ייעוץ משפטי משכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה היא סוג של הלוואה, המיועדת לבני 60 ומעלה, הניתנת מגורם מלווה (לרוב- חברת ביטוח או בנק) תמורת משכון של דירת המגורים שבבעלות הלווה. מטרת ההלוואה היא קבלת סכום כסף גדול יחסית באופן מיידי, כאשר הלווה ממשיך להתגורר בדירה, ללא שינוי בשגרת חייו. דירת המגורים משמשת כבטוחה לקבלת ההלוואה, והיא משועבדת לגוף המלווה, שמעניק את הכסף בסכום חד-פעמי או בפעימות. לאחר פטירת הלווה, החוב עובר ליורשים, אשר מחויבים להחזיר אותו תוך 12 חודשים ממועד הפטירה. מטרת המשכנתא ההפוכה, לרוב – לעזור לילדים, לנכדים, להתמודד עם הירידה בשכר עם היציאה לפנסיה, עליה ברמת חיים, מימון הוצאות רפואיות או מצב סיעודי, או הגשמת חלומות. בשורה התחתונה, זהו פתרון מהיר ואפקטיבי – רק כשהוא מנוהל נכון, כלכלית ומשפטית. קראו כאן סקירה בנושא ייעוץ משפטי למשכנתא הפוכה.

למה קוראים לזה “משכנתא הפוכה”?

במשכנתא רגילה, הבנק מלווה כספים אך ורק עבור רכישת הנכס, והלווה מחזיר כספים מדי חודש (בהתאם ללוח סילוקין). במשכנתא הפוכה, הלווה מקבל כספים לכל מטרה, אך לא מחזיר את ההלוואה בימי חייו. הבעלות על הדירה נשארת של הלווה, והוא מתגורר בה כרגיל. במשכנתא הפוכה אין החזרים חודשיים. החזר ההלוואה יכול להתבצע במועד מכירת הנכס (על ידי הלווה עצמו, בעסקת מכר רגילה), או על ידי היורשים, עד 12 חודשים לאחר פטירת הלווה.

יתרונות וחסרונות משכנתא הפוכה

יתרונות משכנתא הפוכה

ישנם יתרונות רבים במשכנתא הפוכה. ראשית, אין צורך להחזיר סכום כסף מסוים מדי חודש. שנית, אין צורך בביטחונות: רישום הערת אזהרה על דירת המגורים, מהווה את הבטוחה הטובה ביותר. שלישית, ניתן להחזיר את החוב בכל רגע נתון, ללא קנסות וללא סיבוכים מיוחדים. רביעית, אין צורך לעזוב את בית המגורים הבטוח והמוכר. חמישית, משכנתא הפוכה מאפשרת להוריש את הבית לקרובים (ככלל, ללא מגבלות) וללא צורך בשינוי הצוואה. ושישית, ניתן להשתמש בהלוואה לכל מטרה.

חסרונות משכנתא הפוכה

מהעבר השני, קיימים מספר חסרונות. בראש ובראשונה, תקרת ההלוואה מוגבלת ל- 55%-15% משווי הדירה. שנית, שיעור הריבית על ההלוואה, גבוה מאוד ביחס לריביות במשכנתאות אחרות. בסביבת ריבית גבוהה (כפי שקיים היום), ובהצמדה למדד, הסכום שעל היורשים להחזיר יהיה גבוה ומשמעותי. כלומר, החוב גדל עם השנים, ועלול להכביד על היורשים. שלישית, דמי הניהול, השמאות ועמלות פתיחת התיק, גבוהים יחסית. רביעית, יש צורך לעדכן ולהחתים את ילדי הלווה, על מסמכים שונים (שהרי סכום העיזבון יקטן). במקרים של סכסוכים במשפחה, לא תמיד זה אפשרי, או עובר בקלות. ועוד חסרונות, עליהם עמדנו בהרחבה במאמר משכנתא הפוכה. וחמישית, במקרים מסוימים יש צורך באישורים רפואיים.

ריבית משכנתא הפוכה

ריבית משכנתא הפוכה, היא הגורם (והאינטרס) העיקרי, לשיווק האגרסיבי של התוכנית, לבני הגיל השלישי. נדגיש כי הריבית, לבדה, עלולה לגרום לכך שההחזר שיידרשו הצאצאים לשלם, לאחר הפטירה – עלול להיות גבוה פי 2, מגובה ההלוואה.

• ריבית משכנתא הפוכה, תמיד גבוהה יותר מריבית של משכנתא רגילה. הריבית תהא סביב 4%-6%, לכל שנה, בתוספת הצמדה למדד המחירים לצרכן. זאת, מכיוון שהסיכון גבוה יותר עבור הגורם המממן (התארכות תוחלת החיים, ירידה אפשרית במחירי הנדל”ן, וכו’).
• בניגוד למשכנתא רגילה, בה אנחנו מחזירים מדי חודש סכום לבנק המלווה, בחלק ממסלולי המשכנתא ההפוכה – אין החזר חודשי. במילים אחרות, סכום החוב גדל עם השנים (במקום לרדת). זוהי “הלוואת בלון” (מכיוון שהיא מתנפחת). במסלולים אחרים (“מסלול גרייס” או “בלון חלקי”), הלווים מחזירים רק את הריבית על המשכנתא. במועד פירעון המשכנתא, היורשים יחזירו את מלוא הקרן, בצירוף שארית הריבית עד למועד הפירעון.

חשוב לזכור שחלק מהיתרונות המשמעותיים של משכנתא הפוכה, היא האפשרות לשנות מסלולים, בכל מועד, וללא קנסות. לפיכך, יש להיות ערים לשינויים שקורים בשוק, במטרה לבחון האם זה הזמן לבצע שינוי במסלולי המשכנתא ההפוכה. גם בשינויים אלה – פיננסיים במהותם – יש לוודא שהם משתקפים מבחינה משפטית.

דרישות מקדימות לקראת המשכנתא ההפוכה – רישום הנכס 

לצד הצדדים הכלכליים של משכנתא הפוכה, קיימים צדדים משפטיים. אחד האתגרים המשפטיים לקראת לקיחת משכנתא הפוכה, או בתהליך, הוא הסדרת מעמד ורישום הנכס, דירת המגורים. דרישה זו הגיונית וסבירה, שכן הגורם המלווה מעוניין בנכס תקין ו”נקי”. לפיכך, הדרישות המקדימות הנפוצות הן כדלקמן:

• הנכס מיועד למגורים בלבד.
• הזכויות בנכס חייב להיות בבעלות מלאה של הלווים. במילים אחרות, נכס שרשום בשותפות, לא יוכל לקבל הלוואה.
• הנכס רשום באחד מהגופים הבאים: טאבו, רשות מקרקעי ישראל, או באחת מהחברות המשכנות.
• אין משכנתא או שעבודים על הנכס, ואין מניעה ברישום הערת אזהרה, שעבוד או משכנתא.
• חתימה על מסמכי ההלוואה בנוכחות עורך הדין של הלווים.
• אם הנכס מושכר, אזי יש להמציא לגורם המלווה את הסכם השכירות לבדיקה ועיון.

האינטרס של הגורמים המלווים במשכנתא הפוכה

לגורמים המלווים יש אינטרס כלכלי משמעותי, להעניק הלוואות למשכנתא הפוכה. לצורך כך, הבנקים, חברות הביטוח, והגורמים המורשים, מתחרים על תשומת הלב ועל כיס בני הגיל השלישי. הם מעמידים יועצים כלכליים, יועצים משכנתאות, יועצים לגיל השלישי וכו’, מתגאים בשקיפות ובנגישות מידע. אתרי אינטרנט נוצצים, ידוענים (סלבריטאים) ממליצים, פרסומות מותאמות, ועוד. הכל במטרה “להדביק” הלוואות לבני הגיל השלישי. בין אם צריך את ההלוואה, ובין אם קיימים פתרונות מימון אחרים. בזריזות רבה, מייד עם פתיחת התיק/ הגשת בקשה, ולאחר בדיקות שעורך המלווה, מועבר הסכם משכנתא הפוכה, לחתימת הלווה.

לצערינו, מעט לקוחות מקדישים זמן לעיון ולבדיקה של ההסכם המשפטי. מעט מאד מבין נוטלי המשכנתא ההפוכה, בודקים עם עורך דין, מה באמת כתוב בהסכם, עליו יחתמו. תשומת הלב כי הסכם נטילת המשכנתא, מבטא את ההסכמות ואת התחייבויות הצדדים. הוא מנסח בצורה משפטית את המסלולים, התשלומים, ההחזרים, את התרחישים, הבטוחות ואת הסנקציות. מסמך בן עשרות עמודים, הכתוב בשפה משפטית ארוכה, צפופה, מפותלת ולא ברורה, לרעת הלווים ולטובת האינטרס של הגורם המלווה. ניסוחים, שהבנה שלהם מצריכה ניסיון ומומחיות מקצועית של עורך דין.

חשיבות בדיקת הסכם משכנתא הפוכה על ידי עורך דין

מה יקרה אם הלווה המבוגר, חס וחלילה, לא יוכל לשלם את הריבית, עקב בעיה רפואית מתמשכת, מצב סיעודי או בעיה כלכלית? מה יקרה בעקבות פטירת אחד מבני הזוג? ועוד תרחישים ריאליים, המתרחשים מדי יום? במקרה זה, הלווה עלול להיזרק מביתו לעת זקנה. לא רק זאת: במקרה של אי-פרעון ההלוואה, מכל סיבה, הגורם המלווה ימנה כונס נכסים, שיציע את הדירה למכירה, באופן מהיר, ובמחיר הנמוך ממחיר השוק שלה. להליכים אלו יתווספו הוצאות משפטיות, הוצאות כינוס נכסים, אגרות, שכר טרחה ועוד. במקרה כזה, ללווה (או ליורשים), ייגרמו הוצאות נוספות והפסדים מובטחים. איך מגינים עליכם? זו בדיוק חשיבות בדיקת הסכם משכנתא הפוכה, על ידי עורך הדין שלכם.

לשמחתנו, נוכח התחרות של הגורמים המלווים, ניתן להתמקח הן על התנאים הכלכליים, והן על התנאים המשפטיים. בדיקת הסכם המשכנתא ההפוכה על ידי עורך דין המתמחה בתחום, וניהול שיח עם המחלקה המשפטית בגורם המלווה, מאפשרת שינויים בהסכם. היא משפרת את המצב המשפטי של הלווה, ו”מאזנת” בין האינטרסים השונים.

ייעוץ משפטי למשכנתא הפוכה

משכנתא הפוכה מאפשרת קבלת הלוואה (משכנתא) על דירת המגורים, לבני הגיל השלישי, כאשר ההחזר מבוצע על ידי היורשים, לאחר פטירת הלווה. זהו אחד מפתרונות המימון המיידי האטרקטיביים ביותר כיום בשוק הפיננסי בישראל. לגורמים המלווים יש אינטרס כלכלי משמעותי, להעניק הלוואות למשכנתא הפוכה, והם מעמידים יועצים כלכליים, יועצים לגיל השלישי וכו’. המסקנה היא ברורה: צריך להיזהר ולהישמר. לצד הבדיקות הכלכליות, אתם חייבים עורך דין, שיגן על הזכויות שלכם.

במשכנתא הפוכה, השאלה איננה תמיד שאלה כלכלית. זו שאלה משפטית, יסודית ומהותית. ובשאלות משפטיות ומהותיות בתחום זה, מתייעצים עם משרד וולר ושות’. יחד, נוכל ללוות אתכם בהליך נטילת המשכנתא, נמפה את הסיכונים, נברר ונחדד את הצרכים והיכולות, ונפחית את הסיכונים בנטילת משכנתא הפוכה. צרו קשר עכשיו עם עורך דין משכנתא הפוכה, ונשמח לסייע מיידית.