top image

אישור לבנק על קבלת תמורה בעת מכירת נכס מקרקעין

משכנתא

מרבית עסקאות המקרקעין בישראל, ממומנות באמצעות ההון העצמי של רוכש המקרקעין, ובאמצעות הבנק. הבנק מעמיד הלוואה – משכנתא – לטובת רכישת הנכס. כחלק מהליך בדיקת העסקה ותנאיה, וכתנאי להעברת כספי המשכנתא, דורש הבנק לקבל הוכחה לכך שהקונה שילם ומיצה את ההון העצמי שלו, וכל שנדרש להשלמת העסקה הוא העברת כספי המשכנתא. הבנק נוהג לבקש ממוכר המקרקעין, לחתום על טופס ייעודי או הצהרה, לפיה הוא מאשר את סכום העסקה, ואת הסכום אותו קיבל מהקונה עד לאותו מועד. אולם מה קורה כאשר מוכר מקרקעין נתן אישור לבנק על קבלת תמורה על חשבון המכר, אולם בסופו של דבר לא שולמה לו כל התמורה? האם יהיה רשאי לעתור לביטול מכר המקרקעין, בטענה כי לא שולמה מלוא התמורה? פסק דין שניתן ביום 10/4/2022 בבית משפט השלום בבאר שבע (חדל"פ (ב"ש) 26184-09-20 יפת סטמקר נ' מוחמד אבו עראר [פורסם בנבו]), עוסק בכך.

 

עובדות המקרה

בין הצדדים נחתם הסכם למכר מגרש, בתמורה ובמועדים שסוכמו ביניהם. חלק מהרכישה מומן באמצעות ההון העצמי, וחלק ממשכנתא. אלא שבניגוד למקובל, הרוכשים הפקידו בידי המוכרים המחאה אישית, למועד דחוי, עתידי. הבנק למשכנתאות, ביקש לקבל מהמוכרים אישור שאכן קיבלו מהקונים את הסכום, והמוכרים – בתמימותם – חתמו על האישור. בהתאם, נרשמה הערת אזהרה בטאבו, בגין התחייבות המוכרים לרישום משכנתא לטובת הבנק. אלא שבמועד פירעון ההמחאה, ביקשו הרוכשים מהמוכרים שלא להפקיד את ההמחאה, והמוכרים הסכימו לכך. לאחר מכן, במועד הפקדתו, נדחתה ההמחאה על ידי  הבנק, בטענה כי פג תוקפו. לאחר בדיקות נוספות, עלה כי הרוכש מצוי בחדלות פירעון (פשיטת רגל), כי הוא אינו מסוגל לשלם את סכום השיק ואף אינו עומד בתשלומי המשכנתא. בצר להם, פנו המוכרים לביטול ההסכם, שכן אי תשלום מלוא התמורה, מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר. עוד ביקשו המוכרים לבטל את הליכי כינוס הנכסים של הרוכש, ולקבל את הנכס חזרה לידיהם. מנגד, טען הבנק כי יתרת החוב של הרוכש תפחה מעבר לסכום הקרן המקורי, ואף נגרמו לבנק הוצאות שונות עקב פתיחת הליכי הכינוס. יתר נושים של הרוכש התנגדו לביטול עסקת המכר, וטענו כי לאחר מכירת המגרש על ידי הבנק, הכספים צריכים לעבור לקופת הכינוס, על מנת לשמש לפירעון חובותיו של הרוכש. לייעוץ מאת עורך דין מכירת דירה פנו אלינו עוד היום.

 

הכרעת בית המשפט

בית המשפט דחה את בקשת המוכרים, וקיבל את עמדת הבנק ושל יתר הנושים. בהתבסס על שני נימוקים עיקריים:

  • דרך ביטול החוזה: סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובע את דרך ביטול החוזה בין הצדדים: "ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת הביטול, ובמקרה של כפיה – תוך זמן סביר לאחר שנודע לו שפסקה הכפייה". במקרה זה, הרוכשים לא מימשו כהלכה את זכותם לביטול ההסכם, תוך זמן סביר. פנייתם בהליך זה נעשתה בשיהוי ניכר, החורג מפרק זמן סביר, ולכן איבדו זכותם לבטל את ההסכם.
  • האישור שניתן לבנק: עצם חתימתם של המוכרים, על אישור קבלת תשלום יתרת התמורה בגין המגרש, ואשר הומצאה לטובת העמדת ההלוואה ליחידים, הייתה תנאי למתן ההלוואה. מכיוון שהבנק הסתמך על מצג זה – איבדו המוכרים את זכותם לפדות את המשכון.

 

מימוש משכון בהיעדר משכנתא רשומה

מקום שנרשם לטובת הבנק משכון על זכויות הקונים להירשם כבעלי זכויות הבעלות בנכס, והקונים טרם נרשמו כבעלי הזכויות על הנכס, הרי שהבנק יכול לממש את המשכון. הבנק יכול להיכנס לנעלי הקונה- הממשכן ולהגיש תביעה בבית המשפט המוסמך לכך כנגד המוכר כדי לאכוף עליו את העברת החזקה בדירה, כמו גם העברת זכות הבעלות בדירה על שם הקונה. עם העברת זכות הבעלות על שם הקונה המשכון שבידי הבנק משתכלל למשכנתה, ובשלב זה יכול הבנק לנקוט בהליכי מימוש משכנתה במסגרת הליכי הוצאה לפועל".

 

לסיכום, מכירת מקרקעין או רכישת מקרקעין, מהווה עסקה מורכבת ומסובכת, המערבת הן את הצדדים לעסקה, והן גורם מימון חיצוני (בנק). הסכם מכר מדויק, עמידה על הוראות ביטול והפרה, ביצוע תשלומים עיתיים, רישום הערת אזהרה, וכל בקשה למסמך, לחתימה או לאישור – מחייבים ליווי ו"אצבע על הדופק", של עורך דין מקרקעין מצידכם. בעסקה במקרקעין, אין מקום ל"סמוך", ל"יהיה בסדר", או ל"חפיף". דיוק, מקצועיות, וניסיון, עושים את כל ההבדל, שבין השלמת עסקה במקרקעין, לבין הליכים משפטיים לאורך שנים, והפסד של מאות אלפי שקלים (אם לא למעלה מכך). אל תעשו טעויות: קבלו ייעוץ במשרד עורכי דין וולר ושות'. ניסיון של למעלה מ-40 שנה במקרקעין ובמיסוי מקרקעין, ואלפי לקוחות מרוצים. צלצלו עכשיו.

שתפו עם חברים

לא הצלחנו לאתר את הטופס.