תקנות השלמת דירה ומסירת דירה מקבלן

אחד האירועים המשמעותיים (והמרגשים) ביותר בתחום המקרקעין, הוא קבלת מפתח לדירה חדשה. המונח המקצועי הוא “מסירת הדירה”, והוא מהווה חלק מפרוטוקול מסירה של הקבלן לידי הרוכשים. אלא שעד לאחרונה, לא קבע החוק כיצד תבוצע העברת האחריות על הנכס. ביום 4/3/2021, פורסמו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), התשפ”א-2021. התקנות קובעות, לראשונה, מהם הקריטריונים להשלמת דירה חדשה; מקבעות פרקטיקה נהוגה בשוק; ומתוות את הדרך הרצויה לפעול בעת מסירת הדירה לרוכש. התקנות החדשות מבטלות את תקנות המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות)(הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), התשל”ז-1976. סקירה.

קריטריונים לקביעת גמר בניה

גמר בנייה מתייחס לשלב שבו מבנה מוגדר כשלם וכשיר לאכלוס או לשימוש ייעודי, בהתאם לתקנים והחוקים בישראל. הקריטריונים להגדרת גמר בנייה נגזרים מהחוק, התקנות והדרישות הרלוונטיות של הרשויות המקומיות, ומסמכים המהווים חלק מתהליך התכנון והבניה. על מנת שניתן יהיה לקבוע את השלמת דירה מקבלן, על הקבלן לעמוד בשלושה קריטריונים מצטברים:

• הרשות המקומית הנפיקה לגבי דירה או לגבי בניין שהדירה היא חלק ממנו והדירה לא הוחרגה מההנפקה לבניין, אחד או יותר מאלה:
  תעודת גמר; אישור אכלוס.
• המוכר חיבר את הדירה לתשתית חשמל קבועה או זמנית, ואישור על כך התקבל מחברת החשמל או מהרשות המקומית.
• המוכר חיבר את הדירה לתשתית מים קבועה או זמנית. אישור על כך התקבל מתאגיד המים העירוני או הרשות המקומית.

פרוטוקול מסירה

פרוטוקול מסירה של דירה חדשה מקבלן, הוא מסמך בכתב, המפרט את פרטי הדירה, מועד מסירתה, מצבה הפיזי של הדירה, אביזריה, מתקניה וכל המצוי בה. הפרוטוקול הוא מסמך, המסכם את הפגישה בין הצדדים: בפגישה זו על הצדדים לציין כל פגם, תקלה או ליקוי, במנותק מהשאלה האם הצדדים מסכימים עליו או לא. למעשה, קיימות שתי מסירות: מסירה מוקדמת (ראשונית), ומסירה מאוחרת (סופית), כדלקמן:

פרוטוקול מסירה ראשוני

זוהי פגישה בנוכחות הקבלן, הנערכת מספר בודד של שבועות טרם השלמת הבניה והמועד למסירת החזקה בדירה. בסיור ראשוני זה, נפגשים הצדדים בדירה החדשה, עוד טרם חיבור הדירה למערכות השונות (חשמל, מים, הסקה, גז, תקשורת וכו’). בסיור זה מצביעים הרוכשים על פגמים בולטים לעין, לכל הפחות, במטרה שהקבלן יתקן, תוך כדי הבניה והימצאות העובדים והחומרים באתר, את כלל הליקויים הדרושים. כך, שבמועד המסירה הסופית, תהיה הדירה נקייה מליקויים.

אנו ממליצים להגיע למפגש המסירה, בליווי איש מקצוע מומחה (מהנדס בניין, מפקח בניה וכיוצ”ב), אשר יסקור את הדירה, יתעד את המצב, לשם מתן חוות דעת מקצועית באשר לליקויים ו/או אי התאמות בדירה. איש המקצוע מטעם הדיירים יפיק דו”ח (שמעמדו כשל חוות דעת לבית המשפט), המכיל את כל הליקויים שאותרו, לרבות תמונות, הערות, תקנים רלוונטיים, המלצות לביצוע ועוד. למרות התנגדות אפשרית של הקבלן לאיש המקצוע מצד הרוכשים, לרוב – אלא אם הוסכם אחרת בחוזה המכר – אין לכך כל תוקף.

פרוטוקול מסירה סופי

פרוטוקול מסירה סופי (מכונה גם “פרוטוקול מסירת חזקה” או “פרוטוקול סופי”, מתבצע לרוב מספר חודשים לאחר הישיבה הראשונה, ולאחר שהקבלן תיקן את כלל הליקויים, ויישם את ההוראות שניתנו. בסיום פגישה זו, מחתים הקבלן את הרוכשים על “פרוטוקול מסירה סופי”, ובתמורה לכך הם מקבלים את מפתחות הנכס. תשומת הלב כי עצם החתימה על הפרוטוקול מצד הדיירים, אינה מסירה מהקבלן את אחריותו, בהתאם להוראות החוק ולהוראות הסכם ההתקשרות בין הצדדים.

דרך מסירת הדירה

התקנות החדשות קובעות את “דרך המלך” למסירה – מסירה בנוכחות הצדדים, בדירה עצמה. זאת, על מנת לוודא כי הדירה תקינה, כי התיקונים שנדרשו אכן תוקנו, אין ליקויי בניה, והדירה בנויה בהתאם להסכם ובהתאם לכל דין. התקנות מאפשרות לצדדים שיח בנושא אופן המסירה, בהתאם לנסיבות הספציפיות של הצדדים להסכם. לדוגמה, רוכש דירה להשקעה, המעוניין כי המסירה תיעשה בהיוועדות חזותית (ZOOM, לדוגמה), רשאי לבקש שהמסירה תתבצע בדרך זו.

נדגיש כי קיים פער משמעותי, בין ערך הדירה (מיליוני ש”ח), לבין חשיבות הפגישה בה נמסרת הדירה. לרוכשי הדירה אין את הידע המקצועי, או את הניסיון, בכדי להבחין בליקויי בניה או בפגמים. לפיכך, אנחנו ממליצים בחום: על כל הצדדים להיפגש בדירה עצמה. אנחנו ממליצים כי המסירה תבוצע בשעות היום, ולכל הפחות כשהדירה מחוברת לחשמל ומוארת כולה. זאת, על מנת שניתן יהיה לראות פגמים וליקויים, בבירור. יש לנסות לקבל את הדירה כאשר היא נקיה (יחסית), ולבדוק את מצב הדירה ביסודיות. עוד מומלץ לעבוד עם רשימה/צ’ק ליסט מסודרים – וכאלה קיימים בחיפוש פשוט באינטרנט.

אין להיכנע לתכתיבים בלתי סבירים על מועד המסירה של הקבלן. אין לחתום על מסמכים או פרוטוקולים, בלתי מובנים. מניסיוננו, הדייר לא תמיד בודק ביסודיות, לא תמיד מודע לסוגי הבדיקות, ולעיתים סומך על הקבלן. עם זאת, עצם קבלת מפתח לדירה, וחתימה על פרוטוקול מסירה/קבלה, אינן משחררים את הקבלן מאחריותו.

בדק בית

בדק בית הוא תהליך מקצועי שבו נבדקת דירה, בית פרטי, או נכס אחר לאיתור ליקויי בנייה או פגמים טכניים. הבדיקה מתבצעת על ידי מומחים מוסמכים, בדרך כלל מהנדסים או אנשי מקצוע בתחום הבנייה, במטרה להבטיח שהנכס עומד בתקנים ושהוא מתאים למפרט הטכני שנקבע בחוזה.

לבדק בית יש מספר יתרונות: ראשית, דו”ח בדק יכול לשמש ראיה במקרה של מחלוקת או תביעה כנגד הקבלן. שנית, הדו”ח מתאפשר לזהות בעיות נסתרות וליקויים שאינם גלויים לעין בלתי מקצועית. ושלישית, גילוי מוקדם של ליקויים מאפשר לתקן אותם לפני שהם מחמירים.

טיפול בליקויי בניה לאחר מסירה

חובות הרוכש

על רוכש הדירה מוטלת החובה לתעד באופן מפורט ומקיף את כלל הליקויים שנתגלו בנכס. התיעוד יכלול צילומים מתוארכים, פירוט מילולי של כל ליקוי וליקוי, ותיעוד ההשפעה על השימוש הסביר בנכס. התיעוד האמור יהווה ראיה לכאורה לקיומם של הליקויים במועד גילויים. מומלץ להזמין חוות דעת הנדסית מטעם מהנדס או מפקח בנייה מוסמך. על חוות הדעת לכלול, בין היתר, פירוט הליקויים, מקורם, השפעתם על הנכס, והערכה כספית של עלות תיקונם. חוות הדעת תשמש כראיה מקצועית בהליכים משפטיים עתידיים, ככל שיידרשו.

יש להמציא לקבלן הודעה בכתב אודות הליקויים שנתגלו, ופירוט שלהם. ההודעה תכלול דרישה לתיקון הליקויים בתוך פרק זמן סביר כמתחייב בחוק. יש לצרף להודעה את חוות הדעת ההנדסית והתיעוד הנלווה. ככלל, מומלץ לשמור את כלל המסמכים הרלוונטיים, לרבות התכתבויות, דוחות מומחים, קבלות והוכחות תשלום, וזאת לצורך שמירה על זכויות משפטיות עתידיות ולמקרה של הליכים משפטיים.

אם הקבלן נענה לדרישת התיקון, יש לתעד את מועדי ביצוע התיקונים, היקפם ואיכותם. במקרה של תיקון לקוי או חלקי, יש להמציא לקבלן הודעה נוספת בדבר אי-שביעות הרצון מאיכות התיקון ודרישה לתיקון חוזר. בהיעדר היענות מצד הקבלן או במקרה של תיקונים בלתי מספקים, רשאי רוכש הדירה לנקוט בהליכים משפטיים, לרבות הגשת תביעה לפי חוק המכר (דירות) או פנייה לרשם הקבלנים מכוח חוק רישום קבלנים לעבודות הנדסה בנאיות, התשכ”ט-1969.

עורך דין מקרקעין מומחה

שלב מסירת הדירה הוא רגע מכריע, שבו הרוכש מתחיל לממש את זכויותיו וליהנות מהנכס. עם זאת, שלב זה כרוך בבדיקות קפדניות וידע משפטי, שכן ליקויים ו/או אי-עמידה בתנאים עלולים לגרור עלויות גבוהות וסכסוכים.

חוק המכר (דירות), העניק כלים לרוכשי הדירות מקבלן. אלא שהקבלנים עורכים שינויים ותיקונים בהסכמי המכר, מוסיפים סעיפים ותתי סעיפים, ומנצלים כל פרצה משפטית וחוקית. השינויים התכופים בחקיקה ובפסיקה, מחייבים עדכון והתמצאות שוטפים, ומומחיות מקצועית של עורך דין מקרקעין. אמנם, כל עורך דין יכול לייצג בעסקת מקרקעין – אבל רק עורך דין מומחה, שזה עיסוקו, יוכל להגן עליכם ולדרוש את הזכויות המגיעות לכם, ולחסוך לכם הון עתק. משרד עורכי דין וולר ושות’ הנו אחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בשנים האחרונות, בדירוג BDI. מעוניינים בפרטים נוספים? פנו אלינו ונשמח להעניק ייעוץ וליווי משפטי מקצועי.