זכות קדימה במקרקעין: המדריך המלא

מהי זכות קדימה במקרקעין?

זכות קדימה במקרקעין היא זכות המקנה לאדם מסוים' שאינו בעל הזכויות הרשום בנכס' עדיפות ברכישתו, בטרם יוכל הבעלים למכור אותו לצד ג'. במילים פשוטות: כאשר בעל מקרקעין מבקש למכור את הנכס, את חלקו בו, או זכות מסוימת בו, החוק או ההסכם עשויים לחייב אותו להציע את הנכס תחילה לבעל זכות הקדימה, באותם תנאים בדיוק שבהם היה מוכן למכור אותו לצד שלישי. רק אם בעל זכות הקדימה מסרב לרכוש, או אינו עומד בתנאים ובמועדים הקבועים בדין, רשאי הבעלים להתקשר בעסקה עם אדם אחר.

חשוב להבהיר: זכות קדימה אינה זכות בעלות, ואינה מגבילה את זכותו של הבעלים להחזיק בנכס, לגור בו או לעשות בו שימוש שוטף. מדובר בזכות מסוג "הזדמנות ראשונה" – אופציה שמומשה רק במועד שבו מתקבלת החלטה אמיתית למכור. ככזו, יש לה אופי קנייני מובהק, במובן זה שהיא חלה על הנכס עצמו ולא רק כלפי הצדדים שיצרו אותה. לכן, היא יכולה לחייב גם רוכשים עתידיים.

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, מונה את זכות הקדימה כאחת מחמש הזכויות הקנייניות המוכרות בדין (לצד בעלות, שכירות, משכנתה וזיקת הנאה). החוק מבחין בין שני מקורות אפשריים לזכות: זכות קדימה מכוח הסכם בין הצדדים, וזכות קדימה מכוח הוראות הדין, החלה במצבים ספציפיים גם בהיעדר הסכם וללא צורך ברישום יזום.

זכות קדימה מכוח הסכם (סעיף 99 לחוק המקרקעין)

המקור הנפוץ ביותר בפועל ליצירת זכות קדימה הוא הסכמי. סעיף 99 לחוק המקרקעין קובע כי בעל מקרקעין, או בעל חלק בלתי מסוים במקרקעין משותפים, רשאי לרשום זכות קדימה לגבי הנכס, כולו או חלקו, לטובת אדם מסוים. משעשה כן, לא יהיה עוד רשאי להעביר את הזכויות לאחר, אלא אם הציע אותן תחילה לבעל זכות הקדימה.

להבדיל מהתחייבות חוזית "רגילה", זכות קדימה הסכמית שנרשמה במרשם המקרקעין (טאבו) הופכת לזכות קניינית של ממש. המשמעות המעשית: היא תקפה לא רק כלפי הבעלים שהעניק אותה, אלא גם כלפי כל מי שירכוש ממנו את הנכס בעתיד. הטאבו אינו רשאי לרשום העברת זכויות בניגוד להערת זכות הקדימה, אלא אם הוכח כי הזכות אכן הוצעה כדין לבעליה וסורבה על ידו.

זכות קדימה הסכמית שכיחה בהסכמי שיתוף בין בעלים במושע, בהסכמי מייסדים בין שותפים עסקיים, ובעסקאות שבהן צד מעוניין להבטיח לעצמו אופציה עתידית לרכישת נכס. נדגיש : כדי שהזכות תהיה תקפה ואכיפה כלפי צדדים שלישיים, אין די בהסכמה בעל פה או אף בכתב סתם. יש לערוך שטר מתאים ולפעול לרישום הזכות בלשכת רישום המקרקעין. זכות שלא נרשמה עשויה להישאר בגדר התחייבות אישית בין הצדדים המקוריים בלבד, ללא תוקף כלפי רוכש תם לב, שירכוש את הנכס בהמשך.

זכות קדימה מכוח הדין

לצד המסלול ההסכמי, חוק המקרקעין מכיר בשלושה מצבים שבהם קמה זכות קדימה מכוח הוראות הדין עצמו, גם בהיעדר הסכם מפורש בין הצדדים.

זכות קדימה בין בני זוג (סעיף 101 לחוק המקרקעין)

במקרקעין הנמצאים בבעלות משותפת של בני זוג, המשמשים אותם כמשק חקלאי, כבית עסק המתנהל בידיהם במשותף, או כדירה המשמשת להם למגורים – לא יהיה בן זוג רשאי להעביר את חלקו בנכס לאדם אחר, אלא אם הציע אותו תחילה לבן זוגו.

תכליתה של הוראה זו ברורה: להגן על התא המשפחתי מפני כניסתו של גורם זר לבית המגורים או לעסק המשותף, גם על חשבון החופש הקנייני המלא של בן הזוג המוכר. במקרים שבהם מתגלעת מחלוקת, למשל בהליכי גירושין, סעיף זה עשוי להיות רלוונטי במיוחד. מומלץ לבחון את השלכותיו כבר בשלב מוקדם של ההליך.

זכות קדימה בין יורשים במשק חקלאי (סעיף 100 לחוק המקרקעין)

כאשר משק חקלאי, כהגדרתו בסעיף 114 לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, עבר בירושה למספר יורשים במשותף, לא יהיה יורש רשאי להעביר את חלקו במשק לאדם זר, אלא אם הציע אותו תחילה ליורש בעל זכות הקדימה. תכלית ההסדר היא לשמר את שלמותו התפקודית של המשק החקלאי (יחידת ייצור של ממש, שמשפחה חקלאית תלויה בה לפרנסתה), ולמנוע פיצול זכויות בין גורמים חיצוניים באופן שעלול לפגוע בכושר קיומו כיחידה חקלאית המפרנסת משפחה.

לזכות זו יש מגבלת זמן ברורה:

• בשנתיים הראשונות שלאחר מתן צו הירושה או צו קיום הצוואה, כל יורש נחשב כבעל זכות קדימה לגבי חלקו של כל יורש אחר – באופן אוטומטי, ללא צורך ברישום.
• בתום תקופה זו, הזכות ממשיכה לחול רק לטובת יורש שדאג, במהלך אותן שנתיים, לרשום לעצמו הערת זכות קדימה במרשם המקרקעין ביחס לחלקו של יורש אחר. יורש שלא פעל לרישום במועד מאבד את זכותו. יורש שכן רשם, שומר עליה כל עוד לא נמכר הנכס.

זכות קדימה לגבי חכירה לדורות (סעיף 106 לחוק המקרקעין)

חוכר לדורות, היינו שכירות של נכס לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים, הרשום ככזה בטאבו – נחשב, לעניינים מסוימים, כמעין "בעלים" של הזכות. גם הוא רשאי להעניק זכות קדימה בחכירתו, בכפוף לכך שהחכירה עצמה רשומה במרשם המקרקעין. נציין כי ביחס למקרקעי ישראל המנוהלים בידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), קיימות לעיתים מגבלות על רישום הערות מסוג זה.

כיצד מממשים זכות קדימה בפועל? 

סעיפים 102-103 לחוק המקרקעין קובעים מנגנון למימוש זכות הקדימה, בין אם מקורה בהסכם ובין אם מכוח הדין:

שלב ההצעה: כאשר בעל המקרקעין מבקש למכור, עליו לשלוח לבעל זכות הקדימה הצעה בכתב, בדואר רשום, המפרטת את המחיר הנדרש בעד הנכס. העתק מן ההצעה יש לשלוח גם לרשם המקרקעין. אם קיימים מספר בעלי זכות קדימה, יש לשלוח את ההצעה לכולם.

שלב התגובה: לבעל זכות הקדימה שמורים 30 יום ממועד קבלת ההצעה כדי לשלם את המחיר הנדרש (בצירוף מיסים ותשלומי חובה הנלווים לעסקה) או להפקידו בידי הרשם. אם עשה כן במועד, רואים את הצדדים כאילו נכרת ביניהם הסכם מכר לפי המחיר שננקב בהצעה. לא שילם ולא הפקיד את הסכום תוך 30 יום, רואים אותו, בתום המועד, כמי שסירב לרכוש את הנכס. כאשר קיימים כמה בעלי זכות קדימה וחלקם בלבד מסכימים לרכוש, חלקו של המסרב עומד לזכות היתר.

שלב המכירה לצד ג': סירב בעל זכות הקדימה לממש את זכותו, רשאי הבעלים למכור את הנכס לכל אדם אחר – אך ורק בתוך תקופה של 6 חודשים ממועד הסירוב, ובתנאי שלא ימכור אותו במחיר הנמוך מהמחיר שהוצע לבעל זכות הקדימה. אם חלפו ששת החודשים מבלי שהעסקה הושלמה, אין הבעלים רשאי עוד למכור את הנכס, אלא אם יחזור ויציע אותו מחדש לבעל זכות הקדימה, מלכתחילה, בהתאם לאותו הליך.

מה משמעות אי ציות להוראות החוק?

הקפדה על שרשרת הפעולות הזו – הצעה בכתב ובדואר רשום, מסירת עותק לרשם, עמידה במועד של 30 יום, ואי-חריגה משישה החודשים – קריטית. פגם באחד מהשלבים עלול להביא לביטול העסקה מול הרוכש החדש, לחשיפה לתביעות מצד בעל זכות הקדימה שנפגע, ואף לעיכוב משמעותי ברישום העסקה בטאבו.

חריגים חשובים: מתנות והעברות ללא תמורה (סעיף 104)

חובת ההצעה לבעל זכות הקדימה, כפי שנקבעה בפרק זה, אינה חלה על העברת מקרקעין ללא תמורה (עסקת מתנה). עם זאת, יש להיזהר מטעות נפוצה: זכות הקדימה עצמה אינה מתבטלת עקב כך. היא ממשיכה לחול, וממשיכה לחייב, גם את מי שקיבל את הנכס במתנה.

במילים אחרות, אין באפשרות להעניק את הנכס במתנה כדי "לעקוף" זכות קדימה קיימת ולנקות ממנה את הנכס. הזכות עוברת יחד איתו למקבל המתנה, וממשיכה לעמוד בתוקפה כלפיו במועד שבו ירצה בעצמו למכור.

חשיבות בדיקת זכות קדימה בעסקאות מקרקעין

קיומה של זכות קדימה, בין אם רשומה בנסח הטאבו ובין אם קמה מכוח הדין מבלי שנרשמה, עשויה להשפיע באופן מהותי על האפשרות לבצע עסקת מקרקעין, ועל זהות הרוכש שניתן להתקשר עמו. מכירה המבוצעת תוך התעלמות מזכות קדימה קיימת אינה רק פגם טכני: היא עלולה להוליד סכסוך משפטי ממושך, לחשוף את המוכר והרוכש לתביעות מצד בעל הזכות שנפגע, ובמקרים מסוימים אף להביא לביטול העסקה כולה, גם לאחר שנרשמה.

לכן, בדיקת נאותות לפני רכישה או מכירה של מקרקעין, מחייבת חריגה מעבר לבחינת נסח הטאבו והבעלות הרשומה בלבד. יש לבחון: הסכמי שיתוף קודמים בין הבעלים והאם נרשמה בהם זכות קדימה; קשרי משפחה בין בעלי הזכויות בנכס – קיומם של בני זוג רשומים במשותף, או יורשים שקיבלו את הנכס בירושה משותפת; מהות השימוש בפועל בנכס – האם מדובר במשק חקלאי פעיל שעשוי להקים זכות קדימה מכוח סעיף 100; ומועדי צווי הירושה או קיום הצוואה הרלוונטיים, לצורך בחינת תוקפן של זכויות קדימה בלתי-רשומות במסגרת "תקופת השנתיים".

בדיקה מקיפה שכזו, המשלבת קריאה משפטית מדוקדקת של המרשם לצד בירור עובדתי של תולדות הבעלות בנכס, מאפשרת לזהות מראש מגבלות משפטיות מסוג זה, ולוודא כי העסקה תבוצע באופן תקין, בטוח, ובהתאם להוראות הדין, הן מנקודת מבטו של המוכר והן מנקודת מבטו של הרוכש.

דוגמה מעשית

כדי להמחיש את אופן פעולתה של הזכות, נסתכל על מקרה טיפוסי: שלושה אחים ירשו יחד ממשק חקלאי פעיל, שבו הם וילדיהם ממשיכים לגדל בעלי חיים ולעבד קרקע. חצי שנה לאחר מתן צו הירושה, אחד האחים מבקש למכור את חלקו לגורם חיצוני המעוניין לפתח את הקרקע לצרכים אחרים. במקרה כזה, ומאחר שטרם חלפו השנתיים הקבועות בסעיף 100 לחוק, שני האחים הנותרים נהנים מזכות קדימה אוטומטית, גם ללא רישום מוקדם. על האח המוכר לפעול לפי המנגנון שנקבע בחוק: לשלוח לשניהם הצעה כתובה בדואר רשום הכוללת את המחיר המבוקש, ולהמתין שלושים יום לתגובתם. אם אחד מהם בלבד יבחר לממש את זכותו – יוכל לרכוש את מלוא החלק המוצע. רק אם שניהם יסרבו, או לא יפעלו במועד, יוכל האח המוכר לפנות לגורם החיצוני, ובלבד שהעסקה תושלם בתוך ששה חודשים ובמחיר שלא יפחת מזה שהוצע לאחיו.

תרחיש נוסף: חלפו שלוש שנים מאז צו הירושה, ורק אחד משני האחים הנותרים טרח לרשום לעצמו הערת זכות קדימה במרשם המקרקעין בתוך תקופת השנתיים. במצב זה, האח המוכר יהיה חייב להציע את חלקו רק לאותו אח שרשם את זכותו כדין – ולא לאח השני, שזכותו פקעה עם חלוף המועד ואי-הרישום.

שאלות נפוצות בנושא זכות קדימה במקרקעין

האם ניתן למכור נכס שרשומה עליו זכות קדימה, מבלי להציע אותו קודם לבעל הזכות?

לא. כל עוד רשומה זכות קדימה בתוקף במרשם המקרקעין, רשם המקרקעין לא יאשר רישום העברת זכויות לצד שלישי, אלא אם הוכח כי הנכס הוצע כדין לבעל זכות הקדימה וכי הוא סירב לרכוש אותו או לא הגיב במועד הקבוע בחוק.

האם זכות קדימה חלה גם על דירת מגורים "רגילה" שאינה משק חקלאי ואינה נכס משותף של בני זוג?

לא, אלא אם היא נוצרה במפורש בהסכם בין הצדדים לפי סעיף 99 לחוק ונרשמה במרשם המקרקעין. זכויות הקדימה מכוח הדין מוגבלות למצבים שקבע המחוקק במפורשואינן חלות באופן גורף על כל נכס משותף.

מה קורה אם בעל זכות הקדימה מסרב, ולאחר מכן משתנה דעתו?

משעה שסירב, או שלא פעל תוך שלושים יום ונחשב כמסרב, זכותו למימוש אותה הצעה ספציפית פוקעת. אם המוכר לא ישלים את המכירה לצד שלישי בתוך ששה חודשים, יהיה עליו לחזור ולהציע את הנכס מחדש לבעל זכות הקדימה, לפי אותו הליך.

האם כדאי לרשום זכות קדימה בהסכם שיתוף בין שותפים לנכס?

במקרים רבים כן. רישום זכות קדימה לפי סעיף 99 מעניק לשותפים ודאות וביטחון בנוגע להרכב הבעלים בנכס, ומונע כניסת גורמים זרים בלתי רצויים. עם זאת, יש לנסח את ההסכם בקפידה: ניסוח לקוי עלול להוליד מחלוקות פרשניות בבוא היום.

לסיכום

זכות קדימה במקרקעין היא אחד מאותם מנגנונים משפטיים שנדמים, לכאורה, כשוליים. בפועל, הם עשויים לשנות מן היסוד את התמונה המשפטית של עסקת נדל"ן. בין אם מדובר בזכות שנוצרה במסגרת הסכם שיתוף , או בזכות שקמה מאליה מכוח הדין. ההשלכות המעשיות זהות: איסור על מכירה חופשית של הנכס בטרם מוצתה זכותו של בעל זכות הקדימה, ומנגנון פרוצדורלי נוקשה שיש לפעול לפיו במדויק.

במשרד וולר ושות' אנו מלווים לקוחות בבדיקת זכויות במקרקעין על מלוא היבטיהן, לרבות איתור וטיפול בזכויות קדימה קיימות, ניסוח הסכמי שיתוף המעגנים זכויות קדימה כדין, וליווי מלא של הליכי מימוש הזכות מול הצדדים והרשם. ככל שאתם שוקלים עסקת מקרקעין, מומלץ לפנות אלינו בשלב מוקדם ככל האפשר, על מנת לבחון את מלוא הזכויות הרשומות והבלתי-רשומות בנכס, ולהבטיח כי העסקה תתבצע בביטחון משפטי מלא.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו"ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ודיני התכנון והבנייה בחיפה, בקריות ובצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, תמ"א 38 והתחדשות עירונית, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, מייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, יזמים, קבלנים, בנקים, ועדי בתים ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות התכנוניות והמשפטיות.

פורסם ביום 09/07/2026.