קניית דירה מכונס נכסים

⚖️ בשורה התחתונה: האם באמת משתלם לקנות דירה מכונס נכסים?

רכישת דירה מכונס נכסים מציעה הזדמנות לקנייה במחיר אטרקטיבי (לעיתים 10%-20% מתחת למחיר השוק) ובביטחון משפטי מלא ("תקנת השוק"). אולם אין לראות במחיר הנמוך, ככל שקיים, יתרון מובטח או תנאי מובנה בכל עסקת כינוס. מחיר הדירה נקבע בסופו של דבר במסגרת הליך המכירה וההתמחרות, והוא מושפע ממאפייני הנכס, מצבו, מיקומו, מספר המציעים ותנאי ההליך. לפיכך, השאלה המרכזית אינה רק מהו המחיר שבו מוצעת הדירה, אלא מהו שווי העסקה מבחינתו של הרוכש לאחר הבאת כלל העלויות והסיכונים בחשבון.

התהליך דורש אסטרטגיה מדויקת: החל מביצוע בדיקת נאותות קפדנית לפני הגשת ההצעה, דרך ניהול נכון של שלב ההתמחרות, ועד להבטחת העברת הבעלות ללא חובות עבר, ולעיתים השלמת העסקה עשויה להיות טעונה אישור של הערכאה המוסמכת. מדובר בעסקה המשלבת הזדמנות נדל"נית עם מורכבות משפטית המחייבת ליווי מקצועי של עורך דין מומחה למקרקעין.

לכן, הנחה במחיר אינה כשלעצמה הופכת עסקה לכדאית. עסקה כדאית היא עסקה שבה, לאחר ביצוע הבדיקות המשפטיות, התכנוניות והכלכליות, המחיר הכולל והסיכונים הכרוכים ברכישה עדיין מצדיקים את ההתקשרות.

מה זה "כונס נכסים"?

"כונס נכסים" הוא כינוי לאדם המתמנה מטעם בית המשפט, לניהול ולפיקוח על נכסים של אנשים פרטיים או עסקים שנקלעו למצוקה כלכלית, סכסוכים משפטיים, פשיטת רגל, אפוטרופוס, או חדלות פירעון. בתפקיד זה, כונס הנכסים משמש כקצין בית המשפט (Officer of Court), העומד תחת פיקוחו בית המשפט וכפוף להוראותיו. תפקידו העיקרי של כונס הנכסים הוא להעביר את הרכוש נשוא המינוי להחזקתו, למשמורתו או לניהולו של כונס הנכסים, ולהעניק לו את הסמכויות שהיו בו, לבעל הרכוש. בדיני המקרקעין, תפקידו של כונס הנכסים הוא לגבש את רשימת הנכסים, לשמור על ערך הנכסים, ולמכור אותם במטרה לפרוע את חובות החייב לנושה. מסיבה זו, כונסי הנכסים מהווים "שחקן" משמעותי בשוק הנדל"ן בישראל, וקניית דירה מכונס נכסים היא אחד מתחומי העניין של משקיעי נדל"ן. אלא שרכישת נכס מכונס נכסים, שונה מעסקת נדל”ן "סטנדרטית", ויש בה יתרונות וחסרונות משפטיים, תכנוניים וכלכליים. קראו כאן את המדריך השלם.

שיקולים למינוי כונס הנכסים

בעבר, קבעה הפסיקה כי מינוי כונס הנכסים יהיה מוגבל ל"רשימה סגורה" של מקרים. בין היתר, לשמירת הרכוש נשוא המחלוקת, בעת שקיים סכסוך התלוי ועומד לפני בית המשפט; לשמירת רכוש הנמצא בסכנת השמדה בידי אנשי שיש להם זכות באותו הרכוש; או לשם ביצוע פסק דין.  עם זאת, תקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, וההלכה היא שאין "רשימה סגורה", והנושא נתון לשיקול דעתו של בית המשפט. יש לשים לב כי מינוי כונס נכסים מהווה למעשה "השתלטות" על קניינו של האדם. לכן, בית המשפט מפעיל את שיקול דעתו למינוי כונס נכסים, ואף במקרים בהם קיימת הסכמה בין הצדדים המידיינים. הגבלות אלו הן על הפעולות או על עניינים, על משך זמן המינוי, על היקף הרכוש וכיוצ"ב.

מה חובות כונס הנכסים?

מעת מינוי כונס הנכסים לתפקידו על ידי בית המשפט, הוא בגדר מי שפועל מטעמו, וכזרועו הארוכה של בית המשפט (ולא של בעל הדין). כונס הנכסים אינו רשאי לקבל הוראות מגורם אחר כלשהו, פרט לבית המשפט. על כונס הנכסים החובה למלא את תפקידו באופן אובייקטיבי, תוך נאמנות להוראות מטעם בית המשפט. זאת, בנוסף לחובות האמון והזהירות כלפי הזולת.

מסגרת הניהול והפיקוח שמפעיל בית המשפט על כונס הנכסים, היא בהכרעה ב"בקשה למתן הוראות". הכונס רשאי לעתור למתן הוראות נוספות גם לאחר שניתן פסק הדין, ואף לעתור למתן הוראות לביצוע בקירוב, אם יש קושי לביצוע פסק הדין כלשונו. יוער כי מסגרת זו משמשת את בתי המשפט לפיקוח על פעילותם השוטפת של בעלי תפקידים שונים שמונו על ידו, דוגמת מפרק, נאמן בפשיטת רגל, מנהל עיזבן וכיוצ"ב. לרוב, בית המשפט אינו מכריע בסכסוכים שבין כונס הנכסים לבין אחרים, והוא מסתפק בהנחיה כיצד לנהוג ולטפל בסכסוכים כאלה. אולם, כאשר העניין אינו מסובך, ייתכן ובית המשפט יכריע בסכסוך לגופו.

חלק מאותו החובה של כונס הנכסים, היא פרסום דבר המינוי ברשומות או בעיתונים היומיים (אלא אם הורה בית המשפט, מטעם מיוחד, שלא לפרסם את המינוי). עם מתן צו המינוי, על כונס הנכסים לרשום הערה על מינויו במרשם המתאים על זכויות החייב. כאשר מדובר בנכס מקרקעין, עליו לרשום הערת אזהרה בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל.

יתרונות וחסרונות קניית דירה מכונס נכסים

יתרונות רכישת דרה מכונס נכסים:

• מחיר נכס נמוך, משמעותית (עד כדי 20%), משווי השוק.
• הליך הרכישה מהיר, ללא משא ומתן, ונמשך זמן קצר (יחסית).
• הרכישה של הנכס "בטוחה": הנכס נקי ממשכנתא, שעבודים, עיקולים וכיוצ"ב.
• הליכי רישום הזכויות על שם הרוכש, מבוצעות ע"י הכונס.

חסרונות רכישת דירה מכונס נכסים:

• בעל הנכס רשאי, בכל שלב, לקנות את הנכס במחירו – גם אם יש זוכה בהתמחרות.
• המכירה כפופה לאישור בית המשפט. במקרה במקרה בו בית המשפט סבור כי המחיר לא סביר, המכירה לא תאושר.
• הנכס נמכר כמו שהוא (AS-IS), ומצב הנכס – הנדסי או תכנוני – אינו ידוע. הוא אף אינו נמצא באחריות כונס הנכסים. לעיתים, קיימות בדירה חריגות בניה או עבירות בניה, שיש להסדירן. לעיתים יתגלה שהדירה זקוקה לשיפוץ נרחב.

אין תשובה חד משמעית, האם רכישת דירה מכינוס נכסים, משתלמת. ברור כי מחיר העסקה, אינו חזות הכל. אנחנו ממליצים להיעזר בשירותי עורך דין מומחה למקרקעין, על מנת לבצע את כל הבדיקות הרלבנטיות, לפני שמגישים הצעה לרכישת דירה מכונס נכסים.

הליך מכירת דירה על ידי כונס נכסים

רכישת דירה מכונס נכסים כרוכה במספר שלבים עיקריים שנועדו להבטיח את שקיפות והגינות ההליכים, ואת הגדלת הסיכוי לאישור על ידי בית המשפט:

שמאות של הנכס

על כונס הנכסים לקבל שמאות על הנכס, משמאי מוסמך, במטרה לקבוע את ערך הנכס, בהפחתת התיקונים ו/או השיפורים הדרושים. על שומת המקרקעין (שתצורף לבקשה לבית המשפט), יקבע כונס הנכסים את המחיר המבוקש של הדירה. הכונס אינו חייב לפרסם את השמאות, לציבור המתעניינים.

פרסום הנכס העומד למכירה

כונס הנכסים יפרסם מודעה בעיתונים היומיים, במסגרתה יזמין את הציבור להציע הצעות לרכישת הנכס. לעיתים, הכונס יפרסם גם בעיתונות מקומית, באתרי אינטרנט, במדיה חברתית, בליווי תמונות, סרטונים ותיאור הנכס. מקור מידע נוסף הוא מתווכים שעובדים עם כונסי נכסים. לעיתים, כונס הנכסים יעדיף לבצע את ההתמחרות, כמכרז פרטי. התנאי להציע הצעות לרכישה, הוא הפקדת ערבות בסך של כ-10% משווי ההצעה, על פי החלטת הכונס.

התמחרות

לאחר חלוף המועד האחרון לקבלת הצעות, יערוך כונס הנכסים התמחרות בין המציעים השונים. ברוב המכריע של המקרים, הצעת המחיר הגבוהה ביותר תוכרז כהצעה הזוכה (למרות שלכונס קיימת הזכות לקבל כל הצעה שהיא). עם קבלת ההצעה הסופית ישלם הזוכה בהתמחרות, את יתרת סכום הרכישה של הנכס הספציפי בפרק זמן קצוב ומוגדר מראש, בכפוף לאישור העסקה ע"י בית המשפט. אם ההצעה תתקבל, לא ניתן עוד לחזור ממנה אלא במחיר חילוט הערבות. לכן מומלץ לתת הצעת מחיר על הנכס, רק לאחר שביצעתם את כל הבירורים.

אישור המכירה על ידי בית המשפט

לאחר מציאת ההצעה הטובה והמשתלמת ביותר, כונס הנכסים יפנה לבית המשפט, לאישור ההצעה. בית המשפט יבחן את הליכי ניהול המכירה, יבחן את המחיר לעומת השמאות, ויבחן האם – בסופו של דבר – המכירה משרתת את החייב ואת הנושים. אישור המכירה מאפשר את השלמת הרישום של הנכס על שם הרוכש, ומבטיח שלא יצוצו תביעות כנגד הנכס או הרוכש.

איך קונים דירה מכונס נכסים?

אחרי שסקרנו את שלבי תהליך המכירה (מימוש הנכסים) על ידי הכונס, נעבור לצד הקונים – איך קונים דירה מכונס נכסים?

בדיקת הנכס

בדיקה פיזית. חשוב מאד לערוך סיור בדירה, על מנת לבדוק לעומק את מצב הדירה מבחינה פיזית. המידע שהכונס יכול לתת לגבי המצב הפיזי של הנכס, מטבע הדברים – מוגבל. הכונס אינו יודע על נזילות, רטיבות, סדקים, מטרדים, מצב המערכות וכיוצ"ב, והוא מוכר את הדירה במצבה (AS-IS). לפיכך, עוד יותר מאשר בדירה "רגילה", חשוב לבדוק את תשתיות הדירה, לברר עם דיירים ושכנים, ולהגיע עם בעלי מקצוע. כמו כן, יש לוודא היטב כי בדירה אין פולשים, דייר מוגן, ולא נדרשים הליכים כלשהם כנגדם. מומלץ מאד (מאד!) לוודא כי בדירה אין פגם, שמחיר התיקון, וההליכים המשפטיים האפשריים, יעלו בהרבה על הרווח מהעסקה.

בדיקה תכנונית. יש לבדוק את נסח הטאבו, את תיק הבניין ברשות המקומית, ולבדוק את שטח הדירה, הצמדות, צו בית משותף (ככל שקיים). יש לבדוק את אפשרויות הרחבה ותוספות בנייה, לרבות תוספת ממ"ד. בנוסף, יש לשים לב שאין חריגות בנייה, עבירות בניה, הליכים מנהליים, צו מבנה מסוכן או צו הריסה, תמ"א 38 או פינוי בינוי (בנכס או בנכסים סמוכים), ועוד בדיקות.

בדיקה כלכלית. מעבר למחיר על הנכס, ומחיר התיקונים האפשריים, יש לוודא מול הרשויות (ובעיקר מול העירייה) כי אין על הנכס חובות בשל ארנונה, חוב היטל השבחה, אגרות והיטלים שלא שולמו, תשלומים לועד הבית, ועוד.

הגשת הצעה

לרוב, הגשת ההצעה לכונס הנכסים, צריכה להתבצע יחד עם ערבות (המחאה אישית, המחאה בנקאית או כסף מזומן), בגובה של 10% משווי ההצעה. ערבות זו משמשת בטוחה לכונס הנכסים, ומעידה על רצינותו של הקונה הפוטנציאלי. אם ההצעה תתקבל על ידי כונס הנכסים, הרי שלא ניתן עוד לחזור ממנה אלא במחיר חילוט הערבות.

התמחרות – שיפור ההצעה

ההצעה שתזכה לבסוף בנכס (או ליתר דיוק – ההצעה עליה ימליץ הכונס בפני בית המשפט), תהיה ההצעה הכספית הגבוהה ביותר. הליך הרכישה מבוצע כ"מכירה פומבית", בה כל מציע רשאי לשפר את הצעתו. לעתים המכירה הפומבית נעשית באופן פיזי במשרדי כונס הנכסים, ולעתים המציעים מופרדים באמצעות חדרים שונים או באמצעים דיגיטליים אחרים (מערכת הצעות מקוונת, זום וכו'), במטרה לסכל תיאום הצעות. כונס הנכסים מעדכן את כל מגישי ההצעות (הרוכשים הפוטנציאליים) בסכום ההצעה הגבוה ביותר עד כה, ומאפשר להם לשפר את הצעתם. אם הם ישפרו את ההצעה, הם ימשיכו בהליך המכירה הפומבית, אולם אם יבחרו לפרוש מהתחרות, תוחזר להם הערבות. מבין הממשיכים, מציע ההצעה הגבוהה ביותר יזכה לרכוש את הדירה.

כחריג להליך המכירה הפומבית, החוק קובע כי בעל הנכס המקורי יכול לקנות את הדירה במחיר שנקבע בהתמחרות.

חתימת ההסכם ואישור בית המשפט

לאחר חתימה על הסכם המכר, הוא עובר לאישורו של בית המשפט. אין וודאות כי בית המשפט יסכים לבקשה/ להצעה. כמו כן, אין ודאות לגבי לוחות הזמנים לאישורו של בית המשפט. זאת ועוד, במקרים מסוימים יבקש בית המשפט את תגובת גורמים שונים (כונס הנכסים הרשמי, לדוגמה), לפני קבלת החלטה.

רק לאחר אישור בית המשפט, יכולה להתמשש העסקה לרכישת הדירה וזו הופכת להיות בבעלותו של מציע ההצעה באופן סופי. הליך רישום הנכס בטאבו מבוצע על ידי כונס הנכסים.

מה חשוב לבדוק בתנאי המכר ובהסכם המכר?

בעסקת כינוס נכסים, תנאי המכר אינם מסמך טכני שניתן לקרוא לאחר הזכייה. מבחינת הרוכש, מדובר באחד המסמכים המרכזיים הקובעים את מערכת הזכויות והחובות בעסקה.

לפני הגשת הצעה יש לבדוק מהו המנגנון שנקבע להגשת ההצעות, מה גובה הערבות הנדרשת, באילו נסיבות ניתן לחלט אותה ומהם המועדים שנקבעו להשלמת התשלום ולחתימה על הסכם המכר.

יש לבחון גם את הוראות ההסכם הנוגעות למצבו של הנכס, למסירת החזקה, לאחריות הצדדים, למסים ולהיטלים, להסרת שעבודים ולעיקולים, לרישום הזכויות ולעלויות הכרוכות בהשלמת העסקה.

תשומת לב מיוחדת יש לתת להוראות שלפיהן הנכס נמכר AS-IS. אין להסתפק בהבנת הביטוי באופן כללי, אלא יש לקרוא את מלוא ההסדר החוזי ולבחון אילו סיכונים מועברים לרוכש ואילו התחייבויות נותרות על כונס הנכסים או על בעל הזכויות.

יש לבדוק גם את הוראות ההליך ביחס לביטול העסקה, להצעה מתחרה, לאישור המכירה ולמעמדו של המציע שהציע את ההצעה הגבוהה ביותר.

הכלל הוא פשוט: אין להגיש הצעה לפני שהרוכש יודע לא רק כמה הוא מציע, אלא גם על מה בדיוק הוא מתחייב.

זכיתי בהתמחרות. האם ניתן לחזור מההצעה?

זכייה בהתמחרות אינה שלב שבו ניתן להתייחס להצעה כאל הצעה בלתי מחייבת. המשמעות המשפטית של הזכייה תלויה בתנאי ההליך, במסמכים שנחתמו ובהחלטות שניתנו במסגרת הליך הכינוס.

במקרים שבהם נדרשת השלמת שלבים נוספים, ובכלל זה אישור של הערכאה המוסמכת, אין משמעות הדבר שהמציע רשאי להתעלם מהתחייבויותיו או לחזור בו ללא השלכות.

בפרט יש לבחון את ההוראות הנוגעות לערבות שהופקדה עם הגשת ההצעה ואת התנאים שבהם רשאי כונס הנכסים לחלט אותה.

מכאן החשיבות של ביצוע כל הבדיקות לפני ההתמחרות ולא לאחריה. רוכש שאינו בטוח ביכולתו להשלים את העסקה, אינו יודע מהו היקף המימון העומד לרשותו או טרם בדק את מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס, אינו צריך להמתין לזכייה כדי להשלים את הבדיקות.

ההתמחרות עצמה אינה המקום לבצע בדיקת נאותות.

מבחינה מעשית, נכון לקבוע מראש מחיר מרבי להצעה ולהימנע מהחלטות הנובעות מהדינמיקה של ההתמחרות. כאשר המחיר עולה מעבר לרף שנקבע לאחר הבדיקות, עצם הרצון "לנצח" בהתמחרות אינו שיקול המצדיק רכישה.

מה קורה אם בית המשפט אינו מאשר את העסקה?

העובדה שכונס הנכסים המליץ על הצעה מסוימת אינה הופכת את המכירה, בכל מקרה, לעסקה מוגמרת. בהתאם למסגרת ההליך ולתנאי המכר, נדרש אישור של הערכאה המוסמכת להשלמת העסקה.

במסגרת בחינת הבקשה עשויים להיבחן אופן ניהול הליך המכירה, ההצעות שהוגשו, התמורה שהתקבלה, השומה והאינטרסים של הצדדים הרלוונטיים להליך.

לכן, גם כאשר רוכש הגיש את ההצעה הגבוהה ביותר, אין לראות בכך ערובה לכך שהמכירה תאושר ללא בחינה נוספת.

מה יעלה בגורל ההצעה והערבות במקרה שבו העסקה אינה מאושרת תלוי, בין היתר, בתנאי המכר ובהחלטה שתינתן בהליך. אין להניח מראש כי התוצאה תהיה זהה בכל מקרה.

מבחינת הרוכש, המשמעות היא שיש להבין מראש מהו מעמדו המשפטי של הזוכה ומהם השלבים שעדיין נותרו עד להשלמת העסקה.

זהו הבדל מהותי בין עסקת כינוס לבין עסקת מקרקעין רגילה. בעסקה רגילה הצדדים מנהלים משא ומתן, חותמים על הסכם ומתקדמים לביצועו בהתאם לתנאיו. בהליך כינוס, יש להביא בחשבון גם את המסגרת השיפוטית שבתוכה מתבצעת המכירה.

מס רכישה ברכישת דירה מכונס נכסים

העובדה שהדירה נרכשת במסגרת כינוס נכסים אינה הופכת את העסקה, כשלעצמה, לפטורה ממס רכישה. חבות מס הרכישה נקבעת בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין ולנתוני הרוכש והעסקה. בין היתר, יש משמעות לשאלה אם מדובר בדירתו היחידה של הרוכש, בדירה נוספת, ברכישה באמצעות תאגיד או בנסיבות אחרות המשפיעות על חבות המס.

לכן, חישוב הכדאיות של רכישה מכונס נכסים צריך לכלול את מס הרכישה הצפוי ולא רק את מחיר ההתמחרות.

לצדו יש להביא בחשבון שכר טרחת עורכי דין, עלויות מימון, שיפוץ, רישום, היטלים והוצאות נוספות בהתאם לתנאי העסקה.

במיוחד כאשר לוחות הזמנים לתשלום קצרים, אין לדחות את בדיקת המס לשלב שלאחר הזכייה. חבות המס צריכה להיות ידועה ככל האפשר כבר לפני הגשת ההצעה.

בעסקאות מורכבות, כאשר קיימת אי-ודאות ביחס לסיווג העסקה או למעמד הרוכש, נכון לבצע את בדיקת המס כחלק בלתי נפרד מבדיקת הנאותות הכוללת.

האם הדירה נמכרת נקייה מכל חוב, עיקול ושעבוד?

האמירה שלפיה דירה הנמכרת באמצעות כונס נכסים "נקייה מכל חוב" עלולה ליצור אצל רוכש תחושת ביטחון שאינה מוצדקת ללא בדיקה.

יש להבחין בין זכויות ושעבודים הרשומים על הנכס לבין חיובים אחרים הקשורים לנכס או לבעליו. כמו כן, יש לבחון מה נקבע בצו המכר ובתנאי העסקה ביחס להסרת משכנתאות, עיקולים ושעבודים ולרישום הזכויות על שם הרוכש.

גם ביחס לחובות לרשות המקומית, היטל השבחה, אגרות והיטלים, חובות לבית המשותף או חיובים אחרים, אין להסתפק בהנחה כללית. יש לבדוק מי נושא בכל חיוב ומהו המנגנון שנקבע להסדרתו.

לכן, במקום לשאול רק "האם הנכס נקי מחובות?", יש לבחון כל חיוב בנפרד ולוודא את ההסדר המשפטי והכלכלי שיחול עליו.

בדיקה זו חשובה במיוחד משום שלאחר שהרוכש זכה בהתמחרות, יכולתו לשנות את תנאי העסקה עשויה להיות מוגבלת.

קניית דירה מכונס נכסים עם חריגות בנייה

חריגות בנייה אינן מתבטלות משום שהנכס נמכר במסגרת הליך כינוס. רוכש המקבל את הזכויות בנכס צריך לבדוק את התאמת הבנייה בפועל להיתרים ולמסמכים התכנוניים.

יש להשוות בין המצב בפועל לבין היתר הבנייה, תיק הבניין, הרישום והמסמכים הרלוונטיים. יש לבדוק גם אם קיימים צווים, הליכים מנהליים, שימושים חורגים או מגבלות אחרות.

המשמעות הכלכלית של חריגת בנייה אינה מסתכמת בעלות הכשרתה. חריגה עשויה להשפיע על שווי הנכס, על אפשרויות המימון, על יכולת הביטוח, על השימוש בנכס ועל האפשרות למכור אותו בעתיד.

כאשר מדובר בחריגה משמעותית, יש לבחון גם את האפשרות שהכשרתה אינה אפשרית או שאינה כדאית מבחינה כלכלית.

לכן, במקרים מתאימים יש לבצע את הבדיקה באמצעות שילוב של עורך דין, שמאי, אדריכל או מהנדס, בהתאם לטיב השאלה.

העובדה שהנכס נמכר על ידי כונס אינה מחליפה את בדיקת הנאותות שעל הרוכש לבצע ביחס לנכס שהוא מבקש לרכוש.

מה קורה אם בדירה יש שוכר, דייר או פולש?

מצבו של המחזיק בדירה הוא נתון בעל משמעות משפטית וכלכלית. אין דין שוכר מכוח הסכם שכירות כדין מחזיק ללא זכות, ואין דין דייר בעל זכויות מיוחדות כדין מי שנמצא בנכס ללא הרשאה.

לפני הגשת הצעה יש לברר מי מחזיק בנכס, מכוח איזה מקור משפטי, האם קיים הסכם שכירות, מה תקופתו ומה נקבע בתנאי המכר ביחס למסירת החזקה.

אם הנכס אינו נמכר כשהוא פנוי, יש להבין מי נושא באחריות לפינוי ומהם ההליכים האפשריים במקרה שהמחזיק אינו מתפנה מרצונו.

לשאלה זו משמעות ישירה גם על הכדאיות הכלכלית. נכס שניתן לקבל בו חזקה מיידית אינו שקול לנכס שהרוכש עשוי להידרש לנקוט הליכים כדי לקבל את החזקה בו.

לפיכך, מצב ההחזקה בנכס צריך להיות חלק מבדיקת הנאותות ולא שאלה שמתבררת לאחר הזכייה.

האם ניתן לקבל משכנתה לרכישת דירה מכונס נכסים?

רכישת דירה מכונס נכסים אינה מונעת כשלעצמה קבלת מימון בנקאי, אולם אין להניח שהבנק יאשר את המימון בתנאים ובלוחות הזמנים הנדרשים במסגרת הליך הכינוס.

לפני הגשת הצעה יש לבחון את היכולת הפיננסית של הרוכש, את ההון העצמי, את סכום המימון הנדרש ואת לוחות הזמנים שנקבעו בתנאי המכר.

יש להביא בחשבון גם את השפעת מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס על אפשרות המימון. חריגות בנייה, בעיות רישום או אי-בהירות ביחס לזכויות עשויות להשפיע על בחינת העסקה על ידי הבנק.

לכן, אין להגיש הצעה מתוך הנחה שהמימון יוסדר לאחר הזכייה.

יכולת המימון צריכה להיות חלק מהתכנון שקודם להצעה, במיוחד כאשר נדרשת השלמת התמורה בתוך פרק זמן קצר.

לסיכום

קניית דירה מכונס נכסים, עשויה לעיתים להיות מהלך אסטרטגי עבור קונים פוטנציאליים, המחפשים נכס להשקעה. בקניייה קיים פוטנציאל להשיג נכס במחיר נמוך ממחיר השוק, שכן שאין מדובר במכירה מרצון של הבעלים, אלא הכונס מחויב למכור את הנכס, במחיר המירבי. עם זאת, קנייה מכונס נכסים מחייבת זהירות, שיקול דעת, "אורך נשימה", ביצוע מחקר מעמיק ובדיקת נאותות לפני הגשת הצעה כלשהי. עם הידע וההכנה הנכונים, וליווי עורך דין מומחה לענייני מקרקעין, רכישת דירה מכונס נכסים עשויה להיות מאמץ מתגמל ורווחי. צלצלו עכשיו למשרד וולר ושות', להתייעצות וליווי משפטי בכל תחומי המקרקעין.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו"ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 20/11/2023. עידכון אחרון: 22/08/2026.