אישור לבנק על קבלת תמורה בעת מכירת נכס מקרקעין

מרבית עסקאות המקרקעין בישראל, ממומנות באמצעות ההון העצמי של רוכש המקרקעין, ובאמצעות הבנק. הבנק מעמיד הלוואה (משכנתא) לטובת רכישת הנכס. כחלק מבדיקת העסקה ותנאיה, וכתנאי להעברת כספי המשכנתא, דורש הבנק הוכחה לכך שהקונה שילם ומיצה את ההון העצמי שלו, וכל שנדרש להשלמת העסקה הוא העברת כספי המשכנתא. לצורך זאת, הבנק מבקש ממוכר המקרקעין לחתום על טופס ייעודי או הצהרה, לפיה הוא מאשר את סכום העסקה, ואת הסכום שקיבל מהקונה עד לאותו מועד. אולם מה קורה כאשר מוכר מקרקעין נתן אישור לבנק על קבלת תמורה בעת מכירת מקרקעין, אך בסופו של דבר לא שולמה לו כל התמורה? האם יהיה רשאי לבטל את העסקה, בטענה כי לא שולמה מלוא התמורה? פסק דין שניתן ביום 10/4/2022 בביהמ”ש השלום בבאר שבע (חדל”פ (ב”ש) 26184-09-20 יפת סטמקר נ’ מוחמד אבו עראר), עוסק בכך.

עובדות המקרה

בין הצדדים נחתם הסכם למכר מגרש. חלק מהרכישה מומן באמצעות ההון העצמי, וחלק ממשכנתא. בניגוד למקובל, הרוכשים הפקידו בידי המוכרים המחאה אישית, למועד דחוי. הבנק למשכנתאות, ביקש לקבל מהמוכרים אישור שאכן קיבלו מהקונים את הסכום, והמוכרים – בתמימותם – אישרו לבנק על קבלת התמורה. בהתאם לאישור זה, נרשמה הערת אזהרה בטאבו, בגין התחייבות המוכרים לרישום משכנתא לטובת הבנק. אלא שבמועד פירעון ההמחאה, ביקשו הרוכשים מהמוכרים שלא להפקיד את ההמחאה, והמוכרים הסכימו לכך.

במועד הפקדת ההמחאה, היא נדחתה על ידי  הבנק, בטענה כי פג תוקפה. לאחר בדיקות נוספות, עלה כי הרוכש מצוי בחדלות פירעון (פשיטת רגל), כי אינו מסוגל לשלם את הסכום ואף אינו עומד בתשלומי המשכנתא. בצר להם, פנו המוכרים לביטול ההסכם, שכן אי תשלום מלוא התמורה, מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר. עוד ביקשו המוכרים לבטל את הליכי כינוס הנכסים של הרוכש, ולקבל את הנכס חזרה לידיהם. מנגד, טען הבנק כי יתרת החוב של הרוכש תפחה מעבר לסכום הקרן המקורי, ואף נגרמו לבנק הוצאות שונות עקב פתיחת הליכי הכינוס. יתר נושים של הרוכש התנגדו לביטול עסקת המכר, וטענו כי לאחר מכירת המגרש על ידי הבנק, הכספים צריכים לעבור לקופת הכינוס, על מנת לשמש לפירעון חובותיו של הרוכש. לייעוץ מאת עורך דין מכירת דירה פנו אלינו עוד היום.

הכרעת בית המשפט

בית המשפט דחה את בקשת המוכרים, וקיבל את עמדת הבנק ושל יתר הנושים. בהתבסס על שני נימוקים עיקריים:

• דרך ביטול החוזה: סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל”ג-1973, קובע את דרך ביטול החוזה בין הצדדים: “ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה – תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפייה”. במקרה זה, הרוכשים לא מימשו כהלכה את זכותם לביטול ההסכם, תוך זמן סביר. פנייתם בהליך זה נעשתה בשיהוי ניכר, החורג מפרק זמן סביר, ולכן איבדו זכותם לבטל את ההסכם.
• האישור לבנק: חתימת המוכרים על אישור תשלום יתרת התמורה, שהומצאה לצורך ההלוואה, היתה תנאי למתן ההלוואה. מכיוון שהבנק הסתמך על מצג זה, איבדו המוכרים את זכותם לפדות את המשכון.

מימוש משכון בהיעדר משכנתא רשומה

מקום שנרשם לטובת הבנק משכון על זכויות הקונים להירשם כבעלי זכויות הבעלות בנכס, והקונים טרם נרשמו כבעלי הזכויות על הנכס, הרי שהבנק יכול לממש את המשכון. הבנק יכול להיכנס לנעלי הקונה- הממשכן ולהגיש תביעה בבית המשפט המוסמך לכך כנגד המוכר כדי לאכוף עליו את העברת החזקה בדירה, כמו גם העברת זכות הבעלות בדירה על שם הקונה. עם העברת זכות הבעלות על שם הקונה המשכון שבידי הבנק משתכלל למשכנתה, ובשלב זה יכול הבנק לנקוט בהליכי מימוש משכנתה במסגרת הליכי הוצאה לפועל”.

לסיכום, מכירת או רכישת מקרקעין, היא עסקה מורכבת ומסובכת. היא מערבת את הצדדים לעסקה, וגורם מימון (הבנק). הסכם מכר מדויק, עמידה על הוראות ביטול והפרה, ביצוע תשלומים עיתיים, רישום הערת אזהרה, וכל בקשה למסמך, לחתימה או לאישור – מחייבים ליווי ו”אצבע על הדופק”, של עו”ד מקרקעין מצידכם. בעסקת נדל”ן, דיוק, מקצועיות וניסיון, הם ההבדל בין השלמת עסקה במקרקעין לבין הפסד של מאות אלפי ש”ח. אל תעשו טעויות: קבלו ייעוץ ממשרד עורכי דין וולר ושות’. ניסיון של למעלה מ-40 שנה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ואלפי לקוחות מרוצים. צלצלו עכשיו.