כתב שיפוי 

סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה מאפשר לבעלי המקרקעין, שמקרקעיהם נפגעו עקב תכנית, לתבוע פיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה על ירידת הערך שנגרמה להם. בתגובה, רשויות מקומיות יצרו פרקטיקה של “כתב שיפוי”, שנועד להבטיח כי במידה והוועדה המקומית תיאלץ לשאת בתשלום פיצויים בגין תביעות לירידת ערך, אזי אלה ישולמו על ידי יזמי התכנית. בעבר נקבע על ידי גופי התכנון, כי הפקדה של כתבי שיפוי תהווה תנאי למתן תוקף לתכנית. בית המשפט העליון שם קץ לנוהג (ולתנאי), והורה כי ועדה מקומית אינה רשאית לדרוש מיזם תכנית להפקיד בידיה כתב שיפוי. המחוקק, בתיקון 115 לחוק, החזיר את האפשרות להפקדת כתב שיפוי. סקירה ותובנות.

הבסיס הנורמטיבי

הזכות לתבוע פיצויים מוסדרת בסעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה, שזו לשונו:

 “נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית…”

מקום שמקרקעין שחלה עליהם תכנית או שהם גובלים עם תחומה נפגעו כתוצאה ממנה, רשאי בעל המקרקעין או בעל זכויות בהם להגיש תביעה לפיצויים מהוועדה המקומית (רע”א 147/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו נ’ אברמוביץ). הסעיף חל הן על נזקים ישירים שעשויים להיגרם לבעלי מקרקעין בשל פעילות של רשויות התכנון, כגון הפחתת הערך של המקרקעין עקב שינוי הנורמות המשפטיות החלות עליהם בתכנית (למשל על-ידי הפחתת אחוזי הבנייה), והן על נזקים עקיפים יותר של פגיעה שאינה נגרמת על-ידי התכנית עצמה, אלא נובעת מתחולת התכנית על מקרקעין סמוכים. ביסוד חובת הפיצוי המוטלת על הוועדה המקומית עומדים שיקולי צדק חלוקתי, הצדקה כלכלית, ועקרונות של הגינות, יעילות ושוויון.

הטלת נטל תשלום הפיצויים על הוועדה המקומית בגין פגיעה במקרקעין שנגרמת על ידי כל סוגי התכניות גרמה לכך שוועדות תכנון העבירו את הנטל הזה אל יזמי התכנית. קרי, העברת נטל הפיצויים מהכיס הציבורי לכיס הפרטי. ההעברה נעשית באמצעות הוראה המופיעה בתקנוני התכניות המחייבת את היזם למסור לרשות המקומית כתב התחייבות לתשלום הפיצויים בגין כל תביעה או דרישה לפיצויים שתוגש על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה בגין התכנית. במלים אחרות, השתרשה פרקטיקה של הסכמי שיפוי, שבהם מתחייב היזם לשפות את הוועדה המקומית על חיוביה העתידיים בגין תביעות פיצוי על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.

עקרון חוקיות המנהל

סוגיית חוקיות הדרישה התגלגלה לפתחו של ביהמ”ש העליון (ע”א 5958/15 ‏פרחי ביקל בע”מ נ’ הועדה המקומית לתכנון ולבניה – ראשון לציון‏). בית המשפט העליון, לאחר שניתח את הסוגיה, קבע כי הרשות המינהלית רשאית ומוסמכת לעשות רק את אותן פעולות שהחוק הסמיך אותה לעשותן. זהו הביטוי של עקרון שלטון החוק בתחום המשפט המנהלי. הפעולה המנהלית חייבת להיות מבוססת על הסמכה בחוק (או מכוחו), ואסור לפעולה זו לחרוג מן הגבולות שנקבעו להסמכה. חובתה של הרשות הציבורית שלא לסטות מגדרי סמכותה על פי דין בולטת במיוחד בתחום המיסים ותשלומי החובה. כך גם בהטלת חיובים שניתן לראות בהם “מעין היטל או אגרה”, לרבות חיוב נדחה או מותנה, ככל שהרשות לא הוסמכה בדין להטילם.

חוקיות כתב השיפוי

פרק ט‘ לחוק התכנון והבניה אינו מסמיך במפורש את הוועדה המקומית (ואף את הוועדה המחוזית או הארצית) לדרוש כתבי שיפוי. זאת, למעט מספר מצומצם של חריגים מפורשים. משלא קיימת הוראת דין המסמיכה את הוועדה המקומית לחייב יזם בתשלום עבור פיצויים, אין הוועדה המקומית רשאית לעשות כן. חובת הוועדה המקומית לפצות את הנפגעים מהתכנית, היא חובה מוחלטת, שלא ניתן להתנות עליה. מתן רשות לוועדה המקומית להעביר את החיוב בתשלום הפיצויים ליזמים, כמוה כהטלת מס ללא צו מפורש של המחוקק. גם אם הפקדת כתב שיפוי אינה עולה כדי הטלת חיוב כספי ממש, הרי שמדובר בנטילה מותנית (או מושהית) של כספו של האזרח. נטילה כזאת חייבת להיות מושתתת על בסיס חוקי מפורש. משלא קיימת הוראת דין המסמיכה את הוועדה המקומית להפקיד כתב שיפוי כתנאי למתן תוקף לתוכנית, הרי שאין תוקף חוקי לדרישה, והיא בטלה.

תיקון 115 לחוק התכנון והבניה – הסמכה לדרישת כתב שיפוי

פסק הדין של בית המשפט העליון, הביא את המחוקק לתת תוקף חוקי לכתב השיפוי. במסגרת תיקון 115 לחוק התכנון והבניה, אשר נכנס לתוקף בחודש אפריל 2017, נוסף סעיף 197א, המסמיך את הועדה לדרוש כתבי שיפוי, בקבעו –

“מוסד תכנון הדן בתכנית רשאי להתנות את הפקדת התכנית או את אישורה, בהפקדת כתב שיפוי מלא או חלקי מפני תביעות לפי סעיף 197, בשים לב, בין השאר, למהות התכנית והיקפה, למידת תרומתה לצורכי ציבור ולזהות הנהנים ממנה”

סעיף 197א(ג) קבע כי שר האוצר, בהתייעצות עם שר המשפטים, יקבע בתקנות נוסח אחיד לכתב שיפוי. זאת, במקום שכל וועדה מקומית תקבע לעצמה את הנוסח. בנוסף, קבע התיקון כי כתב שיפוי שניתן לפני מועד מתן פסק הדין, ייחשב כאילו הופקד מכוח דרישה לפי התיקון לחוק. זאת, במטרה שלא להתמודד עם אי הוודאות המשפטית לגבי תוקף של כתב שיפוי שניתן בעבר לוועדה, בהיעדר הסמכה חוקית.

בשורה התחתונה

כתב שיפוי והיטל השבחה

“השבחה” היא עליית שווי מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. מקום שהשווי עלה בנסיבות שמקורן במעשי רשויות התכנון, יחוב בעל המקרקעין בתשלום היטל השבחה, בעבור הפעילות התכנונית המשביחה. היטל ההשבחה משולם על ידי הבעלים, לקופת הוועדה המקומית לתכנון ובניה. כספי היטלי השבחה נועדו לשמש את הרשות לכיסוי הוצאות הפיתוח הכרוכות בפעילות התכנון הכוללת בתחומה, מבלי שהשימוש יהא מוגבל לתכנית הספציפית שבגינה שולם ההיטל. להרחבה בנושא היטל השבחה, מוזמנים לעיין בסקירה כאן.

ביהמ”ש העליון קבע כי בעת עריכת שומת היטל השבחה של מקרקעין בעקבות תכנית משביחה, אין להביא בחשבון, בדרך של קיזוז מסכום ההשבחה, סכומים שיידרשו בעלי המקרקעין לשלם מכוח כתב שיפוי. קבלת טענה של קיזוז מאיינת למעשה את התכלית והתועלת לציבור (ההשבחה), זו ומחזירה את עלות הפיצויים לוועדה המקומית, באמצעות הקטנת סכום היטל ההשבחה. כאשר מועבר נטל הפיצויים על הכיס הפרטי, קיזוזו תוך הקטנת סכום היטל ההשבחה מחזיר את הנטל על הכיס הציבורי.

משרד עורכי דין מומחה למיסוי מקרקעין

משרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון ומומחיות מקצועיים שנצברו במשך למעלה מ-40 שנה. עורכי הדין במשרד עוסקים בליווי, ניהול, הובלה וייצוג לקוחות, במגוון רחב של הליכים בתחומי המקרקעין ומיסוי מקרקעין. המשרד מדורג ע”י חברת הדירוג BDI, כאחד המשרדים המובילים בישראל. צלצלו כבר עכשיו.