תקדים בביהמ”ש העליון – סמכות ועדת ערר לפי חוק מס שבח

בתיק זה, ייצג משרדנו את המוכרים והקבלן, בעסקת קומבינציה, בקשר לנכס מקרקעין. עורך הדין שטיפל בעסקה הגיש, בשם שני הצדדים, הצהרה על מכירה/רכישה של זכות במקרקעין על טופס מש”ח 2 שאליו צורך טופס של שומה עצמית. המערערים שלמו את המסים שהגיעו מהם על בסיס שווי זה: המוכרים את מס השבח, והקבלן את מס הרכישה. מנהל מס שבח, לא הסכים לשומה העצמית הנ”ל. הוא הוציא למערערים הודעות שומה זמניות על בסיס של עסקה, בסכום כפול. המערערים הגישו את השגותיהם, פנו בערר לועדת הערר לפי חוק מס שבח מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בחיפה (עמ”ש 100/86, 99, 98). ערעוריהם נדחו, ומכאן ערעור זה, שנדון בבית המשפט העליון, ויצר תקדים משפטי. מספר שנים לאחר התקדים, שינה המחוקק את החוק, שהעניק לוועדת הערר לפי חוק מס שבח, סמכויות נוספות.

תמצית פסק הדין בבביהמ”ש העליון

ועדת הערר קבעה כי השומה העצמית של המוכרים הפכה לשומה סופית לפי סעיף 78(ד)של חוק מס שבח מקרקעין, התשכ”ג-1963. זאת נוכח העובדה –

“שלא נתן לקבוע בודאות הנדרשת, שאכן נדרשו פרטים כנטען ע”י המשיב, מה גם ולא נאמר איזה מסמכים (שנדרש להמציאם לפי הסעיף הנ”ל) חסרו בסופו של דבר” וכן משום “שאין בשלב זה המשיב חולק שהשומה העצמית של העוררים נהיתה לשומה סופית“.

המשיב לא עשה שמוש בסמכויותיו לפי סעיף 85 לחוק לתקן את השומה העצמית, אשר כפי שנקבע ע”י הועדה הפכה לסופית. עמדתו של המשיב היתה בשעתו שהשומה לא הפכה לסופית. הוא דחה את השומה העצמית והוציא למערערים שומות זמניות לפי סעיף 78(ב)(1) לחוק. על אף זאת, החליטה הועדה לעשות שמוש בסעיף 85. את סמכותה לעשות כן אמרה למצוא בסעיף 89(ב) לחוק, המגדיר את סמכויותיה של הועדה. היא הצדיקה נקיטה בדרך זו מיזמתה היא לאור הפער הגדול בין השומה העצמית של המערערים לבין שומתו של המשיב, הגבוהה ממנה פי שניים ויותר.

האם ועדת הערר מוסמכת לתקן את השומה?

אלא שהשאלה המשפטית היא, האם ועדת הערר היתה מוסמכת לתקן את השומה. זאת יש לבחון על פני שני מבחנים:

• האם הוועדה היתה מוסמכת ליטול לעצמה את סמכותו של המשיב. זאת יש לבחון עפ”י הוראות סעיף 89(ב), המגדיר את סמכויותיה של הועדה.
• האם המשיב עצמו היה מוסמך לתקן את השומה. זאת יש לבחון לאור הוראות סעיף 85.

פסק הדין של בית המשפט קבע כי סעיף 89(ב) אינו מקנה לועדת הערר את הסמכות להגדיל את השומה, כפי שעשתה כאן. ככל שהדבר נוגע להחלטה של הועדה, אין בכוחו של הסעיף להכשיר החלטה שנעשתה מחוסר סמכות. וככל שהדבר נוגע לשומה הזמנית של המשיב, הרי המשיב לא התימר כלל לתקן את השומה העצמית כשומה שהפכה לסופית. אין כאן פגם בצורה, בכותרת בלבד, של השומה שהוציא, כפי שטוענת באת כוחו. הפגם הוא מהותי, הסמכות לתקן שומה שונה היא מהסמכות לדחות שומה עצמית ולהוציא שומה, זמנית או סופית. זו סמכות מיוחדת המוגבלת רק לנסיבות הבאות, המפורטות בסעיף 85, שאותן על המשיב להוכיח ועליהן עליו לבסס את התיקון.

ע”א 755/88 קרבן יעקב ואח’ נ’ מנהל מס שבח מקרקעין חיפה, פ”ד יט 169. ניתן בבית המשפט העליון, בשבתו לבית משפט לערעורים אזרחיים, ביום 14/3/1991. 

כאמור לעיל, סמכותה של ועדת הערר היתה מוגבלת לאישור, הפחתה, ביטול או החלטה בדרך אחרת, אך לא להגדלה. מצב זה יצר תמריץ לנישומים להגיש ערר מבלי להסתכן בכך שהשומה תגדל. תיקון 70 לחוק, שתחילתו ביום 31.3.2011, שינה הוראה זו באופן מפורש, וכיום סעיף 89(ב) החדש מתיר לוועדה גם להגדיל את השומה אם היא רואה זאת לנכון, ובכך הושווה חוק מיסוי מקרקעין לפקודת מס הכנסה ולחוק מס ערך מוסף. בהתאם לכך, הוועדה רשאית לדון לפי שיקול דעתה בכל דבר שהמנהל רשאי להחליט בו לפי החוק, לפי שיקול דעתו. סמכות זו היא ייחודית לוועדה מרגע שהוגש ערר. הוועדה אינה מוסמכת לדון בסעדים כספיים נזיקיים או להעביר דיון בסוגיית נזק לערכאה אחרת.

אפשרות להגדיל את שומת המקרקעין

לאחר תיקון 70, סמכות התיקון של השומה לאחר מתן ההחלטה בהשגה, על דרך של הגדלתה, מוקנית לוועדת הערר מכוח סעיף 89(ב) לחוק. למנהל מיסוי מקרקעין לא מוקנית סמכות לבצע תיקון כזה באופן עצמאי לאחר מתן ההחלטה בהשגה והגשת ערר. במצב כזה, על המנהל לשכנע את ועדת הערר כי יש בסיס בדין להגדלת השומה, בעוד שלעורר יש זכות לשכנע את הוועדה כי אין מקום להגדלתה. שינוי זה נועד להבטיח גביית מס אמת ולמנוע מצב בו נישומים מגישים ערר ללא סיכון של הגדלת חבות המס, ובכך הוא משווה את סמכויות ועדת הערר לאלו של ערכאות מקבילות בתחומי מס אחרים. המשמעות האופרטיבית היא שוועדת הערר היא זו שמחליטה אם יש מקום להגדיל שומה במסגרת דיון בערר, ועל המנהל לבקש את תיקון השומה תוך הנמקה ופירוט העילה המצדיקה זאת.

סמכויות חקירה וחיפוש

לוועדת הערר ניתנות סמכויות מעין שיפוטיות, לרבות סמכויות חקירה וחיפוש לפי סעיפים 5 ו-5א לפקודת ועדות חקירה. היא רשאית להטיל הוצאות, להיכנס לכל מקרקעין ולערוך בדיקות ומדידות, ולדרוש ידיעות ומסמכים מבעלי נכסים או מחזיקים בהם.

ביקורת שיפוטית על החלטות ועדת הערר

מעמד ועדת הערר כטריבונל מקצועי

ועדת הערר, למרות שמה, מתפקדת כערכאה שיפוטית ראשונה המוטלת עליה לבחון את שומת המנהל, לגבות עדויות ולקבוע עובדות. היא מוסד תכנון גבוה יותר בהיררכיה התכנונית מהוועדה המקומית (בהקשר של חוק התכנון והבניה), ותפקידה לערוך בחינה מקצועית-תכנונית של החלטות הוועדה המקומית לגופן, ויכולה לשים את שיקול דעתה המקצועי במקום שיקול דעתה של הוועדה המקומית. הביקורת השיפוטית של בית המשפט על החלטותיה תתמקד בקיומה של עילה מנהלית להתערב בהחלטת ועדת הערר עצמה, ולא בהחלטת הערכאה הנמוכה יותר. וראה ע”א 8387/20 חברת נמל אשדוד בע”מ נ’ הממונה על התחרות.

היקף הביקורת השיפוטית על החלטות ועדת הערר

סעיף 90 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ”ג-1963, מגביל את זכות הערעור על החלטות ועדת הערר לבית המשפט העליון ל”בעיה משפטית” בלבד, תוך 45 ימים מיום מתן ההחלטה. בית המשפט העליון לא יידרש לערעורים על קביעות עובדתיות של ועדת הערר, ורק טעות משפטית של הוועדה ביישום החוק או בניהול הדיון תצדיק דיון בערעור. הרציונל לכך הוא שוועדת הערר נחשבת לגורם המקצועי והמומחה ביותר בתחום, והיא זו הבוחנת את חומר הראיות ומתרשמת באופן בלתי אמצעי מהעדים. במילים אחרות, שאלות עובדתיות, כגון קביעת שווי מכירה של נכס מקרקעין, קיומם של יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, או קיומו של תום לב בקביעת התמורה, אינן עומדות לביקורת בית המשפט העליון. 

מהי שאלה משפטית ומהי שאלה עובדתית?

קביעת שווי מכירה של נכס מקרקעין, קיומם של יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, או קיומו של תום לב בקביעת התמורה, נחשבות לשאלות שבעובדה ואינן עומדות לביקורת בית המשפט העליון. גם העדפת חוות דעת של שמאי אחד על פני אחר לצורך קביעת השווי היא שאלה עובדתית. לעומת זאת, שאלה כללית בדבר השיטה הנכונה לקביעת שווי הזכויות בעסקאות, או שאלת מעמדם הנורמטיבי של סוגי ראיות שונים (להבדיל ממהימנותם ומשקלם), יכולות להיחשב כ”בעיה משפטית” המצדיקה ערעור.

ערעור לבית המשפט העליון

הערעור על החלטת ועדת הערר לבית המשפט העליון הוא בזכות, ואינו מוגבל רק לפסק דין סופי, אלא יכול לחול גם על החלטות אחרות של הוועדה. לדוגמה, דחיית בקשה להארכת מועד להגשת ערר, אם היא מהווה את ההחלטה הסופית שניתנה על ידי הוועדה. תקנות סדרי הדין האזרחי, בשינויים המחויבים, חלות על ערעורים אלה.

עורך דין מקרקעין מומחה

למשרד עורכי הדין וולר ושות’, ניסיון, מיומנות ומומחיות, שנרכשו במשך למעלה מ-40 שנה, בכל הערכאות המשפטיות. המשרד מדורג בצמרת משרדי עורכי הדין, עפ”י מדריך הדירוג BDI, ומהווה מוקד ידע מקצועי, ליזמים, חברות, עורכי דין ואנשים פרטיים. צרו קשר כבר עכשיו.

תאריך פרסום: 18/09/2019. עדכון אחרון: 17/10/2025.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, עסקאות מכר ושכירויות, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.