“משולש היחסים”: בין מוכר, קונה ובנק

עורכי דין מעטים שבמעטים, רושמים לזכותם פיתוח ושינוי של הלכות משפטיות, ויצירת הלכה משפטית חדשה ומחייבת. עו”ד פנחס וולר הנו אחד מעורכי הדין המומחים הספורים, שיכול להתגאות בפסק דין של בית המשפט העליון, אשר אימץ את טענותיו, ויצר הלכה חדשה בתחום המקרקעין והקניין.

“משולש היחסים” שבין מוכר נכס, רוכש הנכס, והבנק המלווה, הוא מורכב וסבוך. לאחר כריתת הסכם מכר בין הקונה למוכר, בשלב הראשון, הבנק ממשכן את הזכויות החוזיות של הקונה, ורושם הערת אזהרה לטובת הבנק. עם התקדמות העסקה ולאחר העברת הזכויות על שם הקונה, נרשמת המשכנתא על שם הבנק. עם זאת, כאשר זכויות המוכר אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין, הבנק לא ירשום הערת אזהרה על הנכס ברשם המקרקעין, אלא יסתפק רק בהתחייבות לרשום משכנתא מהמוכר (“כתב התחייבות”), ומשכון הזכויות החוזיות של הקונה, ברשם המשכונות.

בעבר, חלה “הלכת שטיינמץ” (רע”א 8792/00 שטיינמץ נ’ בנק משכן), לפיה, עם ביטול העסקה בשל הפרת ההסכם על ידי הקונה, הבנק המלווה, שהספיק לרשום הערת אזהרה באמצעות כתב ההתחייבות עליו חתם הקונה, רשאי לתבוע את כספו מהקונה, או לרכוש את הנכס לעצמו. אולם מה קורה במקרה בו הקונה הפסיק לשלם את החזר המשכנתא לבנק, אולם הסכם המכר שבין המוכר לקונה, טרם בוטל ?

סיפור המעשה: לקוחת המשרד, מכרה את מחצית דירת המגורים שלה, לבנה ולכלתה. הקונים קיבלו משכנתא מבנק טפחות, לרכישת הדירה, שיפוצה והרחבתה, וזאת בארבע הלוואות שונות. כבטוחה לתשלום ההלוואות, משכנו הקונים את כל זכויותיהם בדירה לטובת הבנק. לדרישת הבנק, חתמה המוכרת על כתבי התחייבות לרישום משכנתא לטובת הבנק, ועל סמך כתבי התחייבות אלו, נרשמו לטובת הבנק הערות אזהרה. אלא שזכויותיה של המוכרת לא הועברו לידי הקונים ולא נרשמו על שמם במרשם המקרקעין. לימים, הקונים לא עמדו בתשלומי המשכנתא, והבנק ביקש לממש את הדירה, בהליכי הוצאה לפועל, ומינה כונס נכסים לדירה, מכח חוק המשכון.

התיק נדון והתגלגל בלשכת ההוצאה לפועל, דרך ראש ההוצאה לפועל, ולאחר מכן בערעור על החלטת ראש ההוצאה לפועל, בפני בית המשפט המחוזי בחיפה. לאחר שהערעור נדחה על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה, הגיש משרדנו בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. שם נדון התיק בפני כב’ השופטים ריבלין ופרוקצ’יה, וכב’ השופטת (כתוארה דאז) אסתר חיות (רע”א 9182/00 דייפני רומיה נ’ בנק טפחות לישראל בע”מ תק-על 2004(4) 1160 (2004).

לאחר ששטחנו את טענותינו, וייצגנו נאמנה את הלקוחה, פסק בית המשפט העליון כי –

“…מקום בו בוטל ההסכם בין המוכר והקונה כדין, מצטמצמת זכותו של הבנק לזכויות שנותרו לקונה לאחר ביטול החוזה – קרי, הזכות להשבה…” וכי “קיומו של הסכם המכר אינו הופך את המשכון על זכותם החוזית של הקונים למשכנתא על הדירה.”

עוד פסק בית המשפט העליון, כי המשכון אינו יוצר משכנתה על נכס המקרקעין, ואינו מאפשר, כשלעצמו, לבנק להיפרע ישירות מן הדירה, מבלי לנקוט בהליכים משפטיים כנגד המוכר.

רכישה או מכירת נכס, היא פעולה רגישה, סבוכה ומורכבת ביותר, אישית, משפטית וכלכלית. אין מדובר רק ביחסים שבין הקונים לבין המוכרים, אלא בעסקה המערבת צדדים נוספים, ב”משולש כוחות” שגבולותיו מתעצבים ומתפתחים. עו”ד פנחס וולר, הנו אחד מבכירי עורכי הדין בחיפה והצפון, ולרשותו ניסיון, ידע ומומחיות במקרקעין של למעלה מ-40 שנים, ליווי אלפי עסקאות וייצוג בפני כל הערכאות. בעסקה במקרקעין, אין מקום לטעויות, לפשרות או לשיטת “סמוך” ו”יהיה בסדר”. צרו קשר כבר עכשיו.

נכתב על ידי עו״ד ונוטריון פנחס וולר, מייסד משרד עו”ד וולר ושות׳, המוביל במשך עשרות שנים את תחום דיני המקרקעין, מיסוי מקרקעין בחיפה והצפון. עו״ד וולר נמנה עם דור המייסדים של העשייה המשפטית בתחום הנדל״ן הציבורי והפרטי, וליווה אלפי עסקאות מקרקעין, פרויקטי בנייה מורכבים, הסכמי קומבינציה, רישומי זכויות, תוכניות מתאר והליכי הפשרה. במסגרת עבודתו, ייצג עו״ד פנחס וולר רשויות מקומיות, קבלנים, בנקים, אגודות שיתופיות ובעלי קרקעות פרטיים, בכל הערכאות.

פורסם ביום 09/05/2021. עודכן ביום 04/04/2026.