כונס נכסים

“כונס נכסים” הוא כינוי לאדם המתמנה מטעם בית המשפט, לניהול ולפיקוח על נכסים של אנשים פרטיים או עסקים שנקלעו למצוקה כלכלית, סכסוכים משפטיים, פשיטת רגל, אפוטרופוס, או חדלות פירעון. בתפקיד זה, כונס הנכסים משמש כקצין בית המשפט (Officer of Court), העומד תחת פיקוחו בית המשפט וכפוף להוראותיו. תפקידו העיקרי של כונס הנכסים הוא להעביר את הרכוש נשוא המינוי להחזקתו, למשמורתו או לניהולו של כונס הנכסים, ולהעניק לו את הסמכויות שהיו בו, לבעל הרכוש, כולו או מקצתו. בדיני המקרקעין, תפקידו של כונס הנכסים הוא לגבש את רשימת הנכסים, לשמור על ערך הנכסים, ולמכור אותם במטרה לפרוע את חובות החייב לנושה. מסיבה זו, כונסי הנכסים מהווים “שחקן” משמעותי בשוק הנדל”ן בישראל, וקניית דירה מכונס נכסים היא אחד מתחומי העניין של משקיעי נדל”ן.

שיקולים למינוי כונס הנכסים

בעבר, קבעה הפסיקה כי מינוי כונס הנכסים יהיה מוגבל ל”רשימה סגורה” של מקרים. בין היתר, לשמירת הרכוש נשוא המחלוקת, בעת שקיים סכסוך התלוי ועומד לפני בית המשפט; לשמירת רכוש הנמצא בסכנת השמדה בידי אנשי שיש להם זכות באותו הרכוש; או לשם ביצוע פסק דין.  עם זאת, תקנות סדר הדין האזרחי, תשע”ט-2018, וההלכה היא שאין “רשימה סגורה”, והנושא נתון לשיקול דעתו של בית המשפט.

יש לשים לב כי מינוי כונס נכסים מהווה למעשה “השתלטות” על קניינו של האדם. לפיכך, בית המשפט מפעיל את שיקול דעתו למינוי כונס נכסים, ואף במקרים בהם קיימת הסכמה בין הצדדים המידיינים. הגבלות אלו הן על הפעולות או על עניינים, על משך זמן המינוי, על היקף הרכוש וכיוצ”ב.

חובות כונס הנכסים

מעת שהתמנה כונס הנכסים לתפקידו על ידי בית המשפט, הוא בגדר מי שפועל מטעמו, וכזרועו הארוכה של בית המשפט (ולא של בעל הדין). הוא אינו רשאי לקבל הוראות מגורם אחר כלשהו, פרט לבית המשפט. על כונס הנכסים החובה למלא את תפקידו באופן אובייקטיבי, תוך נאמנות להוראות מטעם בית המשפט. זאת, בנוסף לחובות האמון והזהירות כלפי הזולת.

מסגרת הניהול והפיקוח שמפעיל בית המשפט על כונס הנכסים, היא בהכרעה ב”בקשה למתן הוראות”. הכונס רשאי לעתור למתן הוראות נוספות גם לאחר שניתן פסק הדין, ואף לעתור למתן הוראות לביצוע בקירוב, אם יש קושי לביצוע פסק הדין כלשונו. יוער כי מסגרת זו משמשת את בתי המשפט לפיקוח על פעילותם השוטפת של בעלי תפקידים שונים שמונו על ידו, דוגמת מפרק, נאמן בפשיטת רגל, מנהל עיזבן וכיוצ”ב. לרוב, בית המשפט אינו מכריע בסכסוכים שבין כונס הנכסים לבין אחרים, והוא מסתפק בהנחיה כיצד לנהוג ולטפל בסכסוכים כאלה. אולם, כאשר העניין אינו מסובך, ייתכן ובית המשפט יכריע בסכסוך לגופו.

חלק מאותו החובה של כונס הנכסים, היא פרסום דבר המינוי ברשומות או בעיתונים היומיים (אלא אם הורה בית המשפט, מטעם מיוחד, שלא לפרסם את המינוי). עם מתן צו המינוי, על כונס הנכסים לרשום הערה על מינויו במרשם המתאים על זכויות החייב. כאשר מדובר בנכס מקרקעין, עליו לרשום הערת אזהרה בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל.

יתרונות וחסרונות קניית דירה מכונס נכסים

יתרונות רכישת דרה מכונס נכסים:

• מחיר נכס נמוך, משמעותית (עד כדי 25%), משווי השוק.
• הליך הרכישה מהיר, ללא משא ומתן, ונמשך זמן קצר (יחסית).
• הרכישה של הנכס “בטוחה”: הנכס נקי ממשכנתא, שעבודים, עיקולים וכיוצ”ב.
• הליכי רישום הזכויות על שם הרוכש, מבוצעות ע”י הכונס.

חסרונות רכישת דירה מכונס נכסים:

• בעל הנכס רשאי, בכל שלב, לקנות את הנכס במחירו – גם אם יש זוכה בהתמחרות.
• המכירה כפופה לאישור בית המשפט. במקרה במקרה בו בית המשפט סבור כי המחיר לא סביר, המכירה לא תאושר.
• הנכס נמכר כמו שהוא (AS-IS), ומצב הנכס – הנדסי או תכנוני – אינו ידוע. הוא אף אינו נמצא באחריות כונס הנכסים. לעיתים, קיימות בדירה חריגות בניה, עבירות בניה, שיש להסדירן. לעיתים יתגלה שהדירה זקוקה לשיפוץ נרחב.

אין תשובה חד משמעית, האם רכישת דירה מכינוס נכסים, משתלמת. ברור כי מחיר העסקה, אינו חזות הכל. אנחנו ממליצים להיעזר בשירותי עורך דין מומחה למקרקעין, על מנת לבצע את כל הבדיקות הרלבנטיות, לפני שמגישים הצעה לרכישת דירה מכונס נכסים.

הליך מכירת דירה על ידי כונס נכסים

רכישת דירה מכונס נכסים כרוכה במספר שלבים עיקריים שנועדו להבטיח את שקיפות והגינות ההליכים, ואת הגדלת הסיכוי לאישור על ידי בית המשפט:

שמאות של הנכס

על כונס הנכסים לקבל שמאות על הנכס, משמאי מוסמך, במטרה לקבוע את ערך הנכס, בהפחתת התיקונים ו/או השיפורים הדרושים. על שומת המקרקעין (שתצורף לבקשה לבית המשפט), יקבע כונס הנכסים את המחיר המבוקש של הדירה.

פרסום הנכס העומד למכירה

כונס הנכסים יפרסם מודעה בעיתונים היומיים, במסגרתה יזמין את הציבור להציע הצעות לרכישת הנכס. לעיתים, הכונס יפרסם גם בעיתונות מקומית, באתרי אינטרנט, במדיה חברתית, בליווי תמונות, סרטונים ותיאור הנכס. לעיתים, כונס הנכסים יעדיף לבצע את ההתמחרות, כמכרז פרטי. התנאי להציע הצעות לרכישה, הוא הפקדת ערבות בסך של כ-10% משווי ההצעה, על פי החלטת הכונס.

התמחרות

לאחר חלוף המועד האחרון לקבלת הצעות, יערוך כונס הנכסים התמחרות בין המציעים השונים. ברוב המכריע של המקרים, הצעת המחיר הגבוהה ביותר תוכרז כהצעה הזוכה (למרות שלכונס קיימת הזכות לקבל כל הצעה שהיא). עם קבלת ההצעה הסופית ישלם הזוכה בהתמחרות, את יתרת סכום הרכישה של הנכס הספציפי בפרק זמן קצוב ומוגדר מראש, בכפוף לאישור העסקה ע”י בית המשפט.

אישור המכירה על ידי בית המשפט

לאחר מציאת ההצעה הטובה והמשתלמת ביותר, כונס הנכסים יפנה לבית המשפט, לאישור ההצעה. בית המשפט יבחן את הליכי ניהול המכירה, יבחן את המחיר לעומת השמאות, ויבחן האם – בסופו של דבר – המכירה משרתת את החייב ואת הנושים. אישור המכירה מאפשר את השלמת הרישום של הנכס על שם הרוכש, ומבטיח שלא יצוצו תביעות כנגד הנכס או הרוכש.

לסיכום

קניית דירה מכונס נכסים, עשויה לעיתים להיות מהלך אסטרטגי עבור קונים פוטנציאליים, המחפשים נכס להשקעה. עם זאת, קנייה מכונס נכסים מחייבת זהירות בשיקול דעת, ומחייבת ביצוע מחקר מעמיק ובדיקת נאותות לפני הגשת הצעה כלשהי. עם הידע וההכנה הנכונים, וליווי עורך דין מומחה לענייני מקרקעין, רכישת דירה מכונס נכסים עשויה להיות מאמץ מתגמל ורווחי. צלצלו עכשיו למשרד וולר ושות’, להתייעצות וליווי משפטי בכל תחומי המקרקעין.