top image

קרקע חקלאית? זהירות משפטית

קרקע חקלאית למכירה

הפרסומות בגוגל ובפייסבוק, בעיתונים ובמקומונים, גדושות בהבטחות לרכישת קרקע חקלאית, "קרקע חקלאית למכירה", "אדמה חקלאית למכירה", "הפשרת קרקע". אלא שברוב מובהק ומכריע של הפרסומים, מדובר במכירת חלום. פנטזיה, בה תימכר הקרקע החקלאית, והרוכשים עתידים להרוויח מיליוני שקלים, תמורת השקעה של עשרות מיליוני ש"ח בלבד. אלפי אנשים הפסידו את כספם, ברכישת קרקע חקלאית, במחשבה שזו הדרך הזולה והקלה יותר להשיג דירה, או הדרך הקלה להתעשר. סקירה משפטית מקיפה.

מהי קרקע חקלאית?

קרקע חקלאית היא קרקע, שעל פי תוכנית המתאר החלה עליה, מוגדרת כשטח המיועד לעיבוד חקלאי. ייעוד ומטרת השימוש החלים על הקרקע, הם לגידולים חקלאיים, שטחים פתוחים וטבעיים, בלבד. משמע – הקרקע, על פי דין, אינה מיועדת למגורים, למסחר או לתעסוקה.

הפשרת קרקע חקלאית

התהליך התכנוני בו קרקע חקלאית תהפוך לקרקע לייעוד אחר (מגורים, תעסוקה, מסחר וכו'), מכונה "הפשרת קרקע חקלאית". במרבית המקרים, היוזמה לשינוי היא של מוסד תכנון, לפי צרכיו ובהתאם למדיניותו. במרבית המקרים, קרקע חקלאית תישאר באותו הסטאטוס התכנוני במשך עשורים רבים.

קביעת שווי קרקע חקלאית

במרבית המקרים, לאורך עשרות שנים, לא משתנה שווי הקרקע החקלאית, והוא נשאר נמוך. זאת, לאור העובדה שייעודו הנו גידולים חקלאיים (עשרות אלפי ש"ח לדונם, לכל היותר), וכן ההיתכנות / ההערכה בדבר סיכויי שינוי ייעוד הקרקע, מחקלאות. יש לציין כי הקרבה לאזורי מגורים, גודל הקרקע החקלאית ומיקומה אף הם משפיעים על שווי הקרקע.

אלא שנמצא שמשקיעים רבים, שראו את מיקום הקרקע החקלאית ואת הפוטנציאל לכאורה שלה, התפתו לרכוש את הקרקע מיזמים. זאת, מבלי שהוצגו להם, כיאות, לוחות זמנים משוערים להפשרת קרקעות, האפשרויות לבנות על הקרקע, ועוד. בחלק מהמקרים שנחשפו בתקשורת נתגלה כי כי לקרקעות החקלאיות שנרכשו, אין סיכוי רב להפשרה בעתיד הקרוב. אי גילוי זה, הפך את ההשקעה בהן לספקולטיבית ולבלתי כדאית. מעבר לכך, נתגלה כי נמכרו לכאורה קרקעות המופיעות בתכנית מתאר ארצית, באופן שלא ניתן יהיה לשנות כלל את ייעודה.

חובת גילוי במכירת קרקע חקלאית

בחודש אוגוסט 2016, אישרה ועדת הכלכלה של הכנסת תקנות שהגיש משרד הכלכלה, שנועדו לקבוע חובת גילוי של פרטים במקרה של מכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה. התקנות נועדו להגביר את השקיפות ולחייב מוכרי קרקעות לספק לרוכשים מידע על סיכויי הפשרת הקרקע לבנייה, וכן מידע על העלויות הצפויות להם – לרבות מיסוי מקרקעין – במקרה של הפשרה של הקרקע החקלאית. התקנות אמורות לשקף תמונת מצב של הקרקע החקלאית בסמוך למועד הרכישה, בצורה ברורה ככל הניתן.

לפי התקנות שאישרה הוועדה, מפרסם קרקע שאינה זמינה לבנייה, יחוייב לציין בפרסומת באופן ברור ובולט כי היא אינה זמינה לבנייה. אופן ההודעה יהיה באופן ברור ומובלט, בגודל שלא יפחת מזה של האותיות הגדולות ביותר באותה פרסומת. בנוסף, נקבעה חובת גילוי פרטים במהלך מכירה, שלפיה המוכר חייב למסור לרוכש שומה הכוללת את הפרטים הבאים בלבד: האם סבירות מימוש תוכנית שינוי הייעוד היא קלושה או לא קלושה; ייעוד הקרקע נכון למועד עריכת השמאות וייעודה לאחר תוכנית שינוי הקרקע; שווי הקרקע הנוכחי; שווי הקרקע המשוער במקרה של שינוי הייעוד; משך הזמן הצפוי לשינוי הייעוד; וסך כל ההוצאות שצפוי הרוכש לשלם במהלך שינוי ייעוד הקרקע. עוד נקבע כי על המוכר למסור את המידע, ללא תשלום, 7 ימים טרם מועד החתימה על זיכרון הדברים או העסקה.

עורך דין מקרקעין מומלץ

למשרד עורכי דין וולר ושות', ניסיון מקצועי של למעלה מ-40 שנה בהגנה ובשמירה על לקוחות, בעסקאות מקרקעין. המשרד הנו אחד המשרדים הותיקים והמובילים בישראל, ומשמש מקור ידע בתחום המקרקעין, הנדל"ן, מיסוי מקרקעין ודיני התכנון והבניה, לציבור לקוחות רחב ולעורכי דין. המשרד מסתייע, במידת הצורך, במומחים מובילים בתחומם, לצורך מתן מענה יעיל ושלם ללקוחות המשרד. צרו קשר עכשיו.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר