הקצאת מקרקעין לרשות המקומית על ידי רמ”י

על פי חוק רשות מקרקעי ישראל, התש”ך- 1960, תפקידה העיקרי של רשות מקרקעי ישראל (רמ”י) הוא לנהל קרקע השייכת למדינה,
לרשות הפיתוח ולקרן קיימת לישראל, כמשאב. זאת, על מנת לפתח את מדינת ישראל לטובת הציבור, הסביבה והדורות הבאים וכן לקדם את
התחרות בשוק המקרקעין. החוק קובע כי על מועצת מקרקעי ישראל לקבוע את המדיניות שלפיה תפעל רמ”י, וכי הנהלת רמ”י אחראית
להשגת יעדי המדיניות שקבעה המועצה.

ככלל, חוק חובת המכרזים, התשנ”ב-1992, אוסר על רשות מקרקעי ישראל להתקשר בחוזה לביצוע עסקה במקרקעין בלא מכרז פומבי שלכל אדם יש הזדמנות שווה להשתתף בו. יוצאים מכלל זה מקרים מיוחדים, המוזכרים בתקנות חובת המכרזים, התשנ”ג-1993, שבהם רשאית רמ”י להתקשר בפטור ממכרז. אחד מן הפטורים הנו הקצאת מקרקעין לרשות המקומית המיועדים לצורכי ציבור, כמשמעותם בסעיף 188(ב) לחוק התכנון והבנייה, התשכ”ה- 1965. זאת, מכוח סעיף 25(6) לתקנות חובת המכרזים, התשנ”ג-1993. ההתקשרות תעשה עם הרשות המקומית, בהתאם לצרכיה. נוהל 35.06B הקצאת מקרקעין בפטור ממכרז לרשויות מקומיות לצרכי ציבור, שפרסמה רמ”י (כאן), מסדיר את הנושא.

מטרת ההקצאה

מטרות לצרכי ציבור מכח החוק

דרכים, גנים, שטחי נופש או ספורט, שמורות טבע, עתיקות, שטחי חניה, שדות תעופה, נמלים, מזחים, תחנות רכבת, תחנות אוטובוסים, שווקים, בתי מטבחיים, בתי קברות, מבנים לצרכי חינוך, דת ותרבות, מוסדות קהילתיים, בתי חולים, מרפאות, מקלטים ומחסים ציבורים, מתקני ביוב, תחנות משטרה ותחנות שירות לכיבוי אש, מזבלות, מיתקנים להספקת מים וכל מטרה אחרת שאישר שר האוצר לעניין סעיף זה.

מטרות ציבוריות שאושרו ע”י שר האוצר

שכונות מגורים לצורך קליטת עלייה, מחסן חירום של רשות מקומית,תחנת מוניות, בתי אבות, מוסדות הכוללים יחידות סיעודיות לקשישים, ומעונות דיור מוגן לקשישים, מיתקני טיפול פסולת, בתי משפט ומשרדים ראשיים של רשויות מקומיות, מתקני תקשורת של בזק, מגרשים לקיום השתלמות מעשית בנהיגה, מעונות סטודנטים, מעון למגורי אנשים עם מוגבלות, מתקנים לתחזוקה ותפעול רכבת קלה, דיור בהישג יד להשכרה. על פי החוק שר האוצר רשאי להוסיף מטרות ציבוריות ואלה מתעדכנות מעת לעת. אם קבע שר הפנים מטרות ציבוריות נוספות לצרכי ציבור, לעניין סעיף 188(ב) לחוק התכנון והבניה, התכ”ה- ,1965 תבחן רשות מקרקעי ישראל אם להקצות לפיהן לרשות המקומית שלא בתשלום מלא, ותביא בפני מועצת מקרקעי ישראל את המלצתה.

הקצאה בתמורה שאינה סמלית

הקצאות קרקע כוללות פטור ממכרז, או הפחתה בדמי החכירה, שהם בגדר הטבות כלכליות ניכרות ותנאים מועדפים. מעבר לכך, בהקצאות המתבצעות בתמורה שאינה סימלית, התשלום בעד הקרקע יבוצע לפי זכויות הבניה המבוקשות על ידי הרשות המקומית או לפי מלוא זכויות הבנייה בתוכנית, לפי בחירתה של הרשות המקומית. ערכי הקרקע לצורך ביצוע העסקה ייקבעו לפי שומה עדכנית, שתיערך על ידי השמאי הממשלתי הראשי או שמאי מטעמו.

ביצוע התשלום, לרבות תשלום חובות עבר אם קיימים, במועד שייקבע על ידי רשות מקרקעי ישראל, הוא תנאי להשלמת העסקה.

החכרת משנה

הקביעה העקרונית היא שלפיה לבעל זכויות חכירה בקרקע שנמסרה למטרה ציבורית תוקנה הזכות על הקרקע, רק כל עוד היא תשמש למטרה שלשמה ניתנה, ולה בלבד, וכן שאין לתת לחוכר אשר קיבל את הקרקע בתנאים ייחודים הטבה כלכלית ניכרת אם הקרקע אינה משמשת עוד למטרות ציבוריות, או אם שונה ייעודה על פי תכנית מתאר לייעוד אחר.

עם זאת, במקרים מסויימים, לאחר חתימת חוזה עם הרשות המקומית, ניתן (בכפוף לאישור מראש של רמ”י), להחכיר את המקרקעין בחכירת משנה. זאת, בתנאים המצטברים הבאים:

1. השימוש יהיה בהתאם למטרה המצוינת בחוזה החכירה.
2. הרשות המקומית אינה גובה תשלום עבור החכרת המשנה.

אפשרות לעשות שמוש מסחרי בשטח

לעתים שינוי בייעוד של קרקע עשוי לגלם פוטנציאל להטבה כלכלית שתצמח לחוכר בעקבות שינוי זה.

בתנאים מסויימים, רמ”י מאפשרת שימוש סחיר נלווה בשטח שלא יעלה על 20% מהשטח המבונה. בשטחים ציבוריים פתוחים, הבינוי הסחיר יהיה בהתאם לזכויות הבניה בתוכנית. עבור כל שימוש בעל אופי מסחרי, תשלם הרשות המקומית דמי חכירה מהוונים בשיעור 91% מערך הקרקע בהתאם לסוג השימוש.

רישום בספר נכסים

בהתאם לסעיפים 188 ו-347 בפקודת העיריות, וכן תקנות הרשויות המקומיות (ניהול פנקסי זכויות במקרקעין), התשכ”ז-1967, על הרשות המקומית לנהל פנקס מיוחד שבו תרשום את זכויותיה במקרקעין. רשם הנכסים ירשום בספר הנכסים של הרשות, כל זכות על מקרקעין לטובת הרשות, וכן כל זכות על מקרקעין של הרשות לטובת אדם זולתה, לרבות נכסים שהוקצו לרשות המקומית על ידי רמ”י.

פיקוח רמ”י על הקצאת קרקעות לרשויות המקומיות ולמוסדות ציבור

החלטת מועצת ינהל מקרקעי ישראל מס’ 1105 שעניינה הקצאת קרקע למוסדות ציבור (לרבות רשויות מקומיות), קובעת כללים ותנאים שלפיהם תקצה רמ”י קרקע בפטור ממכרז למוסד ציבורי למטרות ציבוריות. במקרים אלו, רמ”י מקצה את הקרקע למוסד הציבורי ומתקשרת עמו בחוזה חכירה.

דו”ח מבקר המדינה לשנת 2017, קבע כי התנהלות רמ”י בכל הקשור להקצאת קרקעות למוסדות ציבור – לקויה. הדבר בא לידי ביטוי, בין היתר, בשינוי ייעוד המקרקעין ממטרות ציבוריות למטרות עסקיות ומטרות רווח שבוצעו על ידי הגופים, באי־אכיפה ופיקוח של רמ”י על המצב במוסדות האלה, ובליקויים שונים שקשורים בנוהלי ההחכרה. עוד מצא משרד מבקר המדינה כי, לעתים התעלמה רמ”י במשך שנים רבות משימושים מסחריים שעשו מוסדות ציבור בנכסים שהוקצו להם למטרות ציבוריות, שחרגו מחוזי החכירה. זאת ועוד, רמ”י לא פעלה מספיק בצורה של פיקוח ואכיפה כדי להפסיק את השימוש. בכך, לדעת המבקר, כשלה בכל הנוגע לתפקידה לפקח על השימוש בקרקעות כנדרש בחוק ובהתאם לחוזי החכירה.