פיילוט: חברות נאמנות יוכלו לספק ערבויות לפרויקטי תמ”א 38/1
חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) קובע כי קבלן המוכר דירה חדשה, אינו רשאי לקבל מקונה למעלה מ-7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את כספי הרוכש, באחת החלופות הקבועות בחוק. במקרה בו הפרויקט נקלע לקשיים או נכשל, ערבויות (בטוחות) אלו מבטיחות את כספי הרוכשים. כך, נכון להיום, מוכר דירה יכול לספק ערבות באמצעות בנק, פוליסת ביטוח, או לרשום על שם הרוכש הערת אזהרה. החודש (פברואר 2023), יוצא משרד הבינוי והשיכון בפיילוט, אשר יאפשר סוג נוסף של בטוחה. במסגרת זו, חברות נאמנות יבטיחו את כספי רוכשי דירות חדשות, בתנאים מסויימים.
רקע לחוק המכר דירות (הבטיחת השקעה של רוכשי דירות)
רכישת דירה חדשה היא בדרך כלל העסקה החשובה ביותר בחיים שבה רוכשי הדירות משקיעים את מרב כספם. המחוקק הכיר בפערי הכוחות המהותיים הקיימים בין רוכשי דירות, לבין הקבלנים, וביקש לשפר את מעמד הרוכשים. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה-1974 הנו אחד החוקים הבסיסיים ביותר בתחום זה. טרם החקיקה, לא רכש הדייר שום זכות קניינית בדירה, עד שזו נרשמה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. אם הקבלן פשט את הרגל לפני רישום הדירה, לא הייתה לדייר זכות עדיפה על זכויות הנושים האחרים: ספקים, עובדים, מס הכנסה ובנקים. גם עם קבלת החזקה בדירה, לאחר שכבר שילם הרוכש את מלוא הסכום בעבור הדירה, ובטרם נרשם הבניין כבית משותף, עדיין עמד הדייר בסכנת פינוי מדירתו אם יפשוט הקבלן את הרגל.
אלא שקריסת חברת “חפציבה” גילתה כי קיימים פערים ניכרים בהגנה על רוכשי הדירות. עם קריסת “חפציבה” בשנת 2007, התברר כי רוכשי הדירות שילמו לחברה סכום של כחצי מיליארד ש”ח, בלי שקיבלו בטוחות. כתוצאה מכך אלפי רוכשי דירות נותרו ללא הדירות וללא כספם. הקריסה המחישה את הצורך בעדכון החוק, כדי לשפר את ההגנה על כספם של רוכשי הדירות.
בטוחות להבטחת כספי רוכשי הדירות
התיקון לחוק קבע כי לקבלן אסור לקבל מרוכש הדירה סכום העולה על 7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח הקבלן את כספי הרוכש באחת מהדרכים הבאות:
- ערבות בנקאית. התיקון לחוק קבע כי מימוש הערבות יכול להתבצע גם ללא פעולה משפטית: “מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את החזקה בדירה”.
- ביטוח הכספים בחברת ביטוח, או בקרן לביטוח הדדי.
- שיעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתה ראשונה.
- רישום “הערת אזהרה” במרשם המקרקעין. כלומר, רישום בטאבו בדבר התחייבות בכתב של בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, לעשות במקרקעין מסוימים עסקה או להימנע מלעשות בהם עסקה.
- העברת הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק היחסי מן המקרקע שעליה היא נבנית.
מעמד הבטוחה “הערת אזהרה” בתמ”א 38
הערת האזהרה הנן כלי חשוב, מהותי ובסיסי, בדיני המקרקעין. אך בעסקאות תמ”א 38, המצב התערער לאחרונה. כפי שסקרנו בעבר (ערעור מעמד הערת אזהרה בתמ”א 38), בית המשפט העליון קבע כי הערות האזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות הן “נכס מכביד”, וביטל את ההגנה לרוכשים הניתנת באמצעות הערות האזהרה והסכמי המכר. בכך, הותיר את הרוכשים החדשים בפרויקט, הלכה למעשה, ללא הדירות וללא הכסף. אמנם, בית המשפט העליון הבהיר כי אין מדובר בהלכה כללית, אך הפסיקה חוללה סערה ויצרה אי וודאות. בהתאם לכך, בדצמבר 2020 פרסם הממונה על חוק המכר, אזהרה לרוכשים מפרויקטים מסוג תמ”א 38/1 במסלול של הערת אזהרה.
פיילוט הבטחת השקעה באמצעות חברות נאמנות
משרד הבינוי והשיכון אישר בחודש פברואר 2023, לצאת בפיילוט שיאפשר סוג נוסף של בטוחה לרוכשי הדירות. בפיילוט זה, חברות נאמנות יוכלו להבטיח את כספי רוכשי דירות חדשות בפרויקטים של תמ”א 38/1 מסוג חיזוק ועיבוי. המשרד פרסם “קול קורא לחברות נאמנות“, שהן חברות בת של חברות מימון, להגיש לשר בקשה להכיר בהן כחברות נאמנות לעניין זה. הפיילוט יאפשר לחברות שיעמדו בתנאים, לשמש כחברות נאמנות לעניין חוק המכר. חברות נאמנות שיינתן להן אישור כאמור, יבטיחו את החזר ההשקעה של הקונה במקרה של כשל בפרויקט. זאת, באמצעות שיעבוד במשכנתא ראשונה לטובת חברת הנאמנות של דירה או חלק יחסי בקרקע. לשיטת המשרד, החלופה החדשה תצמצם את השימוש בהערות אזהרה.
מה המשמעויות ללקוחותינו?
אמנם, הרוב המכריע של הבטוחות שמעמיד קבלן, הנן מסוג ליווי בנקאי או של חברת ביטוח. רק חלק קטן מהבטוחות הן מסוג הערת אזהרה. אלא, שכאמור, מעמד הערת האזהרה בפרויקטי תמ”א 38, מתערער. כמי שמייצגים לקוחות רבים בפרויקטי תמ”א 38, אנחנו מיידעים את לקוחותינו בסיכונים שברכישת דירות ללא ליווי בנקאי, או שלא ניתנות בטוחות כספיות מספיקות. אנו מנסים לוודא כי, בתרחישים המשפטיים, התכנוניים והכלכליים השונים, יוכל היזם לעמוד בהתחייבויותיו כלפי לקוחותינו, ולקוחותינו לא יאבדו את זכויותיהם לדירה או את כספם. הפיילוט החדש, ככל שיצלח, אפשר שיחליף את מעמד הערת האזהרה בפרויקטי תמ”א 38/1. עם זאת, נראה שהדרך לכך עוד ארוכה.
משרד וולר ושות’ מעניק ללקוחותיו, לא רק את הידע המשפטי ההכרחי והנדרש לביצוע העסקה, אלא גם את הערך המוסף: ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, התכנון והבניה, אלפי לקוחות וחוזי מכר, ייצוג בעסקאות תמ”א 38, מיומנות, הבנה, ידע מקצועי וניהול סיכונים. זאת, על מנת לסייע לכל לקוח, ביצירת העסקה המיטבית עבורו. רוצים להגן על עצמכם בעסקאות תמ”א 38? צרו קשר עכשיו עם עורך דין מקרקעין.
