top image

הוצאות מוכרות למס שבח

הוצאות מס שבח

חלק בלתי נפרד מתפקידו של עורך דין מקרקעין, הוא תחום מיסוי המקרקעין. כלומר, בחינת היבטי תשלום המס בהם יחוייבו לקוחותיו, והמלצה על ביצוע תכנון מס חוקי, במטרה לשלם את הסכום המינימאלי לרשויות המדינה. מכיוון שהמיסוי על המקרקעין עשוי להגיע למאות אלפי ₪, טרם ביצוע עסקה במקרקעין, כדאי להיוועץ בעורך דין מיסוי מקרקעין. בעסקה במקרקעין, אין מקום ל"סמוך", ל"יהיה בסדר", או ל"חפיף". דיוק, מקצועיות וניסיון, עושים את כל ההבדל. צרו קשר בהקדם עם עורך דין מיסוי מקרקעין.

תשלום מס שבח

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון,  הנובע ממכירת מקרקעין בישראל (או מכירת מניות באיגוד מקרקעין), והמקור החוקי למס זה – חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963. מס השבח מחושב במכירת הדירה, והוא מתייחס לרווח ההון שנוצר בין מחיר המכירה של הדירה, לבין המחיר בו נקנתה הדירה. על התוצאה ("השבח")  מוטל מס בגובה של 25%. אלא שניתן לקזז הוצאות שונות.

הוצאות מוכרות לחישוב מס שבח

החוק הכיר במספר מצומצם של הוצאות, לצורך הפחתת מס השבח. אולם, במרוצת השנים, פסיקות בתי המשפט הרחיבו את הרשימה.

  • שכר טרחת עורך דין, ברכישת הדירה ובמכירת הדירה.
  • עמלת תווך, ברכישה ובמכירה.
  • שמאות לצורך בדיקת הנכס או לצורך קבלת המשכנתא.
  • מס רכישה ששולם ברכישת הדירה.
  • אגרות, מיסים, היטלים.
  • דמי היוון ששולמו, ככל שמדובר בקרקע רשות מקרקעי ישראל.
  • הוצאות ריבית ריאלית ששולמה בגין המשכנתא.
  • הוצאות שהוצאו לשיפוץ והשבחת הנכס: קבלנים, מודדים, בעלי מקצוע, היתרים, אגרות וכו'.
  • היטל השבחה, המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
  • דמי יזמות.
  • אגרות רישום משכון ושיעבודים.
  • עמלות בנקאיות (כולל עמלת פירעון מוקדם של המשכנתא).
  • הוצאות מימון.
  • מע״מ ששולם בגין הוצאות ולא נתקבל כהחזר.
  • ועוד.

יש לזכור כי הוצאות אלה נבחנות על ידי אגף מיסוי מקרקעין, וככל שהן גבוהות או חריגות – ייתכן שלא יוכרו (וחמור מכך – אף עלולות "לסמן" את הדו"ח, ולהעבירו לבדיקה ידנית, מדוקדקת).

מי צריך להוכיח את ההוצאה?

ככלל, נטל ההוכחה על ההוצאות, מוטל על המבקש (המוכר). לצורך ההוכחה, עליו לצרף את הסכם המכר, חוזה מכירת הדירה, הצהרת הון (!), דו"חות כספיים, דו"ח רואה חשבון, קבלות המעידות על ביצוע התשלום, דו"ח שמאי, ועוד. עם זאת, רשאי אגף מיסוי מקרקעין לדרוש מסמכים נוספים, לצורך הכרה בהוצאות.

כיצד להוכיח הוצאות בהיעדר קבלות?

במרבית המקרים, בחלוף השנים, המוכר לא שמר את הקבלות, ולא ניהל רישומים מדויקים. לעיתים, הקבלות דוהות, המסמכים נאבדים וכו'. בנוסף, חלק מההוצאות שהוצאו לצורך השבחת הנכס – אינן מול קבלה. לכן, בהיעדר קבלות או מסמכים המעידים על הוצאות, מומלץ להכין אומדן מפורט (סעיף 39(1) לחוק מיסוי מקרקעין), ואף לקבל דו"ח שמאי לנושא. ניתן גם לבקש מהאדריכל או מהמהנדס, דו"ח או הערכה, חתומים, באשר להוצאה שבוצעה. עם זאת, הפרקטיקה מצביעה שללא קבלות, קשה מאד לשכנע את אגף מיסוי המקרקעין, בהוצאה שבוצעה.

עו"ד מיסוי מקרקעין

למשרד עורכי דין וולר ושות', ניסיון מקצועי של למעלה מ-40 שנה, בליווי, ניהול, הובלה וייצוג לקוחות, במגוון רחב של הליכים בתחום מיסוי המקרקעין, תוך דגש על חשיבה יצירתית, ייחודית וחוקית. השירותים הניתנים כוללים ייעוץ, ייצוג משפטי, מתן חוות דעת מקצועיות, ליווי עסקאות מכר ועסקאות קומבינציה, תמ״א 38, עסקאות פינוי בינוי, ועוד. המשרד מסתייע, במידת הצורך, במומחים מובילים בתחומם, לצורך מתן מענה יעיל ושלם ללקוחות המשרד בתחום מיסוי המקרקעין, הן בעסקה המבוקשת והן בעסקאות עתידיות. צרו קשר, עכשיו.

שתפו עם חברים

לא הצלחנו לאתר את הטופס.