top image

איחור במסירת דירה

איחור במסירת דירה

איחור במסירת דירה

מדגם שביצע משרד הבינוי והשיכון בחודש מאי 2022, העלה כי למעלה מ-83% מהדירות נמסרות באיחור העולה על 60 ימים. מעל 40% מהדירות נמסרות באיחור של למעלה משנה. נכון לשנת 2022, איחור ממוצע בקבלת דירה מקבלן, עומד על 316 ימים! עבור עשרות אלפי ישראלים שרכשו דירות מקבלן, כל דחייה עשויה להותיר את הרוכשים ללא קורת גג לזמן ארוך, לפגוע בהם כלכלית (באופן ישיר ועקיף), וליצור תחושות קשות. מה הוראות חוק המכר בנושא איחור במסירת דירה, מה ניתן לעשות כשמזהים איחור במסירת דירה, וכיצד לצמצם סיכונים?

 

השלמת דירה ומסירת דירה מקבלן

כפי שסקרנו בפוסט קודם בנושא, תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), התשפ"א-2021 קבעו את הקריטריונים המצטברים, על מנת שניתן יהיה לקבוע כי הדירה הושלמה:

  • הרשות המקומית הנפיקה לגבי דירה או לגבי בניין שהדירה היא חלק ממנו והדירה לא הוחרגה מההנפקה לבניין, אחד או יותר מאלה:
    תעודת גמר; אישור אכלוס.
  • המוכר חיבר את הדירה לתשתית חשמל קבועה או זמנית. אישור על כך התקבל מחברת החשמל או מהרשות המקומית שבתחומה נמצאת הדירה.
  • המוכר חיבר את הדירה לתשתית מים קבועה או זמנית. אישור על כך התקבל מתאגיד המים העירוני או הרשות המקומית שבתחומם נמצאת הדירה.

כלומר, אם הקבלן לא עמד בקריטריונים אלה, הרי שהדירה לא הושלמה, ולא ניתן יהיה למסור אותה לרוכשים. במילים אחרות, כל זמן שהקבלן לא הציג את המסמכים האמורים לעיל, לאחר המועד עליו התחייב בחוזה המכר – אזי מדובר באיחור במסירת דירה.

 

פיצוי בגין איחור במסירת דירה

נוכח פערי הכוחות המשמעותיים בין הקבלן לבין רוכשי הדירה, פערי הידע בין הקבלן לבין רוכשי הדירה, היכולת של הצדדים להתמודד עם המורכבות שבעסקת המקרקעין, וכן לאור העובדה שדיור נחשב כאינטרס ציבורי ולאומי, נחקק חוק המכר (דירות), תשל"ג – 1973. חוק זה הנו צרכני במהותו, שהסדיר וקבע את חובות הקבלן כלפי רוכשי הדירות.

סעיף 5א(א) לחוק קבע כי, במקרים בהם הקבלן לא העמיד את הדירה לרשות הרוכשים לאחר שחלפו 60 יום ממועד המסירה שנקבע בחוזה, זכאים הרוכשים לקבל פיצוי ללא הוכחת נזק עבור כל חודש או חלק ממנו, עד להעמדת הדירה לרשותם. אם האיחור במסירת הדירה הוא עד 8 חודשים, על הקבלן לשלם לרוכשים סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5. החל מהחודש התשיעי, על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי בסכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה כשהם מוכפלים ב-1.25.

 

בעיות במימוש הפיצוי בגין איחור במסירת דירה

סעיף 5(ג) לחוק קובע כי "על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו". במילים אחרות, הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים, שהפצוי הקבוע בחוק לא יחול.על סמך סעיף החריג, בכל החוזים מוכרים מקצים לרוכשים סיכונים שלרוכשים אין כל אפשרות למנוע, ובכך פוטרים את עצמם מתשלום הפיצוי הקבוע בחוק. בעקבות כך, קבלנים קובעים מועדי מסירה לא ריאליים. מצב זה מביא לחוסר ודאות בקרב הקונים, שגם ממשיכים לשאת בעלויות שכר הדירה, תשלומי המשכנתא, ועלויות נוספות בגין כך.

בנוסף לכך, מספר הרוכשים שתובעים קבלנים, בגין איחור במסירת הדירה – קטן מאוד. זאת, על אף העובדה שטענות הנוגעות לנסיבות שאינן בשליטת הקבלן, נדחות לרוב בבתי המשפט. בדרך זו, הוראת החוק לא מיטיבה עם רוכשי הדירות.

 

חוק המכר (דירות)(תיקון מס' 9), התשפ"ב – 2022: שינויים בחישוב הפיצויים עקב איחור 

התיקון לחוק המכר (דירות)(תיקון מס 9), התשפב – 2022, שינה את סעיף ה"חריג", וקבע כי מוכר יהיה פטור מתשלום פיצוי בשל איחור במסירה, אלא אם הוא נגרם בשל רשלנות של הקונה. מן העבר השני, נקבע כי באיחור של חודשיים ועד ארבעה חודשים, ישלם הקבלן פיצוי בגובה שכר דירה מלא, אך לא יותר מכך. במקרה של איחור של חמישה חודשים ועד שנה, ישלם הקבלן לרוכשי הדירות תשלום חודשי בשיעור של 125% משכר דירה באזור, ועל כל איחור שמעבר לשנה יוטל קנס בגובה 150% משכר הדירה באזור.

 

איחור במסירת דירה עקב שינויים או תוספות

כמעט בכל המקרים, מבקשים רוכשי הדירות, לבצע שינויים, תוספות ושיפורים בדירה שנרכשה. לרוב, בקשות/דרישות אלה, מעבר לעובדה שהן רווחיות עבור הקבלן, מאפשרות לקבלן לדחות את תאריך מסירת הדירה. אך השינויים אינם מאפשרים לקבלן זכות לדחיית מועד המסירה, ללא קביעת מועד חדש, או מועד סביר למסירת דירה לאחר הביצוע.

 

איחור במסירת דירה עקב ליקויי בניה

ליקויי בניה נמצאים ב-100% מהדירות בישראל. אולם הן אינן פוטרות את הקבלן, ואינן מאפשרות לו לאחר במסירת הדירה. על הקבלן למסור את הדירה, כשהיא תקינה, מחוברת לתשתיות, כשכל מערכותיה תקינות, ראויה למגורים, ונושאת את כל האישורים וההיתרים הנדרשים לפי כל חוק. אם הדירה אינה ראויה למגורים, הרי שהקבלן לא עמד בהתחייבותו בהתאם לחוק המכר. יש לזכור: עצם קבלת מפתח לדירה, וחתימה על פרוטוקול מסירה/קבלה, אינן משחררים את הקבלן מאחריותו, ומהחובה לפצות את הרוכשים בגין איחור.

 

עורך דין מקרקעין מומחה  

חוק המכר (דירות), העמיד כלים ראויים לרשות רוכשי דירות מקבלן. אלא שהקבלנים עורכים שינויים ותיקונים בהסכמי המכר, מוסיפים סעיפים ותתי סעיפים, ומנצלים כל פרצה משפטית וחוקית, במטרה לא לפצות רוכשים בגין איחור במסירת דירה. השינויים התכופים בחקיקה ובפסיקה, מחייבים עדכון והתמצאות שוטפים, ומומחיות מקצועית של עורך דין מקרקעין. אמנם, כל עורך דין יכול לייצג בעסקת מקרקעין – אבל רק עורך דין מומחה, שזה עיסוקו, יוכל לנסח מול הקבלן את הסכם המכר הדרוש לכם, ולחסוך לכם עשרות אלפי שקלים. משרד עורכי הדין וולר ושות' מדורג כאחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בשנים האחרונות, על פי דירוג BDI. מעוניינים בפרטים נוספים? פנו אלינו ונשמח להעניק ייעוץ וליווי משפטי מקצועי.

שתפו עם חברים
צרו איתנו קשר