הטעיה בחוזה מכר דירה

לאחרונה ניתן פסק דין בבית המשפט השלום בחיפה (ת”א 69983-01-19 שירק ואח’ נ’ צמח ואח’). עניינו של פסק הדין בטענת הטעיה בחוזה מכר דירה. תמצית המחלוקת היא האם גילו הנתבעים לתובעים, טרם חתימת חוזה המכר, את העובדה שחלק ממהממכר הינו שטח ציבורי, ואינו חלק מהממכר? תמצית פסיקה.

חובת הגילוי

חובת תום הלב וחובת הגילוי השזורות זו בזו, מעוגנות בסעיפים 12, 15 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973. גילוי כאמור יכלול מסירת פרטים יזומה של מידע, החיוני למי שנמצא במשא ומתן לקראת כריתת חוזה (ולא רק גילוי כתוצאה משאלות הצד שכנגד). תום הלב כולל את החובה לגלות ולהבהיר עובדות מטריאליות לפני כריתת החוזה, אם הדבר מתחייב לאור מהותה של  העיסקה או לאור נסיבותיו של המקרה. אי הגילוי יכול אף לעלות כדי הטעיה במובן סעיף 15 לחוק החוזים (ע”א 5320/90 א.צ ברנוביץ נכסים והשכרה בע”מ נ’ רשות ניירות ערך, מו(2) 818 (1992)).

לעתים נוצרת הטעיה באמצעות הצהרה פוזיטיבית כוזבת. לעתים עשויה ההטעיה לבוא לידי ביטוי במחדל, קרי בהימנעות מגילוי נתון מסוים. זאת, מקום שבו מוטלת על אחד המתקשרים בחוזה חובת גילוי. נפסק כי מי שיכול למנוע את הנזק שיגרם כתוצאה מאי-הגילוי בעלות הנמוכה ביותר, עליו מוטלת החובה לעשות כן. לשון אחר, חובת הגילוי מוטלת על מונע הנזק הזול”.

הגישה למידע הנוגע לעסקה 

ככלל, בעסקת מכר, למוכר יש גישה טובה ונוחה יותר למידע הנוגע לעסקה. בהתאם, תחול עליו, לרוב, חובה לגלות לקונה פגמים מהותיים בנכס (ע”א 7730/09 ניסים כהן נ’ מבני גזית (2000) בע”מ). במקרה הנדון, הנתבעים, שהינם בעלי המידע הראשוני והמקורי, נמנעו מלגלות עובדה מהותית זו. בכך נהגו בחוסר תום לב והפרו את החובה המוטלת עליהם.

אשם תורם באי הגילוי עובדה על הנכס

בית המשפט התלבט, האם יש מקום להטיל על התובעים אשם תורם, בבחינת “יזהר הקונה”. ביהמ”ש קבע שבפני התובעים נדלקה יותר מ”נורה אדומה” אחת עובר לחתימה על הסכם המכר. ואולם, לאור ההלכה שנקבעה בע”א 8068/11 אורי עיני נ’ חן שיפריס [פורסם בנבו], אין מקום לכך. וכפי שפסק בית המשפט העליון:

“בעימות שבין מוכר-מפר שידע (או היה עליו לדעת) בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות, אותן לא גילה לקונה – לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) – יד הקונה על העליונה. הוא זכאי לפיכך למלוא התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב הפרה בשל אי-התאמה, ובכללן: ביטול החוזה, בצירוף השבה ופיצויים מוסכמים. במקרה שכזה – אין לייחס אשם תורם לחובת הקונה”

סיכום ומסקנות 

עסקת מקרקעין היא עסקה מורכבת ויקרה. הסכם מכר דירה מהווה את אחד השלבים האחרונים, לאחר ביצוע כל הבדיקות וההצלבות הנדרשות. כמו בכל עסקה, יש להיזהר ולהיות ערים לניסיונות הטעיה בחוזה מכר דירה. אולם בניגוד לעסקאות אחרות, לא ניתן “להחזיר לחנות” את הדירה שנרכשה במיליוני ש”ח.

לאור המחיר הכבד של עסקת המקרקעין, יש להתייחס אליה במלוא הרצינות. יש להתייעץ עם עורך דין קניית דירה, ובבעלי מקצוע נוספים. המשמעות של טעויות הנן, לעיתים, אובדן של מיליוני ש”ח, והליכים משפטיים במשך שנים ארוכות. ליווי עורך דין מומחה במקרקעין בעסקת מכירת דירה או ברכישת דירה, מגן עליכם. במשך למעלה מ-40 שנה, מתמחה משרד עורכי דין וולר ושות’ במקרקעין ומיסוי מקרקעין. צרו קשר, כבר עכשיו.