חוק המכר דירות הבטחת השקעות

חוק המכר (דירות), תשל״ג – 1973, מסדיר את האחריות החוזית של פירמות העוסקות בבנייה ובמכירה של מבנים, לטיב המבנים ולבטיחותם. זאת, נוכח החשיבות הציבורית, וההבנה, שדיור הוא צורך בסיסי של כל אדם, מכך שיחסי הכוחות אינם שוויוניים בין הקבלנים לבין הרוכשים, ומכך שעסקת רכישת דירה למגורים היא בעלת משמעות כלכלית עצומה. קשיים ותקלות בתחום זה עשויים, לפיכך, להצדיק טיפול חקיקתי ושיפוטי. החוק חייב את המוכר למסור לרוכש מידע מפורט על הדירה ועל הזכויות בה. החוק אף הטיל על המוכר חיוב לבנות את הדירה בהתאם לתקנים, בהתאם לתיאור המובטח וללא אי התאמות העלולות להתגלות בעת מסירתה לקונה או במהלך תקופות הבדק והאחריות. אי עמידה של המוכר בחיובים שקובע החוק בקשר לתוכן החוזה, לצורתו ולמסירת המידע לקונה עשויה לגרור לא רק אחריות חוזית, אלא גם סנקציות פליליות ומנהליות.

הבטחת כספי הרוכשים

היבט נוסף של חוק המכר, עוסק בהבטחת כספי הרוכשים, מול הפירמות (הקבלנים). זהו חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל”ה-1974, שנועדה להגן על זכויותיהם של רוכשי דירות ולהבטיח את השקעתם הכספית. החוק מטיל על הקבלן את החובה להעניק לרוכשים את אחת הבטוחות שנקבעו בחוק: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, הערת אזהרה או רישום זכות במקרקעין על שם הרוכשים. בטוחה זו תמומש, במקרה בו עסקת נדל”ן לא תצא לפועל בנסיבות שאינן תלויות ברוכשים. אלא ששוק הנדל”ן הוא דינאמי, והשינויים המתרחשים בו לעולם יקדימו את הוראות החוק, ויהיו לרעת רוכשי הדירות. רכישת דירה הנעשית בליווי של עורך דין מקרקעין, מגינה עליכם בעסקה. קראו כאן סקירה מקיפה בנושא הבטחת השקעות ברכישת דירה מקבלן.

חוק המכר הבטחת השקעות

המחוקק היה ער להבדלי הכוחות שבין הקבלן, לבין רוכשי הדירות. פערים ביכולות כספיות, פערים בידע, בניסיון, בסיכונים, ועוד. לפיכך, כדי להבטיח את זכויות הרוכשים, נקבע כי קבלן המוכר דירה חדשה, לא רשאי לגבות למעלה מ-7% ממחיר הדירה, אלא אם הבטיח את כספם של הרוכשים אך ורק באחת מהדרכים הבאות:

• ערבות בנקאית. הקבלן מוסר לרוכשי הדירות ערבות בנקאית להבטחת החזרת כל הכספים ששילמו הרוכשים. האחריות על המצאת הערבות, חלה אך ורק על הקבלן, ועל חשבונו. אם הקבלן לא יעמוד בהתחייבות להעביר לרוכשים את הזכויות בדירה בשל עיקול על הנכס, פירוק/ מינוי כונס נכסים לקבלן ולבעלי הקרקע, תחולט הערבות בידי הרוכשים.
• ביטוח. פוליסת ביטוח של חברת ביטוח ישראלית, להבטחת החזרת הכספים אשר שולמו על חשבון הדירה, במקרים שבהם הקבלן לא יעמוד בהתחייבותו. בפוליסה, הרוכשים מצוינים כמוטבים.
• שעבוד. הקבלן מעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע, במשכנתה ראשונה, לטובת הרוכשים.
• רישום הערת אזהרה. הקבלן רושם לגבי הדירה (או לגבי החלק היחסי של הקרקע שעליה היא נבנית), הערת אזהרה. בבטוחה זו, התמורה משולמת לפי לוחות תשלומים אחידים, המותאמים להתקדמות הבנייה. מאידך, תשלום תמורה העולה על לוחות התשלומים ולמגבלות הקיימות בתקנות המכר דירות, עשויה לפגוע במנגנון הגנה זה.
• העברת בעלות. הקבלן מעביר על שם הרוכשים בעלות או זכות אחרת בדירה, כאשר הדירה או הקרקע נקיים מכל שעבוד או עיקול.

קבלת ערבות בנקאית, היא האפשרות הנפוצה ביותר. שעבוד של הדירה נחשב לתהליך מסובך, כמו גם גם העברת זכויות בדירה. רישום הערת אזהרה בטאבו הוא אפשרי ופשוט, אולם הוא רלוונטי רק בחלק קטן מהנכסים שכבר מוסדרים ורשומים בטאבו. כל בטוחה אחרת שמבקש הקבלן לקבל – אינה חוקית!

החזקת ערבות חוק המכר בנאמנות

לעיתים מסכימים הצדדים, שהכספים יוחזקו בנאמנות אצל עורך דין. אלא שהעברת כספים לחשבון נאמנות, מנוגדת לחוק. בנוסף, היא אינה מהווה בטוחה מספיקה. הבטוחה צריכה להינתן לרוכש הדירה ולא להיות בידי אחר, בוודאי לא בידי עו”ד של הקבלן. מרגע הפקדת הסכום בחשבון הנאמנות, איבדו הרוכשים את יכולתם להתערב בנעשה בכספים אלה. אם הקבלן נקלע לקשיים כלכליים והבנייה לא מתבצעת, הרי שזכויות הבנק המלווה את הפרויקט, עדיפות על אלה של הקונים.

שינויים עיקריים בחוק המכר (דירות)

במהלך שנות הפעלתו של החוק, התברר כי ההגנה שמספק החוק אינה מספקת וכי יש צורך להרחיבה. לפיכך, במהלך השנים, הרחיב המחוקק את היקף ההגנות הניתנות לרוכשים, בתיקוני חקיקה שונים. כך לדוגמה, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס’ 4) (אחריות המוכר והבנק ומינוי ממונה), התשס”ח-2008, תוקן לאחר קריסת חברת הבניה “חפציבה” והשלכות המשבר על שוק רכישת הדירות מקבלנים בישראל. התיקון שינה  את ההסדר החקיקתי הקיים, כדי להעניק הגנה טובה יותר לרוכשי הדירות במקרים שבהם מוכר הדירה אינו יכול לעמוד בהתחייבויותיו על פי הסכם המכר. בתיקון זה, הוטלה אחריות גם על התאגיד הבנקאי המלווה את פרויקט הבנייה, ומונה ממונה מטעם משרד הבינוי והשיכון שיפקח על ביצוע הוראות החוק. תיקון מס’ 5 לחוק המכר, תיקן את ההגדרה למונח “מחיר דירה”, כך שיובהר כי מונח זה כולל כל סכום שהקונה התחייב לשלם למוכר בחוזה המכר בקשר לרכישת הדירה.

תיקון מס’ 6 לחוק המכר (דירות), עסק בחובת קבלנים לצרף להסכם המכר, מחירון תוספות ושינויים. עד כה, החוק חייב קבלנים לצרף לחוזה המכר את המפרט, בלבד. במרבית המקרים, כידוע, רוכשי הדירות מבקשים לשדרג את הפריטים שהציע הקבלן. הקבלן, מצידו, אמור לזכות את הרוכשים, בעלות האמיתית של אותו הפריט. אולם, במציאות, הזיכוי שמעניקים הקבלנים הוא בשיעור נמוך, עד אפסי. במצב זה הקבלן היה יוצא נשכר, מביטול הזמנת פריטים מהמפרט. הדבר היווה, במפורש, עשיית עושר על גב רוכשי הדירה. לפיכך, קבע תיקון מס’ 6, שנתקבל ביום 10/3/2014, כי המפרט יכלול מחירון של פריטים שלגביהם קבע השר שיש לציין מחיר לעניין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם. מטרת התמחור הינה, כאמור, מתן כלים בידי הרוכש לתמחר הפריטים עליהם הוא מוותר או משנה מיקומם או מוסיף אותם. החוק מכנה את הפריטים הכוללים את המחיר כ”פריטים מתומחרים”. הודיע קונה למוכר על ויתור על פריט מתומחר, יזכה אותו המוכר במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט.הודיע קונה למוכר על הוספת פריט מתומחר או על שינוי מקומו, יחייב אותו המוכר במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט, לפי הענין.

ביום 7/7/2022, נכנס לתוקף תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות). עניין התיקון הנו הצמדת מחיר דירה למדד ואיחור במסירת דירה. על פי התיקון, בחוזה המכר ניתן לקבוע הצמדה של מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה בלבד, כך שלכל היותר חצי מכל תשלום יוצמד למדד האמור, למעט תשלום 20% הראשונים ממחיר הדירה שכלל לא יוצמדו למדד. פרט לאמור, מוכר לא רשאי לגבות מהרוכש הפרשי הצמדה למדד כלשהו או ריבית, למעט ריבית פיגורים. התיקון כלל רכיב נוסף – פיצוי בשל איחור במסירת הדירה. במקרה שמוכר הדירה יאחר במסירת הדירה לתקופה שעולה על 30 ימים, הקונה יהיה זכאי לשיעורי פיצויים קבועים. עם זאת, המוכר ישלם פיצוי אם הקונה גרם לאיחור במסירה, או שהחוזה סוכל בשל כח עליון.

ערבות חוק המכר הנה, כאמור, הבטוחה הנפוצה ביותר. היא מעניקה מידה מסוימת של הגנת על ההשקעה – אך לא הגנה מושלמת. הערבות אינה מתייחסת למגוון התרחישים האפשריים בתהליך התכנון והבניה, ולמכלול מערכת היחסים שבין הקבלן לבין הרוכשים.

ככלל, ערבות חוק המכר, אינה מתייחסת למועד העברת הדירה לרוכשים. היא גם אינה מתייחסת לתהליך ולקצב ההתקדמות של הפרויקט. במילים אחרות, עיכובים בלוחות הזמנים ואיחור במסירת דירה – אינם עילה למימוש ערבות חוק המכר. בנוסף, במקרים של חוסר התאמה בין מפרט הדירה עליה התחייב הקבלן, לבין המציאות – ערבות חוק מכר אינה ניתנת למימוש, והיא אינה מגינה על הרוכשים.

העברת ערבות חוק המכר

העברת הערבות מרוכש אחד לרוכש אחר אינה אפשרית, אם אם הוסכם על כך, מראש ובכתב. לכן, אם הרוכשים מעוניינים להעביר את זכויותיהם לאחר, טרם השלמת הפרויקט (לדוגמה – מכירה תוך כדי בניה), יש להבטיח מראש מצב כזה. בחוזה המכר שייחתם, על הרוכשים להבטיח כי הקבלן ימסור ערבות בנקאית, למי שירכוש מהם את הדירה.

החלפת בטוחות

קבלן שנתן לרוכשים בטוחות בדמות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, ומעוניין להחליף את הבטוחה לאחר חתימת החוזה, רשאי לעשות זאת, ב-2 תנאים מצטברים: ראשית, שהאפשרות קיימת בהסכם שבין הצדדים. שנית, רק אם הדירה הושלמה, ובוצעה מסירה לרוכשים כחוק.

נוסח ערבות לפי חוק המכר

בשנת 2011 התקין משרד השיכון תקנות המסדירות את נוסח כתב ערבות לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות). התקנות קיבעו את נוסח כתב הערבות הבנקאית, במטרה למנוע מצב שבו הבנק שמעניק את הערבות יכלול בנוסח כתב הערבות תנאים שונים, אשר יכבידו על יכולתו של הקונה לממשה. נוסח הערבות הגדיר, בין היתר, כי הערבות תכלול פרטים על הדירה (גוש, חלקה, מספר הבניין, מספר הדירה), המוכר, והבנק. הנוסח אף מפרט את מהות הערבות, הפרשי ההצמדה, מועד התשלומים, פקיעת הערבות, המחאת הזכויות על פי הערבות, ועוד.

מימוש ערבות לפי חוק המכר

החוק מונה מספר סיבות בהן קמה לרוכשים הזכות לממש את הערבות בשל אי־מסירת דירה. בין היתר, אי־מסירה מחמת עיקול; צו לקבלת נכסים; צו לפירוק; צו למינוי כונס נכסים; ממניעה מוחלטת למסירת הדירה על ידי המוכר, ועוד. אולם, מימוש ערבות לפי חוק המכר, אינו תהליך פשוט. מימוש הערבות מבוצע בדרך של פסק דין, המורה לגורם המלווה לממש את ערבות חוק המכר. במילים אחרות, מימוש הערבות מצריך הליכים משפטיים ארוכים, מורכבים ויקרים.

ההגנה המוענקת על ידי שעבוד הדירה, רישום הערת אזהרה או העברת בעלות

במקרה בו הקבלן בחר להבטיח את כספי הרוכשים על ידי שעבוד הדירה, רישום הערת אזהרה או העברת הבעלות (או זכות אחרת) בדירה – עומדת הזכות לרוכשים כי מועדי התשלום ייקבעו לפי קצב התקדמות הבנייה. זאת, גם אם בחוזה המכר הוסכמו בין הצדדים מועדי תשלום אחרים.

הגנת חוק המכר בנושא גביית כספים בגין שינויים ושדרוגים בדירה 

כמעט בכל הדירות הנמכרות, גובים הקבלנים תשלומים נוספים, בגין שינויים ושדרוגים. כך לדוגמא, נהוג שבמסגרת פרויקט התכנון ו/או הבניה, רוכשי הדירות מבצעים שינויים בקירות, מוסיפים נקודות חשמל, מבצעים עבודות ייחודיות, משדרגים מטבח וכיוצ”ב. רק בחלק מהדרכים, יהיו הרוכשים זכאים לקבל בטוחה בגין הכספים ששילמו. במקרה של כשל בפרויקט, שיביא לאירוע של מימוש הבטוחה, הכספים שהועברו לצורך שינויים בדירה, לא יהוו חלק ממחיר הדירה בגינו נתן המוכר בטוחות. על כן, הרוכש עלול לאבד סכומים אלה במקרה של כשל.

לסיכום

בשל חשיבותן של הבטוחות, יש לוודא שהסכם המכר מפרט את הבטוחה הנדרשת או הרצויה לרוכשים. יש לוודא כי לוחות התשלומים הנדרשים מופיעים בבירור, כמו גם המנגנונים הרצויים לרוכשים. רכישת דירה מקבלן, הנעשית בליווי של עורך דין מקרקעין, מבטיחה את השקט הנפשי שלכם בעסקה, ומבטיחה את השקעתכם הכספית. משרד השיכון ממליץ לכל רוכש דירה להתייעץ עם עורך דין טרם התקשרות בחוזה משמעותי כל כך.

עורך דין מקרקעין 

עסקת מקרקעין היא עסקה יקרה, מורכבת ומסובכת. זו בדיוק הסיבה, שאתם צריכים עורך דין מקרקעין מקצועי ומנוסה לצדכם. למשרד עורכי דין וולר ושות’, ניסיון, מיומנות ומומחיות, שנרכשו במשך למעלה מ-40 שנה. צרו קשר כבר עכשיו.