עדכון תקן 21: הרווח הקבלני בפרויקט תמ”א 38
שיעור הרווח הקבלני בפרויקטי התחדשות עירונית ותמ”א 38, הוסדר במסגרת תקן 21 של מועצת השמאים. התקן עוסק בחישוב הכלכלי, ובאיזון הנדרש במיזמי תמ”א 38 (פינוי-בינוי). אלא שבמקום כלי עזר לתכנון, הפך התקן השמאי לגורם מגביל, וגורם המעכב פרויקטים. בחודש יוני 2022, בוצע עדכון לתקן 21, וכעת השתנתה מהותית ההתייחסות לשיעורי הרווח והתמורה של היזם. סקירה מקיפה.
תקן 21
תקן 21 בנושא פינוי-בינוי, אושר בנובמבר 2012 על ידי מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים. התקן עוסק בחישוב הכלכלי, ובאיזון הנדרש במיזמי תמ”א 38 (פינוי-בינוי). מצד אחד, מוסדות התכנון, המעוניינים להתאים את זכויות הבנייה לסביבה ולמרקם העירוני. מהעבר השני, מצד היזם, מיקסום הרווחים הנוצר מהגדלת מספר יחידות הדיור בפרויקט. מהצד שלישי, בעלי הדירות, המעוניינים לקבל את התמורה הגדולה ביותר מהיזם.
על מנת להגיע לשיעור רווח יזמי, אשר יהווה תמריץ ראוי למימוש תכנית לפינוי בינוי, נדרש ציפוף משמעותי של יחידות הדיור באותו שטח. עניין זה מהווה קושי תכנוני לא מבוטל למוסדות התכנון. בנוסף, הוא מייצר קושי כלכלי לרשויות המקומיות, בשל ההוצאה הנדרשת לכל תושב נוסף. ברי כי ללא רווח יזמי ראוי, קיים סיכון ממשי כי התכניות לא תתממשנה. על פי התקן, שמאי המקרקעין מעריך את האינטרסים המסוימים ולרווחים של כל צד, לכדאיות הכללית של פרויקט התחדשות עירונית מסוג פינוי-בינוי. הפרויקט יכול לצאת לפועל, לאחר שהוגדר שהתנאים מתקיימים, וכי העסקה משתלמת לכל הצדדים.
ביקורת על תקן 21
תקן 21 קבע שצריך 25% רווח יזמי, על מנת שהתוכנית תהיה כלכלית ותצא לפועל. אולם, קיים שוני רב בין אזורים בארץ (מרכז-פריפריה), ובין תקופות. בפועל נמצא כי יזמים מבצעים (ומסיימים) פרויקטים, גם ברווח יזמי של כ-15%. קרי, יש שוני בין התמורות הסבירות והראויות בתחום ההתחדשות העירונית. כל ועדה מחוזית לתכנון ובניה, קבעה לעצמה את שיעור הרווח, במנותק מהתקן.
מהעבר השני, כאשר נמצאו פרויקטים בעלי שיעור רווחיות גבוה מהתקן, מוסדות התקנון הקטינו את זכויות הבניה. זאת, על מנת שיזמים לא יעברו את תקרת הרווח.
עדכון תקן 21 (תקן 21.1)
ביום 1/6/2022 אושר עדכון תקן 21 על ידי מועצת השמאים. עדכון זה (תקן 21.1 – “פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי – בינוי”), שינה, מהותית, את ההתייחסות לשיעורי הרווח והתמורה. חלק א’ של התקן נועד לסייע בהליך אישור תכנית חדשה להתחדשות עירונית במוסדות תכנון. חלקים ב’ ו-ג’ בתקן, נועדו לסייע בבחינת עסקה המוצעת לבעלי דירות על ידי יזמים. התקן המעודכן שינה את התייחסותו, בין היתר, ברכיבים האלה:
- תמורה לדיירים – התקן הקודם מציין שהתמורה המקובלת היא תוספת שטח, לדירה הקיימת, של כ-25 מ”ר. הניסיון לימד ששינויי הזמן והמקום משפיעים על תמורה זו. לאור זאת, נקבע שתוצג “טבלת רגישות”, שתציג את הרווח היזמי המתקבל בהינתן תמורות שונות לבעלי הדירות. בפעם הראשונה, התקן נותן כלי ליזמים ולבעלי הדירות לנהל משא ומתן, בשקיפות מלאה, על אפשרויות חלוקת הרווח המתקבל מהתכנון.
- הקמת “קרן תחזוקה” – התקן החדש קובע רשימת הוצאות שיש להתחשב בהן בעת ביצוע הבדיקה הכלכלית. לראשונה, התקן מכיר בעלויות תחזוקת השטחים המשותפים בבניין עבור בעלי הדירות המקוריים שיחזרו להתגורר במיזם החדש. זאת לאור החשיבות לסייע לבעלי הדירות הוותיקים להישאר להתגורר במיזם ולא להשית עליהם הוצאות כבדות מבלי שיש באפשרותם לעמוד בכך.
- הכרה במטלות ציבוריות המוטלות על היזם במסגרת התכנית.
- עקרונות לתחשיב היטל השבחה בפינוי בינוי.
לפני עדכון התקן האחרון, כדי שפרויקט יהיה כדאי כלכלית, נדרש רווח בשיעור של כ-20% ליזם. לאחר עדכון התקן, נקבע כי מסמך צד מאת השמאי הממשלתי, שיעודכן מעת לעת, יקבע רווח מינימלי לפי אזורים. השמאי מחוייב לתקן החדש, אך מותיר לו שיקול דעת לסטות מהערכים הקבועים בו.
השימוש הנכון בתקן 21.1:
חלק א’ של התקן נועד לסייע בהליך אישור תכנית חדשה להתחדשות עירונית במוסדות תכנון. השימוש הנכון בתקן, ככלי עזר, צריך שיהיה באופן הבא:
- התכנון מוביל – ובעקבותיו, ועל פיו, תבדק ההתכנות הכלכלית.
- סדר הפעולות: קביעת מדיניות תכנון; הכנת תכנית או פרוגרמה תכנונית בהתאם למדיניות התכנון; בדיקת הרווח היזמי הצפוי ממימוש התכנית בהתאם לתחשיב הקבוע בתקן זה; בדיקת ההתכנות הכלכלית; בעת הצורך – דיוק בהתאמת התכנון כדי ליצור את הכדאיות הכלכלית.
- אם לאחר בדיקת ההתכנות הכלכלית יעלה, שלצורך כדאיות כלכלית יש לשנות מהותית את מדיניות התכנון, מומלץ לבחון את המשך קידום התכנית.
סיכום
תקן 21.1 של מועצת השמאים, מהווה כלי עזר מקצועי, באשר לכדאיות הכלכלית של פרויקטי פינוי-בינוי. הוא מהווה כלי “שקוף”, הן ליזמים (לצורך סיכונים ומימון), הן לרשויות והן לדיירים. עדכון התקן חידד שהתחשיב הכלכלי הוא משני, לתכנון. על מנת לאפשר את מימוש הפרויקט מבחינה כלכלית-תכנונית, נדרשת הסרת מגבלות. כעת, תקן 21.1 לשיעור הרווח היזמי, לא יכתיב עוד את התכנון.
עורך דין מקרקעין בחיפה
למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, הנדל”ן, והתכנון והבניה. המשרד מדורג בין משרדי עורכי הדין המובילים בישראל, עפ”י דירוג BDI, והוא ממשרדי עורכי הדין הוותיקים בחיפה. המשרד מייצג גורמים פרטיים, קבלנים ודיירים, בהליכי תכנון ובניה, פינוי בינוי ותמ”א 38, בפני מוסדות התכנון ובתי המשפט. הצטרפו לאלפי לקוחות מרוצים. צרו קשר עכשיו.
