top image

מפרט מכר דירה

מפרט מכר דירה

מפרט מכר הינו מסמך משפטי שמקורו בחוק המכר (דירות), התשל”ג-1973, המחייב את הקבלן, מוכר הדירה, לציין את הפרטים הטכניים של הדירה שתירכש: זיהוי הדירה, שטח הדירה והשטחים המוצמדים לה, חומרי הבניה והשלד, חומרי הגמר, אביזרי הדירה וכו'. על פי החוק, על המוכר למלא את כל הפריטים במפרט במדויק, לצרף לחוזה המכר את המפרט, ולמסור לקונה העתק חתום ממנו. במרבית המקרים, מפרט המכר מהווה נספח לחוזה רכישת הדירה.

 

מה כולל מפרט מכר?

מפרט המכר מתייחס לדירה המסוימת שנרכשה, וכולל מידע מפורט על הדירה: פרטי זיהוי, פירוט של שטח הדירה והשטחים המוצמדים לה וכללים מדויקים לאופן חישובם. כן מצויינים במפרט תיאור של חדרי הדירה וחלוקתה, תיאור קירות החוץ, מחיצות, גבהים, רצפה ותקרה, חומרי בנייה ועבודות גמר (ריצוף וחיפוי קירות, דלתות, חלונות, ארונות, מתקנים, אביזרים, כלים סניטריים וכו'), וכן תיאור של תשתיות והמערכות המותקנים בדירה (מערכות חשמל ותקשורת, מערכות חימום וקירור, מערכות מיזוג ואוורור, סידורי אש ובטיחות ומערכות מים וביוב). בנוסף, כולל המפרט התייחסות למגרש ולבניין בו נמצאת הדירה וכולל תיאור של הבניין, הקומות והשימושים בכל קומה, הרכוש המשותף, חומרי בנייה ועבודות גמר בחלקי הבניין המשותפים, מערכות משותפות, חיבורי תשתית, עבודות פיתוח ונושאים נוספים.

המפרט מחייב את המוכר לצרף תוכניות של הדירה, הכוללות מידות של כל חדר ומידות כלליות של הדירה, תוכנית הקומה בה נמצאת הדירה, תוכניות של קומות טיפוסיות, קומת כניסה, קומות מרתף, קומת גג ותוכנית פיתוח של המגרש. בנוסף, קובע המפרט כי על המוכר לתת לקונה, בעת מסירת הדירה, הוראות תחזוקה לכל המערכות ולחומרי הגימור בדירה.

הפרטים הנדרשים במפרט מכר דירה, מצויים בצו מכר דירות (טופס של מפרט) (תיקון), התשס"ח-2008.

 

מעמדו המשפטי של מפרט המכר

חוק המכר דירות, ביקש לאזן בין יחסי הכוחות שבין הצדדים, במעמד ובתהליך רכישת דירה מקבלן. המחוקק, ולאחריו בתי המשפט, ראו את מוכר הדירה כצד ה”חזק” בעסקת מכר מקרקעין, ולפיכך מוטלות עליו חובות מוגברות כלפי הצד ה"חלש". ביוצרו את מפרט המכר, ביקש המחוקק למנוע אמירות כלליות של הקבלן, שאין בהן כדי להעמיד את רוכשי הדירות על כוונתו המפורטת, המפורשת והאמיתית של המוכר (רע”א 118/78 גוב ארי חברה לבניין ולהשקעות בע”מ ואח’ נ’ יצחק כהן). ככלל, ניתן לומר כי חובת הקבלן למסור מידע מדוייק לקונה, הלכה והורחבה במהלך השנים, בפסיקות בתי המשפט.

יש להדגיש כי האמור במפרט המכר, מהווה כמוהו כחוזה החתום בין הצדדים. חוזה זה גובר על כל הסכמה, אמירה, משא ומתן, הצגה או הבנה קודמים בין הצדדים. הסיבה לכך היא שלעיתים, נציגי מכירות של החברה הקבלנית מציגים ומשווקים תמונה אידיאלית וקסומה של הדירה, שאינה בהכרח תתקיים במציאות.

 

פערים בין המפרט לבין המצב בפועל

בחלק ניכר מהמקרים, הרוכשים קיבלו לידיהם דירה, השונה ממפרט המכר עליו חתם הקבלן. ככל שכך, מדובר בהפרה של החוזה בין הצדדים. סעיף 4(א) לחוק המכר (דירות), מורה כי האחריות לכך הנה של הקבלן. לפיכך, מיד עם גלוי הסתירה, מומלץ לפעול, בסיוע עורך דין קניית דירה, לפנות לקבלן, ולהצביע על הליקויים והפערים. ככל שהקבלן יסרב לתיקון, בהחלט ניתן לנקוט כנגדו בצעדים משפטיים. עם זאת, יש לציין כי מפרט חוק המכר, מכיל ניסוחים טכניים, תכנוניים, הנדסיים ומשפטיים, שחלקם בלתי קריאים לעין בלתי מיומנת.

 

עורך דין מקרקעין מומלץ 

במשך למעלה מ-40 שנה, משרד עורכי דין וולר ושות' עוסק באופן נרחב ומתמחה, בתחומי המקרקעין והנדל"ן, מלווה ומייצג רוכשים, מוכרים ושוכרים ברכישת דירות מגורים, מגרשים, נכסים מסחריים, נכסים מניבים ואדמות חקלאיות, ביעודים שונים, כולל היבטי מיסוי מקרקעין, ניהול משא ומתן, בוררויות, גישור וייצוג בערכאות השונות. למשרד ניסיון עשיר בייעוץ וייצוג לגורמים הפעילים בתחום הנדל"ן, לאנשים פרטיים ולקבלנים. צרו קשר, כבר עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר