קרקע חקלאית? זהירות משפטית

הפרסומות בגוגל ובפייסבוק, בעיתונים ובמקומונים, גדושות בהבטחות לרכישת קרקע חקלאית, “קרקע חקלאית למכירה”, “אדמה חקלאית למכירה”, “הפשרת קרקע”. אלא שפרסומות אלה משווקות חלום. פנטזיה, בה הרוכשים סבורים שירוויחו מיליוני ש”ח, מקרקע חקלאית שרכשו בהזדמנות. אלפי אנשים מפסידים את כספם, ברכישת קרקעות חקלאיות, במחשבה שזו הדרך הזולה והקלה יותר להשיג דירה, או הדרך הקלה להתעשר. סקירה משפטית מקיפה והרבה אזהרות.

מהי קרקע חקלאית?

שטח קרקע, שעל פי תוכנית המתאר החלה עליו, מוגדר כשטח המיועד לעיבוד חקלאי. ייעוד ומטרת השימוש החלים על הקרקע, הם לגידולים חקלאיים, שטחים פתוחים וטבעיים, בלבד. משמע – הקרקע, על פי דין, אינה מיועדת למגורים, למסחר או לתעסוקה.

הפשרת קרקע

התהליך התכנוני לשינוי לטובת ייעוד אחר (מגורים, תעסוקה, מסחר וכו’), מכונה “הפשרה”. במרבית המקרים, היוזמה לשינוי היא של מוסד תכנון, לפי צרכיו ובהתאם למדיניותו. במרבית המקרים, קרקע חקלאית תישאר באותו הסטאטוס התכנוני במשך עשורים רבים.

קביעת שווי קרקע חקלאית

במרבית המקרים, לאורך עשרות שנים, לא משתנה שווי הקרקע, והוא נשאר נמוך. זאת, לאור העובדה שהוא מיועד לגידול חקלאי (עשרות אלפי ש”ח לדונם, לכל היותר), וכן ההיתכנות / ההערכה בדבר סיכויי שינוי ייעוד הקרקע, מחקלאות. הקרבה לאזורי מגורים, גודל הקרקע ומיקומה, משפיעים אף הם על הערכת השווי.

אלא שנמצא שמשקיעים רבים, שראו את המיקום ואת הפוטנציאל לכאורה, התפתו לבצעה רכישה. זאת, מבלי שהוצגו להם, כיאות, לוחות זמנים משוערים להפשרה, אפשרויות הבנייה, היתכנות ועוד. בחלק מהמקרים שנחשפו בתקשורת נתגלה כי כי לקרקעות שנרכשו, אין סיכוי רב להפשרה בעתיד הקרוב. אי גילוי זה, הפך את ההשקעה בהן לספקולטיבית ולבלתי כדאית. מעבר לכך, קרקעות שבתכנית מתאר ארצית (שלא ניתן לשנות את ייעודן) – נמכרו לאנשים תמימים.

חובת גילוי במכירת קרקע חקלאית

בחודש אוגוסט 2016, אישרה ועדת הכלכלה של הכנסת תקנות שהגיש משרד הכלכלה, שנועדו לקבוע חובת גילוי של פרטים במקרה של מכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה. התקנות נועדו להגביר את השקיפות ולחייב מוכרי קרקעות לספק לרוכשים מידע על סיכויי הפשרת הקרקע לבנייה, וכן מידע על העלויות הצפויות להם (לרבות מיסוי מקרקעין), במקרה של הפשרת הקרקע החקלאית. התקנות אמורות לשקף תמונת מצב אמיתית ונכונה בסמוך למועד הרכישה, בצורה ברורה ככל הניתן.

לפי התקנות החדשות, מפרסם קרקע שאינה זמינה לבנייה, יציין זאת בפרסומת באופן בולט. בנוסף, קבעה הוועדה חובת גילוי פרטים במהלך המכירה, כולל מסירת שומת מקרקעין. כך לדוגמה, האם סבירות מימוש תוכנית שינוי הייעוד היא קלושה או לא קלושה; מה ייעוד הקרקע נכון למועד עריכת השמאות, וייעודה לאחר תוכנית שינוי הקרקע; שווי הקרקע הנוכחי; שווי הקרקע המשוער במקרה של שינוי הייעוד; משך הזמן הצפוי לשינוי הייעוד; וסך כל ההוצאות שצפוי הרוכש לשלם במהלך שינוי ייעוד הקרקע. עוד נקבע כי על המוכר למסור את המידע, ללא תשלום, 7 ימים טרם מועד החתימה על זיכרון הדברים או העסקה.

עורך דין מקרקעין מומלץ

למשרד עורכי דין וולר ושות’ למעלה מ-40 שנות מיומנות בהגנה על לקוחות. המשרד הנו אחד המשרדים המובילים בישראל, ומשמש כתובת מקצועית בתחום המקרקעין, הנדל”ן, מיסוי מקרקעין ודיני התכנון והבניה, לציבור לקוחות רחב ולעורכי דין. המשרד מסתייע, במידת הצורך, במומחים מובילים בתחומם, לצורך מתן מענה יעיל ושלם ללקוחות המשרד. צרו קשר עכשיו.