חלופת שקד וזכויות הקניין של הרשויות המקומיות
“חלופת שקד” לתמ”א 38, אושרה בכנסת (ראו כאן סקירה). חלופת שקד, שיושמה במסגרת תיקון 139 לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965, העניקה שטחי ציבור לרשויות המקומיות, בשיעור שבין 7% ל-10%, בבניינים חדשים שיחוזקו מפני רעידות אדמה. על פניו, חלופת שקד העניקה לרשויות המקומיות שטחים ומבנים (ופוטנציאל הכנסות), בהיקפים רבים. זאת ועוד, מגמה זו משתלבת במגמה העולמית של עירוב שימושים. אולם, בחינה מקרוב של “חלופת שקד” תביא לחוסר וודאות עבור הרשויות המקומיות והיזמים, אי הבנות ומחלוקות – שיגיעו לפתחו של בית המשפט.
הקניית בעלות בחלק הציבורי
באופן כללי, הכללת הקניית הבעלות בחלק הציבורי, של הרשות המקומית, הוא צעד חשוב. המגמה הרווחת כיום, בישראל ובעולם, היא של ציפוף הבניה, עירוב שימושים, ושימוש בשטחים ציבוריים בנויים במבנים סחירים. אולם, יש לומר את הדברים לאשורם: מדובר בהפקעה מצד הרשות המקומית, לכל דבר ועניין. משכך, ההפקעה של זכויות קנייניות, צריכה להיעשות במפורש, ובחקיקה ראשית. אלא ש”חלופת שקד” לא הסדירה את מערכת היחסים בהיבטים נכסיים ויישומיים, בין הרשות המקומית, הדיירים והיזמים. ברור, אם כן, שהיא תגרור אי הבנות, חיכוכים וצעדים משפטיים, שייעכבו את היישום.
זכויות הקניין של הרשויות המקומיות
זכויות הקניין, המסדירות את הבעלויות על השימושים השונים במתחמי ההתחדשות, כוללות מתן זכויות קנייניות בשיעור שבין 7% ל-10%, לרשויות המקומיות. בפועל, הרשויות המקומיות מתנות, כיום, מתן אישורי בניה בתמורה להקצאת שטח לרשות עצמה. “חלופת שקד” רק מכניסה את זכויות הקניין, לבסיס החישוב. אלא שבחקיקה המהירה, נותרו תחומים רבים פתוחים:
- לא הוסדר משך הזמן בו תחזיק הרשות המקומית את הקרקע – לתקופה מוגבלת או לצמיתות.
- מה יהיו השימושים המותרים?
- הדרישות או המגבלות שיחולו על הרשות המקומית, ברישום הבית המשותף בטאבו.
- כיצד תתנהל הבעלות המשותפת בנכס?
- מה יהיו טיב, איכות ומפרט הבניה (קרי – איזה מוצר תקבל הרשות המקומית)?
- מה תהא אחריות התפעול על שטחים?
- ועוד.
פגיעה בדיירים מצד הרשויות המקומיות
אלא שלא די בכך. “חלופת שקד”, מביאה לפגיעה בדיירים, מצד הרשויות המקומיות. על פי התיקון לחוק, הרשות המקומית תוכל לבחור איזה שימוש ייעשה בשטח שניתן לה בבניין, מבין השימושים הציבוריים: גן ילדים, מעון, בית ספר, מרפאה, או כל שימוש אחר. החלופה הותירה את הברירה בידי הרשות המקומית בלבד, מבלי לאפשר לתושבים זכות השגה או ערעור. במילים אחרות, הרשות המקומית תוכל להחליט, במועד שייראה לה, לעשות שימוש בנכס, לרבות שימושים שיש בהם פגיעה בדיירים באותו הבניין. יתר על כן: ככל שהבניין מצוי באזור יותר מרכזי או יקר, תבקש אותו הרשות לעצמה (שכן ערך הקרקע רק עולה).
בנוסף לכך, הפרקטיקה בדיני ההפקעות מצביעה על כך, שהרשות המקומית מעדיפה לקחת לידיה קרקעות ושטחים, אף ללא צורך מיידי, ומבלי שיהיו בידיה תוכניות יישומיות. מאות תיקים נידונים בבתי המשפט כנגד רשויות מקומיות, שהפקיעו לפני עשרות שנים שטחים, אולם שטחים אלה עודם עומדים נטושים ובלתי מפותחים. בהחלט סביר לחשוב כי גם ב”חלופת שקד”, יקבלו הרשויות המקומיות קומות שלמות בבנייני מגורים, שיעמדו ריקות ונטושות. מי שישלם את מחיר העזובה, יהיו הדיירים באותו הבניין.
גובה היטל השבחה בחלופת שקד
התיקון לחוק כולל הוראה לפיה, במקרה של הקניית הבעלות בשטח הציבורי שבתחום התוכנית לרשות המקומית, יחול פטור מתשלום היטל השבחה, לגבי כלל ההשבחה הנובעת מהתוכנית. אלא ש”חלופת שקד” לא קבעה, בחקיקה ראשית, כיצד יחושב היטל ההשבחה: האם העלות תכלול את בניית מעטפת הבניין, את סך עלויות הבניה, או חלק יחסי. על פניו, לאור הלקונה בחוק, ייתכן כי רשות מקומית תוכל לדרוש תשלום מלוא היטל השבחה, גם כאשר חלק מהבניין יוקנה לה. במילים אחרות, המחוקק איפשר גבייה כפולה, על גבם של היזמים.
מסקנות והמלצות
“חלופת שקד”, הכניסה חוסר וודאות לרשויות המקומיות, בהיבטים תכנוניים וקנייניים, והיא תביא לחיכוכים רבים ולעימותים משפטיים. היעדר הסדרה מפורטת, בחקיקה הראשית, תביא לפגיעה, כמעט וודאית, ביזמים ובדיירים, על ידי הרשויות המקומיות. לפיכך, טוב יהיה אם יזמים ודיירים יזהרו בפרויקטים של תמ”א 38, שיצאו תחת “חלופת שקד”. משרד עורכי דין וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, ביטחון ושקט נפשי. במשך למעלה מ-40 שנה, עוסק המשרד בתחום המקרקעין, תמ”א 38, התחדשות עירונית, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, ומלווה אלפי לקוחות, בכל סוגי עסקאות המקרקעין. צרו קשר עכשיו.
