רכישת דירת מגורים מהכנסייה

בכל יום מתקבלות במשרדנו שיחות טלפון בנושא רכישת דירת מגורים מהכנסייה. תמיד, החכירה מוצגת כרכישה, תמיד ב”הזדמנות למבינים” או “הזדמנות שלא תחזור”. מה המשמעויות של רכישת דירת מגורים מהכנסייה? משרד וולר ושות’ עושה סדר במונחים.

קרקעות הכנסייה בישראל

קרקעות ונכסי נדל”ן רבים במדינת ישראל, נמצאים בבעלות פרטית של הכנסייה, הפטריארכיה, מסדרים או גופים נוצריים. לפי ההערכות השונות, מדובר בלמעלה מ-100,000 דונם, מרביתם בירושלים, חיפה, יפו, לוד וקיסריה. לגורמים הממשלתיים אין מיפוי של קרקעות הכנסיות בישראל וגם אין להם מספרים, אבל בספרות המקצועית מוגדרת הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית למשל, כאחד מבעלי הקרקעות החוץ-ממשלתיים הגדולים בישראל היום. על פי מיטב ההערכה, היא מחזיקה כ-60% מקרקעות הכנסיות בישראל.

הכנסיות רכשו קרקעות חקלאיות, רובן המכריע במהלך המאה ה-19, על מנת לאפשר לנזירים ביטחון כלכלי. על חלק מקרקעות אלה נבנו בנייני דירות, חנויות, שווקים ומלונות, דבר שייצר לכנסיות הכנסות מדמי שכירות. לאחר מלחמת העולם הראשונה, נקלעה הפטריארכיה היוונית אורתודוקסית לפשיטת רגל. המנדט הבריטי מינה ועדות חקירה, שבדקו את נכסי הכנסייה, ואילצו אותה למכור שטחים. הרוכשים היו, ברובם, המוסדות הציוניים. עם הקמתה של מדינת ישראל ועם התרחבות הערים, הבינו הכנסיות כי ערך הקרקעות למגורים עולה, ולכן חתמו על חוזי חכירה מול קרן קיימת לישראל (קק”ל). קק”ל, מצידה, החכירה את הקרקעות לתקופה של 99 שנה, לתושבים. אולם בניגוד להחכרה הכמעט אוטומטית שמבצעת רשות מקרקעי ישראל, בשנים האחרונות מכרו הכנסיות חלק מזכויותיהן במקרקעין, לגורמים פרטיים, שזהותם לעתים עלומה. במצב זה, הדיירים שחכרו את נכסיהם מקק”ל, חוששים כי יידרשו לשלם סכומי כסף גבוהים, לשם הארכת חוזי החכירה. בהתאמה, לאור אי הוודאות באשר להארכת תקופת החכירה, ערך הנכסים שנמצאים בבעלות הכנסיות – צנח בכ-30% עד 40%.

המעמד המשפטי של קרקעות כנסייה

קרקעות הכנסיות הן קרקעות מסוג “וואקף”, או מסוג “הקדש” למטרות דתיות וחברתיות. בנוסף, קיימות קרקעות הרשומות על שם הכנסיה או הפטריארך, והן, דה-פקטו- במעמד של הקדש.

סיכונים ברכישת דירות מגורים בקרקעות הכנסייה

ככל שעולים מחירי הנדל”ן, כך גדלות מספר הפניות בנושא רכישת דירה בהזדמנות מהכנסייה. תמיד מדובר ברכישה (ולא, כנדרש, בחכירה). תמיד גם מדובר ב”הזדמנות למבינים…“. אלא שמדובר בסיכונים משמעותיים ביותר, ממספר סיבות:

• הכנסייה הנה מעין גוף פרטי. היא יכולה לשקול שיקולים שברצונה, ואינה חייבת להאריך את תקופת החכירה. היא אינה מחוייבת בכללים באשר לתשלום שיידרש להארכה, ככל שזו תושג.
• זהות הכנסייה: בישראל, איננו מבדילים לרוב בין הכנסיות השונות. לכל כנסיה או מסדר דתי יש את הנהלים שלו ותהליכי קבלת ההחלטות באשר לשימוש בקרקעות. כך לדוגמה, עסקה עם הכנסיה הקתולית, דורשת את אישורו האישי של האפיפיור. מנגד, הכנסיה היוונית אורתודוקסית מחזיקה במקרקעין, ולכם ניתן, לכל היותר, להחכיר את המקרקעין מהכנסייה.
• שווי הדירות שנבנו על קרקעות הכנסייה, נמוך בכ-40% משווי דירות שנבנו על קרקעות רמ”י. יתר על כן, היות והשווי מושפע גם מהנכסים בסביבה, הרי שאי הארכת תקופת החכירה של נכסים בסביבה, תביא לפינויים ולנטישתם. לפיכך, בסבירות גבוהה, עלול שווי הנכס לצנוח.
• היעדר אפשרות לקבלת משכנתא לנכס. זאת, מכיוון שהבנקים מבינים כי מדובר בזכויות שיש קושי לרשמן (אם בכלל). בנוסף, אם הלווים לא יוכלו לעמוד בפירעון ההלוואה, הבנקים לא יוכלו לממש את הנכס.

המלצות לשכת עורכי הדין בנושא קרקעות מהכנסיה

ביום 21/9/2025, התייחס ועד מחוז חיפה בלשכת עורכי הדין, לסכנה ברכישת קרקעות מהכנסיה. עפ”י האזהרה, דירות הנמצאות בבעלות הכנסייה היוונית-קתולית, אשר רבות מהן נמצאות בחיפה. דירות אלה מוחכרות, בדרך כלל, ל-49 שנים עם אופציה להארכת החכירה ל-12 שנים נוספות. העברת החכירה במהלך היותה בתוקף אינה דורשת את הסכמת הכנסיה ולא נשלחות כל הודעות לתשלום דמי חכירה על ידי הכנסיה. אלא שדירות שתקופת החכירה שלהן מסתיימת, ולשם הארכתה לתקופה נוספת נדרשים החוכרים לשלם סכומי עתק לכנסיה.

מומלץ כי בכל מקרה בו מגיעה לעו”ד עסקת מקרקעין המתייחסת לדירה הנמצאת בבעלות הכנסיה, אין להסתפק באמור בנסח הרישום. יש לקבל את שטר החכירה המקורי מלשכת רישום המקרקעין. על עורכי הדין לוודא מהי תקופת החכירה, מה תקופת האופציה, מהם התנאים להארכתה והם נדרש תשלום דמי חכירה שנתיים. עוד המליץ וועד המחוז כי יש ליידע את הקונים (ורצוי כי הדבר יכלל אף בחוזה) על הוראות הסכם החכירה. במידה וקיימים דמי חכירה שנתיים, לייעץ לשלוח המחאה בדואר רשום למחכירה (אף שלפי הנסיון הקיים, אין הכנסיה פורעת אותן). כמו כן, רצוי ליידע את הקונים כי בתום תקופת החכירה הם עשויים להידרש לשלם סכומים נכבדים לשם הארכתה, אחרת הם עלולים למצוא את עצמם מנושלים מנכסם.

לסיכום, על מנת למנוע ירידת כספיכם לטמיון ב”מציאות” נדל”ן, דוגמת קרקעות מהכנסייה, יש לבצע בדיקות מעמיקות. טרם רכישת ביצוע עסקת מקרקעין או נדל”ן, יש להיעזר בעורך דין מקרקעין. משרד וולר ושות’ מתמחה במקרקעין, במשך למעלה מ-40 שנה. צרו קשר עכשיו.