכים בעתיד.
• היעדר סעיפים חיוניים. חוזה מהאינטרנט עלול להחמיץ סעיפים חשובים, כגון הגדרת ההפרות היסודיות, תנאים מיוחדים לשימוש בנכס, פיצויים מוסכמים וכו'.
• פגיעה באינטרסים של הצדדים. חוזה גנרי עלול שלא להגן כראוי על האינטרסים של אחד הצדדים או של שניהם, מה שעלול להוביל להפסדים כספיים.

פינוי דייר מוגן מנכס: הליך משפטי מורכב

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, נועד להעניק הגנות לדיירים המתגוררים בנכסים מסוימים, ולמנוע פינוי שרירותי שלהם. מקורו של החוק בחקיקה בתחום הגנת הדייר שנקבעה לראשונה בתקופת המנדט, כחקיקה סוציאלית, על רקע מצוקת הדיור שהחלה בתקופת מלחמת העולם השנייה. חקיקה זו באה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו, נגד בעל הנכס שהשכירו לו. עם שינוי העתים, נשתנו הצרכים, המושגים והמציאות הכלכלית והחברתית. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק, הן בחקיקה והן בפסיקה.

חשוב להדגיש: ההליך המהיר לפינוי מושכר אינו חל על נכס שחל עליו חוק הגנת הדייר. פינוי דייר מוגן מתנהל בתביעה נפרדת, ורק מכוח אחת מעילות הפינוי המנויות בחוק.

עילות לפינוי דייר מוגן

פינוי דייר מוגן מנכס בישראל הוא הליך משפטי מורכב. בתמצית, ניתן לפנות דייר מוגן, אולם עילות הפינוי מצומצמות ביותר, והן מנויות בסעיף 131 לחוק. בין העילות:

• אי תשלום דמי השכירות שהדייר חייב בהם.
• שימוש בנכס שלא למטרה שלשמה הושכר, או הפרה של תנאי השכירות.
• גרימת נזק ניכר לנכס, או מטרד לשכנים.
• צורך של בעל הבית בנכס לעצמו או לבני משפחתו, בתנאים הקבועים בחוק.

גם כאשר מתקיימת עילת פינוי, בית המשפט רשאי, לפי סעיף 132 לחוק, לסרב לתת פסק דין לפינוי אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו. אם בית המשפט מורה על הפינוי, הוא עשוי לקבוע לדייר תקופה ארוכה יחסית לצורך מציאת מקום מגורים חלופי.

חשיבות עורך דין מקרקעין

במצב של דייר סרבן אין מקום להתמהמה: כל יום של החזקה שלא כדין הוא נזק ישיר לכיס ולנכס. משרד וולר ושות', הפועל מאז 1965, מלווה משכירים בהגנה קניינית, בניסוח הסכמי שכירות מחוזקים, בניהול תביעות פינוי בהליך המהיר ובאכיפת פסקי דין בלשכת ההוצאה לפועל, תוך תכנון אסטרטגי מדויק, איסוף ראיות מוקפד ומיצוי הבטוחות. די שכתב התביעה לא ינוסח כיאות, או לא ילווה בתצהיר כדין, כדי שההליך יתארך, או שפסק הדין לא יוכל להתבצע. אם זיהיתם הפרה יסודית, פנו אל עורך דין מקרקעין לייעוץ משפטי ממוקד ולהתנעת הליך פינוי סדור וחוקי, שיחזיר לכם את השליטה בנכס במינימום עיכובים וסיכון. למשרד עורכי דין וולר ושות' ניסיון ומיומנות שנרכשו במשך למעלה מ-60 שנה, הופעה בכל ערכאות בתי המשפט, וידע מקצועי רב-תחומי. זאת, על מנת לסייע ולהגן על כל לקוח, ובכל עסקה. צרו קשר עכשיו.

שאלות נפוצות בנושא תביעה לפינוי מושכר

מהי תביעה לפינוי מושכר?

זהו הליך מיוחד ומהיר יחסית בבית משפט השלום, שמטרתו אחת: לחייב את השוכר לפנות את הנכס ולהחזיר את החזקה בו למשכיר. ההליך מוסדר בתקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, ואינו מיועד לבירור המחלוקות הכספיות בין הצדדים.

כמה זמן לוקחת תביעה לפינוי מושכר?

לשוכר עומדים 30 ימים להגשת כתב הגנה, והדיון נקבע, ככלל, בתוך 30 ימים מהמועד האחרון להגשתו. לכן, כשהשוכר אינו מערים קשיים, ניתן לקבל פסק דין בתוך חודשים ספורים. משך ההליך בפועל תלוי בהמצאה, בטענות ההגנה ובעומס בבית המשפט, ואם יידרש שלב אכיפה בהוצאה לפועל, יתווסף זמן.

האם אפשר לתבוע את חוב שכר הדירה באותה תביעה?

לא בהליך המהיר. תביעה לפינוי מושכר עוסקת בפינוי בלבד. את חוב שכר הדירה, הנזקים לדירה והחשבונות שלא שולמו תובעים בתביעה כספית נפרדת, שיכולה להתנהל במקביל.

באיזה בית משפט מגישים תביעה לפינוי מושכר?

בבית משפט השלום, באזור שבו נמצא הנכס.

מה גובה האגרה בתביעה לפינוי מושכר?

נכון לינואר 2026, האגרה עומדת על 774 ₪. סכומי האגרות מתעדכנים מעת לעת לפי מדד המחירים לצרכן. את האגרה, לצד שכר הטרחה, ניתן לבקש לחייב את השוכר לשלם בסוף ההליך.

מה קורה אם השוכר לא מגיש כתב הגנה?

אם השוכר לא הגיש כתב הגנה במועד, ניתן לבקש מבית המשפט פסק דין בהעדר הגנה, המורה על פינוי הנכס.

האם השוכר יכול להגיש תביעה שכנגד?

לא במסגרת ההליך המהיר. בתביעה לפינוי מושכר השוכר אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד. טענות כספיות שיש לו נגד המשכיר יתבררו בהליך אחר.

מה קורה אם השוכר לא מתפנה גם אחרי פסק הדין?

פונים ללשכת ההוצאה לפועל. הלשכה שולחת לשוכר אזהרה, ובתקופת האזהרה הוא רשאי להתפנות מרצונו. אם לא התפנה, מוגשת בקשה לביצוע הפינוי, ולאחר שרשם ההוצאה לפועל נותן צו, הפינוי מבוצע בתוך 14 הימים שלאחר מכן, באמצעות בעל תפקיד מטעם הלשכה.

מתי אפשר לפתוח תיק בהוצאה לפועל?

אם בפסק הדין נקבע מועד לפינוי, רק לאחר שחלף מועד זה. אם לא נקבע מועד, ככלל רק לאחר שחלפו 15 ימים ממתן פסק הדין, ואם ניתן שלא בנוכחות השוכר, 15 ימים מהמצאתו לו.

האם מותר להחליף מנעול או לנתק חשמל לשוכר שלא משלם?

לא. בית המשפט רואה בכך עשיית דין עצמית אסורה, והמשכיר עלול להיתבע, להיות מחויב להשיב את החזקה לשוכר ואף לשלם פיצוי משמעותי. הפירוט המלא נמצא במאמר על פינוי שוכר מדירה.

האם אפשר לפנות שוכר כשאין חוזה שכירות בכתב?

כן. גם כשלא נחתם חוזה בכתב, ייתכן שקיימים יחסי שכירות מכוח התנהגות הצדדים ותשלומים שבוצעו. במקרה כזה ניתן להגיש תביעה לפינוי, אך יש להוכיח את נסיבות ההתקשרות ואת העילה לסיומה.

האם מכירת הדירה מאפשרת לפנות את השוכר?

ככלל לא. מכירת הדירה אינה מסיימת את חוזה השכירות, והקונה נכנס בנעלי המשכיר. פינוי לפני תום התקופה אפשרי רק אם החוזה מאפשר זאת במפורש.

האם אפשר לפנות דייר מוגן בתביעה לפינוי מושכר?

לא בהליך המהיר. על דייר מוגן חל חוק הגנת הדייר, שקובע עילות פינוי מצומצמות ומאפשר לבית המשפט לסרב לפינוי כשאין זה צודק. פינוי דייר מוגן מתנהל בהליך נפרד.

האם כדאי לשלוח מכתב התראה לפני הגשת התביעה?

במרבית המקרים כן. כאשר ההפרה אינה יסודית, יש לתת לשוכר ארכה לתקן אותה לפני ביטול החוזה. גם בהפרה יסודית, מכתב מנומק מתעד את הביטול ולעיתים מביא לפינוי בהסכמה. נוסח לדוגמה מופיע במאמר על פינוי שוכר מדירה.

מה ההבדל בין מסלול פינוי רגיל למסלול המהיר לפינוי מושכר?

המסלול המהיר עוסק בפינוי בלבד: הראיות מצורפות מראש, לשוכר 30 ימים להגשת כתב הגנה, הדיון נקבע ככלל תוך 30 ימים ולא ניתן להגיש תביעה שכנגד. במסלול הרגיל ניתן לתבוע יחד את הפינוי ואת הסעדים הכספיים, אך ההליך ארוך בהרבה.

האם ניתן להגיש תביעה לפינוי מושכר נגד שוכר של חנות או משרד?

כן. ההליך המהיר חל, ככלל, גם על נכסים מסחריים, ובלבד שלא חל עליהם חוק הגנת הדייר. עם זאת, הוראות "שכירות הוגנת" בחוק השכירות והשאילה חלות על דירות מגורים בלבד.

מה קורה כשהשוכר מתחמק מקבלת כתב התביעה?

המועדים בהליך נמנים ממועד ההמצאה, ולכן התחמקות עלולה לעכב את ההליך. במקרה כזה ניתן לבקש מבית המשפט להורות על דרך המצאה חלופית.

נגד מי מגישים את התביעה כשיש כמה שוכרים?

נגד כל השוכרים החתומים על החוזה, ומומלץ גם נגד כל מי שמחזיק בנכס מכוחם. פסק דין נגד חלק מהשוכרים בלבד עלול שלא לאפשר את פינוי האחרים.

האם ערעור של השוכר מעכב את הפינוי?

ככלל לא. הגשת ערעור אינה מעכבת כשלעצמה את ביצוע פסק הדין. השוכר נדרש לבקש עיכוב ביצוע, ובית המשפט רשאי להתנות אותו בתנאים, כגון תשלום דמי שימוש.

מה עושים כשהשוכר לא מתפנה לקראת פרויקט פינוי-בינוי או תמ"א 38?

הסכם עם יזם אינו מסיים מאליו את חוזה השכירות. אם החוזה מאפשר יציאה מוקדמת, יש לתת לשוכר הודעה לפי תנאיו. אם תקופת השכירות הסתיימה או שהחוזה בוטל כדין, והשוכר אינו מתפנה, מגישים תביעה לפינוי מושכר.

האם מותר להחליף מנעולים אחרי שהשוכר פונה?

כן, לאחר שהחזקה בנכס הוחזרה למשכיר כדין, בין אם השוכר מסר את המפתחות מרצונו ובין אם הפינוי בוצע באמצעות ההוצאה לפועל. לפני כן, החלפת מנעולים היא עשיית דין עצמית אסורה.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו"ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי המקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, הסכמי מכר ושכירות, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 28/11/2021. עדכון אחרון: 22/09/2026.