מפרט מכר דירה

מפרט מכר הינו מסמך משפטי שמקורו בחוק המכר (דירות), התשל”ג-1973, המחייב את הקבלן, מוכר הדירה, לציין את הפרטים הטכניים של הדירה שתירכש: זיהוי הדירה, שטח הדירה והשטחים המוצמדים לה, חומרי הבניה והשלד, חומרי הגמר, אביזרי הדירה וכו’. על פי החוק, על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במדויק, לצרף לחוזה המכר את המפרט, ולמסור לקונה העתק חתום ממנו. במרבית המקרים, מפרט המכר מהווה נספח לחוזה רכישת הדירה.

מה כולל מפרט מכר?

מפרט המכר מתייחס לדירה המסוימת שנרכשה, וכולל מידע מפורט על הדירה. המפרט מכיל פרטי זיהוי, פירוט שטח הדירה והשטחים המוצמדים לה. כן מצויינים במפרט תיאור חדרי הדירה וחלוקתה, תיאור קירות החוץ, מחיצות, גבהים, רצפה ותקרה, חומרי בנייה ועבודות גמר (ריצוף וחיפוי קירות, דלתות, חלונות, ארונות, מתקנים, אביזרים, כלים סניטריים וכו’). בנוסף, כולל המפרט תיאור התשתיות והמערכות המותקנות בדירה (מערכות חשמל ותקשורת, מערכות חימום וקירור, מערכות מיזוג ואוורור, סידורי אש ובטיחות ומערכות מים וביוב). בנוסף, כולל המפרט התייחסות למגרש ולבניין בו נמצאת הדירה, תיאור הבניין, הקומות והשימושים בכל קומה, והרכוש המשותף. עוד כולל המפרט את חומרי הבנייה ועבודות הגמר בחלקי הבניין המשותפים, המערכות המשותפות, חיבורי תשתית, עבודות פיתוח ונושאים נוספים.

המפרט מחייב את המוכר לצרף תוכניות של הדירה, הכוללות מידות של כל חדר ומידות כלליות של הדירה, תוכנית הקומה בה נמצאת הדירה, תוכניות של קומות טיפוסיות, קומת כניסה, קומות מרתף, קומת גג ותוכנית פיתוח של המגרש. בנוסף, קובע המפרט כי על המוכר לתת לקונה, במסירת הדירה, הוראות תחזוקה לכל המערכות ולחומרי הגימור בדירה. הפרטים הנדרשים במפרט מכר דירה, מצויים בצו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס”ח-2008.

מעמדו המשפטי של מפרט המכר

חוק המכר דירות, ביקש לאזן בין יחסי הכוחות שבין הצדדים, במעמד ובתהליך רכישת דירה מקבלן. אף בתי המשפט ראו את המוכר כצד ה”חזק” בעסקת מכר מקרקעין, ולכן הטילו עליו חובות מוגברות ביחס לצד ה”חלש”. מפרט המכר אמור למנוע אמירות כלליות של הקבלן, שאין בהן כדי להעמיד את רוכשי הדירות על כוונתו המפורטת, המפורשת והאמיתית של המוכר. במהלך השנים, החובה המוטלת על הקבלן למסור מידע מדוייק לקונה, הלכה והורחבה במהלך השנים בפסיקות בתי המשפט.

יש להדגיש כי האמור במפרט המכר, מהווה כמוהו כחוזה החתום בין הצדדים. חוזה זה גובר על כל הסכמה, אמירה, משא ומתן, הצגה או הבנה קודמים בין הצדדים. לעיתים נציגי מכירות של הקבלן מציגים ומשווקים תמונה אידיאלית וקסומה של הדירה, שאינה בהכרח מציאותית…

פערים בין המפרט לבין המצב בפועל

בחלק ניכר מהמקרים, הרוכשים מקבלים לידיהם דירה, השונה ממפרט המכר עליו חתם הקבלן. ככל שכך, הדבר מהווה הפרה של החוזה בין הצדדים. סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות), מורה כי האחריות לכך הנה של הקבלן. לפיכך, מיד עם גלוי הסתירה, מומלץ לפעול, בסיוע עורך דין קניית דירה, לפנות לקבלן, ולהצביע על הליקויים והפערים. ככל שהקבלן יסרב לתיקון, בהחלט ניתן לנקוט כנגדו בצעדים משפטיים. מפרט חוק המכר, מכיל ניסוחים טכניים, תכנוניים, הנדסיים ומשפטיים, שחלקם בלתי קריאים לעין בלתי מיומנת.

עורכי דין מומלצים

במשך למעלה מ-40 שנה, משרד עורכי דין וולר ושות’ עוסק באופן נרחב ומתמחה, בתחומי המקרקעין והנדל”ן, מלווה ומייצג רוכשים, מוכרים ושוכרים ברכישת דירות מגורים, מגרשים, נכסים מסחריים, נכסים מניבים ואדמות חקלאיות, ביעודים שונים, כולל היבטי מיסוי מקרקעין, ניהול משא ומתן, בוררויות, גישור וייצוג בערכאות השונות. למשרד ניסיון עשיר בייעוץ וייצוג לגורמים הפעילים בתחום הנדל”ן, לאנשים פרטיים ולקבלנים. צרו קשר, כבר עכשיו.