תזכיר חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון), התשפ”ד – 2024
מטרת החוק המוצע והצורך בו
בשנה וחצי האחרונות חווה ענף הנדל”ן שינוי מגמה משמעותי, כאשר לאחר עליית ריבית בנק ישראל בשנתיים האחרונות, נרשמה התמתנות בביקושים אשר הובילה לירידת מחירים. בד בבד, למרות הגידול בעלויות המימון עבור יזמי נדל”ן, נשמר קצב התחלות הבנייה בשוק הנדל”ן, אשר מבטיח מלאי דירות מספק בטווח הארוך. עם פתיחת מלחמת “חרבות ברזל”, ובניגוד למגמה שקדמה למלחמה, נכנס ענף הבניה להאטה משמעותית. זאת לאור מספר סיבות, כאשר העיקרית שבהן הינה היעדר העובדים הכשירים לביצוע עבודות באתרי הבנייה, לאור היעדרותם של עשרות אלפי עובדים פלסטינים ממלאי כוח האדם הזמין להעסקה בענף. לצד זאת, עלויות המימון הגבוהות הקיימות בשוק וכן ההאטה בביקושים שהחמירה עם תחילת הלחימה, פוגעים בהמשך הרחבת היצע הדיור בישראל.
ניסיון העבר מלמד כי אוכלוסיית המשקיעים בשוק הדיור מושפעת מאוד משינויים באחוז מס הרכישה על דירות שניות ומעלה. זאת, היות ורכישותיהם מהוות על פי רוב נכסים להשקעה. כך לדוגמא, אחוז עסקאות המשקיעים בשוק הדיור בין שנת 2021-2020 עלה מ-13.6% לכ-20% בפרק זמן של שנה, לאחר שהופחת מס הרכישה על משקיעים, והמשיך לעלות משמעותית לאחר שהוכרזה העלאת המס ב-2022, עד לכ-28.6% מהעסקאות בשוק, זאת עד למועד עליית המס בפועל, שלאחריו התמתנו משמעותית שיעור המשקיעים בשוק.
משכך, תזכיר החוק מבקש לתת מענה לאתגרי השעה עימם מתמודד שוק הדיור בעת הנוכחית. תיקונים אלה, צפויים להביא להגדלת הכנסות המדינה ממסים. כמו כן, התיקונים המוצעים צפויים להפחית את התמריץ המיסויי לרכישה והחזקה של דירות מגורים ובכך לעודד מכירת דירות מגורים בטווח הקרוב תוך הגדלת היצע הדירות והורדת מחירם.
ביטול החישוב הלינארי המוטב במכירת דירות מגורים בהדרגה
ביום 5 באוגוסט 2013, פורסם חוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו– 2014), התשע”ג- 2013 (תיקון 76). בסעיף 43 לחוק האמור תוקן חוק מיסוי מקרקעין. במסגרת אותו תיקון בוטלה הוראת הפטור ממס שבח למשקיעים שהייתה קבועה בסעיף 49ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין, וחלה על מוכר דירה שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת אם המכירה עמדה במספר תנאים שהיו קבועים בחוק. מנגד, נקבע באותו תיקון, לגבי דירת מגורים שנרכשה לפני כניסת תיקון 76 לתוקף, שלמי שבבעלותם יותר מדירת מגורים אחת יחושב מס השבח במכירת דירה כאמור לפי ה-“חישוב הליניארי המוטב”. במילים אחרות, השבח שייוחס לתקופה שעד יום 1 בינואר 2014 יהיה פטור ממס שבח, ואילו שבח שייוחס לתקופה שמהמועד האמור ואילך יחויב במס שבח בשיעור שנקבע בחוק מיסוי מקרקעין.
השפעת הפטור ממס שבח שניתנה בעבר
אלא שהפטור מייצר למעשה תמריץ שלילי למשקיעים בדירות מגורים למכור את הדירות כדי להמשיך וליהנות מהפטור מתשלום מס בגין השבח שנוצר קודם ליום 1 בינואר 2014. זאת, במיוחד בנוגע לדירות המוחזקות שנים ארוכות בידי בעליהן לצרכי השקעה. תמריץ שלילי זה פוגע בהיצע הדירות למכירה ותורם לעליית מחירי הדירות.
בנוסף, מדובר בהטבת מס רגרסיבית ממנה נהנים בעיקר בעלי דירות להשקעה באזורי הביקוש במרכז הארץ. אלו נהנים משילוב של שבח ריאלי גבוה במיוחד ושיעורי מס אפקטיביים נמוכים הנעים סביב 10% בלבד. בעת זו של האתגרים הפיסקליים על רקע המלחמה מוצע לפעול לצמצום הטבה זו.
אשר על כן, בכדי לעודד כניסת דירות נוספות למכירה בשוק הדיור, ולהשוות את נטל המס החל על מוכרי דירות להשקעה, בלא תלות במועד רכישתם, מוצע לבטל את החישוב הלינארי המוטב בהדרגה כך שהחל משנת 2026 ואילך יחויב גם השבח שנצבר בתקופת הפטור במס שבח. שיעור המס בגין תקופת הפטור יעלה באופן מדורג על פני ארבע שנים במדרגות של 5% עד להשוואת שיעור המס לשיעור מס השבח החל על דירת מגורים שנרכשה החל משנת 2014. כך, רק בתום חמש שנים מיום כניסת התיקון לתוקף, יושלם המהלך והטבת המס תתבטל באופן מלא.
קיבוע שיעורי מס הרכישה על דירה שנייה
ניסיון העבר מלמד כי אוכלוסיית המשקיעים בשוק הדיור מושפעת מאוד משינויים באחוז מס הרכישה על דירות שניות ומעלה. זאת, היות ורכישותיהם מהוות על פי רוב נכסים להשקעה. כך לדוגמא, אחוז עסקאות המשקיעים בשוק הדיור בין שנת 2021-2020 עלה מ-13.6% לכ-20% בפרק זמן של שנה, לאחר שהופחת מס הרכישה על משקיעים, והמשיך לעלות משמעותית לאחר שהוכרזה העלאת המס ב-2022, עד לכ-28.6% מהעסקאות בשוק. זאת, עד למועד עליית המס בפועל, שלאחריו התמתנו משמעותית שיעור המשקיעים בשוק.
בנוסף, בשל הוראות שונות בדיני המס המיסוי החל על רווחים שוטפים מהשקעה בדירות מגורים הוא נמוך באופן יחסי להשקעות אלטרנטיביות. בתיקון מס’ 98 לחוק מיסוי מקרקעין, הועלו שיעורי מס הרכישה על דירה שניה עד לסוף שנת 2024 במטרה למתן את הביקוש לרכישת דירות בידי משקיעים ולסייע בבלימת עליית מחירי הדירות. ניסיון זה טרם השיג את מטרתו למתן את מחירי הדירות ולכן במטרה למתן את הביקוש לרכישת דירות בידי משקיעים ולסייע בבלימת עלייה פוטנציאלית של מחירי הדיור, מוצע לעגן את שיעורי מס הרכישה כהוראת קבע.
תזכיר החוק פורסם, לנוחיותכם, באתר תזכיר החקיקה הממשלתי.
משרד עורכי דין למיסוי מקרקעין
חישוב מיסוי המקרקעין הוא מורכב במיוחד. בכדי לבצע ולרשום את העסקה כדין, ובתשלום מס נמוך, יש לתכנן מראש את העסקה, בסיוע עורך דין מיסוי מקרקעין. תכנון מס נכון יהיה ייחודי, במסגרת החוק, מעודכן בהלכות המשפטיות, בהתפתחות החקיקה, וצופה פני עתיד. למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון מקצועי של למעלה מ-40 שנה, בליווי, ניהול, הובלה וייצוג לקוחות, במגוון רחב של הליכים בתחום מיסוי המקרקעין, תוך דגש על חשיבה יצירתית, ייחודית וחוקית. המשרד מסתייע, במידת הצורך, במומחים מובילים בתחומם, לצורך מתן מענה יעיל ושלם ללקוחות המשרד בתחום מיסוי המקרקעין, הן בעסקה המבוקשת והן בעסקאות עתידיות. צרו קשר עכשיו.
