חישוב שטח הנכס

חיובי הארנונה של הרשות המקומית מושתתים, בין היתר, על חישוב שטח הנכס, במכפלת התעריף לאותו אזור ולאותו סוג הנכס. אלא שנכון להיום, לא נהוגה בכלל הרשויות המקומיות שיטת מדידה אחידה לצורך חישוב שטח הנכס לעניין תשלום הארנונה. משמע, כל רשות בחרה לעצמה שיטת מדידה, מבין השיטות הבאות:

• חישוב “נטו-נטו”. במסגרתו, נמדד שטח הפנים של הדירה, כולל חדרי שירות ומרפסות סגורות ולמעט קירות חיצוניים ופנימיים, מרפסות פתוחות, חדרי מדרגות, מרתפים משותפים, חדרי כניסה, מקלט ומוסך;
• חישוב “נטו”. במסגרתו, נמדדים השטחים הפנימיים של הנכס, כולל קירות פנימיים וללא שטחים משותפים;
• חישוב “ברוטו”. במסגרתו, נמדד שטח הפנים של הדירה כולל חדרי מגורים, פרוזדורים, אולם כניסה, מרפסות מקורות, חדרי שירות ובנייני עזר, קירות פנימיים, מרפסות ושטחים מקורים, לא כולל קירות חיצוניים ושטחים משותפים (מקלט, חנייה, חדר כניסה, חדר מדרגות ומבני עזר);
• חישוב “ברוטו-ברוטו”. במסגרת חישוב זה, נמדד כל השטח המקורה במבנה, לרבות קירות חיצוניים ופנימיים, מרפסות פתוחות, חדרי מדרגות, מרתפים משותפים, חדרי כניסה ומחסן המשמש את הבניין או המקלט.

מבין שיטות מדידת ארנונה, הנפוצה ביותר ברשויות המקומיות היא חישוב “ברוטו-ברוטו”. בשיטה זו משתמשות למעלה מ-85% מהרשויות המקומיות. שיטת מדידה זו מקלה באופן משמעותי על מדידת שטח הנכס, מכיוון שאין צורך בכניסה למבנה אלא די במדידה חיצונית פשוטה, אשר יכולה להיעשות באמצעים טכנולוגיים זמינים.

אופן מדידת השטח

אופן מדידת השטח שעליו מוטלת הארנונה מוסדר בכמה דברי חקיקה, ובהם סעיף 287 לפקודת העיריות [נוסח חדש], הקובע –

“לעניין ארנונה רשאי מי שהוסמך לכך על ידי ראש העירייה –
1 .לערוך, בעצמו או על-ידי שליחיו, כל מפקד וחקירה שימצא לנחוץ;
2 .לדרוש מכל בעל או מחזיק למסור לו או לשליחיו כל ידיעה שבידו ולהראות לו או
לשליחיו כל מסמך שברשותו, הדרוש לו בקשר לתפקידיו;
3 .להיכנס בכל עת סבירה לנכסים, בעצמו או על-ידי שליחיו, ולערוך בהם בדיקות ומדידות;
4 .להשתמש בכל הידיעות שהושגו כאמור ובכל ידיעה וחומר אחרים.”

סעיף 288(ב) לפקודת העיריות קובע מאסר של שלושה חודשים או קנס למי ש”עיכב או מנע את מי שהוסמך על-ידי ראש העירייה, או כל שליח משליחיה המורשים לכך, מהיכנס לנכס כדי להשיג שם ידיעות הדרושות להם לצורך תפקידיהם או כדי לערוך שם בדיקות ומדידות לפי סעיף 287.”

הקפאת שיטת המדידה

עד לשנת 1985, הרשויות המקומיות יכלו לערוך שינויים בארנונה, ולהעלות את התעריפים מדי שנה. עם חקיקת החוק לייצוב המשק, תשמ”ה-1985, הוגבלה סמכות הרשויות המקומיות בהעלאת שיעור תעריפי הארנונה. החל מאותה השנה, נקבעו מידי שנה בהוראות חוק שונות שיעורי ההעלאה המותרים במיסוי ארנונה, ונקבע כי כל חריגה מהשיעורים המותרים דורשת את אישור שר הפנים ושר האוצר. הכנסת קבעה מנגנון של “הקפאת” השינויים, והגבלת שיקול הדעת של הרשות המקומית בקביעה או שינוי של תעריפי הארנונה.

שיעורי הארנונה שנקבעו לשנת הכספים 1985 הפכו, הלכה למעשה, לבסיס שיעורי הארנונה לשנים הבאות. בשנת 1992, חוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי תקציב), תשנ”ג – 1992, התקין סמכויות לקביעת כללים אחידים בנוגע להטלת ארנונה כללית ע”י הרשויות המקומיות. החוק קבע שיעורים מינימאליים ושיעורים מירביים לארנונה שיורשו הרשויות המקומיות להטיל, סיווג הנכסים, כללים בדבר עדכון תעריפי הארנונה וכו’. מכוח סמכות זו, התקינו שרי האוצר והפנים תקנות ארנונה כללית ברשויות המקומיות. במילים אחרות, במצב החוקי, נכון להיום, תקנות הארנונה לא מאפשרות שינוי שיטת המדידה, אלא במצב שהשתנה תחום השיפוט של הרשות המקומית.

לפיכך, בניסיון לחפש אמצעים להגדלת סכומי הארנונה, הרשויות המקומיות מבצעות סקרי נכסים באופן עיתי (בממוצע, כל חמש שנים). לאחר ביצוע הסקר, וככל שמתגלים שטחים נוספים ברי בחיוב, הרשויות מוציאות שומה מעודכנת. בנוסף לכך, הרשויות המקומיות לעיתים מחליטות להוסיף שטחים שלא חויבו על ידן עד כה. לצורך הדוגמה, שטחי מרתף, מרפסות לא מקורות, מדרגות, פרגולות, חניות מקורות ועוד. לא תמיד הדבר חוקי, ולפיכך קיימת חשיבות רבה לבדיקת החיובים החדשים. מודגש כי ניתן לתקן טעויות שנפלו בחישוב, אולם אסור לרשות לשנות שיטות מדידה או לשנות סיווגם של שטחים.