אחריות עורך דין בעסקת מקרקעין

מהי אחריות עורך דין בעסקת מקרקעין?

אחריותו של עורך דין בעסקת מקרקעין נבחנת בראש ובראשונה לפי היקף התפקיד שקיבל על עצמו והחובות המקצועיות הנגזרות ממנו. עורך דין המייצג רוכש, למשל, נדרש לתת ללקוח תמונה משפטית מספקת של הזכויות הנרכשות, המגבלות החלות עליהן והסיכונים המשפטיים הידועים או הניתנים לאיתור בבדיקות המקובלות.

אין די בכך שעורך הדין ניסח הסכם מבחינה לשונית תקינה. עליו לבחון את העסקה כחלק ממכלול משפטי, ולוודא שהמסמכים וההתחייבויות תואמים את מצב הזכויות ואת מטרת העסקה.

עם זאת, אין להפוך את חובת הזהירות לאחריות מוחלטת. עורך הדין אינו שמאי, מהנדס, אדריכל או מודד, והוא אינו נדרש לבצע בעצמו בדיקות מקצועיות שאינן בתחום מומחיותו. במקרים המתאימים עליו לזהות את הצורך בבדיקה נוספת ולהפנות את הלקוח לבעל המקצוע הרלוונטי.

השאלה המשפטית המרכזית אינה אפוא אם התגלתה בדיעבד בעיה בנכס, אלא אם עורך הדין הפר חובה שהייתה מוטלת עליו בנסיבות העניין, ואם קיים קשר סיבתי בין ההפרה לבין הנזק שנגרם ללקוח.

לאחרונה ניתן פסק דין, העוסק באחריות עורך הדין בעסקת מקרקעין (וספציפית – עסקת מכר דירה). במקרה שהובא לפתחו של בית המשפט (תא (ת"א) 13590-07-17‏ חיים מאיר דרעי נ' שמואל שור), שב על ההלכה לפיה חובת הזהירות של עורך דין כלפי לקוחו הוא מסוג חובת הזהירות של נותני שירות. הלקוח מסתמך על כישוריו, ידיעותיו וחובותיו המקצועיות של עורך הדין. אחריות עורך הדין היא אחריות מקצועית. רמת הזהירות הנדרשת מעורך דין כלפי הלקוח, היא של "עורך דין סביר", הגבוהה יותר משל "האדם הסביר". 

פרטי המקרה:

בני זוג רכשו דירת מגורים בעסקת מקרקעין, שנערכה על ידי עו"ד שייצגה את שני הצדדים. לאחר החתימה על ההסכם, גילו הרוכשים שקיימות חריגות בניה בדירה, וכי קיים צו הריסה ישן. הרוכשים תבעו את המוכרים בשל הצגת מצג שווא – הצהרה על קיום היתר בניה והיעדר הרשעות. בנוסף, תבעו בני הזוג את עו"ד שטיפלה בעסקה, בגין התרשלות בבדיקת המסמכים.

סוג הבדיקות שעל עורך הדין לבצע בעסקת מקרקעין

בית המשפט עמד על כך שעורך הדין, צריך לנהוג משנה זהירות בעסקת מקרקעין. בהתייחס לבדיקות שעל עורך הדין לבצע, קבע בית המשפט שקיימות שתי אפשרויות:

• להסיר מעליו אחריות בנושאים תכנוניים. ככל שיבחר בכך עורך הדין, עליו להבהיר ללקוחותיו, בכתב, כי בדיקותיו אינן מחליפות בדיקות מומחים.
• בהעדר הסכמה עם הלקוחות בדבר הסרת האחריות, על עורך הדין לשקף ולפרט את מצב הדברים התכנוני במדויק. ככל שמתקבל מידע מגורמים שונים, בעל פה או בכתב, על עורך הדין להעלותו על הכתב.

מה היקף אחריות עורך דין בעסקת מקרקעין?

פסק הדין חוזר ומדגיש את האחריות המוטלת על כתפי עורך דין מקרקעין, בביצוע עסקת מקרקעין. בית המשפט קובע כי הליכי ביצוע עסקת מקרקעין, מצריכים מיומנות ומומחיות בעולם המקרקעין, הנדל"ן, התכנון והבניה: בדיקת היתרי בנייה, הזכויות במקרקעין, הליכים שיפוטיים ומינהליים כנגד הנכס, בדיקת התאמת הנכס לתוכניות המאושרות, התאמה לתשריט הבית המשותף ולהיתר הבניה, ועוד. בניגוד לעבר, עורך דין המסתפק בנכונות הצהרות הצד השני בהסכם המכר, ובבדיקת נסח טאבו – עלול בהחלט לגרום לנזקים כבדים מאד ללקוחותיו.

מה תחומי האחריות של עורך הדין בעסקת מקרקעין?

בדיקות מקדמיות

• בדיקת זכויות במקרקעין. וידוא שהמוכר הוא בעל הזכויות החוקי בנכס ובדיקה של מצב הזכויות ברשות מקרקעי ישראל, בטאבו או בחברה המשכנת.
• בדיקות תכנוניות. איתור חריגות בנייה, צווי הריסה, הליכים שיפוטיים ו/או הגבלות תכנוניות אחרות.
• בדיקות שעבודים ועיקולים. בדיקה שהנכס נקי משעבודים, עיקולים או חובות אחרים שעלולים להשפיע על הבעלות או השימוש בו.

ניהול משא ומתן

עורך הדין מייצג את לקוחותיו במו"מ מול הצד השני בעסקה, כולל הבהרה של תנאי העסקה, תנאים מתלים לביצוע העסקה, לפי דרישות הלקוח.

עריכת מסמכים משפטיים

• ניסוח הסכם המכר או השכירות, תוך התאמה לצרכי הלקוח ושמירה על זכויותיו.
• הוספת סעיפי הגנה, בטוחות, ערבויות להבטחת תשלומים וכיוצ"ב.

התנהלות מול רשויות

• רישום הערת אזהרה (בהתאם להתקדמות העסקה), וטיפול בהעברת הזכויות בטאבו.
• דיווח על העסקה לרשויות המס (מס רכישה, מס שבח) וטיפול בתשלומי המיסים.

ליווי פיננסי

• תיאום מול הבנק במקרים שבהם נלקחת משכנתא.
• הבטחת קבלת מכתבי החרגה או סילוק שיעבודים מהנכס.

פתרון מחלוקות

• ניהול סיכונים וייעוץ בנוגע לאפשרויות במקרה של סכסוך או הפרת חוזה.
• ייצוג משפטי, אם מתעוררות בעיות משפטיות במהלך או לאחר סיום העסקה.

אחריות מקצועית אינה אחריות לתוצאת העסקה

זהו אחד העקרונות החשובים ביותר בהערכת אחריותו של עורך דין בעסקת מקרקעין.

עורך הדין אינו מבטיח שהעסקה תהיה כדאית, שהנכס יעלה בערכו, שהצד השני יקיים את התחייבויותיו או שלא יתגלו בעתיד נסיבות חדשות. תפקידו הוא לספק ללקוח שירות משפטי מקצועי, לזהות סיכונים משפטיים המצויים בתחום מומחיותו, להתריע עליהם ולפעול בהתאם להנחיות הלקוח ולדין. לכן, יש להיזהר מניסיון לבחון את התנהלות עורך הדין רק לפי תוצאת העסקה. השאלה המשפטית היא האם בזמן אמת עמד עורך הדין ברמת הזהירות והמיומנות שנדרשה ממנו בנסיבות העניין.

האם עורך דין אחראי לחריגות בנייה שלא גילה?

התשובה אינה חד-משמעית ותלויה בנסיבות העסקה ובחובת הבדיקה שהייתה מוטלת על עורך הדין.

חריגת בנייה היא בראש ובראשונה סוגיה תכנונית. לכן, אין להטיל על עורך דין אחריות אוטומטית לכל חריגה שהתגלתה לאחר הרכישה. בדיקה משפטית של זכויות בנכס אינה זהה לבדיקה הנדסית או אדריכלית של התאמת הבנוי להיתרי הבנייה. עם זאת, כאשר במסגרת הייצוג היה על עורך הדין לבדוק נתון תכנוני מסוים, כאשר מסמך שהובא לידיעתו הצביע על חריגה, כאשר הלקוח העלה חשש מפורש או כאשר נסיבות העסקה חייבו בירור נוסף, הימנעות מבדיקה או מאזהרה עשויה להיות משמעותית מבחינת האחריות המקצועית.

חשוב במיוחד להבחין בין שני מצבים: מצב שבו עורך הדין לא היה יכול לגלות את הבעיה במסגרת בדיקה משפטית סבירה, לבין מצב שבו המידע היה נגיש, רלוונטי לעסקה והיה עליו להביאו לידיעת הלקוח או להמליץ על בדיקה מקצועית.

לכן, עצם קיומה של חריגת בנייה לאחר העסקה אינו מוכיח כשלעצמו רשלנות של עורך הדין. יש לבחון מה ידע עורך הדין, מה היה עליו לדעת, אילו בדיקות התחייב לבצע ומה היה הקשר בין המחדל הנטען לבין הנזק.

מהי אחריות עורך הדין כאשר המוכר מסר מידע שגוי?

האחריות למסירת מידע שגוי אינה מוטלת בהכרח על עורך הדין. צד לעסקה עשוי למסור מידע מוטעה או להסתיר מידע, ועצם העובדה שעורך הדין ייצג את הצד השני אינה הופכת אותו לאחראי לכל מצג שנמסר בעסקה.

עם זאת, אם עורך הדין ידע שהמידע אינו נכון, היה עליו לחשוד באמיתותו או נמנע מביצוע בדיקה שהיה עליו לבצע, עשויה להתעורר שאלה בדבר אחריותו.

הבחינה צריכה להתמקד בפער שבין המידע שנמסר לבין המידע שעורך הדין היה צריך לאתר במסגרת תפקידו. כאשר מדובר במידע שניתן לאימות פשוט באמצעות מרשם או מסמך רשמי, עשויה להיות משמעות להימנעות מבדיקה. כאשר מדובר בעובדה נסתרת שאינה ניתנת לגילוי באמצעות הבדיקות המקובלות, התמונה שונה.

בכל מקרה, יש להבחין בין אחריות המוכר לפי דיני החוזים והמכר לבין אחריותו המקצועית של עורך הדין. מדובר בשתי שאלות משפטיות נפרדות, גם כאשר אותו נזק נובע מאותה עובדה.

מה אחריות עורך הדין לאחר חתימת הסכם המכר?

חובת עורך הדין אינה בהכרח מסתיימת עם חתימת ההסכם. בעסקאות רבות, חלק משמעותי מהטיפול המשפטי מתבצע דווקא לאחר החתימה: רישום הערת אזהרה, טיפול במסמכי מיסוי, קבלת אישורים, סילוק שעבודים, טיפול במשכנתה, העברת התמורה והשלמת רישום הזכויות.

היקף האחריות בשלב זה נקבע לפי ההתחייבות המקצועית שקיבל על עצמו עורך הדין. אם הטיפול בהשלמת העסקה נכלל בייצוג, עליו לפעול במיומנות ובשקידה סבירה כדי לקדם את הפעולות הנדרשות.

עיכוב בלתי מוסבר, אי-מעקב אחר תנאי שהוגדר בהסכם, אי-הגשת מסמך במועד או כשל בטיפול ברישום עשויים, בהתאם לנסיבות ולנזק שנגרם, לעורר טענה לאחריות מקצועית.

עם זאת, גם כאן אין אחריות אוטומטית לכל עיכוב. השלמת עסקת מקרקעין תלויה לעיתים בגורמים חיצוניים, ברשויות, בבנקים, בצדדים שלישיים או בפעולות שעל הלקוח עצמו לבצע.

איך בוחרים עורך דין מקרקעין?

מניסיוננו, בחירת עורך דין מקרקעין, צריכה להתבסס על מספר רכיבים: המלצות מקצועיות על עורך הדין; מומחיות מקצועית מוכחת בתחום המקרקעין, הנדל"ן, התכנון והבניה, ומיסוי מקרקעין; ותק וניסיון של עורך הדין; היכרות עם האזור הגיאוגרפי; טיפול אישי של עורך הדין (ולא של מתמחה במשפטים או עו"ד מתחיל); זמינות לשאלות, התייעצויות, בכל מדיה; אפשרות לקבלת שירותים נלווים (אישור נוטריוני, ליווי מול הבנק וכו'); ותמחור הוגן.

משרד עורכי דין מומלץ וולר ושות'

משרד עו"ד וולר ושות' הנו אחד המשרדים המומחים והמובילים במקרקעין, ומדורג בקביעות בין המשרדים המובילים בחיפה והצפון בדירוג BDI ו-DUN'S100. לאורך למעלה מ-60 שנה, שירת המשרד אלפי לקוחות, חברות, בנקים ועורכי דין בתחום המקרקעין והנדל"ן. אנו מלווים ומייצגים רוכשים, מוכרים ושוכרים בעסקאות מגרשים, דירות מגורים, נכסים מסחריים, נכסים מניבים ואדמות חקלאיות. למשרד ניסיון עשיר בביצוע עסקאות, גישור ופישור בעסקאות, מיסוי מקרקעין, מו"מ, וייצוג בערכאות השונות. צרו קשר, כבר עכשיו.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו"ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר, הפקעות והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 03/08/2022. עדכון אחרון: 05/02/2026.