אגרות התכנון המיוחדות, או: איך להגדיל את הכנסות מרכיב הקרקע, ברשויות המקומיות באיו”ש

אחד הפרקים הפחות מוכרים בחוק תכנון ערים כפרים ובנינים מס’ 79 לשנת 1966 (“החוק הירדני”), אשר חל באזור יהודה והשומרון, הנו פרק אגרות התכנון (הפרק השביעי). פרק זה עוסק, בין היתר, בסמכותיותיהן של מנהלת התכנון העליונה, של וועדת התכנון המחוזית ושל וועדת התכנון המקומית, להטיל אגרות תכנון בתחומן, הקרויות “אגרות התכנון המיוחדות”. אגרות אלו נועדו לכיסוי ההוצאות שהוצאו או שעומדים להוציא לצרכי ההכנה והביצוע והפיקוח על תכניות התכנון ו/או הבינוי ולשם ביצוע הוראות חוק זה.

סעיף 52(3) לחוק קובע, בין היתר, כי –

“וועדת התכנון המחוזית וועדת התכנון המקומית רשאיות, בכל זמן שהוא, להחליט על הטלת אגרות תכנון מיוחדות על כל מרחב תכנון השייך להן או חלק ממנו. החלטה על הטלת אגרות כאמור טעונה אישור של מועצת התכנון העליונה, והיא תפורסם בעיתון הרשמי ובשני עיתונים מקומיים ותכלול ציון ברור של האזור עליו הוחלט להטיל את אגרות תכנון המיוחדות. כמו כן, תכלול ההחלטה את שיעור האגרות המאושרות, על בסיס השומה של ערך הקרקע או על פי בסיס אחר שייקבע בצו.”

היטל השבחה ביהודה ושומרון

בניגוד לרשויות בתחומי הקו הירוק, הרשויות באיו”ש (והוועדות המיוחדות לתכנון ובניה), לא משופות ולא מתוגמלות על פעולות תכנוניות המבוצעות ע”י המועצה וע”י הוועדה המיוחדת לתכנון ובניה, עבור תושבים, יזמים, או משרדי הממשלה השונים. לפיכך, הן אינן נהנות מהכנסה לקופתן בגין השבחת ערך הקרקע כתוצאה מתכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג המעלים את שווי המקרקעין (“היטל השבחה”). יתר על כן, המצב כיום הוא שהוצאות המועצה מפעולות התכנון שהיא מבצעת, עבור גופים פרטיים (חברות, יזמים, או אנשים פרטיים), לצורך הגדלת רווחיהם – מושתות וממומנות למעשה על ידי הציבור כולו ועל הקופה הציבורית.

אגרות התכנון המיוחדות

האגרות, בהתאם לסעיף 52(3), מאפשרות לרשות המקומית באיו”ש, לשפות עצמה בגין ההוצאות הנדרשות בגין פעולות תכנוניות ומאפשרות לה להצטייד בכלים ויכולות נוספות, ע”מ לתת שירות מיטבי לתושבים, לאגודות שיתופיות, ליזמים ולמשרדי הממשלה השונים. כך לדוגמה, ניתן להקים, לטייב ולפתח מאגרי מידע תכנונייים, מערכת מידע גיאוגרפי GIS, לקדם ולהכין תכניות, מדידות, סקרים, לאפשר תוספת כ”א, לבצע דיגיטציה של ארכיונים, לשפר ולהרחיב את פעולות הפיקוח והאכיפה, להנגיש מידע לציבור, ועוד.

אופן חישוב אגרות התכנון המיוחדות

הוועדה נדרשת לבחור בשיטת שומה, ולבצע תחשיבים כלכליים, שיאפשרו לה גבייה. אלא שנוסח הסעיף שותק, ומשאיר את האפשרויות בידי הוועדה (ובאישורה של מנהלת התכנון העליונה). שמא תחשיב על בסיס השומה של ערך הקרקע? ערך היקפי הבניה? יכולות הפיתוח? ערך פעולות התכנון?

הטמעת אגרות התכנון המיוחדות 

אתגר זה נדרש לבוא לידי פתרון ומימוש: תחת ניהולו של עו”ד רועי וולר, מנכ”ל המועצה האזורית גוש עציון (לשעבר), אישרה מועצת התכנון העליונה, בהחלטה מס’ 567 מיום 17/8/2016, את גביית אגרות התכנון המיוחדות בגוש עציון. זאת, לאחר תהליכי אישור, היוועצות, בדיקות, חוות דעת משפטיות, בדיקות ותחשיבים כלכליים פרטניים, בדיקת חלופות ארגוניות, ניתוח רגישויות, חוות דעת של גורם חיצוני, ולאחר דיון ציבורי פתוח ושקוף, שערכה המועצה. רשויות מקומיות באיו”ש, ו-ועדות מיוחדות לתכנון ובניה, המעוניינות לבחון את האפשרות להגדיל הכנסות בדרך זו, מוזמנות להתקשר אל משרדנו, ונשמח לסייע. לכל שאלה בתחום, צרו קשר.