מבנה מסוכן
צו מבנה מסוכן
חוק העזר הריסת מבנים מסוכנים, מטיל חובה על בעלות ובעלי המבנה, להחזיק את הבניין במצב המבטיח את שלום המחזיקים, את שלום הציבור ואת ביטחון הנכסים הסמוכים לו. הגדרת “מבנה מסוכן” הנה של הרשות המקומית, והיא קשורה בדרך כלל למצבו הפיזי של המבנה. עם הוצאת “צו מבנה מסוכן”, מחוייבים בעלי המבנה למלא אחר הוראות הצו, לאתר את הסיבות להגדרת המבנה כמסוכן, ולהגיש לרשות המקומית תוכנית שיפוץ ותיקון מפורטת. אי ביצוע העבודות הנחוצות כדי להסיר את המסוכנות, עלול להוות עבירה על החוק, וייתכן כי יינקטו הליכים משפטיים, אזרחיים ופליליים, כנגד בעלי הנכס שלא מילאו אחר הדרישה. בנוסף, אם בעלי הבמבנה לא מילאו אחר הוראות ההודעה (על פי הקריטריונים הקבועים בחוק העזר), רשאית הרשות לבצע את העבודות הנחוצות כדי להסיר את המסוכנות ולגבות מבעלי המבנה את עלות ביצוע העבודות. עם הוצאת “צו מבנה מסוכן”, האחריות על פגיעה עתידית באדם או ברכוש, מוטלת על בעלי הדירות בבניין.
במקרה בו יקבע מהנדס הרשות המקומית, שהמבנה מסוכן עד כדי כך שהוא מהווה סכנה ממשית או מידית למחזיקים ו/או לציבור ו/או לנכסים הסמוכים, רשאית הרשות לצוות על פינויו, או על כל פעולה אחרת הנדרשת לשם הסרת המסוכנות.
ראוי לציין כי, נכון להיום, כפי שהצביע מבקר המדינה בדו”ח ביקורת בחודש יולי 2022 (כאן קישור ישיר לדו”ח המבקר, וכאן סקירה תמציתית), מתוך 208 הרשויות המקומיות שהתקינו חוק עזר בנושא מבנים מסוכנים, ל- 86% יש חוקי עזר ישנים, שנחקקו לפני שנת 2010. המשמעות היא קיומם של פערים בהגדרות בסיסיות לגבי אופן טיפולן במבנים מסוכנים, לגבי הזכויות והחובות החלות על תושבי הרשות המקומית שבהחזקתם או בבעלותם מבנים מסוכנים, לעניין שיטות, דרכי העבודה וההתמודדות של הרשויות המקומיות עם מבנים מסוכנים, ועוד.
הסיבות הנפוצות להוצאת צו מבנה מסוכן
כיום, אין קריטריונים אחידים למשרדי הממשלה או בקרב הרשויות המקומיות, להגדרת מבנה כ”מסוכן”. מניסיוננו במשרד וולר ושות’, הסיבות להגדרה זו הן –
- סדקים משמעותיים בשלד המבנה או ביסודות.
- שקיעה בקירות או שקיעה ביסודות הבניין.
- סדקים רחבים בגרם מדרגות של הבניין או במרפסות הבניין.
- פגיעה בתשתיות המבנה, בעקבות טראומה – רעידת אדמה, פיצוץ גז, שריפה וכיוצ”ב.
- ביצוע תוספות בניה ללא היתר וללא ליווי הנדסי.
- חשיפה של מוטות הברזל שבעמודים, חלודה.
- קורוזיה מתקדמת בקונסטרוקציה מפלדה.
- גושי בטון רופפים ממעטפת הבניין.
- התנתקות של אריחים מהחיפוי החיצוני של הבניין.
- סדקים רחבים בעמודים ובקירות הבניין.
- קיר חומה או קיר תמך סדוק, או התמוטטות חלקית.
סיווג מבנים
כאמור, אין קריטריונים אחידים. עם זאת, נוטות הרשויות לסווג את המבנים המסוכנים, בהתאם לרמת הסיכון שהם יוצרים. מכך, ייגזרו טיב, איכות ומהירות הטיפול, ובמקביל – פעולות הרשות המקומית.
- רמה 1: ללא סכנה. אין חשש לשלום ויציבות המבנה.
- רמה 2: רמת מסוכנות נמוכה. המבנה יציב, אולם חלקים ממנו עלולים ליפול על עוברי אורח או על בניינים סמוכים. בדרגה זו, קיימים ליקויים ותיקונים אותם יש לבצע בהקדם. במידה והתיקונים לא יבוצעו, ההתראה תומר להכרזה על המבנה כמסוכן.
- רמה 3: רמת מסוכנות בינונית. מבנה זה, או חלקים ממנו, מהווים סכנה ממשית למחזיקים או למבנים הסמוכים. את המבנה הזה יש להרוס או לאטום.
- רמה 4: רמת מסוכנות גבוהה. המבנה, או חלקים ממנו, עלול להתמוטט באופן מיידי, ולפיכך יש לפנותו.
תהליך טיפול הרשויות המקומיות – הכרזה על מבנה מסוכן
קיימת שונות בין תהליכי העבודה ונהלי העבודה ברשויות המקומיות, בכל הקשור למבנים מסוכנים. אולם, לרוב, התהליך הנו כדלקמן:
- ביקורת מהנדס בניין של הרשות המקומית במבנה, ובדיקת מסוכנות לציבור, לדיירים ו/או לנכסים הסמוכים.
- הוצאת דרישה לבעלי המבנה, לביצוע בדיקה הנדסית ע”י גורם מוסמך נוסף, לבחינת יציבות המבנה.
- הוצאת “צו מבנה מסוכן”, בהתאם לחוק העזר של הרשות.
- הודעה לבעלים, לביצוע תיקונים וחיזוקים בטיחותיים, בהתאם לדרישות ההנדסיות וללו”ז שיקבע מהנדס הרשות. לחילופין, מתן הוראה על הריסת המבנה (או חלקים ממנו).
- ביקורות מעקב בבניין, על מנת לוודא כי העבודות הדרושות – בוצעו.
- אכיפת דרישות הרשות המקומית לביצוע תיקונים בטיחותיים בבניין, ע”י נקיטת הליכים משפטיים נגד בעליו.
התמודדות בעלי המבנה לאחר ההכרזה
לאחר הוצאת “צו מבנה מסוכן” על ידי הרשות המקומית, נדרשים הבעלים לפעול במהירות ובאופן סדור. עיכוב בתגובת הבעלים ו/או פעולה לא מסודרת, עלול לגרור נקיטת פעולה חד-צדדית ע”י הרשות, הליכים משפטיים והוצאות כבדות.
- איתור כלל הבעלים, וכינוס ישיבת דיירים דחופה, בכדי ליידע אותם במצב המבנה והצו שהוציאה הרשות.
- הקמת חשבון בנק לצורך השתתפות כספית של בעלי המבנה. בהיעדר ברירה, יש לדרוש השתתפות בתשלום של כל בעלי הדירות, באמצעות תביעה משפטית כנגד דייר סרבן.
- מינוי מהנדס בניין מטעם בעלי המבנה. יש להעביר אליו את כל התוכניות, על מנת לקבל ייעוץ וחוו”ד, למול הצו שהוציאה הרשות. בנוסף, להזמין אומדן או קנה מידה של העלויות הכספיות.
- אם נדרשות פעולות הנדסיות, יש להכין תכניות, מפרט טכני, כתב כמויות, ולו”ז לביצוע העבודות.
- יש לקבל הצעת מחיר ממספר קבלנים ולמנות קבלן רשום.
- יש לקבל אישורים על סיום ביצוע העבודות, על בטיחות המבנה, ועל עמידה בכל דרישות הרשות.
- בנוסף, על מהנדס הבניין להגיש לרשות המקומית טופס הצהרה, על הסרת הסכנה למבנה.
- לאחר בדיקת מהנדס מטעם הרשות המקומית, ואישורו שכל הליקויים תוקנו, יש לפנות לרשות המקומית, על מנת שתבטל את הצו. לעיתים יידרשו הליכים משפטיים נוספים כנגד הרשות המקומית, דרישה לביטול קנסות וכו’.
ביטול צו מבנה מסוכן
לאחר תיקון הליקויים, מהנדס הבניין מטעם הדיירים, יגיש לרשות המקומית הצהרה על הסרת הסכנה למבנה. לאחר מכן, תשלח הרשות מהנדס, שיבדוק את מצב הבניין, ויבחן את התיקונים שבוצעו. ככל שחוו”ד תהיה שהליקויים תוקנו, הרשות המקומית אמורה לבטל את הצו.
צו מבנה מסוכן ותמ”א 38
צו מבנה מסוכן משמש זרז בקידום תוכניות תמ”א 38 על ידי וועד הבית, או בעלי הדירות במבנה. היות ובמרבית המקרים, ההוצאות הנדרשות לתיקון נאמדות בעשרות אלפי ש”ח עד מאות אלפי ש”ח, מקור מימון טוב יהיה ביצוע פרויקט תמ”א 38. אלא ששילוב תמ”א 38 במבנה מסוכן, דורש תשובות לשתי שאלות יסוד מהותיות:
- האם מצבו הפיזי של המבנה, יאפשר בכלל ביצוע תמ”א? או שהליכי התכנון והביצוע של התמ”א, לאורך מספר שנים, יסכנו את המבנה והדיירים?
- פערי הכוחות בין היזם, לבין הדיירים. כושר המיקוח של דיירים שנדרשים להוצאת מאות אלפי ש”ח לתיקון ליקויים באופן מיידי, נמוך מאשר של בעל מבנה המעוניין בחיזוק המבנה ובשדרוג הנכס. לא בכדי מעדיפים יזמים וקבלנים לפעול בנכסים שהוכרזו כמבנה מסוכן. היזם מתקן את המבנה, במחיר של מאות אלפי ש”ח, ובתמורה מקבל זכויות בניה השוות מיליוני ש”ח.
משרד וולר ושות’
למשרד עורכי דין וולר ושות’ ניסיון עשיר בייעוץ משפטי ובניהול בכיר ברשויות המקומיות. עו”ד רועי וולר, לשעבר מנכ”ל רשות מקומית ומנהל סיכונים מוסמך, יוכל לסייע לאגפי ההנדסה בחקיקת חוק עזר הריסת מבנים מסוכנים, בתהליכים ובנהלי עבודה. לדיירים שקיבלו “צו מבנה מסוכן”, יוכל לסייע בתהליך הסדרה, תיקון ליקויים, בחירת קבלן, הסרת צו מבנה מסוכן ואף השבחת הנכס. למידע נוסף, להתייעצות, להיערכות מקדימה או לקבלת חוות דעת, צרו קשר עכשיו.
