קרקע חקלאית? זהירות משפטית
הפרסומות בגוגל ובפייסבוק, בעיתונים ובמקומונים, גדושות בהבטחות לרכישת קרקע חקלאית, “קרקע חקלאית למכירה”, “אדמה חקלאית למכירה”, “הפשרת קרקע”. אלא שפרסומות אלה משווקות חלום. פנטזיה, בה הרוכשים סבורים שירוויחו מיליוני ש”ח, מקרקע שרכשו בהזדמנות. אלפי אנשים מפסידים את כספם, ברכישת קרקעות חקלאיות, במחשבה שזו הדרך הזולה והקלה יותר להשיג דירה, או הדרך הקלה להתעשר. סקירה משפטית מקיפה והרבה אזהרות.
מהי קרקע חקלאית?
שטח קרקע, שעל פי תוכנית המתאר החלה עליו, מוגדר כשטח המיועד לעיבוד חקלאי. ייעוד ומטרת השימוש החלים על הקרקע, הם לגידולים חקלאיים, שטחים פתוחים וטבעיים, בלבד. משמע – הקרקע, על פי דין, אינה מיועדת למגורים, למסחר או לתעסוקה.
הפשרת קרקע
התהליך התכנוני לשינוי לטובת ייעוד אחר (מגורים, תעסוקה, מסחר וכו’), מכונה “הפשרה”. במרבית המקרים, היוזמה לשינוי היא של מוסד תכנון, לפי צרכיו ובהתאם למדיניותו. במרבית המקרים, קרקע חקלאית תישאר באותו הסטאטוס התכנוני במשך עשורים רבים.
קביעת שווי קרקע חקלאית
במרבית המקרים, לאורך עשרות שנים, לא משתנה שווי הקרקע, והוא נשאר נמוך. זאת, לאור העובדה שהוא מיועד לגידול חקלאי (עשרות אלפי ש”ח לדונם, לכל היותר), וכן ההיתכנות / ההערכה בדבר סיכויי שינוי ייעוד הקרקע, מחקלאות. הקרבה לאזורי מגורים, גודל הקרקע ומיקומה, משפיעים אף הם על הערכת השווי.
אלא שנמצא שמשקיעים רבים, שראו את המיקום ואת הפוטנציאל לכאורה, התפתו לבצעה רכישה. זאת, מבלי שהוצגו להם, כיאות, לוחות זמנים משוערים להפשרה, אפשרויות הבנייה, היתכנות ועוד. בחלק מהמקרים שנחשפו בתקשורת נתגלה כי כי לקרקעות שנרכשו, אין סיכוי רב להפשרה בעתיד הקרוב. אי גילוי זה, הפך את ההשקעה בהן לספקולטיבית ולבלתי כדאית. מעבר לכך, קרקעות שבתכנית מתאר ארצית (שלא ניתן לשנות את ייעודן) – נמכרו לאנשים תמימים.
זהו, אם כן, “כשל שוק”. המשווקים אינם נותנים בידי הרוכשים הפוטנציאליים את המידע המלא, הנדרש והחיוני לצורך קבלת החלטה מושכלת לגבי רכישת הקרקע. מנגד, לרוכש, אין את הכלים לאמוד נכונה את הסבירות והסיכויים להפיכת הקרקע לזמינה לבנייה על פי המוצג. כך גם אין ביכולתו של הרוכש הפוטנציאלי לאמוד את משך הזמן ואת העלויות הכרוכים בהפיכת הקרקע לזמינה לבניה, ככל וזו תאושר בעתיד.
חובת גילוי במכירת קרקע חקלאית
בחודש אוגוסט 2016, אישרה ועדת הכלכלה של הכנסת תקנות שהגיש משרד הכלכלה, שנועדו לקבוע חובת גילוי של פרטים במקרה של מכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה. התקנות נועדו להגביר את השקיפות ולחייב מוכרי קרקעות לספק לרוכשים מידע על סיכויי הפשרת הקרקע לבנייה, וכן מידע על העלויות הצפויות להם (לרבות מיסוי מקרקעין), במקרה של הפשרה. התקנות אמורות לשקף תמונת מצב אמיתית ונכונה בסמוך למועד הרכישה, בצורה ברורה ככל הניתן.
