חוק המכר (דירות) קובע הסדר קוגנטי לפיצוי רוכשי דירות במקרה של איחור במסירת דירה, העולה על 60 ימים מהמועד הקבוע בחוזה. הפיצוי מחושב ללא הוכחת נזק וכולל מכפלות מדמי שכירות של דירה דומה, וזאת במטרה להגן על הקונה ולצמצם את פערי הכוחות מול המוכר. סקירה מקיפה.

המסגרת הנורמטיבית – הגנה קוגנטית לרוכש הדירה

החוק המסדיר את מערכת היחסים שבין הקבלן לרוכש הדירה הוא חוק המכר (דירות), שנחקק בשנת 1973, ותוקן לאורך השנים מספר פעמים כדי להתאים למציאות המשתנה בשוק הנדל״ן. סעיף 5א לחוק, שהוסף בשנת 2011 ותוקן בשנת 2022, קובע מנגנון פיצוי קוגנטי (חובה על הקבלן) בגין איחור במסירת הדירה.

מטרת הפיצויים בגין איחור במסירת דירה

המאפיין החשוב ביותר של ההוראה הוא אי־התלות בהוכחת נזק. כלומר, גם אם הרוכש לא הוכיח שנגרם לו נזק כספי בפועל, הוא זכאי לפיצוי לפי נוסחת החוק. מטרת המחוקק היתה כפולה:

• הגנה על הקונה וצמצום פערי כוחות. המחוקק קבע את הסדר הפיצוי בסעיף 5א לחוק המכר (דירות) כהוראה קוגנטית, שאין להתנות עליה אלא לטובת הקונה, במטרה להגן על רוכשי הדירות, שהם לרוב הצד החלש בעסקה. מועד מסירת הדירה הוא נתון קריטי עבור הרוכש, ואיחור עלול להותיר אותו ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולמצוקה בשל חוסר ודאות. הפיצוי הסטטוטורי נועד להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה.
• תמרוץ הקבלן להימנע מאיחורים. לפיצוי הסטטוטורי יש גם מטרה מניעתית ותמריצית, המעודדת את הקבלנים למסור את הדירות במועד המוסכם. הוא נועד לתמרץ את המוכר להשקיע משאבים רבים יותר בבנייה כדי למנוע איחורים, ולקבוע מועד מסירה ריאלי מראש, בהתחשב בעיכובים אפשריים, במקום להסתמך על תניות כוח עליון.

פיצויים ישירים ופיצויים עקיפים

הפיצוי הסטטוטורי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות) נועד לפצות את הקונה על נזקים שנגרמו לו כתוצאה מהאיחור במסירה, ללא צורך בהוכחת נזק בפועל. נזקים אלה כוללים לא רק את דמי השכירות עבור דיור חלופי, אלא גם נזקים נלווים נוספים, כגון הטרחה הכרוכה במציאת דיור חלופי, עלויות אחסון חפצים, הוצאות העברת דירה כפולות, נשיאה בהחזרי משכנתא במקביל לדמי שכירות, וכן עגמת נפש. תוספת המכפלות לדמי השכירות (פי 1.5 או 1.25, בהתאם לתקופה ולנוסח החוק הרלוונטי) מגלמת פיצוי זה עבור הנזקים הנלווים ועגמת הנפש.

הפיצוי הסטטוטורי שנקבע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות) ממצה את ראש הנזק של עגמת נפש. בתי המשפט קבעו כי אין הצדקה לפסיקת פיצוי נוסף בגין עגמת נפש, שכן הפיצוי הסטטוטורי כבר כולל תוספת המגלמת נזקים נלווים, ובתוכם גם את עגמת הנפש. וראה ת”א (שלום ת”א) 7702-06-20 טלי מרשלי נ’ בניה עשהאל – אלעד השקעות בע”מ [פורסם בנבו].

עקרונות הפיצוי לפי הדין הקודם

עד לתיקון מס׳ 9, הפיצוי בגין איחור במסירה חושב באופן הבא:

1. אם חלפו 60 ימים מהמועד שנקבע בחוזה למסירת הדירה – מתחיל מניין ימי הפיצוי.

2. הפיצוי משולם עבור כל חודש או חלק ממנו החל מהיום הראשון שלאחר סיום 60 הימים.

3. בסיס החישוב הוא דמי שכירות של דירה דומה בגודל ובמיקום.

4. שיעור הפיצוי נגזר ממקדמים:

   • לתקופה של עד 8 חודשים – פי 1.5 מדמי השכירות;

   • החל מהחודש ה־9 ואילך – פי 1.25 מדמי השכירות.

למשל, אם דמי השכירות לדירה דומה עומדים על 6,000 ₪ לחודש, והקבלן איחר ב־10 חודשים, הפיצוי יחושב כך:
8 חודשים × 9,000 ₪ + 2 חודשים × 7,500 ₪ = 81,000 ₪.

ההיגיון מאחורי שיעור הפיצוי הגבוה הוא כפול: ראשית, עידוד הקבלן לעמוד במועד המסירה; ושנית, הענקת פיצוי משמעותי לקונה כדי שיוכל לממן מגורים חלופיים ולא ייוותר ללא קורת גג.

תיקון מס׳ 9 לחוק – שינוי במבנה הפיצוי (2022)

ביולי 2022 נכנס לתוקפו תיקון מס׳ 9 לחוק, אשר חל על כל חוזה מכר דירה חדש שנחתם מיום 7.7.2022 ואילך.
התיקון שינה את מנגנון הפיצוי באופן ניכר, והפך אותו למדורג ו”מתון” יותר עבור הקבלנים.

להלן מבנה הפיצוי החדש:

כך לדוגמה, אם האיחור הוא חמישה חודשים, הפיצוי יחושב רק עבור ארבעה חודשים:
שלושה חודשים × 100% מדמי השכירות + חודש אחד × 125% = סה״כ כ־4.25 חודשי שכירות.

המשמעות המעשית היא כי במרבית האיחורים הקצרים (עד ארבעה חודשים) – הפיצוי ירד משמעותית לעומת הדין הקודם. מנגד, באיחורים ממושכים מאוד (מעל עשרה חודשים), הפיצוי המצטבר עשוי להיות גבוה יותר.

הדבר עורר ביקורת ציבורית, שכן במציאות הישראלית רוב האיחורים הם בני שלושה עד חמישה חודשים – דווקא שם ההגנה על הקונה נחלשה.

מה נחשב “מועד מסירה”?

לצורך הפיצוי, “מועד המסירה” הוא המועד החוזי שבו התחייב הקבלן להעמיד את הדירה לרשות הקונה כשהיא ראויה למגורים, מחוברת לתשתיות (חשמל, מים, ביוב) וקיבלה טופס 4 או אישור אכלוס מתאים. אין די בכך שהדירה “כמעט מוכנה” או שניתן להיכנס “על אחריות הרוכש”. בתי המשפט הבהירו כי מועד המסירה נמדד לפי היכולת המעשית להתגורר בדירה בבטחה, ולא לפי הצהרת הקבלן בלבד. קראו כאן הרחבה בנושא תקנות השלמת דירה ומסירת דירה מקבלן.

מהן הנסיבות הפוטרות את הקבלן מפיצוי?

לפני כניסתו לתוקף של תיקון מס’ 9 לחוק המכר (דירות) ביום 7.7.2022, סעיף 5א(ג) לחוק קבע כי הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים שהוראות הפיצוי בגין איחור במסירת דירה לא יחולו על איחור שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו. תנאים אלו הם מצטברים, ונטל ההוכחה לקיומם מוטל על המוכר. הוראה זו, כמו יתר הוראות סעיף 5א, היא קוגנטית ולא ניתן להתנות עליה אלא לטובת הקונה.

תיקון מס’ 9 לחוק המכר (דירות), שנכנס לתוקף ביום 7.7.2022, שינה את עילות הפטור באופן מהותי. כעת, הוראות הפיצוי לא יחולו אם האיחור נגרם כתוצאה ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, או אם הוא תוצאה מנסיבות של סיכול חוזה כמשמעותו בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל”א-1970, ומתקיימים לגביו שאר התנאים הקבועים באותו סעיף. תיקון זה משקף תכלית צרכנית מחודדת של המחוקק להטיל אחריות רחבה יותר על הקבלנים.

לפיכך, הקבלן יזכה לפטור מפיצוי על איחור במסירת דירה רק אם האיחור נגרם כתוצאה מ–

1. מעשה או מחדל של הקונה עצמו (כגון אי־מסירת פרטים או עיכוב בבחירת מפרטים). או –

2. נסיבות סיכול כהגדרתן בסעיף 18 לחוק החוזים (תרופות). כלומר אירועים חריגים, בלתי צפויים, ובלתי ניתנים למניעה גם באמצעים סבירים.

נטל ההוכחה ופרשנות מצמצמת של תניות פטור

המוכר הוא הנושא בנטל הראיה והשכנוע להוכיח את התקיימות התנאים לפטור. בתי המשפט נוקטים בפרשנות מצמצמת של תניות פטור בחוזים, במיוחד בחוזים אחידים, בשל פערי הכוחות בין הקבלן לרוכש הדירה. טענות כלליות, כגון “משבר הקורונה” או התנהלות רשויות תכנון ורישוי, אינן מספיקות כשלעצמן כדי להצדיק פטור, אלא אם הוכח קשר סיבתי ישיר, חוסר שליטה של המוכר, ושהסיכון אינו מוטל עליו. עיכובים שגרתיים, כמו אלו הנובעים מעבודות פיתוח של הרשות המקומית או בעיות חיבור לתשתיות, נחשבים לסיכונים שמוטלים על הקבלן.

השפעת שינויים בדירה או איחור בתשלומים על מועד המסירה

לא אחת מבקש הקונה לבצע שינויים ותוספות בדירה, הזזת קירות, שינויי חשמל, הרחבת מטבח או התקנת מערכות מיוחדות. החוק והפסיקה קובעים כי כאשר השינויים הללו מצריכים עבודות נוספות או עיכוב בקצב הבנייה, מועד המסירה של הדירה עלול להידחות, אך רק אם ניתנה הסכמה מפורשת וברורה של הקונה לכך.

גם איחור בתשלומים מצד הקונה עשוי להצדיק דחייה, אולם באופן מידתי בלבד. אם הקונה איחר בתשלום אחד בכמה ימים, לא סביר לדחות את מועד המסירה בשלושה חודשים. בתי המשפט בוחנים את הקשר הסיבתי בין האיחור בתשלום לבין העיכוב בבנייה, ואת סבירות משך ההארכה. וראה: ת”א (מחוזי חי’) 58227-12-22 אופיר סולימן ו-41 אח’ נ’ ורדים השקעות ונכסים בע”מ

צורך בהסכמה ברורה לדחיה 

הסכמה חופשית וברורה לדחיית מועד המסירה, למשל בעקבות שינויים שביקש הקונה, דוחה את נקודת הזמן שממנה מחושבים הפיצויים. עם זאת, המוכר אינו יכול להסתמך על תניה גורפת ועמומה בחוזה המקורי המזכה אותו בדחייה, אלא אם הייתה הסכמה ספציפית על שיעור הדחייה בשל שינוי מוגדר. איחור בתשלומים מצד הקונה יכול גם הוא להצדיק הארכה מותאמת של מועד המסירה, ואינו דורש הוכחת קשר סיבתי בין האיחור בתשלום לעיכוב במסירה.

השפעת מלחמת “חרבות ברזל” על איחור במסירה

בתי המשפט התייחסו למלחמת “חרבות ברזל” כאירוע בעל השפעה פוטנציאלית על מועדי מסירה, אך קבעו כי אין מדובר בפטור אוטומטי. הנטל להוכיח את הקשר הסיבתי בין המלחמה לאיחור מוטל על הקבלן, וטענות כלליות אינן מספיקות. יש להוכיח כי המלחמה יצרה נסיבות אובייקטיביות אמיתיות שהשפיעו על יכולת הקבלן לקיים את החוזה. במקרים מסוימים, ובשל צירוף נסיבות חריגות (כמו מגפת הקורונה ומלחמת “חרבות ברזל”), בתי המשפט הכירו בפטור יחסי.

תשומת הלב כי הפסיקה מבחינה בין אירועי מלחמה שונים. בעוד שטענות לאיחור בגין מבצע “צוק איתן” נדחו במקרים רבים מחמת אי הוכחת הקשר הסיבתי, מלחמת “חרבות ברזל” הוכרה כאירוע בהיקף נרחב, במיוחד באזור הדרום, אשר מנע ניהול אורח חיים ועבודה רגילים. עם זאת, גם במקרים אלו, הקבלן נדרש להוכיח כיצד המלחמה השפיעה באופן ספציפי על יכולתו לעמוד במועדי המסירה. הסיכון לעיכובים בבנייה כתוצאה מאירועים כמו מלחמה מוטל ככלל על המוכר, אלא אם הוכח אחרת. ברור כי המלחמה השפיעה, אולם אין משמעותה של המילה “מלחמה” דחיה אוטומטית.

כך, ביום 22.4.2025 דחה בית המשפט העליון עתירה שהוגשה על ידי חברת בניה (בג”ץ 27036-04-25 ג.ג.א.ב יזום נכסים והשקעות בע”מ נ’ מדינת ישראל) ופסק כי “הכרעה בשאלה האם המלחמה מבססת טענת סיכול לפי סעיף 18(א) לחוק התרופות או לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר, מסורה לבית המשפט אשר דן בתביעה בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה, ולא לבג”ץ. זאת, בין היתר, משום כך שכל מקרה ומקרה צריך להיבחן לגופו, שכן ‘לא כל החוזים נולדו שווים’“.

10 טעויות נפוצות של רוכשי דירות מקבלן – וכיצד להימנע מהן

למרות ההגנה הרחבה שמעניק חוק המכר (דירות) לרוכשים, בפועל רבים מהם מאבדים את זכויותיהם לפיצוי בגין איחור במסירת דירה מהקבלן. לעיתים מבלי לדעת. טעויות קטנות בתיעוד, בחתימה או בהתנהלות מול הקבלן עלולות לגרום להפסד של עשרות אלפי שקלים בפיצוי ו/או להחליש מאוד את מעמד הרוכש במקרה של סכסוך משפטי.

1. אי בדיקה לעומק של סעיפי המסירה בחוזה. וודאו שמועד המסירה מוגדר בתאריך קלנדרי, חד-חד ערכי, ולא “תוך 24 חודשים ממועד קבלת היתר”.

2. הסכמה בעל־פה לדחיית מועד המסירה. אחת הטעויות השכיחות ביותר היא מתן הסכמה בעל־פה לדחייה במועד המסירה – למשל, בעקבות בקשה מנציג הקבלן או מתוך הבנה “לא פורמלית” כי העבודות מתעכבות. ברוב המקרים, רוכשים אינם מודעים לכך שהחוק מכיר רק בהסכמה כתובה ומפורשת, המפרטת את משך הדחייה והסיבה לה. כל הסכמה אחרת, גם אם ניתנה בתום לב, עלולה להתפרש בבית המשפט כהודאה וויתור על הזכות לפיצוי.

3. הסתמכות על הבטחות מצד אנשי המכירות. אנשי המכירות של חברות הבנייה פועלים, מטבע הדברים, כדי לסגור עסקה. הם נוטים להרגיע, להבטיח ולרמוז כי “אין מה לדאוג, נקבל את הדירה בזמן”. אלא שהמשפט מכיר רק בהתחייבויות כתובות – ולא בהבטחות בעל־פה.

4. ויתור על פיצוי בתמורה לשדרוג קטן או תוספת. טעות נפוצה נוספת היא הסכמה לוותר על פיצוי המגיע לפי החוק, בתמורה לשדרוג או “מתנה” שמציע הקבלן. אלא בעוד שהפיצוי עשוי להסתכם בעשרות אלפי שקלים, השדרוג שמוצע לרוב שווה אלפים בודדים בלבד.

5. תעדו כל שינוי ובקשה שלכם. כל תוספת, שינוי או שדרוג צריכים להיעשות בהזמנה בכתב ולציין את הדחייה האפשרית במסירה.

6. אי מעקב אחרי התקדמות הבנייה. אל תחכו לאיחור בפועל. כדאי לבקר באתר, לשמור תמונות ותכתובות.

7. בלבול בין “כניסה לדירה” לבין “מסירה רשמית”. רבים מהרוכשים מתבלבלים בין כניסה לדירה (שימוש פיזי לצורכי מגורים), לבין מסירה רשמית ומלאה לפי החוק. לפי חוק המכר (דירות), רק כאשר הדירה הועמדה לרשות הקונה כשהיא ראויה למגורים, מחוברת לכל התשתיות (חשמל, מים, ביוב, טופס 4) וניתנה החזקה מלאה – נחשבת ההעברה כ”מסירה”. העובדה שהקונה קיבל מפתח או נכנס למגורים לפני קבלת טופס 4, אינה פוטרת את הקבלן מחבות הפיצוי בגין האיחור.

8. שמרו מסמכים להוכחת הפיצוי. חוזי שכירות, קבלות הובלה, אחסון, מודעות שכירות של דירות בשכונה/ בעיר, חוזי שכירות שנחתמו באותו בניין או רחוב, חוות דעת שמאית המבוססת על עסקאות אמת – כל אלה עשויים לשמש כראיות לנזק (ככל שיתרחש).

9. חותמים על כתב ויתור כללי. לאחר המסירה, קבלנים רבים מבקשים מהרוכשים לחתום על “כתב סיום” או “אישור מסירה” הכולל הצהרה כי “הקונה קיבל את הדירה לשביעות רצונו המלאה, ואין לו טענות כלפי החברה”.
10. לא פונים לייעוץ משפטי מוקדם.

לסיכום

חוק המכר (דירות) מעניק לרוכשי דירות הגנה משפטית קוגנטית במקרה של איחור במסירה, באמצעות מנגנון פיצוי ברור, מדורג ובלתי תלוי בהוכחת נזק, שנועד לצמצם את פערי הכוחות מול הקבלן ולהבטיח מענה כלכלי ראוי. אם אתם עומדים לפני רכישת דירה מקבלן או חווים איחור במסירת הדירה שרכשתם – פנו לייעוץ משפטי מקצועי כדי לוודא שמיציתם את זכויותיכם על פי החוק.

משרד עורכי הדין וולר ושות׳ הוא אחד המשרדים הוותיקים והמובילים בתחום דיני המקרקעין והנדל״ן בישראל, עם התמחות ייחודית במיסוי מקרקעין, הסכמי קומבינציה, רישום זכויות, וליווי פרויקטים מורכבים. המשרד מייצג מגוון רחב של לקוחות – רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים – בכל הערכאות המשפטיות, תוך שילוב בין ניסיון מעשי עשיר, הבנה רגולטורית עמוקה, ויחס אישי לכל לקוח.

עדכון אחרון: 15/10/2025.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.