פינוי שוכר מדירה

בשורה התחתונה: פינוי שוכר מדירה, לפני שפונים לבית המשפט

משכיר אינו רשאי לפנות שוכר בכוח: לא להחליף מנעולים, לא לנתק חשמל ומים ולא להוציא את חפציו, גם אם החוזה מתיר זאת. לפני פנייה לבית המשפט, הצעד הנכון הוא מכתב פינוי מנומק, שמפרט את ההפרה, נותן ארכה לתיקון כשהיא נדרשת ומודיע על ביטול החוזה ועל מועד הפינוי. אם השוכר אינו מתפנה, הדרך היחידה היא תביעה לפינוי מושכר. משרד וולר ושות', הפועל מאז 1965, מלווה משכירים בכל שלבי הפינוי, מניסוח מכתב ההתראה ועד ביצוע הפינוי באופן חוקי ובטוח.

אחד הפחדים הגדולים ביותר של בעלי דירות המשכירים את הנכס, הוא סירוב השוכר לפנות ולעזוב את הנכס. לעיתים מסיבות כלכליות או מסיבות אישיות. לעיתים החשש מגיע לקראת סיומו של החוזה, ולפעמים כשמתגלות הפרות על ידי השוכר. חוק המקרקעין קובע כי דרך המלך בה על משכיר לפעול לפינויו של שוכר, היא פנייה לבית המשפט. החוק אוסר על המשכיר לפנות בכוח את השוכר (כולל החלפת מנעולים, הצבת שמירה, הוצאת רכוש מהנכס), ללא הסכמת השוכר. מתן לגיטימציה להתנהלות כזו מצד משכיר מהווה משום היתר למעשי בריונות, ולרמיסת זכויותיו של השוכר. פסק דין של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (תא (ת"א) 32264-01-19 ולדימיר טחורב נ' מיכאל פליגלמן) מנתח את הסוגיה. במאמר זה נסביר מה מותר למשכיר לעשות לפני שהוא פונה לבית המשפט, מה אסור לו לעשות, וכיצד מנסחים מכתב פינוי שוכר.

הגנה על זכויות המחזיק במקרקעין

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 מגן על מחזיק במקרקעין ללא קשר לשאלת הבעלות בהם. סעיף 18 לחוק קובע כי –

"(א) המחזיק במקרקעין כדין רשאי להשתמש בכוח במידה סבירה כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין. (ב) תפס אדם את המקרקעין שלא כדין רשאי המחזיק בהם כדין, תוך שלושים ימים מיום התפיסה, להשתמש בכוח במידה סבירה כדי להוציאו מהם".

המחוקק אפשר למחזיק כדין לפעול בכוח במידה סבירה על מנת להוציא ממקרקעין שלו מחזיק שלא כדין, בתוך 30 יום מיום תפיסת המקרקעין על ידי אותו מחזיק שלא כדין. אולם לא כאשר מדובר בשוכר, אשר מחזיק בדירה משך תקופה ארוכה. בכך מושג איזון בין האינטרס הציבורי, השולל דרך כלל עשיית דין עצמית העלולה לפגוע בסדר הציבורי, לבין הצורך להגן על מחזיק כדין במקרקעין, בדרך של מתן אפשרות פעולה מיידית כלפי פולשים המאיימים לגזול את רכושו (וראה בג"ץ 10302/07 טל בניה והשקעות קרני שומרון נ' שר הביטחון).

האם ניתן להשתמש בכוח כדי לפנות שוכר?

בתי המשפט בישראל קבעו בעקביות כי אסור להשתמש בכוח לפינוי מחזיק. ההצדקה המרכזית לכך היא שמירה על הסדר הציבורי והימנעות מהידרדרות לאלימות ולהפרת שלום הציבור. הבטחת הסדר הציבורי אינה עניין שניתן להתנות עליו. התנאה על הוראה שבחוק שתכליתה שמירה על הסדר הציבורי תיחשב כסותרת את תקנת הציבור וכבטלה. על כן אין להכיר בתוקפו של הסכם המתיר עשיית דין עצמית.

גם אם הצדדים קבעו בחוזה, באופן מפורש, כי למשכיר הזכות לפנות בכוח את השוכר, להחליף מנעולים, להוציא חפצים או "לפנות" מחזיק ללא צו שיפוטי – הוראות אלה אינן חוקיות. פעולה בהתאם להסכמה החוזית לא תוכר על ידי בית המשפט, ואף תעמיד את המשכיר בסיכון אזרחי ופלילי. לא חסרים מקרים בהם השוכר תבע את המשכיר בנזיקין, בגין פגיעה בגופו, בכבודו וברכושו.

ההלכה מחמירה במיוחד מקום שבו ההחזקה החלה כדין. שוכר שנכנס לנכס על בסיס חוזה שכירות תקף אינו "פולש". גם לאחר תום התקופה אין למשכיר רשות לבצע פינוי בכוח. סעיף 18 לחוק המקרקעין, המוכר כחריג מצומצם המאפשר שימוש סביר בכוח כנגד תפיסה שלא כדין בתוך 30 יום, אינו מהווה מסלול עוקף בית משפט במערכת יחסי שוכר־משכיר. בפועל, בתי המשפט פירשו את הסעיף בצמצום רב, בעיקר למצבי פלישה "טהורים" של זרים לנכס ריק.

דוגמאות נפוצות לפעולות אסורות בפינוי שוכר מדירה

1. החלפת מנעולים או פירוק דלת כאשר השוכר מצוי בדירה או מותיר בה חפצים – פינוי עצמי אסור. בית המשפט עלול להורות על השבת החזקה, לחייב בפיצוי על אובדן שימוש ועוגמת נפש, ולהטיל הוצאות משמעותיות.
2. ניתוק מים, חשמל או גז כדי "לעודד" פינוי. אף זו פעולה אסורה. בתי המשפט מורים על חיבור מיידי ומטילים פיצוי, לעיתים בצירוף חיוב בהוצאות לדוגמה.
3. כניסה לדירה ללא תיאום, בוודאי כדי להוציא חפצים. סעיף 17 לחוק השכירות והשאילה מאפשר למשכיר לבדוק את המושכר ולבצע בו תיקונים בזמן סביר, ובלבד שהודיע לשוכר זמן סביר מראש. אין בו היתר להיכנס לדירה כדי לפנות אותה.
4. הזמנת שמירה, "מאבטחים" או שימוש באיומים כדי להרתיע שוכר. חשיפה לעוולות נזיקין ולסנקציות פליליות בשל פגיעה בגוף, בכבוד או בקניין.
5. תניית חוזה המתירה "סעד עצמי". תנאי בטל מחמת תקנת הציבור. הסתמכות עליו מחמירה את הסיכון המשפטי והכלכלי למשכיר.

מה פסקו בתי המשפט במקרים של פינוי עצמי?

בפסק הדין בעניין טחורב נ' פליגלמן (תא (ת"א) 32264-01-19), שניתן בבית משפט השלום בתל אביב-יפו בשנת 2022, איבד השוכר את מקום עבודתו והפסיק לשלם שכר דירה. המשכיר החליף את מנעול הדירה בזמן שהשוכר עדיין התגורר בה, ובמהלך תקופת השכירות. השוכר נותר ללא גישה לדירה ולחפציו, ולפי המתואר בפסק הדין לן במשך שבועות בגן ציבורי. בית המשפט חייב את המשכיר לשלם לשוכר פיצוי בסך 70,000 ₪, ובנוסף הוצאות בסך 10,000 ₪. בית המשפט הבהיר כי גם אילו הסתיימה תקופת השכירות יום קודם לכן, לא היה המשכיר רשאי לפנות את השוכר בדרך זו. הפרת החוזה על ידי השוכר, ואף חוב של שכר דירה, אינם מכשירים עשיית דין עצמית.

במקרה אחר (ת"א 12432-04-18 קראארסלן נ' אולנטוך) ניצל המשכיר היעדרות קצרה של השוכר, החליף את המנעולים, הוציא חלק מחפציו ואף נכנס להתגורר בדירה בעצמו. בית המשפט הורה למשכיר להשיב לשוכר את החזקה בדירה, עוד לפני שדן בטענות המשכיר בדבר הפרת החוזה וחוב שכר הדירה. ההכרעה נשענה על סעיף 19 לחוק המקרקעין, המגן על מי שהחזקה נשללה ממנו שלא כדין, ואינו דורש ממנו להוכיח זכות בנכס. במילים אחרות: המשכיר שפינה בכוח לא רק שאינו מקצר את הדרך, אלא מוצא את עצמו נתבע, מחויב להשיב את השוכר לדירה, ורק לאחר מכן רשאי לנהל את ההליך שהיה עליו לנהל מלכתחילה.

החשיפה הפלילית של משכיר שפינה בכוח

מעבר לתביעה האזרחית, פינוי עצמי עלול להקים חשד לעבירות לפי חוק העונשין, התשל"ז-1977. בהתאם לנסיבות, מדובר בין היתר בעבירות של הסגת גבול (סעיף 447), היזק לרכוש במזיד (סעיף 452), איומים (סעיף 192), תקיפה (סעיף 379), ואף גניבה (סעיף 384), כאשר המשכיר נוטל או מעכב את חפצי השוכר. תלונה במשטרה מצד השוכר אינה תרחיש תיאורטי, והיא מסבכת את מעמדו של המשכיר גם בהליך האזרחי שיתנהל בהמשך.

השורה התחתונה ברורה: פינוי בכוח הוא אסור, בלתי אכיף ומסוכן. הדרך הנכונה היא פעולה משפטית, מתועדת ומהירה, שמתחילה במכתב פינוי מנוסח היטב.

לפני כל צעד: תיעוד, בדיקת החוזה ובדיקת הבטוחות

מניסיוננו, הצלחת הליך הפינוי נקבעת במידה רבה עוד לפני שנשלח המכתב הראשון. משכיר שפועל מתוך כעס, ללא תיעוד וללא בדיקה של החוזה, עלול לגלות בהמשך שהתביעה שלו חלשה משחשב. לכן, לפני כל פנייה לשוכר, מומלץ לבצע את הבדיקות הבאות:

1. קריאה מדוקדקת של חוזה השכירות. מה נקבע בו לגבי מועדי התשלום, תקופת השכירות, אפשרויות הארכה או יציאה מוקדמת, ובעיקר: אילו הפרות הוגדרו בחוזה כ"הפרה יסודית". הגדרה כזו בחוזה מקלה מאוד על ביטולו.
2. ריכוז פנקס התשלומים. טבלה מסודרת של כל תשלום שהתקבל, מועדו ואמצעי התשלום, לצד כל תשלום שלא התקבל. שיקים שחזרו, או הוראות תשלום שבוטלו, יש לשמור במקור.
3. שמירת התכתובות. הודעות WhatsApp, דואר אלקטרוני ו-SMS בין הצדדים, לרבות הבטחות לתשלום שלא קוימו. יש לשמור אותן בצילומי מסך מתוארכים.
4. תיעוד מצב הנכס, ככל שהדבר אפשרי מבלי להיכנס לדירה ללא תיאום: תלונות שכנים, מכתבים מוועד הבית, חשבונות חשמל ומים שלא שולמו, והודעות מהרשות המקומית על חוב ארנונה.
5. בדיקת הבטוחות. איזו בטוחה נמסרה (פיקדון, ערבות בנקאית, שטר חוב, ערבים), מה נוסחה, ומהם התנאים למימושה. חוק השכירות והשאילה מגביל את היקף הבטוחה ואת העילות למימושה, ומחייב הודעה מראש לפני מימוש.
6. זיהוי כל המחזיקים בדירה. מי חתום על החוזה, מי מתגורר בדירה בפועל, והאם הושכרה בה יחידה בשכירות משנה. המכתב, ובהמשך התביעה, צריכים להיות מופנים לכל המחזיקים.

מתי רשאי המשכיר לדרוש מהשוכר להתפנות?

שוכר רשאי להתגורר בנכס המושכר בהתאם לתנאי חוזה השכירות שנכרת עם בעלי הנכס. עם חתימת ההסכם, לבעל הנכס אין זכות לדרוש את פינויו לפני תום תקופת השכירות שנקבעה בחוזה, אלא אם קיים סעיף בחוזה המאפשר זאת, או שהשוכר הפר את החוזה, או שהחוזה נחתם מלכתחילה כתוצאה מטעות או הטעיה של אחד הצדדים. לכן בעלי נכסים מגינים על עצמם באמצעות חוזה שכירות מותאם אישית (ולא מהאינטרנט), בדיקות רקע, פיקדונות וערבויות.

ההבחנה החשובה בשלב זה היא בין הפרה יסודית לבין הפרה שאינה יסודית. לפי סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), הפרה יסודית היא הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ואת תוצאותיה, או הפרה שהצדדים הסכימו מראש, בחוזה, שתיחשב יסודית. זו הסיבה שחוזה שכירות מנוסח היטב מגדיר במפורש אילו הפרות הן יסודיות. בהפרה יסודית, כמו אי תשלום מתמשך של שכר הדירה, רשאי המשכיר להודיע על ביטול החוזה. בהפרה שאינה יסודית, עליו לתת לשוכר קודם ארכה סבירה לתקן את ההפרה, ורק אם השוכר לא תיקן אותה, לבטל את החוזה. מכתב שמבטל את החוזה מבלי לתת ארכה כשהיא נדרשת, עלול להחליש את התביעה בהמשך. מקרה מיוחד הוא הפרה צפויה, למשל ביטול צ'קים עתידיים, שבית המשפט הכיר בה כעילה לפינוי עוד לפני שמועד התשלום הגיע.

עילות נפוצות להפרת חוזה שכירות

• אי עמידה בתשלומי שכר הדירה, שיקים חוזרים או בעיות חוזרות ונשנות בתשלומים.
• הפרה צפויה של חוזה השכירות.
• אי תשלום חשבונות שוטפים – חשמל, מים, ארנונה, ועד בית וכו'.
• השחתה או גרימת נזק לנכס או לחפצים שבנכס המושכר.
• שימוש בדירה שלא למטרות האמורות בהסכם, או פעילות לא חוקית בה.
• השכרת משנה (סאבלט) ללא הסכמת המשכיר.
• עריכת שינויים במבנה ללא רשות המשכיר.
• גרימת מטרד, רעש או לכלוך ליתר דיירי הבית המשותף.
• אי תיקון נזקים הנמצאים באחריות השוכר, או אי מתן כניסה מתואמת לבעל הדירה או לבעלי מקצוע מטעמו.

השוכר נשאר בדירה אחרי תום תקופת השכירות

מצב שכיח במיוחד הוא שוכר שלא הפר את החוזה במהלך התקופה, אך אינו מפנה את הדירה במועד שנקבע לסיומה. חשוב להבין: מרגע שתמה תקופת השכירות, והחוזה לא הוארך, השוכר מחזיק בדירה שלא כדין. אולם גם במצב זה, אין למשכיר רשות לפנותו בכוח, והדרך היא מכתב פינוי ולאחריו תביעה לפינוי מושכר.

כאשר חוזה השכירות כולל אפשרות להארכת התקופה, חוק השכירות והשאילה (בנוסחו לאחר תיקון "שכירות הוגנת" משנת 2017) קובע מועדי הודעה מוקדמים: 90 יום לפחות להודעת המשכיר, ו-60 יום לפחות להודעת השוכר. לכן, משכיר שאינו מעוניין להאריך את החוזה, מומלץ שיודיע על כך לשוכר בכתב ובמועד, ולא ימתין ליום האחרון של התקופה.

בתקופה שבה השוכר ממשיך להחזיק בדירה לאחר תום החוזה, זכאי המשכיר, ככלל, לדמי שימוש ראויים בגין התקופה. עם זאת, יש להיזהר: קבלת תשלומים שוטפים מהשוכר כ"שכר דירה", ללא הסתייגות בכתב, עלולה להתפרש כהסכמה להארכת השכירות. לכן, אם מתקבל תשלום, מומלץ לציין בכתב כי הוא מתקבל כדמי שימוש, ללא ויתור על דרישת הפינוי.

מכתב פינוי שוכר מדירה

טרם הגשת תביעה לפינוי הדייר, יש לשלוח מכתב התראה לשוכר. את המכתב מומלץ לשלוח בדואר רשום או בדואר אלקטרוני, וניתן לשלוח אותו גם בהודעת SMS ו-WhatsApp, תוך שמירת אישור מסירה. למכתב זה משמעויות משפטיות רבות. נסביר את הנקודות העיקריות:

ראשית, המכתב מהווה הודעה רשמית על ההפרה ועל כוונת המשכיר לסיים את חוזה השכירות, ותיעוד משפטי של מצב היחסים בין הצדדים בנקודת זמן ספציפית.

שנית, כאשר ההפרה אינה יסודית, המכתב הוא הדרך לתת לשוכר ארכה לתקן אותה, תנאי לביטול החוזה כדין.

שלישית, משלוח המכתב מהווה ראיה לכך שהמשכיר פעל בהתאם לחוק ולתנאי חוזה השכירות, ובדרכים המקובלות, טרם פנייה להליכים משפטיים.

רביעית, מכתב הפינוי מגדיר תאריך ספציפי לפינוי הדירה. מבחינה משפטית, זה מייצר מסגרת זמן ברורה, שהפרתה מאפשרת למשכיר לנקוט בצעדים משפטיים.

חמישית, המכתב מהווה בסיס לתביעה עתידית. במקרה של אי-ציות, הוא ישמש כראיה בבית המשפט.

שישית, המכתב מעניק לשוכר הזדמנות להגיב או להגיע להסדר לפני נקיטת צעדים נוספים. לא אחת, מכתב מנוסח היטב מביא לפינוי בהסכמה, ללא צורך בהליך משפטי.

שביעית, המכתב מפרט את התנאים להחזרת הנכס (למשל, מצב תקין, תשלום חשבונות), מה שיכול להיות רלוונטי בהליכים משפטיים עתידיים.

ולבסוף, המכתב מייצר לוח זמנים משפטי: עם משלוח המכתב מתחיל "שעון" משפטי, שלפיו ניתן לקבוע אם הצדדים פעלו בתום לב ובמהירות הראויה.

נוסח מכתב פינוי שוכר מדירה – מה חייב להופיע בו

• ציון מירב הפרטים העובדתיים המהותיים: זהות הצדדים לחוזה, הנכס, מועד חתימת החוזה ותקופתו. אם היו תכתובות או הודעות בין הצדדים, זה המקום להציג אותן. אם יש תמונות, יש לצרף אותן. אם מומשו או חולטו בטחונות שניתנו להבטחת חוזה השכירות, יש לציין זאת.
• פירוט ברור של ההפרה, ושל סעיף החוזה שהופר.
• בהפרה שאינה יסודית: ארכה סבירה לתיקון ההפרה, ואזהרה כי אם לא תתוקן, יבוטל החוזה.
• בהפרה יסודית, או לאחר שחלפה הארכה: הודעה ברורה וחד-משמעית על ביטול החוזה, וכי השוכר אינו רשאי עוד להחזיק בנכס.
• המועד האחרון (תאריך ושעה) לפינוי הדירה ולמסירת המפתחות. יש לתת לשוכר זמן סביר לפינוי, בהתאם לחוזה ולנסיבות.
• דרישה כי הדירה תימסר במצב תקין ונקייה, בהתאם לתנאי החוזה.
• דרישה לפרוע את כל החשבונות (חשמל, מים, גז, ארנונה, ועד בית וכו') עד למועד הפינוי.
• אם המשכיר מתכוון לממש בטוחה: הודעה מראש על כך, כנדרש בחוק השכירות והשאילה.
• הצהרת כוונות על נכונות לפתוח בהליכים משפטיים אם לא יקוימו הדרישות, כולל חיוב בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.
• בסוף המכתב יופיעו שם וחתימת בעל הנכס, או של עורך הדין מטעמו.

נוסח לדוגמה

הנוסח שלהלן הוא דוגמה כללית בלבד. יש להתאים אותו לנסיבות, לחוזה ולסוג ההפרה, ומומלץ שעורך דין יבדוק אותו לפני המשלוח.

לכבוד: [שם השוכר], [כתובת הדירה]
הנדון: הפרת הסכם השכירות מיום [תאריך] ודרישה לפינוי הדירה ברחוב [כתובת]

1. ביום [תאריך] נחתם בינינו הסכם שכירות לדירה שבנדון, לתקופה שמיום [תאריך] ועד ליום [תאריך].

2. על פי סעיף [מספר] להסכם, הנך מחויב לשלם דמי שכירות בסך [סכום] ₪ בכל [מועד]. עד היום לא שולמו דמי השכירות לחודשים [חודשים], בסך כולל של [סכום] ₪, וזאת על אף פניותיי מיום [תאריך].

3. הפרה זו היא הפרה יסודית של ההסכם. לפיכך, הריני להודיעך על ביטול הסכם השכירות.

4. הנך נדרש לפנות את הדירה ולמסור לי את החזקה בה, כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ, נקייה ובמצב תקין, לא יאוחר מיום [תאריך] בשעה [שעה]; וכן לשלם עד מועד זה את כל החובות בגין הדירה, לרבות דמי השכירות, חשמל, מים, גז, ארנונה וועד בית.

5. אם לא תפנה את הדירה במועד, אאלץ לפנות לבית המשפט בתביעה לפינוי מושכר ובתביעה כספית, ולממש את הבטוחות שנמסרו במסגרת ההסכם, והכל על חשבונך.

6. אין באמור במכתב זה כדי לגרוע מכל טענה או זכות העומדת לי על פי ההסכם ועל פי כל דין.

בכבוד רב,
[שם המשכיר], [חתימה], [תאריך]

אנחנו ממליצים, מניסיוננו, שלא לנסח מכתב באופן אמוציונלי או כעוס. מכתב שינוסח באופן זה, עלול להביא את השוכר לגרום לנזק במושכר, במתכוון. בנוסף, אנחנו ממליצים לנסח את המכתב באופן ברור ככל הניתן, שלא מתפרש לשתי פנים. זאת, על מנת שהשוכר יבין בפירוש את עילת דרישת הפינוי.

מתי לשלוח את המכתב?

הטעות הנפוצה ביותר של משכירים היא המתנה. בעל דירה שממתין חודשים ארוכים, בתקווה שהשוכר "יסתדר", מגלה בסוף שהחוב תפח, שהבטוחה אינה מכסה אותו, ושהוא עדיין בתחילת הדרך. מניסיוננו, כאשר תשלום לא הועבר במועדו ואין לכך הסבר סביר, או כאשר שיק חזר ולא הוחלף מיד, זה הזמן לפנות לשוכר בכתב. אין צורך שהפנייה הראשונה תהיה מכתב ביטול. לעיתים די בדרישה עניינית לתשלום בתוך מועד קצוב. אולם אם ההפרה נמשכת, או שהיא יסודית מלכתחילה, אין סיבה לדחות את מכתב הפינוי.

למי שולחים את המכתב, ואיך?

את המכתב יש להפנות לכל השוכרים החתומים על החוזה, ולא רק לאחד מהם. אם יש ערבים לחוזה, מומלץ לשלוח להם עותק. הדבר מחזק את מעמדם כמי שידעו על ההפרה, ולא אחת מביא ללחץ אפקטיבי על השוכר להסדיר את החוב או להתפנות. אם מתגוררים בדירה אנשים נוספים, מומלץ לציין במכתב כי הדרישה חלה גם על כל מי שמחזיק בדירה מטעם השוכר.

אשר לדרך המשלוח: החוק אינו קובע ככלל צורה מחייבת להודעת ביטול, ובנסיבות מסוימות גם הודעת WhatsApp מתועדת הוכרה כהודעה מספקת. עם זאת, כדי למנוע מחלוקת עתידית על עצם קבלת המכתב ועל מועד קבלתו, מומלץ לשלוח אותו במספר ערוצים במקביל: דואר רשום עם אישור מסירה לכתובת הדירה ולכל כתובת אחרת שצוינה בחוזה, דואר אלקטרוני, והודעה בתכתובת שבה נהגו הצדדים לתקשר. יש לשמור את אישורי המשלוח ואת צילומי המסך.

טעויות נפוצות במכתב הפינוי וכיצד להימנע מהן

מכתב פינוי הוא מסמך משפטי לכל דבר. טעות בניסוחו אינה רק עניין של סגנון, והיא עלולה להחליש את מעמדו של המשכיר בבית המשפט. אלה הטעויות שאנו פוגשים לרוב:

1. ביטול החוזה בגין הפרה שאינה יסודית, מבלי לתת ארכה. לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, הפרה שאינה יסודית מזכה בביטול רק לאחר שניתנה למפר ארכה לקיום, והחוזה לא קוים בתוך זמן סביר.
2. השתהות במשלוח הודעת הביטול. את הודעת הביטול יש למסור בתוך זמן סביר לאחר שנודע למשכיר על ההפרה. המתנה ממושכת, ובוודאי המשך התנהלות רגילה מול השוכר, עלולה להתפרש כוויתור.
3. ניסוח עמום. מכתב שמאיים "לשקול צעדים" במקום להודיע בבירור על ביטול החוזה ועל מועד הפינוי, אינו מקיים את תכליתו.
4. איומים שאינם בדין. כל רמז להחלפת מנעולים, לניתוק מים או חשמל, או ל"הוצאת החפצים לרחוב", יוצג בהמשך על ידי השוכר כראיה לכוונה לעשות דין עצמי.
5. מימוש בטוחה ללא הודעה מראש. חוק השכירות והשאילה מחייב להודיע לשוכר זמן סביר מראש על הכוונה לממש את הבטוחה, ולאפשר לו לתקן את ההפרה.
6. המשך קבלת שכר דירה כרגיל לאחר הביטול, ללא הסתייגות בכתב. התנהגות כזו עלולה להתפרש כהסכמה להמשך השכירות.
7. אי-משלוח לכל המחזיקים. מכתב שנשלח לשוכר אחד מתוך שניים, או שלא הגיע לכתובת שצוינה בחוזה, מזמין מחלוקת מיותרת.
8. התבססות על תבנית מהאינטרנט. תבנית כללית אינה מתייחסת לסעיפי החוזה הספציפי, לסוג ההפרה ולבטוחות שנמסרו. זו בדיוק הנקודה שבה מכתב מנוסח נכון חוסך הליך שלם.

השוכר הסכים להתפנות? עגנו זאת בהסכם פינוי

לא אחת, מכתב פינוי מנומק מביא את השוכר להסכים להתפנות. במצב כזה, אין להסתפק בהבטחה בעל-פה. מומלץ לחתום עם השוכר על הסכם פינוי בכתב. הסכם כזה חוסך זמן והוצאות, ואם השוכר לא יעמוד בו, הוא משמש ראיה חזקה בבית המשפט. הסכם פינוי טוב יכלול, בין היתר:

• מועד פינוי מדויק – תאריך ושעה, ואופן מסירת המפתחות.
• מצב המסירה – הדירה תימסר פנויה מכל אדם וחפץ, נקייה, ובמצב שבו נמסרה, בכפוף לבלאי סביר.
• פרוטוקול מסירה – סיור משותף במועד המסירה, צילום הדירה ורישום קריאות מוני המים, החשמל והגז.
• הסדר החובות – סכום החוב המוסכם, אופן תשלומו ומועדיו, ומה יקרה אם תשלום לא ישולם.
• הבטוחות – מה ייעשה בפיקדון, בערבות או בשטר החוב, ומתי יושבו לשוכר.
• ויתור הדדי מוגדר – ככל שהצדדים מעוניינים בכך, ובנוסח מדויק, כדי שלא ייווצר ויתור רחב מהמתוכנן.
• תניית הפרה – הסכמה מפורשת כי אם השוכר לא יתפנה במועד, רשאי המשכיר לפנות מיד לבית המשפט בתביעה לפינוי מושכר.

מתי כדאי לוותר על חלק מהחוב תמורת פינוי מהיר?

זו שאלה כלכלית לא פחות ממשפטית. מניסיוננו, שוכר שמפסיק לשלם שכר דירה נמצא לא אחת במצוקה כלכלית של ממש, ופסק דין כספי נגדו עלול להתברר כקשה לגבייה. מנגד, כל חודש נוסף שבו השוכר מחזיק בדירה ואינו משלם, מגדיל את הנזק. לכן, במקרים מתאימים, הסדר שבו המשכיר מוותר על חלק מהחוב, או פורס אותו לתשלומים, בתמורה לפינוי במועד קרוב ומוגדר, עשוי להיות משתלם יותר מהליך משפטי מלא. את ההחלטה מומלץ לקבל לאחר הערכה מפוכחת של היקף החוב, של הבטוחות הקיימות, של הערבים ושל סיכויי הגבייה בפועל.

השוכר לא התפנה? השלב הבא: תביעה לפינוי מושכר

אם חלף המועד שנקבע במכתב והשוכר לא התפנה, אין למשכיר ליטול את החוק לידיו. הדרך היחידה היא הגשת תביעה לפינוי מושכר, הליך מיוחד ומהיר יחסית שמתמקד בשאלת החזקה בנכס. לפי תקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, לשוכר עומדים 30 ימים להגשת כתב הגנה, והדיון נקבע, ככלל, בתוך 30 ימים מהמועד האחרון להגשתו. השוכר אינו רשאי להגיש בהליך זה תביעה שכנגד, והסעדים הכספיים (חוב שכר הדירה, נזקים לדירה) מתבררים בהליך נפרד.

לאחר מתן פסק הדין, אם השוכר אינו מתפנה מרצונו, פותחים תיק בלשכת ההוצאה לפועל. לשוכר נשלחת אזהרה, ובמהלך תקופת האזהרה, בת 20 ימים, הוא רשאי להתפנות מרצונו. אם לא התפנה, מוגשת בקשה לביצוע הפינוי, ולאחר שרשם ההוצאה לפועל נותן צו, הפינוי מבוצע בתוך 14 הימים שלאחר מכן, באמצעות בעל תפקיד מטעם הלשכה, ולא על ידי המשכיר עצמו. את הפירוט המלא של ההליך, העילות, לוחות הזמנים והאכיפה, תמצאו במדריך המלא לתביעה לפינוי מושכר.

חשיבות עורך דין מקרקעין

סיוע בפינוי שוכר מנכס מחייב הסתייעות בניסיון משפטי רב, של עורך דין מקרקעין. ניסיונות לסעד עצמי (סילוק השוכר, החלפת מנעולים וכו') לרוב מסתיימים בנזק למשכיר עצמו. מאידך, כל יום בו השוכר נמצא בנכס, ולא משלם שכר דירה או חשבונות, מהווה נזק (ותסכול רב) לבעלים. דווקא בשלב שלפני בית המשפט, ניסוח נכון של מכתב הפינוי ושל הסכם הפינוי יכול לחסוך הליך משפטי שלם. למשרד עורכי דין וולר ושות', ניסיון ומיומנות משנת 1965 בתחום המקרקעין, השכרת ומכירת דירות, ייצוג בכל ערכאות בתי המשפט, וידע מקצועי רב-תחומי. לפירוט זכויות המשכיר וחובותיו, ראו גם זכויות וחובות של משכירי דירות. צרו קשר עכשיו.

שאלות נפוצות (FAQ) בנושא פינוי שוכר מדירה

האם מותר להחליף מנעולים או לנתק חשמל ומים כדי לגרום לשוכר להתפנות?

לא. בעל דירה אינו רשאי לעשות דין לעצמו. החלפת מנעולים, ניתוק שירותים חיוניים או מניעת גישה לדירה הן פעולות אסורות, ועלולות לחשוף את בעל הנכס לתביעה נגדית מצד השוכר ואף לאחריות פלילית.

האם תניה בחוזה השכירות שמתירה למשכיר לפנות את השוכר בעצמו תקפה?

לא. תניה המתירה "סעד עצמי" בטלה מחמת תקנת הציבור, גם אם השוכר חתם עליה. הסתמכות על תניה כזו אינה מגינה על המשכיר, ואף מחמירה את הסיכון המשפטי והכלכלי שלו.

האם מותר למשכיר להיכנס לדירה כשהשוכר אינו נמצא בה?

לא. סעיף 17 לחוק השכירות והשאילה מאפשר למשכיר לבדוק את הדירה ולבצע בה תיקונים בזמן סביר, ובלבד שהודיע לשוכר זמן סביר מראש. כניסה ללא תיאום, בוודאי כדי להוציא חפצים או להחליף מנעול, היא פעולה אסורה.

מה ההבדל בין הפרה יסודית להפרה שאינה יסודית?

הפרה יסודית היא הפרה שאדם סביר לא היה מתקשר בחוזה אילו צפה אותה מראש, או הפרה שהחוזה עצמו הגדיר כיסודית. בהפרה יסודית ניתן לבטל את החוזה בהודעה. בהפרה שאינה יסודית יש לתת קודם ארכה לתיקון, ורק אם ההפרה לא תוקנה בזמן סביר, ניתן לבטל.

האם מותר לקבל תשלום מהשוכר אחרי שביטלתי את החוזה?

כן, אך בזהירות. קבלת תשלום שוטף כ"שכר דירה", ללא הסתייגות, עלולה להתפרש כהסכמה להמשך השכירות. מומלץ לציין בכתב שהתשלום מתקבל כדמי שימוש בגין התקופה שבה השוכר מחזיק בדירה שלא כדין, ללא ויתור על דרישת הפינוי.

האם המשטרה יכולה לפנות שוכר מהדירה?

לא. סכסוך בין משכיר לשוכר הוא עניין אזרחי. פינוי שוכר מבוצע על פי פסק דין, באמצעות לשכת ההוצאה לפועל. דווקא משכיר שמנסה לפנות בעצמו עלול להיות מושא לתלונה במשטרה.

האם בעל דירה חייב לשלוח מכתב התראה לפני הגשת תביעה?

לא בכל מקרה קיימת חובה חוקית לעשות כן. אבל כאשר ההפרה אינה יסודית, יש לתת לשוכר ארכה לתקן אותה לפני ביטול החוזה, ומכתב ההתראה הוא הדרך לעשות זאת. גם בהפרה יסודית, מכתב מסודר עשוי להביא לפינוי ללא הליך משפטי, ומשמש ראיה בהמשך.

האם אפשר לשלוח את מכתב הפינוי ב-WhatsApp או ב-SMS?

כן, אך מומלץ לשלוח אותו גם בדואר רשום או בדואר אלקטרוני, ולשמור אישור מסירה. המטרה היא שתהיה ראיה ברורה לכך שהמכתב הגיע לשוכר ובאיזה מועד.

כמה זמן יש לתת לשוכר לפנות את הדירה במכתב?

זמן סביר, בהתאם לחוזה השכירות ולנסיבות. כאשר ההפרה אינה יסודית, יש לתת קודם ארכה סבירה לתיקונה. כאשר יש הפרה יסודית, כמו אי תשלום מתמשך של שכר הדירה, ניתן להודיע על ביטול החוזה ולקצוב מועד לפינוי.

מה עושים אם השוכר מסכים להתפנות?

מומלץ לעגן את ההסכמה בהסכם פינוי בכתב. ההסכם יכלול את מועד הפינוי, מצב המסירה, קריאת מוני מים, חשמל וגז, הסדר החובות, ואופן ההשבה או המימוש של הבטוחות. הסכמה בעל-פה אינה מספיקה.

האם ניתן לפנות שוכר שאינו משלם שכר דירה?

כן. אי תשלום דמי שכירות מהווה בדרך כלל הפרה יסודית של הסכם השכירות. עם זאת, הפינוי חייב להתבצע באמצעות ההליכים הקבועים בדין, ולא בפעולה עצמית של בעל הנכס.

האם אפשר לפנות שוכר לפני תום תקופת השכירות?

כן. כאשר השוכר מפר את ההסכם הפרה יסודית, כגון אי תשלום דמי שכירות, שימוש אסור בנכס או הפרה משמעותית אחרת, ניתן לבטל את החוזה ולדרוש את פינויו גם לפני סיום תקופת השכירות.

האם ניתן לממש ערבות או שטר חוב לפני הפינוי?

לעיתים כן. לפי חוק השכירות והשאילה, ניתן לממש בטוחה רק בעילות שקבועות בחוק, ובהן אי תשלום שכר דירה, נזק שהשוכר לא תיקן, חשבונות שלא שולמו ואי-פינוי הדירה בתום השכירות. לפי סעיף 25י לחוק, על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על כוונתו לממש את הבטוחה, ולאפשר לו לתקן את ההפרה.

האם אפשר לפנות בהליך המהיר דייר מוגן?

לא. ההליך המהיר לפינוי מושכר אינו חל על נכס שחל עליו חוק הגנת הדייר. פינוי דייר מוגן כפוף לעילות ולהליכים של חוק זה, ומחייב בדיקה נפרדת.

מה קורה אם השוכר נטש את הדירה והשאיר חפצים?

גם במצב זה יש לפעול בזהירות. אין למהר ולפנות ציוד או חפצים ללא תיעוד ובחינה משפטית של הנסיבות. במקרים מסוימים נדרש הליך מסודר, כדי למנוע טענות עתידיות מצד השוכר.

מה עושים אם השוכר לא מתפנה גם אחרי המכתב?

מגישים תביעה לפינוי מושכר. זהו הליך מיוחד ומהיר יחסית בבית המשפט, שבסופו ניתן פסק דין לפינוי, ואם צריך הוא נאכף בלשכת ההוצאה לפועל.

מתי כדאי לפנות לייעוץ משפטי?

מיד כשמתברר שהשוכר אינו עומד בהתחייבויותיו, מפסיק לשלם, מסרב להתפנות או מפר את ההסכם בדרך אחרת. רצוי לפנות עוד לפני משלוח מכתב ההתראה, כי ניסוח שגוי של המכתב עלול לפגוע בהמשך ההליך.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו"ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 10/11/2022. עדכון אחרון: 22/09/2026.