לאור הזינוק במחירי שוק הנדל”ן בישראל, קצב התחלות הבניה הנמוך, השיעור המהיר של גידול האוכלוסייה, ועוד מגמות כלכליות ודמוגרפיות בישראל – לדעת רבים, נדל”ן היא השקעה טובה לטווח הארוך. רכישת דירת מגורים נוספת, לצורך מכירה ברווח או להשכרה, היא אחד האפיקים הנפוצים ביותר של משקיעים. יותר מ-320,000 ישראלים מחזיקים דירה שניה בבעלותם. אולם ברכישת דירה להשקעה קיימים מספר סיכונים – כלכליים, הנדסיים, תפעוליים ומשפטיים. סקירה למגזין Bizportal (כאן) בנושא דירות להשקעה, בחירה נכונה של דירה להשקעה, מיסוי דירות להשקעה, לצד סקירת מקצת מהאפשרויות להפחתת מיסוי המקרקעין המוטל על רכישת הדירה.
מה העלות האמיתית של דירה להשקעה?
בבסיס ההיגיון של עסקת רכישת דירה להשקעה, טמונה ההנחה שנכס נדל”ן הוא נכס מניב, קבוע ויציב, לאורך זמן. השכרת הנכס, או מכירתו לאחר תקופה ארוכה, עשויה להניב תשואה גבוהה יותר ממחיר העסקה המקורית. כאשר בוחנים את אפשרות הקנייה, יש מספר שאלות שצריך להקדים ולשאול: האם מעוניינים בהשקעה לטווח ארוך? האם הרוכש מודע למחיר האמיתי של דירה (כולל מיסוי מקרקעין)? האם הרוכש מודע לעלויות האחזקה השוטפות? מה האזור מבוקש לרכישה? ועוד שאלות רבות.
בכל מקרה, ועבור כל נכס, חישוב התשואה הוא אחיד: שקלול ההכנסה המתקבלת מהשכרת הנכס, ביחס להוצאות הכרוכות באחזקתו. את חישוב התשואה מומלץ לבצע לתקופה של חמש שנים לפחות. תקופה זו עשויה למנוע תנודתיות, וכוללת את עליית ערך.
מיסוי דירה להשקעה
מס רכישה
מס רכישה – בעת רכישת זכות במקרקעין. המס חל על הרוכש, בעת ביצוע הרכישה, בשלב עדיין אין רווח, אלא השקעה הונית בלבד. דירה להשקעה, מיועדת ליצירת הכנסה נוספת (שאינה מעבודה), באמצעות השכרתה או מכירתה. המשקיע, שיש כבר דירה בבעלותו, אינו מתכוון לגור בדירה בעצמו. לפיכך, רשויות המס מעוניינות לבצע הבחנה בין מיסוי דירה יחידה, לבין מיסוי דירה שאינה היחידה שנמצאת בבעלות הרוכש. ככל שענייננו בדירה נוספת ו/או דירה ראשונה יקרה יותר – אזי יחול תשלום מס רכישה, בהתאם למדרגות המס. נכון לשנת 2023, מדרגת מס רכישה לדירה יחידה, היא 1,919,155 ₪.
מס שבח
מס שבח מוטל על הרווח הריאלי שנוצר, במועד מכירת הדירה, ושיעורו 25% מתוך השבח נטו שנוצר בעת מכירת הדירה. מסכום זה רשאי הבעלים לקזז את ההוצאות שהוציא. המחוקק קבע כי קיימים פטורים ממס שבח לרכישת הדירה הראשונה. אולם, ככלל, אין פטור מס שבח במכירת דירה להשקעה. עם זאת, יש מקרים בהם ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת הדירה להשקעה.
למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון מקצועי של למעלה מ-40 שנה, בליווי, ניהול, הובלה וייצוג לקוחות, במגוון רחב של הליכים בתחומי המקרקעין, ומיסוי המקרקעין. המשרד מדורג על ידי חברת הדירוג BDI, כאחד המשרדים המובילים בישראל. תכנון מראש של המס על דירה להשקעה, בסיוע של עורך דין לענייני מקרקעין מומחה, מאפשרת להפחית או להימנע מתשלומים מיותרים וכבדים.
