הוצאות מוכרות למס שבח

חלק בלתי נפרד מתפקידו של עורך דין מקרקעין, הוא תחום מיסוי המקרקעין. כלומר, בחינת היבטי תשלום המס בהם יחוייבו לקוחותיו, והמלצה על ביצוע תכנון מס חוקי, במטרה לשלם את הסכום המינימאלי לרשויות המדינה. מכיוון שהמיסוי על המקרקעין עשוי להגיע למאות אלפי ₪, טרם ביצוע עסקה במקרקעין, כדאי לקבל ליווי צמוד של עורך דין מיסוי מקרקעין. סקירה זו תעסוק בהוצאות מוכרות למס שבח.

תשלום מס שבח

מס שבח מקרקעין הוא מס המוטל על רווח הון, הנובע ממכירת מקרקעין בישראל (או מכירת מניות באיגוד מקרקעין). מס השבח מחושב בעת מכירת הדירה, והוא מתייחס לרווח ההון שנוצר בין מחיר המכירה של הדירה, לבין המחיר בו נקנתה הדירה. על התוצאה (“השבח”)  מוטל מס בגובה של 25%. אלא שניתן לקזז הוצאות שונות, כחלק מתכנון המס.

הוצאות מוכרות לחישוב מס שבח

החוק הכיר במספר מצומצם של הוצאות, לצורך הפחתת מס השבח. אולם, במרוצת השנים, פסיקות בתי המשפט הרחיבו את הרשימה.

• שכר טרחת עורך דין, ברכישת הדירה ובמכירת הדירה.
• עמלת תווך, ברכישה ובמכירה (עד 2%).
• שמאות לצורך בדיקת הנכס או לצורך קבלת המשכנתא.
• מס רכישה ששולם ברכישת הדירה.
• אגרות, מיסים, היטלים.
• דמי היוון ששולמו, ככל שמדובר בקרקע רשות מקרקעי ישראל.
• הוצאות ריבית ריאלית ששולמה בגין המשכנתא.
• הוצאות שהוצאו לשיפוץ והשבחת הנכס: קבלנים, מודדים, בעלי מקצוע, היתרים, אגרות וכו’.
• היטל השבחה, המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובניה.
• דמי יזמות.
• אגרות רישום משכון ושיעבודים.
• עמלות בנקאיות (כולל עמלת פירעון מוקדם של המשכנתא).
• הוצאות מימון.
• מע״מ ששולם בגין הוצאות ולא נתקבל כהחזר.
• ועוד.

הוצאות אלה נבחנות על ידי מנהל מיסוי מקרקעין. ככל שהן גבוהות או חריגות, ייתכן שלא יוכרו (ואף עלולות “לסמן” את הדו”ח, ולהעבירו לבדיקה ידנית, מדוקדקת).

מי צריך להוכיח את ההוצאה?

ככלל, נטל ההוכחה על ההוצאות, מוטל על המבקש (המוכר). לצורך ההוכחה, עליו לצרף את הסכם המכר, חוזה מכירת הדירה, הצהרת הון, דו”חות כספיים, דו”ח רואה חשבון, קבלות המעידות על ביצוע התשלום, דו”ח שמאי, ועוד. עם זאת, רשאי אגף מיסוי מקרקעין לדרוש מסמכים נוספים, לצורך הכרה בהוצאות.

כיצד להוכיח הוצאות בהיעדר קבלות?

במרבית המקרים, בחלוף השנים, המוכר לא שומרים את הקבלות, ולא ניהלו רישומים מדויקים. לעיתים, הקבלות דוהות, המסמכים נאבדים וכו’. בנוסף, חלק מההוצאות שהוצאו לצורך השבחת הנכס – אינן מול קבלה. לכן, בהיעדר קבלות או מסמכים המעידים על הוצאות, מומלץ להכין אומדן מפורט (סעיף 39(1) לחוק מיסוי מקרקעין), ואף לקבל דו”ח שמאי לנושא. ניתן גם לבקש מהאדריכל או מהמהנדס, דו”ח או הערכה, חתומים, באשר להוצאה שבוצעה.

יש לסייג: ללא קבלות, קשה לשכנע את אגף מיסוי המקרקעין, בהוצאה שבוצעה לצורך מס שבח. מעבר לכך, היעדר הקבלות עלולות לסכן את האדם המדווח עצמו, במסגרת הוראות חוק צמצום השימוש במזומן. רשות המיסים תבחן את דיווחיהם של מוכרי נכסים המבקשים להכיר בהוצאות שהוציאו לצורך השבחת הנכס. מוכרים שלא יציגו קבלות, ייתכן ויהיו חשופים לקנסות מכוח חוק צמצום השימוש במזומן. רשות המיסים תניח כי היעדר הקבלות בגין התשלומים, מקורה בתשלום ב”שחור”.

עורך דין מיסוי מקרקעין

למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון מקצועי של למעלה מ-40 שנה, בליווי, ניהול, הובלה וייצוג לקוחות, במגוון רחב של הליכים בתחום מיסוי המקרקעין, תוך דגש על חשיבה יצירתית, ייחודית וחוקית. השירותים הניתנים כוללים ייעוץ, ייצוג משפטי, מתן חוות דעת מקצועיות, ליווי עסקאות מכר ועסקאות קומבינציה, תמ״א 38, עסקאות פינוי בינוי, ועוד. המשרד מסתייע, במידת הצורך, במומחים מובילים בתחומם, לצורך מתן מענה יעיל ושלם ללקוחות המשרד בתחום מיסוי המקרקעין, הן בעסקה המבוקשת והן בעסקאות עתידיות. צרו קשר, עכשיו.