top image

הוצאות פיתוח מגרש לצורך חישוב מס רכישה

מס רכישה

ביום 22/3/2022, קבע בית המשפט העליון, הלכה חשובה בתחום מיסוי מקרקעין: האם יש לכלול במסגרת הסכום שעליו מוטל מס רכישה בגין רכישת זכות במקרקעין, את הוצאות הפיתוח של המקרקעין, כאשר הרוכש מתחייב לשאת בהן במסגרת ההסכמית שנכרתה בין הצדדים. בית המשפט פסק, בדעת רוב, כי ההלכה הקודמת ("הלכת שרביט") עומדת על מכונה, כך שהכללת הוצאות הפיתוח ב"שווי המכירה" לא תתאפשר בנסיבות שבהן הרוכש אך מתחייב במסגרת ההסכמית לשאת בעלויות עבודות הפיתוח; הכללת הוצאות הפיתוח ב"שווי המכירה" תתאפשר אך ורק בנסיבות שבהן כתוצאה מהתחייבות הרוכש לשאת בעלויות הפיתוח, המקרקעין צפויים להיות מושבחים בהתאם לתכנית החלה על המקרקעין בעת המכירה. קראו כאן בהרחבה סקירה מקצועית.

 

הרקע העובדתי:

שני ערעורים על שני פסקי דין של ועדות הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963, ביטלו את שומות מס שהשיתו מנהלי מיסוי מקרקעין, על המשיבות. בשומות המס שבוטלו, המשיבות חויבו לשלם מס רכישה לא רק בעבור רכישת הזכויות במגרש, אלא גם בגין הוצאות הפיתוח שהתחייבו לשלם. הדיון בערעורים נסב אודות השאלה האם יש לכלול במסגרת הסכום שעליו מוטל מס רכישה בגין רכישת זכות במקרקעין את הוצאות הפיתוח של המקרקעין, כאשר הרוכש מתחייב לשאת בהן במסגרת ההסכמית שנכרתה בין הצדדים.

 

פסיקת בית המשפט העליון:

בית המשפט העליון, ברוב קולות, דחה את הערעורים ופסק כי מס רכישה מוטל על הרוכש בגין עסקת מכר של זכות במקרקעין. המס יהיה בשיעור מהשווי של הזכות במקרקעין הנמכרת. השאלה לצורך קביעת גובה המס היא מהי "הזכות במקרקעין הנמכרת". לאחר מכן, יש לבחון מה שוויה של זכות זו, היינו מה שווי השוק שלה או מה התמורה ששולמה עבור אותה זכות. מסכום זה יש לגזור את שיעור מס הרכישה.

הפסיקה עסקה במקרים שבהם נערכת עסקת מכר של זכות בעלות או חכירת מקרקעין שאינם מפותחים, והוסכם בין הצדדים כי הרוכש ישלם למוכר סכום נוסף עבור פיתוח המקרקעין. השאלה שהתעוררה בנסיבות אלה הייתה אם הזכות במקרקעין שנמכרה הייתה בעלות (או חכירה) של מקרקעין שאינם מפותחים לצד עסקה נוספת לפיתוחם, או שמא הזכות במקרקעין שנמכרה הייתה בעלות או חכירת מקרקעין מפותחים. משמעות הכרעה שלפיה מדובר במכירת זכות במקרקעין שאינם מפותחים היא כי שווי הזכות הנמכרת הוא בגובה התמורה ששולמה אך עבור המקרקעין עצמם, וכי משווי זה בלבד יש לגזור את גובה המס. לעומת זאת, משמעות הכרעה שלפיה מדובר במכירת זכות במקרקעין מפותחים היא כי שווי הזכות הנמכרת הוא בגובה צירוף התמורות של המקרקעין עצמם ושל פיתוחם, וכי משווי זה יש לגזור את גובה מס הרכישה.

בעניין מלמוד, עניין הכט ועניין גרינבלט נקבע כי הזכות שנמכרה היא זכות בעלות או חכירה במקרקעין שאינם מפותחים, ומשכך אין לצרף את הוצאות הפיתוח לסכום שממנו יש לגזור את גובה המס. בעניין שרביט (ע"א 2960/95 מנהל מס שבח מקרקעין נ' שרביט ייזום פרויקטים ובניו (1991) בע"מ) נקבע כלל לפיו כאשר נערך הסכם לרכישת מגרש בלתי מפותח ולצידו מתחייב הקונה לשלם הוצאות פיתוח וכאשר במועד הרכישה טרם בוצעו עבודות הפיתוח, אין לכלול את 'הוצאות הפיתוח' ב'שווי המכירה'; ואילו כאשר כבר בוצעו עבודות הפיתוח בעת הרכישה יש לכלול את 'הוצאות הפיתוח' בשווי המכירה. הכלל סויג עת נקבע כי "אין בכל האמור, כדי לשלול את האפשרות של ראיית חוזה רכישה וחוזה פיתוח, כשני חוזים נפרדים, מלכתחילה ללא קשר למידת הפיתוח שכבר נעשה או שעתיד להיעשות והכל בהתאם לנסיבות".

פסקי הדין שניתנו לאחר הלכת שרביט, לא הובילו לשינוי ההלכה המשפטית. בפסקי הדין הללו, הנסיבות היו כאלה שמימוש ההתחייבות של המוכר שהומחתה לרוכש במסגרת הסכם המכר היה צפוי להשביח את המקרקעין. כלומר, הזכות במקרקעין שנמכרה גילמה, הלכה למעשה, זכות במקרקעין מושבחים, ולפיכך, התמורה בגין ההשבחה הובאה בחשבון ב"שווי המכירה". אין לגזור מהאמור גזירה שווה לעניין הכללת 'הוצאות פיתוח' ב"שווי המכירה" כאשר מימוש ההתחייבות שנטל על עצמו הרוכש – נשיאה בהוצאות הפיתוח כנגד התחייבות המוכר לפעול לפיתוח המקרקעין – אינו מוביל להשבחת המקרקעין. בנסיבות אלה, חלה הלכת שרביט, שלפיה הזכות במקרקעין הנרכשת היא זכות במקרקעין לא מפותחים, ובצדה הסכם לפיתוח עתידי של המקרקעין. לעומת זאת, כאשר רוכש מקבל על עצמו את התחייבות המוכר לשאת בהוצאות הפיתוח או לפתח את המקרקעין בפועל, וזאת כאשר פיתוח המקרקעין הוא תנאי להשבחתם בכל דרך שהיא בהתאם לתכנית החלה בעת המכירה, יש לראות את הזכות במקרקעין הנמכרת כזכות במקרקעין מושבחים (להבדיל ממפותחים), ואת שווי המכירה כשווי המקרקעין בתוספת ההשבחה הצפויה (כפי שהיה בעניין מידטאון).

הכללת הוצאות הפיתוח ב"שווי המכירה" לא תתאפשר בנסיבות שבהן הרוכש אך מתחייב לשאת בעלויות עבודות הפיתוח (אשר יעלו את ערך המקרקעין), אלא תתאפשר רק בנסיבות שבהן כתוצאה מהתחייבות זו המקרקעין צפויים להיות מושבחים בהתאם לתכנית החלה על המקרקעין בעת המכירה, היינו, ערכם צפוי לעלות כתוצאה מהחלטה של הרשות התכנונית הרלוונטית, ולא אך בשל מעשה או התחייבות מצד בעל המקרקעין או הרוכש; הלכת שרביט עומדת על מכונה. ודוק, אף במסגרתה הודגש כי בנסיבות מסוימות, בהתאם לבחינת מהותה הכלכלית האמיתית של העסקה, יהיה ניתן לכלול את הוצאות הפיתוח ב"שווי המכירה". בענייננו, התחייבות המשיבות לשאת בעלויות הפיתוח ניתנה כנגד התחייבות המוכרות (או מי מטעמן) לפתח את המקרקעין, ללא כל קשר להשבחתם כתוצאה מכך מכוח תכנית החלה על המקרקעין באותה עת. משכך, נראה כי לעקרונות שנקבעו בעניין אורלי, פרידמן ו-מידטאון אין השלכה ישירה על הערעורים הנדונים, ויש להחיל לגביהם את הלכת שרביט הקובעת כי כל עוד עבודות הפיתוח לא בוצעו בפועל בעת המכירה, הרי שהוצאות הפיתוח לא ייחשבו כחלק מ"שווי המכירה". היינו, יש לראות בחוזה המכירה ככולל הסכם לרכישת זכות במקרקעין לא מפותחים והסכם לפיתוחם.

 

עורך דין מקרקעין:

מס רכישה הנו אחד ממיסי החובה המשמעותיים, בעסקת מקרקעין. לצידו של המס, בתקנות מיסוי מקרקעין, רשימה של פטורים והקלות, לאוכלוסיות שונות ובפעולות משפטיות שונות. לצורך תכנון מדויק, וחסכון בתשלומי מס הרכישה, נדרשת היכרות עמוקה עם דיני המקרקעין ומיסוי מקרקעין. עורך דין מקרקעין, עם ניסיון ומומחיות של למעלה מ-40 שנה בתחום המקרקעין, מיסוי מקרקעין ותכנון ובניה, אלפי לקוחות וחוזים, מיומנות וידע מקצועי – יידע להבטיח את האינטרסים שלכם בעסקת מקרקעין. משרד עורכי דין וולר ושות'. צרו קשר, עכשיו.

שתפו עם חברים

לא הצלחנו לאתר את הטופס.