רישום בית משותף
מרבית תושבי המדינה מתגוררים בבתים משותפים. כלומר, חולקים במספר יחידות דיור במבנה אחד, או במספר מבנים הבנויים על חלקה אחת. בבתים משותפים, הבעלות היא על הדירה הפרטית, אך גם על חלק מהשטחים המשותפים (מדרגות, מקלט, חצרות, חניות משותפות, מרפסות, גג, לובי וכו’). הבעלות משתרעת גם על מערכות משותפות (מעליות, מערכות חימום וקירור, חשמל ותאורה, עמדות הטענה לרכבים חשמליים, גינון והשקיה וכו’). לאור המורכבויות, קבע המחוקק הוראות בדבר רישום בית משותף (חוק המקרקעין, תשכ”ט-1969), והוראות לניהול הבתים המשותפים (חוק בתים משותפים [נוסח משולב], תשכ”א-1961). אם אתם מעוניינים להבטיח את זכויותיכם החוקיות בבית המשותף ובדירה, צרו קשר עם עורך דין מקרקעין. משרד וולר ושות’, ניסיון של למעלה מ-40 שנה.
מהו בית משותף?
חוק המקרקעין מגדיר אילו בתים ירשמו בפנקס הבתים המשותפים: לפחות שתי דירות הנמצאות בבעלות נפרדת. החוק גם מגדיר מהו הרכוש המשותף –
“כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת“.
במילים אחרות: הבית המשותף כולל לדירות בבניין (“תת-חלקה”) של בעלי הדירות, ולרכוש המשותף לכל הבעלים (חדר מדרגות, מקלט, מחסן, גג וכו’). בבתים משותפים לא יחולו דיני השיתוף ה”רגילים”, אלא הסדרים מיוחדים. הסדרים אלה מיועדים לאפשר רכישת בעלות במקרקעין, להכווין את התנהגותם של הדיירים, ולקבוע תקנון לניהול ולהתנהלות.
חשיבות רישום בית משותף
רישום בית משותף מאפשר חלוקה מוחלטת וברורה, של הזכויות בנכס. אם לא בוצע רישום, בעלי הנכסים רשומים כשותפים לגבי כל הזכויות במקרקעין, בחלקים בלתי מסוימים לכל אחד. כלומר, אי אפשר להפריד בין השטח והזכויות של כל אחד מבעלי הדירות, לבין השטח והזכויות של יתר השותפים. לכך משמעויות רבות:
- הוכחת בעלות. ללא הליך רישום בית משותף, קשה להסדיר את רישום הבעלות על הדירה בטאבו. כיוון שכל עסקת מקרקעין מחייבת רישום בטאבו, כל זמן שהרישום לא בוצע – בידי הרוכשים זכויות על פי חוזה בלבד. זכויות “חוזיות” הנן חלשות יותר, משפטית, מזכויות “קנייניות”.
- סיבות כלכליות. דירה הרשומה בבית משותף, שווה יותר. הסיבה לכך היא שניתן להבחין בזכויות של הבעלים בבירור, לוודא את שטח הדירה, לוודא כי הבית שנבנה מתאים להיתר הבניה שהונפק לו, ועוד.
- קושי בקבלת משכנתא על רכישת דירה, בבית שלא רשום כמשותף. רוכשי דירות שהבנק נתן להם הלוואה כנגד רישום הערת אזהרה, עלולים להימצא בהפרה מול הבנק הממשכן, שהחתים את הרוכשים על התחייבות לרישום המשכנתא בטאבו תוך 12 חודשים. בנוסף, בעלי הדירות הללו חשופים יותר לעסקאות נוגדות ו/או רישומים מגבילים.
- מניעת סכסוכי שכנים. אי הסדרה של השטח המשותף ושל השטח הפרטי, לעיתים מפתה שכנים להשתלטות על שטחים משותפים. לדוגמה, במהלך השנים, החניה המשותפת הפכה להיות מחסן פרטי, חלק מהגינה המשותפת הפכה לגינה פרטית, ועוד.
רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים
רישום בית משותף נעשה בהתאם לחוק המקרקעין, תקנות המקרקעין (ניהול ורישום), ולנהלי הטאבו. התנאים והמסמכים הנדרשים לרישום הנם כדלקמן:
- טופס בקשת רישום המוגשת על ידי כל הבעלים. אם רשומה חכירה לדורות, הבקשה תוגש בנוסף גם על ידי החוכרים.
- נסח טאבו עדכני.
- תשריט הבית שאישרה הועדה המקומית לתכנון ובניה. התשריט כולל פרטים המזהים חלקה, פרטים על המבנה, על הדירות, תרשים סביבה, תרשים החלקה והדירות. כאשר נרשמה הערה לפי תקנה 27 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) – חובה לאשר את התשריט על ידי מוסד התכנון.
- תקנון בית משותף, מוסכם, החתום ע”י כל בעלי הדירות, ומאומת ע”י עורך דין. אם בעלי הדירות אינם מעוניינים בצירוף תקנון, יחול התקנון האחיד שבחוק המקרקעין.
- צו רישום לבית משותף.
- הסכמה לשמש נציגות זמנית.
- בקשה לייחוד דירות ואישורי מיסים, במקרים המתאימים.
- הסכמת מוטב הערת אזהרה / תצהיר לייחוד הערות אזהרה, במקרים המתאימים.
- אגרת בקשה לרישום בית בפנקס הבתים המשותפים, אגרה לכל דירה שתירשם, ואגרה לרישום תקנון מוסכם.
צו רישום בית משותף
כאשר רוכשים זכויות בדירה בבניין, תחילה יש לרשום את הבית המשותף בטאבו. רישום הזכות הפרטניות של הדירה שנרכשה היא אך ורק לאחר שניתן “צו רישום בית משותף”. צו זה כולל תשריט, תיאור וציון כל חלקת משנה, ספציפית, עבור כל יחידה בבית המשותף (לרבות השטחים היוצאים מהרכוש המשותף והצמודים לדירה, החלק היחסי המשויך לדירה מתוך כלל השטח המהוה את הרכוש המשותף, ועוד). ביצוע הרישום בטאבו, מהווה ראיה חזקה, לחלוקת השטחים והזכויות לגביהם, ובכך משתכללת הזכות של הבעלים, בדירה שרכש.
על מי האחריות לרשום בית משותף?
על הקבלן. חוק המכר (דירות) קובע כי הקבלן הוא האחראי על רישום הבניין כבית משותף, ועל רישום זכויות הרוכשים. בעבר (עד שנת 2011), האחריות לרישום היתה מכוח ההסכמים שבין הקבלן לבין רוכשי הדירות, ולא חובה חוקית. יודגש כי החובה של הקבלן היא לרשום, ולא להראות שהשתדל לרשום. לפיכך, מומלץ לדרוש מהקבלן את קיום התחייבויותיו לרישום בית משותף, הן מכוח ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, והן מכוחו של חוק המכר.
למרבה הצער, קבלנים לא מעוניינים לבצע רישום של הבניינים, כבתים משותפים, ממספר סיבות. ראשית, עם סיומו של הפרויקט, לקבלן כבר אין עניין או רצון להתעסק ב”בירוקרטיה” של הרישומים. שנית, הרישום מצריך הוצאות מצד הקבלן – מדידות, שכר טרחת עו”ד, הסדרת ליקויי בניה שבוצעו על ידו או שנתגלו (או שבכלל נעשו על ידי בעלי הדירות), ועוד.
תיקון וביטול צו בית משותף
לעתים מתגלות טעויות ברישום. לרוב, הסיבה היא רישומים מוטעה בעבר, טעויות סופר, תוספות בניה, שינויי תקנון בית משותף, הצמדות שטחים וכו’. כל אחד מאלה מחייב עדכון ותיקון של צו הרישום. סעיף 145 לחוק המקרקעין, מאפשר לבקש תיקון של צו הרישום, לבקשת בעלי הדירות. ההוראות והמסמכים לצורך התיקון, דומים לנדרש בבקשה הראשונית.
עיכוב ברישום בית משותף
הוראות חוק המכר אוסרות על פגיעה בזכויות הרוכשים או בעלי הדירות. עם זאת, במקרים רבים הרישום לא נעשה במועדים הקבועים בחוק, ולעתים גם לא במועד שנקבע בהסכם המכר. לעתים הרישום לא נעשה, למרות שחלפו שנים רבות ממועד מסירת הדירות בפועל.
מחיר רישום בית משותף
קיימת שונות רבה במחירי שכר הטרחה של עורכי הדין, לצורך רישום בית משותף. השונות נובעת ממורכבות הרישום (חלוף הזמן מאז הבניה, מספר הדירות בבניין, קיומה של החברה הקבלנית, עבירות בניה, קיומם/היעדרם של המסמכים, מצב הבניין וכיוצ”ב), וכן מניסיונו של עורך הדין. לעלוית אלו יש להוסיף את עלות אגרת הרישום, מחיר המדידות והכנת התשריט, ומחירים של מסמכים ואישורים נוספים, ככל שיידרשו.
עורך דין מקרקעין
רישום בית משותף הנו הליך משפטי ותכנוני, המשפיע באופן מהותי על זכויותיהם של בעלי הנכס. בכלל זאת, על האפשרויות להשביח, לפעול או לשנות את הנכס, ועל ערכו הכלכלי. לכן, יש חשיבות בליווי ובסיוע של עורך דין מקרקעין, לניהול מסודר ומדויק של הליכי רישום הבית המשותף, ושל רישום דירת המגורים. רישום מוטעה משפיע על ערכו של הנכס, ובסבירות גבוהה יערב את הבעלים בהליכים משפטיים. למשרד עורכי דין וולר ושות’, מומחיות ומיומנות של למעלה מ-40 שנה במקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה. לעורכי הדין במשרד ניסיון וותק רב, כך שתוכלו להיות בטוחים. צרו קשר עכשיו.
